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2002年上半年,全国房地产市场逐步升温,价格涨幅加大。媒体报道较多，说法存异，有人说"房地产市场温度过热，泡沫成份出现"，呼吁要"立即灭火，防止泡沫"。国家统计局城市社会经济调查总队就房地产市场是否过热？房地产市场经济是否出现了泡沫成份？导致现状的主要成因等问题，通过对浙江省和杭州、宁波、舟山市等城调队及部分房地产主管部门和房地产开发投资企业等有关部门的调查座谈发现：浙江省房地产市场具有典型性，对全国房地产市场特别是经济发达地区的房地产市场具有警示和借鉴作用，各级政府和主管部门应予以足够的重视。
房地产市场"浙江现象"
近两年来，特别是今年上半年，随着浙江经济的快速发展与繁荣，浙江房地产业复苏，房地产市场快速升温——土地购置面积和房地产开发投资快速增长；房屋销售出现了卖方市场，价格涨势强劲；房屋空置率快速下降（如：杭州市的房屋空置率已由1997年的9.7％降至2001年的2.5％，空置率低过了"临界点"。）；土地交易价格出现了成倍增长；房屋租赁市场也快速升温；市场炒作现象严重，部分投资和消费者心理恐慌，出现了"追涨"购房现象；房屋二级市场异常火暴。这一房地产市场状况被业界称为"浙江现象"。通过调研发现，"浙江现象"有其规律和必然性。房地产市场升温过快是事实，但成因是客观的，与区域的经济发展状况密切相关。从目前看，房地产市场经济存在一些泡沫成份，但并不可怕，且符合市场经济规律。目前房屋相对价格较低，正处于"补长"阶段，大多数消费者比较理性，对价格上涨可以承受，不会像股市泡沫那样，对经济和市场造成严重影响。
浙江房屋销售市场温度全国最高
全国35个大中城市房地产价格调查最新资料显示，2002年上半年，全国房屋销售价格同比上涨3.6％，浙江全省房屋销售价格同比上涨10.2％，高于全国1.8倍；全国35个大中城市中，杭州和宁波的房屋销售价格同比上涨6.2％和14.2％，排在前列，并分别高于全国0.7倍和2.9倍。浙江省城市社会经济调查队对全省11个城市房地产调查的结果显示，2002年上半年，丽水、温州、台州、宁波和嘉兴等城市的房屋销售价格同比增长均超过了全省平均水平，分别为20.3％、15.5％、14.4％、14.2％和107％。杭州市虽低于全省平均数，房屋销售价格同比增长6.2％，但其房屋销售价格基数全省最高，绝对房屋销售价格增长也较高。
浙江房地产市场供需比例严重失衡
浙江全省，特别是杭州、宁波等主要城市的房地产市场出现了明显的卖方市场，市场温度较高，主要原因是供需比例严重失衡--房地产市场需求快速增长，供给增长缓慢，供需矛盾日益激化。富裕起来的浙江居民的首选消费是买房。浙江省城乡居民收入连续多年居全国前列。其中：农民人均收入已连续16年居全国首位，城镇居民人均收入已突破万元大关。这表明浙江人民生活已迈入或接近富裕水平。富裕起来的居民的消费首选是住房，居民中拥有第二套住房的概念也在逐步形成。统计资料显示，杭州市近期购房者中：以改善居住条件为目的的占61％、以投资为目的的占11％、以子女上学为目的的占11％、以其他为目的的占17％。住房消费已成为浙江新的消费热点。
政策落实金融支持市场刺激部分房屋需求提前释放。随着浙江房改的深入，配套措施相继出台，货币化分房落实到位，拆迁补贴标准增加，居民收入提高，消费者有较好的收入预期，投资、消费信心增加。金融界对房屋消费的支持力度加大，据统计杭州市房屋消费按揭贷款1999年为10亿元（人民币），2001年猛增到100亿元。固定资产投资中竣工住宅价格不断升高，加之政府采取紧缩的土地供应政策和新的交易方式，土地价格猛增，提高了房屋建筑成本，也在推动市场房价上涨。这些因素的综合作用，使部分住房需求提前释放，市场需求增幅较大。
城市品牌战略实施城市化进程加快城市人口增加。目前，浙江大多数城市的规模在扩大，有些城市还出台了户口放开、学历补贴等有效吸引人才的措施，使城市的外来人口增加。另外，由于投资和居住生活环境的改善，也促使城市人口增加。据统计，2001年杭州市，除城市区域增大外，市区人口自然增长1万人，而外来人口增长高达6万人。城市人口的增加，加大了对各种房屋的需求。
