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【摘要】房地產成本控制的关键是建安成本、财务费用的控制。
【关键词】成本构成；建安成本；财务费用；效益目标
【中图分类号】F293.2 【文献标识码】A 【文章编号】1672-8777（2006）04-
【收稿日期】2006-03-06
【作者简介】俞晓春（1965—），男，江苏泰州人，扬州市扬子江置业有限公司注册监理工程师，研究方向：房地产开发项目的管理。
企业存在的终极目的是利润最大化。实现利润无非“开源节流”。“开源”要求企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。对房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”就是对项目成本费用进行控制。
随着市场竞争的日趋激烈，房地产业已经告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。房地产业已进入精耕细作时代，专业化水平越来越高，分工越来越细，形势迫使开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
一、房地产开发成本构成
按照开发行业特点，成本大致可划分为以下9个项目：（1）土地出让金：包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。（2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。（3）建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。（4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（7）销售、推广费用：销售、推广费用指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。（8）财务费用：财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。（9）税费：税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。
通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工程费，其次是财务费用。房地产开发成本控制主要是指对其中最敏感费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
二、在开发的全过程中严格控制建安成本
（一）以合同管理为手段，加强成本控制
房地产开发过程中的各项投资支出基本上是以合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个根本的途径就是加强合同管理。
开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如规划设计合同由前期部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。因此，作为开发企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。
（二）通过招标选择监理单位
好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择多家监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，监理人员对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。工程计量、变更、施工索赔是引起投资失控的主要因素，必须严格控制。
（三）做好规划设计阶段的成本控制
控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。一般来说，设计对投资的影响程度达70%～90%。设计方案的优劣、设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高、设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。为了保证设计质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理，主要有以下几个方面措施：
1．加强设计阶段的经济论证。设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案比较时，可以采用成本--效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。
在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：V＝F／C，式中，V--价值系数；F--功能（一种产品所具有的特定职能和用途）系数；C--成本（从根据用户提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本）系数。
一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上升，但带来功能大幅度提高。运用这一方法，就可以通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合。
2．实行限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重事实，实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。
3．实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。近年来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平，促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。开发企业可以让单位内的专业人员或到外面请一些专家对设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。一个优秀的设计方案，既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。
4．要加強施工图的设计审查工作。在施工图设计完成后，要及时将设计图纸送相关部门进行审核，审图单位从专业角度对建筑合理性、结构安全性及消防要求等国家强制性条文执行情况进行审核。开发企业应督促设计单位对图纸中存在的问题进行修改，尽可能减少差错，避免造成返工等浪费现象。
（四）严格控制建安成本，降低工程造价
在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作反而成为施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作的欠缺，工程虽能按期保质完成，但一算账就是不盈利或盈利较低，未能达到预期的收益。要搞好施工过程中的成本控制，必须从以下方面着手：
1．严格进行工程招标，控制工程的造价。通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。开发企业与施工企业签订承包合同是个关键，要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。
2．合理安排施工顺序，减少临时费用。在组织住宅小区的施工，安排开工计划时，要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行，尽量不发生临时供水、供电的费用，并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前，即可进行各类管道的铺设，减少二次开挖，避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔，从而降低成本。
3．重视设计施工图纸的交底会审工作，减少工程变更。设计施工图纸的交底会审工作是设计与施工阶段紧密衔接的工作。技术简单的工程交底与会审可以在事先充分准备情况下合并处理。但对较复杂的工程一般主张交底与会审之间设置一定的间隔期，消化交底内容后再行会审，可以更好地完成设计与施工阶段的过渡。
设计交底是通过交底会的形式，向工程施工的有关各方就设计施工图进一步阐明设计方的设计意图、设计思想。具体交底内容是：明确设计内容、技术要求和责任，为实现设计目标应注意的施工技术措施，以及为落实符合设计要求的各项施工及保证措施提供的履职服务行为。通过设计交底可以形成一定的书面材料，保证设计交底的正常开展与履职服务的质量。
