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一、房屋编码概述
随着《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规逐步完善，房屋登记社会化、规范化和信息化程度的提高，深层性、基础性的问题开始凸显，原始简易的房屋登记模式已难以维持，在保证交易安全、维护权利人的合法权益等方面出现了一些问题，不乏是因房屋编码的不规则所引起的，因此，重视对房屋编码的研究已刻不容缓。
(一)编码的涵义
编码是用预先规定的方法将文字、数字或其他对象编成一组数码。房屋编码是指按一定的规则与给定的地址一致性的，在地图上找到并标注每条地址所对应的位置，通过房屋几何图形点的坐标或空问地址(如城市、街道、街坊、楼号、房问等)，将房地产信息数据库中的数据与其在地图上相对应的图形元素一一对应的一组数码。房屋编码是GIS中比较重要的一个功能。
一个城市的GIS要求能够将任何地理属性数据移植到空间坐标系中，使所有的属性数据能够与一个空间坐标系建立关联，从而保证数据库中每一个对象被准确无误地叠加在地图上，建立空间信息与非空间信息之间的联系，这个过程包括对数据的准确编码分类和注册。因此，房屋编码在城市空间定位和分析领域内具有非常广泛的应用，满足诸如城市规划建设、房地产登记、公安部门的(119、110)报警系统等基于位置的服务需求。
编码也称类码或者代码，其含义严格讲有一定的区别，它根据不同的研究对象决定编码的码位长度。对于比较特殊的研究对象，往往就给它特殊的、码位很少的，称之为代码，如邮政编码，采用四级六位编码制；对于比较简单的研究对象，往往只需要考虑它们之间的单一联系，一般采用码位短一些的，称之为类码，如股票编码，是由股票交易品种挂牌代码来进行处理交易的；而对于比较复杂的研究对象，既要考虑到它们之间的纵向联系，又要考虑到它们之间的横向关系，主要采用码位较长的，称之为编码，如身份证号是特征组合码，它由地址码、人的出生日期码、顺序码和校验码组成。
在房地产登记、房产测量中，考虑到编码、类码和代码的作用都是为了有效地组织数据、利用数据和进行统计分析，其码位结构复杂一些、长一些，因此，把它称为房屋编码。
(二)房屋编码的特性
1.唯一性
房屋编码应以房屋登记基本单元为单位，由阿拉伯数字和字母组成。房屋编码应符合其基本特性，即唯一性、确定性和稳定性。房屋编码编制后不可能产生类似的第二代码，编制后不能重复使用到其他房屋基本单元上，编制后要保持编码不变。因此选择的编码数据应由房屋所在的坐标位置来确定，采用坐标法编制房屋编码时一般取自房屋西南角坐标，因为平面坐标是从赤道和分带中央子午线起算，向北向东为正值，以此点的坐标在房屋几何图形里面，不会偏离房屋几何图形，故选择西南角的坐标。而不选择房屋几何中心，是因为房屋结构几何情况复杂，有时选择的几何中心有可能不在本房屋内，而在其他房屋几何图形中。对于一个城市而言，房屋编码只能选择一种编制方法进行编制，方法确定后，不得随意改变，如确需改变的，必须与原房屋编码建立一一对应关系。当行政区划代码发生变化时，对已完成房屋编码赋码的房屋，不再重新赋码；未进行赋码的房屋，则根据最新行政区划代码，进行房屋的编码赋码。
根据规定，房屋编码应记载于登记簿，并可标注于房地产权属证书、登记证明、房产图、地籍图、房地产登记档案中。登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代码不得再赋予其他房地产基本单元；登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用，永久保存。
2.科学性
