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【摘要】：工程质量是决定工程建设成败的关键。作为房产开发企业，应始终把工程质量作为工程项目建设管理的重点，本文从我国房地产项目质量控制的发展状况开始，分析我国房地产项目质量存在的问题，并从人、材、工艺、管理以及质量验收几个方面提出了几点具体的建议。
【关键词】：房地产项目实施阶段质量控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
房地产开发项目是一项十分复杂的系统工程，具有投资金额大、周期长、风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产开发商作为项目管理的主体，是从策划到竣工验收交付使用各阶段的组织者和实施者。房地产开发商对项目实施阶段的质量控制，直接关系到房地产项目的质量、工期以及利润。
一、我国房地产项目质量控制的发展状况
我国房地产项目质量控制开始于八十年代初期，在这之前，国家未认识到房地产建设项目质量控制的重要性，没有实行政府监管制度。隨着经济建设的快速发展，我国开始加强对房地产建设项目的管理，先后出台了《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等国家法律法规，同时建设部和其他相关部门也相应制定了专业性的法规和实施细则，先后颁发了《建筑工程质量检测工作的规定》、《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法》等部门规章，各省市在遵守国家法律的基础上也制定了地方性的法规，实现了房地产建设项目质量控制的有法可依、依法监管。
二、我国房地产项目质量管理存在的问题
1. 缺乏科学合理的前期可行性研究
房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。只有确定了具体合理的方案，才能有序的进行下期的投资建设项目。然而，当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究。在拿的项目后，为了赶工程进度立马动工，而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究。仅仅依据目前市场经济的动向，在实际施工过程中就会导致严重的重复建设社会资源的状况。从而对资源造成严重的浪费，不利于企业和国家的长远发展。
2. 缺乏健全的项目管理机制
项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍;房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。
3.缺乏对项目成品的保护
一些房地产企业虽然重视对工程质量的管理，但只是对施工产品进行程序化的验收，没有树立对产品的保护意识。例如，在对塑钢门窗的质量控制过程中，塑钢门窗的施工是交由分包单位进行施工，当门窗施工完毕以后，由监理和业务方的专业人员进行验收，当验收合格以后，就完事大吉，没有对后续施工单位进行必要的工序交接。当后续施工过程中的塑钢门窗的滑道被破坏时，由于后续施工单位不只一家，而且都属于业主直接委托的施工分包单位，不存在总包方，结果造成责任无法分清，业主方只能采取平均分担的方法，维修费用由后续施工单位平分，这样必然会影响施工单位的情绪，导致管理难度和协调成本的增加。
4.忽略事中和事前的预防
一些房地产企业还没有树立事先质量控制的意识和概念，在工程施工质量管理过程中，只是在施工单位施工完成后才发现问题进行补救，不仅影响了工程质量和工期，同时也提高了建筑成本。例如，在对主体施工单位的管道井盖的标高问题方面，由于事先没有充分考虑绿化景观对其的影响，导致建设的所有管道进口偏低的问题。同时，由于景观单位缺乏必要的责任心，监理和业务人员管理不到位，再加上前后施工单位工作情况交接的缺失，导致在后期景观施工的覆土过程中，一些井口被埋没。由于管道井的设计变更很多，而相关资料记录工作也没跟上，变更的和增加的管道井标识不清楚，导致工程验收不能顺利进行，只有进行二次施工，这不仅影响了工程的质量和进度，同时也增加了工程施工和管理成本。
三、房地产项目实施阶段的质量控制措施
1.确保项目参与人员的整体素质
房地产项目是人所创造的，包括参与工程的组织者、设计者、指挥者和施工者等等，他们的工作责任感、事业心、技术能力、质量观和业务水平等均直接关系到工程质量的优劣。据相关统计资料显示，超过80%的质量安全事故是由于人的失误造成的。因此，对于房地产工程质量的控制，应该抓紧对人的控制，保证人的工作质量，避免人为因素造成的失误；充分调动人在确保工程质量方面的积极性和主动性，增强人的质量观和责任感，使每个人树立“质量第一”的思想，认真做好本职工作，将质量控制落实到实际工作中。
2.严格控制材料质量
