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摘 要：我国的养老地产产品多数是由房地产开发商、投资机构等推出，对于投资养老地产的众多参与者们来说，养老地产的开发、运营模式是项目的成功关键，关乎项目的盈利性和可持续性发展，因而本文重点研究了养老地产的开发运营模式。
关键词：养老地产；发展模式；实现路径
引言
随着社会经济的发展和养老观念的改变，传统的养老模式已经不能满足老年人追求优质晚年生活质量的需求，来自不同行业的投资者开始进入养老地产市场，投入到养老住宅的开发中，市场化实业运转规律的养老项目越来越多。
一、我国养老地产的发展模式
1、居家式养老地产开发模式
这种开发模式是老年地产市场发展初期较为常见的型态，秉承了我国传统居家养老观念以家庭为核心，将养老主题概念融入住宅项目，提供最基本的养老服务和社区配套服务。在我国，传统养老观念使老年人希望与子女一同居住，含怡弄孙，享受亲情，另一方面子女希望身体健康能自理且有余力的老人分担照顾下一代的压力，但同时双方又不希望会因生活习惯差异产生矛盾，因此在普通社区中配建一些养老居住产品使老人和子女分开但邻近居住的模式能被双方接受，符合我国目前国情，在某种程度上是属于居家式养老。
2、大型综合养老社区开发模式
大型综合养老社区一般是房地产开发商为开发主体政府机构协助，面向全龄段不同身体状况的中高收入的老年客户开发的具有一定规模的综合性强、功能多元复合的超级大盘，能满足客户居住、亲子、医疗护理、康体养生、体闲娱乐、学习交流等多方面需求，形成了完整的功能体系，因而具有丰富多元配套设施，是包含住宅、医院、酒店、康体娱乐、购物中心、老年大学等多种业态的综合性社区。
3、相关并设互惠互利开发模式
上述两种模式都是依托社区共同建设，除此之外，养老地产项目还可以与医疗机构、学校、幼儿园等设施一起共同建设，充分利用各方独特资源，实现养老产品与相关设施功能结合，优势互补，达到互惠互利目的。
比如老年住宅和医疗机构、康复疗养机构就近设置或共同建设，通过合作为老年人提供全方位的健康体检、病愈的康复疗养和老年特色疾病的照料看护等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心，也被称为康疗型养老地产开发模式。
4、异地度假养老地产开发模式
随时代的进步和养老观念的转变，老年人对下一代的依赖性不断减少。很多身体健康有支付能力的老人不愿意与子女挤在一起，倾向于趁着现有身体和经济条件走出户外。房地产开发商抓住了老年人这种心态变化以及近年来老年人旅游事业的蓬勃发展的商机，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游胜地开发专门针对老年消费群体的地产项目，通过借助成熟的著名景区的知名度及旅游优势的辐射效应打开市场，进而带动项目区周边相关产业的发展。
二、养老地产的实现路径
1、养老社区项目指标构建
开发养老地产项目应秉承避免加剧老年人老化状态的目的，产品在设计和开发时要有人性化空间，方便老年人互相交流和沟通，突出他们的价值存在感。居住环境和氛围要能引起和调动老年人积极参与活动的意愿，使老年人通过很自然舒适而不是强制性角色来保持良好精神面貌和健康心态。此外，还要配备专业健康护理团队照护老年人的身体健康。建筑设施是养老社区项目的硬件，其承载的柔性服务才是项目的本质，在具体开发建设一个养老社区项目时，应该从其硬件和软件两个方面对产品设计进行提升，包括区位环境、单体设计、配套设施、室外环境、专业服务和物业管理等。
2、养老社区项目产品类型构建