房屋编码的主要应用领域是房屋登记及其信息利用，使用频率很高。因此，房屋编码在编制过程中应符合编码的实际使用要求。房屋是商品，有商品就有交易，有增量房交易和存量房交易，根据我国商品房市场管理规定，商品房屋可以预销售，有在建工程抵押登记、房屋预告登记和房屋预查封登记等情况，都是在房屋尚未建成时就发生的，此时，房屋编码就应充当交易登记信息的查询作用，房屋在建时就赋码确立。房屋登记以房产测绘为基础，房产测绘又分为预测和实测两个阶段，房屋编码是在房产测绘预测时就予以赋码。如果房屋编码仅仅是解决房屋申请受理、审查、记载登记簿和房屋登记簿信息利用两个阶段的需要，它是不完整、不科学的，房屋编码既要符合房屋在建时信息查询的需要，要满足房屋登记及其信息利用的需要，因此，房屋编码要覆盖房屋信息形成的全过程，要符合发展了的信息化管理的基本要求，具有科学性。
3.适用性
房屋登记离不开房地产图的支撑，没有分幅图及分层分户图的保障，很难进行房屋登记及其信息管理，如房屋编码中的坐标法是在原来国家标准《房产测量规范》(GB／T17986，1-2000)的基础上完善、发展的，在全国发达城市中采用坐标法的编码实际已经使用了十多年，因此，它具有实用性和可操作性，适用范围较广。虽然其码位较长、计算复杂，但可以通过计算机进行系统管理编制，并制作条形码，采用读卡器读取，操作简单、方便安全。随着信息化管理的要求，又引进了信息化管理的基本编码理念，其适用性更加广泛、全面。它涉及房地产市场及其管理的全过程，还可以推广应用于公安、规划、民政等部门。运用房屋编码可以达到以图编码、以图管房、满足个人住房信息系统根本要求，在房产GIS建设发展中作为主键值使用，具有很好的适用性。
(三)房屋编码的发展
1.编码的演变
上世纪80年代以前，受当时测量手段、设备、能力等诸方面原因限制，全国大部分的房地产登记机构没有经费支撑组织大范围的房产测量工作，由于缺乏基础测绘平面图，当时的登记机构往往采取按时间顺序号编制方式对房屋逐一编号，如：收件号、登记号等。进入90年代，随着房产测量技术的广泛应用，登记部门有能力通过组织测量或其他途径获取房屋的基础分幅平面图，房屋代码的编制方式逐渐改为类似于房产测量中丘地的编制方式，结合房屋所在的行政区划、街道、幢、单元进行编号，如：丘地号、房地号、丘权号等。
房屋编号在当时测绘、登记、档案管理中均发挥着一定作用，但随着房地产产权产籍管理现代化、规范化程度的不断提高，房产GIS技术的应用日趋成熟，各类信息数据之间的传递、交换也变得越来越频繁，信息查询矛盾也越来越突出，原有的各类房屋编号已经不能胜任现代房屋登记的需要，原房屋编号方式大多采用手工操作，没有相应的规则规范，较为简单且随意性大，特别不适用于信息管理的要求。而房屋编码的应用本身是为了对房屋的身份进行识别与区分，所要求的是一种唯一、确定不变的编码体系，显然旧有的房屋编号已不能达到现代化、标准化和信息化的要求。
对房屋进行编号的规定，早在《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部令[1990]第7号) 中就明确提出，城市房屋的产籍，应当依照房地丘(地)号建立。房地丘(地)号的编定，按照房地产测量规范执行。之后，在我国现行的《房屋登记办法》中也规定了“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号)的房屋或者特定空问”。《房屋登记簿管理试行办法》第5条规定，“房屋登记簿应当按照房屋基本单元应有唯一的编号。房屋分割、合并时应重新编号”。由此可见，房屋编号在房屋登记实务中不断被认识、完善和发展。规章规程等作了明确的规定，要编制和使用规范的、标准的、较为统一的房屋编码规则，这对房产测绘、房屋登记、档案信息管理和建立全国个人住房信息系统等有着十分重要的现实意义。