材料设备采购进场必须具备完整的产品合格证、技术说明书、质量检验报告，同时具有当地建设行政部门签发的准用证。监理单位则要对工程材料、配件和设备的进场报验及其质量证明资料进行审核和见证取样抽检，对于需要取样送检的材料依照有关规定进行取样送检。
3.全面控制施工工序质量
房地产项目施工是一项系统复杂的工程，由若干分项、分部工程所组成，要确保整个工程项目质量达到标准，必须全面控制施工过程的每个部分和环节，使其符合要求。而每一个分项、分布工程的完成有时是通过一道道工序才能实现的，因此为确保工程质量，首先应该重点控制每一道工序的质量，必须对每一道工序进行严格的检查和试验，如果不符合要求，就必须禁止其进入到下一道工序，以确保每一道工序质量都达到要求，最终促使整个工程项目质量得到保证。
4.规范质量管理
相对设计单位而言，在房地产项目开发中对施工承包商的管理较为复杂，能否有效管理，协调好施工承包单位也是保证工程质量的重要因素。为此，我们一是严格执行项目管理程序，并要求承包商给分包商对项目的各项程序及要求交代清楚，提高施工计划的主动性和自觉性。二是按规定检查施工单位的现场工作情况，配合管理，一方面要督促履行合同，另一方面也应对现场工作进行监督检查，检查的重点主要包括：(1)设备使用情况，即要根据协议中规定的设备种类、数量和可用程度进行核实;(2)施工人员情况，要根据协议中有关配备人员的规定，核查其人员资质及质量保证情况;(3)实施工程的质量是否符合工程承包合同中规定的标准。三是对施工承包商的制约与控制。为了保证工程质量，避免或减少由于施工承包商不规范的各种施工行为所带来的损失，配合管理采取各种手段和指令，对施工方进行有效控制。
5. 执行质量三级检验制度
生产班组做好施工质量自检工作和原始资料记录工作，质量员和施工员负责检查复核，并按《过程检验和试验控制程序》进行检验、试验。对于属于隐蔽工程项目的部分，质量员和施工员必须进行跟班作业，及时处理、解决问题，及时做好隐蔽工程和中间验收等签证工作，严格保证隐蔽工程的施工质量。
结语
在房地产项目开发建设中实施质量控制，关键是加强落实质量预防措施，适当增加成本预控，大力减少返工的成本。按现代项目管理理念：高质量的项目是计划出来的，而不是检查出来的，如是检查出来的，就势必加大了成本的投入，这对开发商是非常不利的，同时也降低了开发项目本应取得的经济效益。
参考文献
[1] 姚刚、林岚等：建筑工程项目施工质量控制系统[J].重庆大学学报，2003，28（2）.
[2] 蒋庆辉：试论房地产企业的全面质量管理[J].科技创业月刊，2005，16（1l）.
[3] 广素梅、段德智：谈施工项目质量管理[J].陕西建筑，2009（6）.
[4] 冯学文：论建设工程项目质量管理的方法及措施[J].中外建筑，2010（5）.
【关键词】：房地产项目实施阶段质量控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
房地产开发项目是一项十分复杂的系统工程，具有投资金额大、周期长、风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产开发商作为项目管理的主体，是从策划到竣工验收交付使用各阶段的组织者和实施者。房地产开发商对项目实施阶段的质量控制，直接关系到房地产项目的质量、工期以及利润。
一、我国房地产项目质量控制的发展状况
我国房地产项目质量控制开始于八十年代初期，在这之前，国家未认识到房地产建设项目质量控制的重要性，没有实行政府监管制度。隨着经济建设的快速发展，我国开始加强对房地产建设项目的管理，先后出台了《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等国家法律法规，同时建设部和其他相关部门也相应制定了专业性的法规和实施细则，先后颁发了《建筑工程质量检测工作的规定》、《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法》等部门规章，各省市在遵守国家法律的基础上也制定了地方性的法规，实现了房地产建设项目质量控制的有法可依、依法监管。
二、我国房地产项目质量管理存在的问题
1. 缺乏科学合理的前期可行性研究
房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。只有确定了具体合理的方案，才能有序的进行下期的投资建设项目。然而，当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究。在拿的项目后，为了赶工程进度立马动工，而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究。仅仅依据目前市场经济的动向，在实际施工过程中就会导致严重的重复建设社会资源的状况。从而对资源造成严重的浪费，不利于企业和国家的长远发展。
2. 缺乏健全的项目管理机制
项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍;房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。