地价飞涨推高房价刺激投资和房屋消费释放。土地供应紧张并采用新的交易方式，使土地价格飞涨是推动房价上涨的主要原因之一。土地供应正转向市场化的拍卖方式，以求得公平、透明，但在供应紧张，市场不够规范、完善，没有正确的土地估价，拍卖价无封顶的情况下，造成的高额地价直接推动房价上涨。如温州市采取明标暗投的方式出让的地块，开标出价为6007万元，中标价为1.41亿元，楼面价格高达3583元/每平方米。"地价推高房价，房价反推地价。"循环上升，使部分投资和消费者心理恐慌，提前释放需求，"追涨"购买土地和住房，拉动市场需求强劲增长。
房地产市场"浙江现象"的隐患
浙江省房地产市场的全面升温过程中，非市场因素也逐渐显现。房价增长过快是当前经济运行中的一个突出问题，房价问题解决不好可能会对社会经济发展产生不利的影响。
房价过高影响消费和投资。房价快速上涨影响了家庭收入较低的普通消费者，使普通消费者难以承受，浙江省城调队对全省11个城市住房消费调查结果显示，大多数普通居民认为商品房价格较高，影响了他们的住宅消费，这也是部分居民决定未来5年内不考虑买房的主要原因。
房价快速上涨影响了投资环境。近期杭州市的一项调查显示，在杭州的消费者中，外地购房者比例在降低。房价上涨，将外地投资购房者推向了上海、苏州等房价升值空间较大的周边地区。这些地区出现的浙江购房团现象和新希望集团在上海浦东投资3亿元的高层建筑落成，就说明了高房价对投资环境不利的影响。
房价过高加大了房地产市场的风险。目前对房地产开发商来说，拥有土地开发权是最重要的。市场的导向使一些公司、企业将资金转移到房地产业，土地价格进一步上涨。最终导致房屋价格飞涨，价格转嫁、炒楼花等违规操作越来越多，房地产市场经济中泡沫成份出现。这些都预示着房地产市场的风险在积聚。目前一些楼盘一开盘就只有10％的差房可供选购，90％的房屋已进入二级市场，以更高的价格出售。这种炒作会加大房地产市场的风险，使泡沫成份增加，也影响了二级市场房价的真实性。通过炒作，部分"不法"分子得利，使真正需要购买住房的老百姓买不起或买不到房子。市场变形，风险逐步加大。
房价过高会使投资转移影响本地产业的发展。土地交易和房屋销售价格的互动助涨，房屋的增值空间不断减小，造成房地产开发业的利润降低，房地产市场的风险加大。这不但会给招商引资带来不利影响，还会导致本地投资者投资方向的转移。开发商表示，他们会把更多的资金投向投资环境好，利润高的地区。这将导致本地产业的萎缩，并影响相关产业的发展，对地区经济的发展产生不良影响。
采取有效措施确保房地产业健康发展
我国的房地产业刚刚起步，市场不够规范，监管措施也不够健全。房价上涨过快不仅会造成区域性投资转移、房地产市场萎缩，还会伤及工业、农业、商业等行业的发展，必须予以高度重视。2001年，全国房屋销售、土地交易和房屋租赁价格分别比上年上涨2.2％、1.7％和2.8％，房地产价格稳中有升。2002年上半年，全国房屋销售、土地交易和房屋租赁价格同比分别上涨3.6％、6.7％和0.6％，全国房地产市场温度适中，部分地区出现了房地产业复苏，市场快速升温现象。房地产市场"浙江现象"对全国，特别是经济发达地区，具有较好的警示和借鉴作用。
加强和完善土地一级市场的调控。国土资源使用权的转让、出让不能像一般的商品那样，通过招标、拍卖来无限制地赚钱。近期，国家通过法律、行政等手段加强了对土地供应的监管，减少了土地市场的炒作现象。但是，随着房地产业的复苏，市场的升温，土地供应的增长也较快。如浙江省2001年1月～11月房地产开发企业土地购置面积1346.7万平方米，同比增长67.7％，高于同期房地产开发投资51.5％的增长。由于土地的储备量不足，市场供应低于需求。市场升温，竞争激烈，一些地方出现了土地的商业性囤积和炒卖现象。各级政府和主管部门要严格执行《土地法》，完善土地批租制度，规范土地批租一、二级市场，调控土地市场的供应量，杜绝土地交易市场的各种违规操作现象。