在进行养老社区的规划设计时，应该主要考虑老年人在居住过程中的逐渐老化以及生理特征在不断变化的因素。最初入住的可能是健康状况良好充满活力的老人，而随着年龄增长生理特征出现变化，自理能力和适应能力减弱需要人照料，甚至生理机能衰退显著，需要专业医疗看护。因此，要根据老年人不同阶段的生理特征，秉承全龄化设计理念，充分考虑老年人逐渐老化的因素，提供相应形式的居住产品，分别制定独有建筑设计和特色服务来满足老年人从健康活跃期到护理期不同阶段的动态养老需求。因而养老社区产品类型可以按照合理的比例设置普通的亲情化住宅、无障碍养老公寓和医护式养老公寓，方便客户根据身体健康程度选择入住。
不同健康程度老年人居住产品类型不同，因此在规划设计时，要考虑到各自的独立性，对不同类型的居住产品要进行合理的分区，保证互不干扰。此外，考虑到老年人的老化有一段过程可分期建设养老社区。
3、养老社区项目配套设施构建
养老社区的核心价值在于其提供的软性服务，这是吸引老年人入住和项目成功的重要影响因素，因而需要以丰富的配套设施为载体。始终坚持方便、快捷、齐全、周到的原则，满足不同阶段的老年人有所依、有所养、有所学、有所为、有所乐的追求，根据不同阶段老年人的健康安全、生活服务、文化交流、体闲娱乐、精神愉悦等需求特征来建设配套设施，包括医院、餐饮、超市、学习、娱乐、文体、亲子等设施。
4、养老社区项目的运营模式构建
基于前文对三种主要运营盈利模式的分析，建议养老社区项目采用租售结合的盈利模式建立综合盈利体系，即将一部分住宅进行销售获得一次性销售收益，一部分以会员制形式进行出租，同时对配套的体育、体闲、娱乐等康乐设施对外经营获得长期收益，通过租售并举模式实现养老社区项目内部平衡，产权销售快速回笼资金，经营性物业和配套设施既能提高销售物业市场价值又能实现长期性增值效应，降低投资商的投资风险。
结语
我國养老地产对应国外养老地产史，目前处于市场发展初期的潜伏期且受到家庭收入水平和传统养老认知的影响，但随着人口老龄化的加剧、养老观念差距的逐渐淡化和经济实力的提高，养老地产在未来会进入市场的快速发展期，在我国具有一定的发展前景。
参考文献
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
[2]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012，12：49-53.
（作者单位：湖北省城建设计院股份有限公司）
关键词：养老地产；发展模式；实现路径
引言
随着社会经济的发展和养老观念的改变，传统的养老模式已经不能满足老年人追求优质晚年生活质量的需求，来自不同行业的投资者开始进入养老地产市场，投入到养老住宅的开发中，市场化实业运转规律的养老项目越来越多。
一、我国养老地产的发展模式
1、居家式养老地产开发模式
这种开发模式是老年地产市场发展初期较为常见的型态，秉承了我国传统居家养老观念以家庭为核心，将养老主题概念融入住宅项目，提供最基本的养老服务和社区配套服务。在我国，传统养老观念使老年人希望与子女一同居住，含怡弄孙，享受亲情，另一方面子女希望身体健康能自理且有余力的老人分担照顾下一代的压力，但同时双方又不希望会因生活习惯差异产生矛盾，因此在普通社区中配建一些养老居住产品使老人和子女分开但邻近居住的模式能被双方接受，符合我国目前国情，在某种程度上是属于居家式养老。
2、大型综合养老社区开发模式
大型综合养老社区一般是房地产开发商为开发主体政府机构协助，面向全龄段不同身体状况的中高收入的老年客户开发的具有一定规模的综合性强、功能多元复合的超级大盘，能满足客户居住、亲子、医疗护理、康体养生、体闲娱乐、学习交流等多方面需求，形成了完整的功能体系，因而具有丰富多元配套设施，是包含住宅、医院、酒店、康体娱乐、购物中心、老年大学等多种业态的综合性社区。
3、相关并设互惠互利开发模式
上述两种模式都是依托社区共同建设，除此之外，养老地产项目还可以与医疗机构、学校、幼儿园等设施一起共同建设，充分利用各方独特资源，实现养老产品与相关设施功能结合，优势互补，达到互惠互利目的。