2.房屋编码现状
长期以来，我国房地产登记部门一直使用门牌号来标识管理对象，在编码应用方面，一直处于相对落后的水平。随着信息技术的广泛应用，国家陆续出台了《全国组织机构代码编制规则》GB／T11714 1995、《公民身份证号码》GBl 1643 1999等多项代码标准。这些标准的出台，在标准化建设、规范化管理、数据共享及社会信用体系的建立等方面起着极其重要的作用，为房屋编码的编制提供了科学合理的参考依据，但是，在业内对房屋编码上普遍存在不统一、不一致等问题。主要反映在以下几个方面。
(1)编制标准不统一。房屋编码由于国家尚未建立具体的操作标准，因此，各地在实际工作中存在基础工作不统一、操作不统一、编制标准不统一、编制方法不统一、房屋编码的码位数长度不统一等问题。
(2)基础建设不完善。编制房屋编码房屋要采集几何图形点坐标，而坐标的采集是要求在房产基础测绘和项目测绘工作十分到位的情况下才能展开，没有基础测绘很难获得平面坐标，在房屋编码的制定和应用中需要广泛采集房屋坐标数据，由于很多城市长期以来没有重视基础测绘、房产GIS建设，没有房产分幅图形数据库数据，这给房屋编码工作开展带来一定难度。
(3)信息应用有差距。由于各地房屋登记管理模式和信息化应用水平有很大差异，其应用管理基础工作一时难以落实到位，对房屋登记编码的认识和在执行标准化建设上也有误区，仅满足于一般的使用，没有作进一步的探索，这将给房屋登记编码工作的推进带来一定的阻力。
(4)新旧编码难衔接。房产测绘、房屋登记和房地产档案信息管理从一开始就要求有一个房屋代号作为查询管理使用，在没有确定标准的情况下各地已经形成一套自己的房屋代号管理，且给每个登记单元赋予一个号码，当房屋编码标准出台后，就有一个新编码与旧代号建立一种对应关系，以确保房屋登记正常使用的问题。
3.常见编码模式
(1)自然编码法。该编码方式以房产档案为基础，以房屋登记先后的时间顺序产生的流水号进行房屋代码编制管理。自然编码法最大的不足是它与房屋的地理位置无关，它不能使一个房屋基本单元在动态管理中达到唯一性，因此，不能与地图建立对应关系，不适合用于GIS管理。
(2)生命周期法。该编码方式以房屋的使用寿命为基础，从房屋建造竣工交付使用时开始进行房屋代码编制管理。它由行政区划代码、房屋竣工年份代码、幢和户顺序码、校验码组合构成。生命周期法的不足是在缺乏历史资料的房屋、无法知道历史房屋竣工年份时，其编码就不完整、不确定。
自然编码法和生命周期法的编制原理，主要是建立在房屋已建成、竣工交付使用的基础上，这种编码方法不能完整地覆盖、应用在房屋登记的全过程，不能有效地进行房屋登记，特别在信息化管理中房屋编码充当着索引的作用，从房屋开始预测时就建立了房屋基本信息。
(3)地理位置法。该编码方式以房屋登记基本单元为单位，按照《中华人民共和国行政区划代码》(CB／T2260)和《县级以下行政区划代码编制规则》(GB／T10114)的规定，冠以行政区划代码、房屋幢代码、户室号代码构成本体码及其校验码组合而成。本体码又分为坐标法、分宗法和分幅法。坐标法以房屋幢的几何图形点平面坐标直接定位进行房屋编码。分幅法是依据《房产测量规范》有关规定，充分利用各城市现有的房产测量1：500比例尺分幅图图幅号为基础，进行房屋代码编制管理。分宗法是以《城镇地籍调查规程》规定要求，以地籍宗地号为基本单位编制而成。地理位置法具有比较优势，应用领域广泛。
由于自然编码法和生命周期法有一定的局限性，本文主要是围绕地理位置法进行探析研究，把握房屋编码编制方法并建议推广使用。
(四)房屋编码的作用