加强对房地产开发和销售市场的调控防止盲目性。市场的状况会引导社会资源的配置。像浙江这样的房地产市场状况，会导致更多的社会资源配置到房地产开发业。目前，房地产市场大多在做"塔尖生意"，开发房屋的档次较高，销售的对象是高收入群体，房屋价格也较高。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，这部分消费者难以承受，加之销售管理不严，大部分经济适用房还是被有钱人"搭穷人车"买去了，大部分普通工薪阶层的住房问题仍然没有解决，这种市场状况不会持久。中低收入阶层才是房屋消费市场的主体，其住房需求还无法或没有释放，应予以足够的重视。各级主观部门应充分考虑市场需求的多样性、层次性和阶段性，把满足中低收入阶层的住房需求作为重要的发展战咯，加强对房地产开发结构的调控，防止一拥而上，防止盲目性，确保房地产业的持续稳定发展。
采取有效措施整顿房地产市场经济秩序。一些地区的房地产市场温度较高，市场经济的泡沫成份出现，主要原因是供需比例失衡和市场炒作严重。目前，房地产市场环境和经济秩序不好，土地供应量不足、拆迁土地供应的时效性差等因素，导致了房屋开发量不足或延迟，供应增速慢于需求的增长，供需矛盾激化。房屋交易市场失控，炒作严重，大量新房直接进入二级市场，价格大幅增长，出现了一二级市场互动升温，二级市场价格失真的现象。
针对这种情况，各级主管部门要完善房屋产权登记、发证、评估和市场交易体系，加强对期房交易和房地产开发资质管理，制定房屋二级市场的准入标准，规范土地交易方式，制定"拆迁法"和"违规操作处罚条例"等，以法治理整顿房地产市场经济秩序，使房地产市场健康有序的发展。随着各种有效措施的落实和法规的执行，市场供需矛盾将缓解，各种违规操作将减少，过高的市场温度就会降低，泡沫成份就会自然消失。
加强对媒体宣传的监督正确引导消费。媒体的宣传如果不当，会对市场产生错误的导向，给投资和消费者造成恐慌心理，影响投资和消费者的决策。各级政府和主管部门应对向社会发布的房地产价格指数和开发销售信息加强管理和规范，禁止发布各种带有广告色彩的房地产价格指数和市场价格行情。确保市场信息的准确性以及信息对市场导向和投资消费引导的正确性，保护广大投资和消费者的利益，保护良好的市场秩序，保护投资和消费的的信心。对当前部分地区市场升温过快的状况，要采取积极的保护和调整措施，可以降温、限速，但不可釜底抽薪。否则，市场会失去引力，投资和消费者会失去信心，房地产业会陷入消沉。
房地产市场"浙江现象"
近两年来，特别是今年上半年，随着浙江经济的快速发展与繁荣，浙江房地产业复苏，房地产市场快速升温——土地购置面积和房地产开发投资快速增长；房屋销售出现了卖方市场，价格涨势强劲；房屋空置率快速下降（如：杭州市的房屋空置率已由1997年的9.7％降至2001年的2.5％，空置率低过了"临界点"。）；土地交易价格出现了成倍增长；房屋租赁市场也快速升温；市场炒作现象严重，部分投资和消费者心理恐慌，出现了"追涨"购房现象；房屋二级市场异常火暴。这一房地产市场状况被业界称为"浙江现象"。通过调研发现，"浙江现象"有其规律和必然性。房地产市场升温过快是事实，但成因是客观的，与区域的经济发展状况密切相关。从目前看，房地产市场经济存在一些泡沫成份，但并不可怕，且符合市场经济规律。目前房屋相对价格较低，正处于"补长"阶段，大多数消费者比较理性，对价格上涨可以承受，不会像股市泡沫那样，对经济和市场造成严重影响。
浙江房屋销售市场温度全国最高
全国35个大中城市房地产价格调查最新资料显示，2002年上半年，全国房屋销售价格同比上涨3.6％，浙江全省房屋销售价格同比上涨10.2％，高于全国1.8倍；全国35个大中城市中，杭州和宁波的房屋销售价格同比上涨6.2％和14.2％，排在前列，并分别高于全国0.7倍和2.9倍。浙江省城市社会经济调查队对全省11个城市房地产调查的结果显示，2002年上半年，丽水、温州、台州、宁波和嘉兴等城市的房屋销售价格同比增长均超过了全省平均水平，分别为20.3％、15.5％、14.4％、14.2％和107％。杭州市虽低于全省平均数，房屋销售价格同比增长6.2％，但其房屋销售价格基数全省最高，绝对房屋销售价格增长也较高。