施工图纸的会审是工程施工的有关各方对经审核、交底后的施工图纸从各自履职的角度出发，就设计意图、设计标准、设计内容、设计质量、组织实施等方面存在的问题进行综合审查、检验，取得一致意见的行为。设计施工图纸的会审必须形成完备的会审纪要，并及时解决会审中提出的各项问题。对在会上不能解决的问题应在纪要中明确限期解决，落实后一并作为纪要的补充资料。
4．建立工程洽商制度，降低工程成本。工程洽商是成本控制的难点和关键，也最能体现一个开发公司管理水平。施工企业在中标后想提高造价，通常都是通过设计变更或签证即工程洽商来实现的，这就要求现场管理人员首先要熟悉整个管理程序以及各项费用的划分原则，把握住哪些属于工程洽商的范围，哪些已经包含在施工图预算或设计变更预算中，不属于工程洽商范围。以“守法、诚信、公正、科学”为活动准则，使现场签证准确无误，如实反映工程的实际。其次，应建立健全各项规章制度，各个部门之间互相制约，使其管理科学化、规范化，堵塞管理上的漏洞，防止扯皮现象的发生。在签办洽商时要坚持以下几个原则：
准确无误原则。工程量签证要尽可能做到详细。不能笼统含糊其辞，以预算审批部门进行工程量计算方便为原则。凡是可明确计算工程量的内容，只能签工程量而不能签人工工日和机械台班数量。
实事求是原则。凡是无法计算工程量的内容，可只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严格把握，实际发生多少签多少，不得将其他因素考虑进去以增大数量进行补偿。
废料回收原则。因现场签证中许多是障碍物拆除和措施性工程。所以，凡是拆除和措施工程中发生的材料或设备需要回收的（不回收的需注明），应签明回收单位，并有回收单位出具回收证明。
现场跟踪原则。为了加强管理，严格投资控制，凡是费用超过万元以上的签证，在费用发生之前，施工单位应与现场监理人员以及造价审核人员一同到现场察看。
5．严格控制材料、设备价格。作好市场价格的管理工作，掌握价格的变动趋势，特别是大宗材料设备订货，应尽可能的实行公开招投标。同时在满足施工的前提下，要把握好订货的时机。
材料设备费在工程的建安造价中约占70%，有的工程还会更高，因此材料设备费应是建安成本控制中的重点。凡施工企业自行采购的材料，重点是对指导价的材料控制，可以采取限价的手段进行控制。材料限价的原则，一是明确加工订货的责任者是施工单位，业主与监理工程师适当参与，参与的目的是控制材料的采购价格，但不能包办代替；二是可以推荐厂家但不指定厂家；三是监督材料的质量；四是在保证质量的前提下合理限价。这种材料限价的作法，体现了风险共担的原则，适应当今建材市场的状况。
6．加强竣工结算的审核。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
三、财务费用的控制
首先是建立科学的财务管理体系，理清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。
贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率等方面实施控制。
对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。
对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。
四、及时分析开发成本，为实施中的成本控制提供依据
在项目实施中，要及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时，可将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定项目总成本是节约还是超支。在对比的基础上，总结成功的经验，找出超支的原因，不断探索减少投入、节约资金的途径。
五、作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
总之，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。房地产开发的成本控制也是一个系统工程，它贯穿于一个项目的始终--从谋划运作到全部房屋销售出去。成本控制也不仅集中于项目部和财务部，而应当充分发挥公司内部各个部门在成本控制中的作用。只有这样，才能在激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业在项目决策中的预计效益目标。
【关键词】成本构成；建安成本；财务费用；效益目标
【中图分类号】F293.2 【文献标识码】A 【文章编号】1672-8777（2006）04-
【收稿日期】2006-03-06
【作者简介】俞晓春（1965—），男，江苏泰州人，扬州市扬子江置业有限公司注册监理工程师，研究方向：房地产开发项目的管理。
企业存在的终极目的是利润最大化。实现利润无非“开源节流”。“开源”要求企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。对房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”就是对项目成本费用进行控制。
随着市场竞争的日趋激烈，房地产业已经告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。房地产业已进入精耕细作时代，专业化水平越来越高，分工越来越细，形势迫使开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
一、房地产开发成本构成
按照开发行业特点，成本大致可划分为以下9个项目：（1）土地出让金：包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。（2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。（3）建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。（4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（7）销售、推广费用：销售、推广费用指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。（8）财务费用：财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。（9）税费：税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。
通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工程费，其次是财务费用。房地产开发成本控制主要是指对其中最敏感费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
二、在开发的全过程中严格控制建安成本
（一）以合同管理为手段，加强成本控制
房地产开发过程中的各项投资支出基本上是以合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个根本的途径就是加强合同管理。
开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如规划设计合同由前期部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。因此，作为开发企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。
（二）通过招标选择监理单位
好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择多家监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，监理人员对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。工程计量、变更、施工索赔是引起投资失控的主要因素，必须严格控制。
（三）做好规划设计阶段的成本控制
控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。一般来说，设计对投资的影响程度达70%～90%。设计方案的优劣、设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高、设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。为了保证设计质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理，主要有以下几个方面措施：