3.缺乏对项目成品的保护
一些房地产企业虽然重视对工程质量的管理，但只是对施工产品进行程序化的验收，没有树立对产品的保护意识。例如，在对塑钢门窗的质量控制过程中，塑钢门窗的施工是交由分包单位进行施工，当门窗施工完毕以后，由监理和业务方的专业人员进行验收，当验收合格以后，就完事大吉，没有对后续施工单位进行必要的工序交接。当后续施工过程中的塑钢门窗的滑道被破坏时，由于后续施工单位不只一家，而且都属于业主直接委托的施工分包单位，不存在总包方，结果造成责任无法分清，业主方只能采取平均分担的方法，维修费用由后续施工单位平分，这样必然会影响施工单位的情绪，导致管理难度和协调成本的增加。
4.忽略事中和事前的预防
一些房地产企业还没有树立事先质量控制的意识和概念，在工程施工质量管理过程中，只是在施工单位施工完成后才发现问题进行补救，不仅影响了工程质量和工期，同时也提高了建筑成本。例如，在对主体施工单位的管道井盖的标高问题方面，由于事先没有充分考虑绿化景观对其的影响，导致建设的所有管道进口偏低的问题。同时，由于景观单位缺乏必要的责任心，监理和业务人员管理不到位，再加上前后施工单位工作情况交接的缺失，导致在后期景观施工的覆土过程中，一些井口被埋没。由于管道井的设计变更很多，而相关资料记录工作也没跟上，变更的和增加的管道井标识不清楚，导致工程验收不能顺利进行，只有进行二次施工，这不仅影响了工程的质量和进度，同时也增加了工程施工和管理成本。
三、房地产项目实施阶段的质量控制措施
1.确保项目参与人员的整体素质
房地产项目是人所创造的，包括参与工程的组织者、设计者、指挥者和施工者等等，他们的工作责任感、事业心、技术能力、质量观和业务水平等均直接关系到工程质量的优劣。据相关统计资料显示，超过80%的质量安全事故是由于人的失误造成的。因此，对于房地产工程质量的控制，应该抓紧对人的控制，保证人的工作质量，避免人为因素造成的失误；充分调动人在确保工程质量方面的积极性和主动性，增强人的质量观和责任感，使每个人树立“质量第一”的思想，认真做好本职工作，将质量控制落实到实际工作中。
2.严格控制材料质量
材料设备采购进场必须具备完整的产品合格证、技术说明书、质量检验报告，同时具有当地建设行政部门签发的准用证。监理单位则要对工程材料、配件和设备的进场报验及其质量证明资料进行审核和见证取样抽检，对于需要取样送检的材料依照有关规定进行取样送检。
3.全面控制施工工序质量
房地产项目施工是一项系统复杂的工程，由若干分项、分部工程所组成，要确保整个工程项目质量达到标准，必须全面控制施工过程的每个部分和环节，使其符合要求。而每一个分项、分布工程的完成有时是通过一道道工序才能实现的，因此为确保工程质量，首先应该重点控制每一道工序的质量，必须对每一道工序进行严格的检查和试验，如果不符合要求，就必须禁止其进入到下一道工序，以确保每一道工序质量都达到要求，最终促使整个工程项目质量得到保证。
4.规范质量管理
相对设计单位而言，在房地产项目开发中对施工承包商的管理较为复杂，能否有效管理，协调好施工承包单位也是保证工程质量的重要因素。为此，我们一是严格执行项目管理程序，并要求承包商给分包商对项目的各项程序及要求交代清楚，提高施工计划的主动性和自觉性。二是按规定检查施工单位的现场工作情况，配合管理，一方面要督促履行合同，另一方面也应对现场工作进行监督检查，检查的重点主要包括：(1)设备使用情况，即要根据协议中规定的设备种类、数量和可用程度进行核实;(2)施工人员情况，要根据协议中有关配备人员的规定，核查其人员资质及质量保证情况;(3)实施工程的质量是否符合工程承包合同中规定的标准。三是对施工承包商的制约与控制。为了保证工程质量，避免或减少由于施工承包商不规范的各种施工行为所带来的损失，配合管理采取各种手段和指令，对施工方进行有效控制。
5. 执行质量三级检验制度
生产班组做好施工质量自检工作和原始资料记录工作，质量员和施工员负责检查复核，并按《过程检验和试验控制程序》进行检验、试验。对于属于隐蔽工程项目的部分，质量员和施工员必须进行跟班作业，及时处理、解决问题，及时做好隐蔽工程和中间验收等签证工作，严格保证隐蔽工程的施工质量。
结语
在房地产项目开发建设中实施质量控制，关键是加强落实质量预防措施，适当增加成本预控，大力减少返工的成本。按现代项目管理理念：高质量的项目是计划出来的，而不是检查出来的，如是检查出来的，就势必加大了成本的投入，这对开发商是非常不利的，同时也降低了开发项目本应取得的经济效益。
参考文献
[1] 姚刚、林岚等：建筑工程项目施工质量控制系统[J].重庆大学学报，2003，28（2）.
[2] 蒋庆辉：试论房地产企业的全面质量管理[J].科技创业月刊，2005，16（1l）.
[3] 广素梅、段德智：谈施工项目质量管理[J].陕西建筑，2009（6）.
[4] 冯学文：论建设工程项目质量管理的方法及措施[J].中外建筑，2010（5）.