房屋登记的结果是建立登记簿，一个房屋登记簿对应一个房屋基本单元，就要保证两者之间的一致性和关联性，使赋予每个基本单元唯一一个房屋编码。房屋登记簿按物编成主义生成，房地产登记机构应当以一个城市为基础，以统一的房屋编码设置房屋登记簿。
1.有利于数据模式优化整合
通过房屋编码建立物理数据和权属登记属性数据双向对应关系，利用房屋编码来组织房屋楼盘表，把这些相互关联的信息与房屋实体信息联系起来，通过房屋楼盘表不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且便于房屋登记簿的记载和管理。在进行房屋登记时，登记审核人员以房屋编码为入手，直接查找到房屋登记簿及其各条信息，为登记、审查和档案利用服务提高工作质量与效率，可以避免一房二卖等问题的发生，从而真正实现了“以图管房、以图建簿”的现代化、规范化和信息化的房地产档案管理。数据模式的标准化是实现信息资源共享的前提，只有将标准化的、要求较高的编码方式应用于基础信息关联，整合理顺数据信息关系，使房产信息系统数据符合系统要求，才能建立房屋登记簿数据、房屋物理数据、土地登记数据、测绘数据关联的基础数据，建立共享和交互的“数字房产”信息平台，如图1所示。
2.有利于进行各类数据关联
房屋编码，无论采用何种方法(分宗法、分幅法、坐标法)进行编制，均可以与房产基础测绘图形相关联，通过房屋编码由房产基础测绘图形信息到房屋楼盘表，再由房屋楼盘表与业务系统的房屋登记信息、房地产档案信息建立关联。房屋编码在房屋物理数据和房屋权属数据中起着数据关联作用，每一套房屋都有唯一的房屋编码并对应的楼盘表，在房屋登记业务系统中，数据库中的各关系表都与各自的房屋编码相对应，有了房屋编码这关键字段的存在，就可以将房屋物理数据、权属数据进行有机的组织，进行系统与系统之问的关联，如图2所示。
3.有利于降低风险提高效率
通过房屋编码在房产基础测绘图形上能够精确定位房屋所在位置，联接楼盘表，再获悉房屋属性数据，缩短了查询时间，极大地提高了工作效率。房屋编码的关联作用使得房屋权属情况，诸如房屋预销售、预告登记、在建工程抵押登记、所有权登记、房屋查封、预查封登记、注销登记等业务信息关联在一起，可降低风险。房屋编码可以将房屋精确定位，能够有效避免因房屋坐落描述不清或者坐落的变更导致无法查询、房屋漏查封、重复查封、重复交易和重复抵押等情况，在一定程度上降低了登记机构办理业务的风险。
同时，必须对房屋总体情况作适时的统计，反映城市房屋分布情况及结构、用途和房屋数量，为城市规划、拆迁以及制定住房政策提供依据。因此，房屋的统计工作面广量大、动态性强，要保持一个城市房屋基本状况具备现势性，必须采用科学的方法和信息化技术来保证，以房屋编码为索引，依靠强大的房产测绘图形数据库、房屋登记数据库和房地产档案数据库的支撑，通过抽取、转换、加载进行统计与分析。
4.有利于构建信息共享平台
房地产价值量大，是人们生产生活的场所，是生产资料，它在建筑施工、商品房预销售、房产交易登记、婚姻登记、人员身份确认，全国范围内个人住房信息、房地产金融信贷、不动产的查封冻结等管理部门实行资产信息共享，通过房屋编码进行数据连接，建立共享和交互的数字房产信息平台。
房屋编码应由专属部门统一赋码，一般在房产测绘预测时就进行赋码，并在房产测绘、房产交易、房屋登记、档案管理等领域应用，具有唯一性及适用性。同时，在房屋编码生成过程中引入GIS技术，易于赋码及阅读，具有简明性及规范性。为确保房屋管理信息的可追溯性，房屋编码一经生成，不可变更、永久有效。房屋编码是开展房产测量、房屋登记与房地产档案管理的重要工具。建立科学的编码方法，实行统一编号，能为建立房地产地理信息系统以及其他信息化建设等方面创造良好的索引条件。(待续)