比如老年住宅和医疗机构、康复疗养机构就近设置或共同建设，通过合作为老年人提供全方位的健康体检、病愈的康复疗养和老年特色疾病的照料看护等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心，也被称为康疗型养老地产开发模式。
4、异地度假养老地产开发模式
随时代的进步和养老观念的转变，老年人对下一代的依赖性不断减少。很多身体健康有支付能力的老人不愿意与子女挤在一起，倾向于趁着现有身体和经济条件走出户外。房地产开发商抓住了老年人这种心态变化以及近年来老年人旅游事业的蓬勃发展的商机，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游胜地开发专门针对老年消费群体的地产项目，通过借助成熟的著名景区的知名度及旅游优势的辐射效应打开市场，进而带动项目区周边相关产业的发展。
二、养老地产的实现路径
1、养老社区项目指标构建
开发养老地产项目应秉承避免加剧老年人老化状态的目的，产品在设计和开发时要有人性化空间，方便老年人互相交流和沟通，突出他们的价值存在感。居住环境和氛围要能引起和调动老年人积极参与活动的意愿，使老年人通过很自然舒适而不是强制性角色来保持良好精神面貌和健康心态。此外，还要配备专业健康护理团队照护老年人的身体健康。建筑设施是养老社区项目的硬件，其承载的柔性服务才是项目的本质，在具体开发建设一个养老社区项目时，应该从其硬件和软件两个方面对产品设计进行提升，包括区位环境、单体设计、配套设施、室外环境、专业服务和物业管理等。
2、养老社区项目产品类型构建
在进行养老社区的规划设计时，应该主要考虑老年人在居住过程中的逐渐老化以及生理特征在不断变化的因素。最初入住的可能是健康状况良好充满活力的老人，而随着年龄增长生理特征出现变化，自理能力和适应能力减弱需要人照料，甚至生理机能衰退显著，需要专业医疗看护。因此，要根据老年人不同阶段的生理特征，秉承全龄化设计理念，充分考虑老年人逐渐老化的因素，提供相应形式的居住产品，分别制定独有建筑设计和特色服务来满足老年人从健康活跃期到护理期不同阶段的动态养老需求。因而养老社区产品类型可以按照合理的比例设置普通的亲情化住宅、无障碍养老公寓和医护式养老公寓，方便客户根据身体健康程度选择入住。
不同健康程度老年人居住产品类型不同，因此在规划设计时，要考虑到各自的独立性，对不同类型的居住产品要进行合理的分区，保证互不干扰。此外，考虑到老年人的老化有一段过程可分期建设养老社区。
3、养老社区项目配套设施构建
养老社区的核心价值在于其提供的软性服务，这是吸引老年人入住和项目成功的重要影响因素，因而需要以丰富的配套设施为载体。始终坚持方便、快捷、齐全、周到的原则，满足不同阶段的老年人有所依、有所养、有所学、有所为、有所乐的追求，根据不同阶段老年人的健康安全、生活服务、文化交流、体闲娱乐、精神愉悦等需求特征来建设配套设施，包括医院、餐饮、超市、学习、娱乐、文体、亲子等设施。
4、养老社区项目的运营模式构建
基于前文对三种主要运营盈利模式的分析，建议养老社区项目采用租售结合的盈利模式建立综合盈利体系，即将一部分住宅进行销售获得一次性销售收益，一部分以会员制形式进行出租，同时对配套的体育、体闲、娱乐等康乐设施对外经营获得长期收益，通过租售并举模式实现养老社区项目内部平衡，产权销售快速回笼资金，经营性物业和配套设施既能提高销售物业市场价值又能实现长期性增值效应，降低投资商的投资风险。
结语
我國养老地产对应国外养老地产史，目前处于市场发展初期的潜伏期且受到家庭收入水平和传统养老认知的影响，但随着人口老龄化的加剧、养老观念差距的逐渐淡化和经济实力的提高，养老地产在未来会进入市场的快速发展期，在我国具有一定的发展前景。
参考文献
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
[2]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012，12：49-53.
（作者单位：湖北省城建设计院股份有限公司）