浙江房地产市场供需比例严重失衡
浙江全省，特别是杭州、宁波等主要城市的房地产市场出现了明显的卖方市场，市场温度较高，主要原因是供需比例严重失衡--房地产市场需求快速增长，供给增长缓慢，供需矛盾日益激化。富裕起来的浙江居民的首选消费是买房。浙江省城乡居民收入连续多年居全国前列。其中：农民人均收入已连续16年居全国首位，城镇居民人均收入已突破万元大关。这表明浙江人民生活已迈入或接近富裕水平。富裕起来的居民的消费首选是住房，居民中拥有第二套住房的概念也在逐步形成。统计资料显示，杭州市近期购房者中：以改善居住条件为目的的占61％、以投资为目的的占11％、以子女上学为目的的占11％、以其他为目的的占17％。住房消费已成为浙江新的消费热点。
政策落实金融支持市场刺激部分房屋需求提前释放。随着浙江房改的深入，配套措施相继出台，货币化分房落实到位，拆迁补贴标准增加，居民收入提高，消费者有较好的收入预期，投资、消费信心增加。金融界对房屋消费的支持力度加大，据统计杭州市房屋消费按揭贷款1999年为10亿元（人民币），2001年猛增到100亿元。固定资产投资中竣工住宅价格不断升高，加之政府采取紧缩的土地供应政策和新的交易方式，土地价格猛增，提高了房屋建筑成本，也在推动市场房价上涨。这些因素的综合作用，使部分住房需求提前释放，市场需求增幅较大。
城市品牌战略实施城市化进程加快城市人口增加。目前，浙江大多数城市的规模在扩大，有些城市还出台了户口放开、学历补贴等有效吸引人才的措施，使城市的外来人口增加。另外，由于投资和居住生活环境的改善，也促使城市人口增加。据统计，2001年杭州市，除城市区域增大外，市区人口自然增长1万人，而外来人口增长高达6万人。城市人口的增加，加大了对各种房屋的需求。
地价飞涨推高房价刺激投资和房屋消费释放。土地供应紧张并采用新的交易方式，使土地价格飞涨是推动房价上涨的主要原因之一。土地供应正转向市场化的拍卖方式，以求得公平、透明，但在供应紧张，市场不够规范、完善，没有正确的土地估价，拍卖价无封顶的情况下，造成的高额地价直接推动房价上涨。如温州市采取明标暗投的方式出让的地块，开标出价为6007万元，中标价为1.41亿元，楼面价格高达3583元/每平方米。"地价推高房价，房价反推地价。"循环上升，使部分投资和消费者心理恐慌，提前释放需求，"追涨"购买土地和住房，拉动市场需求强劲增长。
房地产市场"浙江现象"的隐患
浙江省房地产市场的全面升温过程中，非市场因素也逐渐显现。房价增长过快是当前经济运行中的一个突出问题，房价问题解决不好可能会对社会经济发展产生不利的影响。
房价过高影响消费和投资。房价快速上涨影响了家庭收入较低的普通消费者，使普通消费者难以承受，浙江省城调队对全省11个城市住房消费调查结果显示，大多数普通居民认为商品房价格较高，影响了他们的住宅消费，这也是部分居民决定未来5年内不考虑买房的主要原因。
房价快速上涨影响了投资环境。近期杭州市的一项调查显示，在杭州的消费者中，外地购房者比例在降低。房价上涨，将外地投资购房者推向了上海、苏州等房价升值空间较大的周边地区。这些地区出现的浙江购房团现象和新希望集团在上海浦东投资3亿元的高层建筑落成，就说明了高房价对投资环境不利的影响。
房价过高加大了房地产市场的风险。目前对房地产开发商来说，拥有土地开发权是最重要的。市场的导向使一些公司、企业将资金转移到房地产业，土地价格进一步上涨。最终导致房屋价格飞涨，价格转嫁、炒楼花等违规操作越来越多，房地产市场经济中泡沫成份出现。这些都预示着房地产市场的风险在积聚。目前一些楼盘一开盘就只有10％的差房可供选购，90％的房屋已进入二级市场，以更高的价格出售。这种炒作会加大房地产市场的风险，使泡沫成份增加，也影响了二级市场房价的真实性。通过炒作，部分"不法"分子得利，使真正需要购买住房的老百姓买不起或买不到房子。市场变形，风险逐步加大。