王雨晨／责任编辑
随着《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规逐步完善，房屋登记社会化、规范化和信息化程度的提高，深层性、基础性的问题开始凸显，原始简易的房屋登记模式已难以维持，在保证交易安全、维护权利人的合法权益等方面出现了一些问题，不乏是因房屋编码的不规则所引起的，因此，重视对房屋编码的研究已刻不容缓。
(一)编码的涵义
编码是用预先规定的方法将文字、数字或其他对象编成一组数码。房屋编码是指按一定的规则与给定的地址一致性的，在地图上找到并标注每条地址所对应的位置，通过房屋几何图形点的坐标或空问地址(如城市、街道、街坊、楼号、房问等)，将房地产信息数据库中的数据与其在地图上相对应的图形元素一一对应的一组数码。房屋编码是GIS中比较重要的一个功能。
一个城市的GIS要求能够将任何地理属性数据移植到空间坐标系中，使所有的属性数据能够与一个空间坐标系建立关联，从而保证数据库中每一个对象被准确无误地叠加在地图上，建立空间信息与非空间信息之间的联系，这个过程包括对数据的准确编码分类和注册。因此，房屋编码在城市空间定位和分析领域内具有非常广泛的应用，满足诸如城市规划建设、房地产登记、公安部门的(119、110)报警系统等基于位置的服务需求。
编码也称类码或者代码，其含义严格讲有一定的区别，它根据不同的研究对象决定编码的码位长度。对于比较特殊的研究对象，往往就给它特殊的、码位很少的，称之为代码，如邮政编码，采用四级六位编码制；对于比较简单的研究对象，往往只需要考虑它们之间的单一联系，一般采用码位短一些的，称之为类码，如股票编码，是由股票交易品种挂牌代码来进行处理交易的；而对于比较复杂的研究对象，既要考虑到它们之间的纵向联系，又要考虑到它们之间的横向关系，主要采用码位较长的，称之为编码，如身份证号是特征组合码，它由地址码、人的出生日期码、顺序码和校验码组成。
在房地产登记、房产测量中，考虑到编码、类码和代码的作用都是为了有效地组织数据、利用数据和进行统计分析，其码位结构复杂一些、长一些，因此，把它称为房屋编码。
(二)房屋编码的特性
1.唯一性
房屋编码应以房屋登记基本单元为单位，由阿拉伯数字和字母组成。房屋编码应符合其基本特性，即唯一性、确定性和稳定性。房屋编码编制后不可能产生类似的第二代码，编制后不能重复使用到其他房屋基本单元上，编制后要保持编码不变。因此选择的编码数据应由房屋所在的坐标位置来确定，采用坐标法编制房屋编码时一般取自房屋西南角坐标，因为平面坐标是从赤道和分带中央子午线起算，向北向东为正值，以此点的坐标在房屋几何图形里面，不会偏离房屋几何图形，故选择西南角的坐标。而不选择房屋几何中心，是因为房屋结构几何情况复杂，有时选择的几何中心有可能不在本房屋内，而在其他房屋几何图形中。对于一个城市而言，房屋编码只能选择一种编制方法进行编制，方法确定后，不得随意改变，如确需改变的，必须与原房屋编码建立一一对应关系。当行政区划代码发生变化时，对已完成房屋编码赋码的房屋，不再重新赋码；未进行赋码的房屋，则根据最新行政区划代码，进行房屋的编码赋码。
根据规定，房屋编码应记载于登记簿，并可标注于房地产权属证书、登记证明、房产图、地籍图、房地产登记档案中。登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代码不得再赋予其他房地产基本单元；登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用，永久保存。
2.科学性