1．加强设计阶段的经济论证。设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案比较时，可以采用成本--效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。
在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：V＝F／C，式中，V--价值系数；F--功能（一种产品所具有的特定职能和用途）系数；C--成本（从根据用户提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本）系数。
一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上升，但带来功能大幅度提高。运用这一方法，就可以通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合。
2．实行限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重事实，实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。
3．实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。近年来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平，促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。开发企业可以让单位内的专业人员或到外面请一些专家对设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。一个优秀的设计方案，既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。
4．要加強施工图的设计审查工作。在施工图设计完成后，要及时将设计图纸送相关部门进行审核，审图单位从专业角度对建筑合理性、结构安全性及消防要求等国家强制性条文执行情况进行审核。开发企业应督促设计单位对图纸中存在的问题进行修改，尽可能减少差错，避免造成返工等浪费现象。
（四）严格控制建安成本，降低工程造价
在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作反而成为施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作的欠缺，工程虽能按期保质完成，但一算账就是不盈利或盈利较低，未能达到预期的收益。要搞好施工过程中的成本控制，必须从以下方面着手：
1．严格进行工程招标，控制工程的造价。通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。开发企业与施工企业签订承包合同是个关键，要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。
2．合理安排施工顺序，减少临时费用。在组织住宅小区的施工，安排开工计划时，要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行，尽量不发生临时供水、供电的费用，并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前，即可进行各类管道的铺设，减少二次开挖，避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔，从而降低成本。
3．重视设计施工图纸的交底会审工作，减少工程变更。设计施工图纸的交底会审工作是设计与施工阶段紧密衔接的工作。技术简单的工程交底与会审可以在事先充分准备情况下合并处理。但对较复杂的工程一般主张交底与会审之间设置一定的间隔期，消化交底内容后再行会审，可以更好地完成设计与施工阶段的过渡。
设计交底是通过交底会的形式，向工程施工的有关各方就设计施工图进一步阐明设计方的设计意图、设计思想。具体交底内容是：明确设计内容、技术要求和责任，为实现设计目标应注意的施工技术措施，以及为落实符合设计要求的各项施工及保证措施提供的履职服务行为。通过设计交底可以形成一定的书面材料，保证设计交底的正常开展与履职服务的质量。
施工图纸的会审是工程施工的有关各方对经审核、交底后的施工图纸从各自履职的角度出发，就设计意图、设计标准、设计内容、设计质量、组织实施等方面存在的问题进行综合审查、检验，取得一致意见的行为。设计施工图纸的会审必须形成完备的会审纪要，并及时解决会审中提出的各项问题。对在会上不能解决的问题应在纪要中明确限期解决，落实后一并作为纪要的补充资料。
4．建立工程洽商制度，降低工程成本。工程洽商是成本控制的难点和关键，也最能体现一个开发公司管理水平。施工企业在中标后想提高造价，通常都是通过设计变更或签证即工程洽商来实现的，这就要求现场管理人员首先要熟悉整个管理程序以及各项费用的划分原则，把握住哪些属于工程洽商的范围，哪些已经包含在施工图预算或设计变更预算中，不属于工程洽商范围。以“守法、诚信、公正、科学”为活动准则，使现场签证准确无误，如实反映工程的实际。其次，应建立健全各项规章制度，各个部门之间互相制约，使其管理科学化、规范化，堵塞管理上的漏洞，防止扯皮现象的发生。在签办洽商时要坚持以下几个原则：
准确无误原则。工程量签证要尽可能做到详细。不能笼统含糊其辞，以预算审批部门进行工程量计算方便为原则。凡是可明确计算工程量的内容，只能签工程量而不能签人工工日和机械台班数量。
实事求是原则。凡是无法计算工程量的内容，可只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严格把握，实际发生多少签多少，不得将其他因素考虑进去以增大数量进行补偿。
废料回收原则。因现场签证中许多是障碍物拆除和措施性工程。所以，凡是拆除和措施工程中发生的材料或设备需要回收的（不回收的需注明），应签明回收单位，并有回收单位出具回收证明。
现场跟踪原则。为了加强管理，严格投资控制，凡是费用超过万元以上的签证，在费用发生之前，施工单位应与现场监理人员以及造价审核人员一同到现场察看。
5．严格控制材料、设备价格。作好市场价格的管理工作，掌握价格的变动趋势，特别是大宗材料设备订货，应尽可能的实行公开招投标。同时在满足施工的前提下，要把握好订货的时机。
材料设备费在工程的建安造价中约占70%，有的工程还会更高，因此材料设备费应是建安成本控制中的重点。凡施工企业自行采购的材料，重点是对指导价的材料控制，可以采取限价的手段进行控制。材料限价的原则，一是明确加工订货的责任者是施工单位，业主与监理工程师适当参与，参与的目的是控制材料的采购价格，但不能包办代替；二是可以推荐厂家但不指定厂家；三是监督材料的质量；四是在保证质量的前提下合理限价。这种材料限价的作法，体现了风险共担的原则，适应当今建材市场的状况。
6．加强竣工结算的审核。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
三、财务费用的控制
首先是建立科学的财务管理体系，理清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。
贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率等方面实施控制。
对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。
对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。
四、及时分析开发成本，为实施中的成本控制提供依据
在项目实施中，要及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时，可将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定项目总成本是节约还是超支。在对比的基础上，总结成功的经验，找出超支的原因，不断探索减少投入、节约资金的途径。
五、作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
总之，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。房地产开发的成本控制也是一个系统工程，它贯穿于一个项目的始终--从谋划运作到全部房屋销售出去。成本控制也不仅集中于项目部和财务部，而应当充分发挥公司内部各个部门在成本控制中的作用。只有这样，才能在激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业在项目决策中的预计效益目标。