房价过高会使投资转移影响本地产业的发展。土地交易和房屋销售价格的互动助涨，房屋的增值空间不断减小，造成房地产开发业的利润降低，房地产市场的风险加大。这不但会给招商引资带来不利影响，还会导致本地投资者投资方向的转移。开发商表示，他们会把更多的资金投向投资环境好，利润高的地区。这将导致本地产业的萎缩，并影响相关产业的发展，对地区经济的发展产生不良影响。
采取有效措施确保房地产业健康发展
我国的房地产业刚刚起步，市场不够规范，监管措施也不够健全。房价上涨过快不仅会造成区域性投资转移、房地产市场萎缩，还会伤及工业、农业、商业等行业的发展，必须予以高度重视。2001年，全国房屋销售、土地交易和房屋租赁价格分别比上年上涨2.2％、1.7％和2.8％，房地产价格稳中有升。2002年上半年，全国房屋销售、土地交易和房屋租赁价格同比分别上涨3.6％、6.7％和0.6％，全国房地产市场温度适中，部分地区出现了房地产业复苏，市场快速升温现象。房地产市场"浙江现象"对全国，特别是经济发达地区，具有较好的警示和借鉴作用。
加强和完善土地一级市场的调控。国土资源使用权的转让、出让不能像一般的商品那样，通过招标、拍卖来无限制地赚钱。近期，国家通过法律、行政等手段加强了对土地供应的监管，减少了土地市场的炒作现象。但是，随着房地产业的复苏，市场的升温，土地供应的增长也较快。如浙江省2001年1月～11月房地产开发企业土地购置面积1346.7万平方米，同比增长67.7％，高于同期房地产开发投资51.5％的增长。由于土地的储备量不足，市场供应低于需求。市场升温，竞争激烈，一些地方出现了土地的商业性囤积和炒卖现象。各级政府和主管部门要严格执行《土地法》，完善土地批租制度，规范土地批租一、二级市场，调控土地市场的供应量，杜绝土地交易市场的各种违规操作现象。
加强对房地产开发和销售市场的调控防止盲目性。市场的状况会引导社会资源的配置。像浙江这样的房地产市场状况，会导致更多的社会资源配置到房地产开发业。目前，房地产市场大多在做"塔尖生意"，开发房屋的档次较高，销售的对象是高收入群体，房屋价格也较高。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，这部分消费者难以承受，加之销售管理不严，大部分经济适用房还是被有钱人"搭穷人车"买去了，大部分普通工薪阶层的住房问题仍然没有解决，这种市场状况不会持久。中低收入阶层才是房屋消费市场的主体，其住房需求还无法或没有释放，应予以足够的重视。各级主观部门应充分考虑市场需求的多样性、层次性和阶段性，把满足中低收入阶层的住房需求作为重要的发展战咯，加强对房地产开发结构的调控，防止一拥而上，防止盲目性，确保房地产业的持续稳定发展。
采取有效措施整顿房地产市场经济秩序。一些地区的房地产市场温度较高，市场经济的泡沫成份出现，主要原因是供需比例失衡和市场炒作严重。目前，房地产市场环境和经济秩序不好，土地供应量不足、拆迁土地供应的时效性差等因素，导致了房屋开发量不足或延迟，供应增速慢于需求的增长，供需矛盾激化。房屋交易市场失控，炒作严重，大量新房直接进入二级市场，价格大幅增长，出现了一二级市场互动升温，二级市场价格失真的现象。
针对这种情况，各级主管部门要完善房屋产权登记、发证、评估和市场交易体系，加强对期房交易和房地产开发资质管理，制定房屋二级市场的准入标准，规范土地交易方式，制定"拆迁法"和"违规操作处罚条例"等，以法治理整顿房地产市场经济秩序，使房地产市场健康有序的发展。随着各种有效措施的落实和法规的执行，市场供需矛盾将缓解，各种违规操作将减少，过高的市场温度就会降低，泡沫成份就会自然消失。
加强对媒体宣传的监督正确引导消费。媒体的宣传如果不当，会对市场产生错误的导向，给投资和消费者造成恐慌心理，影响投资和消费者的决策。各级政府和主管部门应对向社会发布的房地产价格指数和开发销售信息加强管理和规范，禁止发布各种带有广告色彩的房地产价格指数和市场价格行情。确保市场信息的准确性以及信息对市场导向和投资消费引导的正确性，保护广大投资和消费者的利益，保护良好的市场秩序，保护投资和消费的的信心。对当前部分地区市场升温过快的状况，要采取积极的保护和调整措施，可以降温、限速，但不可釜底抽薪。否则，市场会失去引力，投资和消费者会失去信心，房地产业会陷入消沉。