房屋编码的主要应用领域是房屋登记及其信息利用，使用频率很高。因此，房屋编码在编制过程中应符合编码的实际使用要求。房屋是商品，有商品就有交易，有增量房交易和存量房交易，根据我国商品房市场管理规定，商品房屋可以预销售，有在建工程抵押登记、房屋预告登记和房屋预查封登记等情况，都是在房屋尚未建成时就发生的，此时，房屋编码就应充当交易登记信息的查询作用，房屋在建时就赋码确立。房屋登记以房产测绘为基础，房产测绘又分为预测和实测两个阶段，房屋编码是在房产测绘预测时就予以赋码。如果房屋编码仅仅是解决房屋申请受理、审查、记载登记簿和房屋登记簿信息利用两个阶段的需要，它是不完整、不科学的，房屋编码既要符合房屋在建时信息查询的需要，要满足房屋登记及其信息利用的需要，因此，房屋编码要覆盖房屋信息形成的全过程，要符合发展了的信息化管理的基本要求，具有科学性。
3.适用性
房屋登记离不开房地产图的支撑，没有分幅图及分层分户图的保障，很难进行房屋登记及其信息管理，如房屋编码中的坐标法是在原来国家标准《房产测量规范》(GB／T17986，1-2000)的基础上完善、发展的，在全国发达城市中采用坐标法的编码实际已经使用了十多年，因此，它具有实用性和可操作性，适用范围较广。虽然其码位较长、计算复杂，但可以通过计算机进行系统管理编制，并制作条形码，采用读卡器读取，操作简单、方便安全。随着信息化管理的要求，又引进了信息化管理的基本编码理念，其适用性更加广泛、全面。它涉及房地产市场及其管理的全过程，还可以推广应用于公安、规划、民政等部门。运用房屋编码可以达到以图编码、以图管房、满足个人住房信息系统根本要求，在房产GIS建设发展中作为主键值使用，具有很好的适用性。
(三)房屋编码的发展
1.编码的演变
上世纪80年代以前，受当时测量手段、设备、能力等诸方面原因限制，全国大部分的房地产登记机构没有经费支撑组织大范围的房产测量工作，由于缺乏基础测绘平面图，当时的登记机构往往采取按时间顺序号编制方式对房屋逐一编号，如：收件号、登记号等。进入90年代，随着房产测量技术的广泛应用，登记部门有能力通过组织测量或其他途径获取房屋的基础分幅平面图，房屋代码的编制方式逐渐改为类似于房产测量中丘地的编制方式，结合房屋所在的行政区划、街道、幢、单元进行编号，如：丘地号、房地号、丘权号等。
房屋编号在当时测绘、登记、档案管理中均发挥着一定作用，但随着房地产产权产籍管理现代化、规范化程度的不断提高，房产GIS技术的应用日趋成熟，各类信息数据之间的传递、交换也变得越来越频繁，信息查询矛盾也越来越突出，原有的各类房屋编号已经不能胜任现代房屋登记的需要，原房屋编号方式大多采用手工操作，没有相应的规则规范，较为简单且随意性大，特别不适用于信息管理的要求。而房屋编码的应用本身是为了对房屋的身份进行识别与区分，所要求的是一种唯一、确定不变的编码体系，显然旧有的房屋编号已不能达到现代化、标准化和信息化的要求。
对房屋进行编号的规定，早在《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部令[1990]第7号) 中就明确提出，城市房屋的产籍，应当依照房地丘(地)号建立。房地丘(地)号的编定，按照房地产测量规范执行。之后，在我国现行的《房屋登记办法》中也规定了“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号)的房屋或者特定空问”。《房屋登记簿管理试行办法》第5条规定，“房屋登记簿应当按照房屋基本单元应有唯一的编号。房屋分割、合并时应重新编号”。由此可见，房屋编号在房屋登记实务中不断被认识、完善和发展。规章规程等作了明确的规定，要编制和使用规范的、标准的、较为统一的房屋编码规则，这对房产测绘、房屋登记、档案信息管理和建立全国个人住房信息系统等有着十分重要的现实意义。
2.房屋编码现状
长期以来，我国房地产登记部门一直使用门牌号来标识管理对象，在编码应用方面，一直处于相对落后的水平。随着信息技术的广泛应用，国家陆续出台了《全国组织机构代码编制规则》GB／T11714 1995、《公民身份证号码》GBl 1643 1999等多项代码标准。这些标准的出台，在标准化建设、规范化管理、数据共享及社会信用体系的建立等方面起着极其重要的作用，为房屋编码的编制提供了科学合理的参考依据，但是，在业内对房屋编码上普遍存在不统一、不一致等问题。主要反映在以下几个方面。
(1)编制标准不统一。房屋编码由于国家尚未建立具体的操作标准，因此，各地在实际工作中存在基础工作不统一、操作不统一、编制标准不统一、编制方法不统一、房屋编码的码位数长度不统一等问题。
(2)基础建设不完善。编制房屋编码房屋要采集几何图形点坐标，而坐标的采集是要求在房产基础测绘和项目测绘工作十分到位的情况下才能展开，没有基础测绘很难获得平面坐标，在房屋编码的制定和应用中需要广泛采集房屋坐标数据，由于很多城市长期以来没有重视基础测绘、房产GIS建设，没有房产分幅图形数据库数据，这给房屋编码工作开展带来一定难度。
(3)信息应用有差距。由于各地房屋登记管理模式和信息化应用水平有很大差异，其应用管理基础工作一时难以落实到位，对房屋登记编码的认识和在执行标准化建设上也有误区，仅满足于一般的使用，没有作进一步的探索，这将给房屋登记编码工作的推进带来一定的阻力。
(4)新旧编码难衔接。房产测绘、房屋登记和房地产档案信息管理从一开始就要求有一个房屋代号作为查询管理使用，在没有确定标准的情况下各地已经形成一套自己的房屋代号管理，且给每个登记单元赋予一个号码，当房屋编码标准出台后，就有一个新编码与旧代号建立一种对应关系，以确保房屋登记正常使用的问题。
3.常见编码模式
(1)自然编码法。该编码方式以房产档案为基础，以房屋登记先后的时间顺序产生的流水号进行房屋代码编制管理。自然编码法最大的不足是它与房屋的地理位置无关，它不能使一个房屋基本单元在动态管理中达到唯一性，因此，不能与地图建立对应关系，不适合用于GIS管理。
(2)生命周期法。该编码方式以房屋的使用寿命为基础，从房屋建造竣工交付使用时开始进行房屋代码编制管理。它由行政区划代码、房屋竣工年份代码、幢和户顺序码、校验码组合构成。生命周期法的不足是在缺乏历史资料的房屋、无法知道历史房屋竣工年份时，其编码就不完整、不确定。
自然编码法和生命周期法的编制原理，主要是建立在房屋已建成、竣工交付使用的基础上，这种编码方法不能完整地覆盖、应用在房屋登记的全过程，不能有效地进行房屋登记，特别在信息化管理中房屋编码充当着索引的作用，从房屋开始预测时就建立了房屋基本信息。
(3)地理位置法。该编码方式以房屋登记基本单元为单位，按照《中华人民共和国行政区划代码》(CB／T2260)和《县级以下行政区划代码编制规则》(GB／T10114)的规定，冠以行政区划代码、房屋幢代码、户室号代码构成本体码及其校验码组合而成。本体码又分为坐标法、分宗法和分幅法。坐标法以房屋幢的几何图形点平面坐标直接定位进行房屋编码。分幅法是依据《房产测量规范》有关规定，充分利用各城市现有的房产测量1：500比例尺分幅图图幅号为基础，进行房屋代码编制管理。分宗法是以《城镇地籍调查规程》规定要求，以地籍宗地号为基本单位编制而成。地理位置法具有比较优势，应用领域广泛。
由于自然编码法和生命周期法有一定的局限性，本文主要是围绕地理位置法进行探析研究，把握房屋编码编制方法并建议推广使用。
(四)房屋编码的作用
房屋登记的结果是建立登记簿，一个房屋登记簿对应一个房屋基本单元，就要保证两者之间的一致性和关联性，使赋予每个基本单元唯一一个房屋编码。房屋登记簿按物编成主义生成，房地产登记机构应当以一个城市为基础，以统一的房屋编码设置房屋登记簿。
1.有利于数据模式优化整合
通过房屋编码建立物理数据和权属登记属性数据双向对应关系，利用房屋编码来组织房屋楼盘表，把这些相互关联的信息与房屋实体信息联系起来，通过房屋楼盘表不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且便于房屋登记簿的记载和管理。在进行房屋登记时，登记审核人员以房屋编码为入手，直接查找到房屋登记簿及其各条信息，为登记、审查和档案利用服务提高工作质量与效率，可以避免一房二卖等问题的发生，从而真正实现了“以图管房、以图建簿”的现代化、规范化和信息化的房地产档案管理。数据模式的标准化是实现信息资源共享的前提，只有将标准化的、要求较高的编码方式应用于基础信息关联，整合理顺数据信息关系，使房产信息系统数据符合系统要求，才能建立房屋登记簿数据、房屋物理数据、土地登记数据、测绘数据关联的基础数据，建立共享和交互的“数字房产”信息平台，如图1所示。
2.有利于进行各类数据关联
房屋编码，无论采用何种方法(分宗法、分幅法、坐标法)进行编制，均可以与房产基础测绘图形相关联，通过房屋编码由房产基础测绘图形信息到房屋楼盘表，再由房屋楼盘表与业务系统的房屋登记信息、房地产档案信息建立关联。房屋编码在房屋物理数据和房屋权属数据中起着数据关联作用，每一套房屋都有唯一的房屋编码并对应的楼盘表，在房屋登记业务系统中，数据库中的各关系表都与各自的房屋编码相对应，有了房屋编码这关键字段的存在，就可以将房屋物理数据、权属数据进行有机的组织，进行系统与系统之问的关联，如图2所示。
3.有利于降低风险提高效率
通过房屋编码在房产基础测绘图形上能够精确定位房屋所在位置，联接楼盘表，再获悉房屋属性数据，缩短了查询时间，极大地提高了工作效率。房屋编码的关联作用使得房屋权属情况，诸如房屋预销售、预告登记、在建工程抵押登记、所有权登记、房屋查封、预查封登记、注销登记等业务信息关联在一起，可降低风险。房屋编码可以将房屋精确定位，能够有效避免因房屋坐落描述不清或者坐落的变更导致无法查询、房屋漏查封、重复查封、重复交易和重复抵押等情况，在一定程度上降低了登记机构办理业务的风险。
同时，必须对房屋总体情况作适时的统计，反映城市房屋分布情况及结构、用途和房屋数量，为城市规划、拆迁以及制定住房政策提供依据。因此，房屋的统计工作面广量大、动态性强，要保持一个城市房屋基本状况具备现势性，必须采用科学的方法和信息化技术来保证，以房屋编码为索引，依靠强大的房产测绘图形数据库、房屋登记数据库和房地产档案数据库的支撑，通过抽取、转换、加载进行统计与分析。
4.有利于构建信息共享平台
房地产价值量大，是人们生产生活的场所，是生产资料，它在建筑施工、商品房预销售、房产交易登记、婚姻登记、人员身份确认，全国范围内个人住房信息、房地产金融信贷、不动产的查封冻结等管理部门实行资产信息共享，通过房屋编码进行数据连接，建立共享和交互的数字房产信息平台。
房屋编码应由专属部门统一赋码，一般在房产测绘预测时就进行赋码，并在房产测绘、房产交易、房屋登记、档案管理等领域应用，具有唯一性及适用性。同时，在房屋编码生成过程中引入GIS技术，易于赋码及阅读，具有简明性及规范性。为确保房屋管理信息的可追溯性，房屋编码一经生成，不可变更、永久有效。房屋编码是开展房产测量、房屋登记与房地产档案管理的重要工具。建立科学的编码方法，实行统一编号，能为建立房地产地理信息系统以及其他信息化建设等方面创造良好的索引条件。(待续)
王雨晨／责任编辑