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【摘要】住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。规范运作维修资金的收缴及管理使用，才能维护资金安全，提升维修资金监管水平、保障住房所有权人的合法权益。但实际操作过程中普遍存在收缴、使用、监管不规范，使用率低下等问题，影响了维修资金保障功能的发挥。本文从审计视角对维修资金管理使用方面存在的问题进行了相关探讨，针对问题提出了对策建议。
【关键词】住宅维修资金;管理使用;问题及对策探讨
维修资金管理工作一般由地方房管部门具体负责，由房产开发企业统一代收，在办理房屋产权之前上缴至维修资金专户，专户存储、专款专用。征收标准执行所在地市相关文件规定。
1、维修资金管理使用存在的问题
1.1维修资金未及时上缴专户
某县维修资金管理使用专项调查发现，2016年至2018年，房产开发公司未及时上缴专户维修资金3619万元，其中1381万元延期一年以上上缴。违反了中华人民共和国建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。……”的规定。
1.2维修资金续筹难度大
《办法》第十七条规定“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”，但在实际操作中维修资金续筹难度很大，有些地方自维修资金缴纳方案制定实施以来，从未进行资金续筹。一是续筹方案难通过。资金续筹方案需2/3以上业主投票通过，这对于业委会来说是个大难题;二是维修资金续筹缺乏制度保障。没有制度的约束，续筹工作难以开展。
1.3维修资金使用程序复杂、使用率低
以某县为例，通过对不同小区的1500户业主进行问卷调查，认为申请使用程序复杂、使用条件过于苛刻的有1395户，占93%。2016年至2018年，该县维修资金收入6535.48万元，用于维修支出552.76万元，占维修资金收入总额的8.45%。这三年每年的资金使用率均不足10%。
1.4维修资金监管不到位
一是维修资金在房产开发企业长期滞留，形成资金监管盲区。由于信息不对称，房管部门掌握交房信息片面、滞后以及房地产项目销售周期较长导致代收房产企业将维修资金挪作建设周转资金，大量维修资金不能及时缴入专户，资金安全无法得到保障。二是房管部门未通过公开招标的方式选定商业银行作为存储专户。增加了挪用资金、利益输送、贪污腐败等风险。三是政府对维修资金的监管水平有限，同时缺乏第三方监督，导致支出真实性和工程质量没有保障。物业公司以利益最大化为目的，在申报维修资金使用数额方面虚报、多报，在工程质量方面以次充好，大大削减了维修资金使用效益。
1.5维修资金保值增值形式过于单一，增值收益低
以某县为例，该县维修资金增值收益全部依靠银行存款存储利息。截至2018年底，除1500万元维修资金为五年定期存款外，其他大量资金均以活期存款形式趴在账上“睡大觉”。
1.6业主在维修资金管理使用方面的相关权益未得到有效保障
一是增值收益未按规定比例分配给业主转入维修资金滚存使用。违反了《办法》第二十七条“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息……”的规定。二是未按规定定期向业主公布维修资金缴存、使用、增值收益和结存情况。违反了《办法》第三十条“……负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额……”的规定。三是房屋所有权变更与维修资金过户不同步。主管部门在房屋所有权转让时未将维修资金随房屋所有权同时过户到新业主名下，不利于该项资金的管理和使用。违反了《办法》第二十八条“房屋所有权转让时，……该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”的规定。
2、对策及建议
2.1健全完善维修资金缴存管理制度
一是建立健全科学合理的代收代缴制度。房管部门可将产权证办理与维修资金缴纳情况挂钩，出台相关制度，加大处罚力度，用制度治理代收资金的滞留问题。二是探索切实可行的续筹制度。明确续筹时限和缴纳方式;可试行定期归集续筹，由业主自行定期存入指定账户。
2.2充分利用线上资源，简化資金使用程序
一是利用微信公众号、APP等信息化手段，让业主熟悉了解维修资金的使用范围和申报程序，更便捷地参与资金使用方案的表决，加快资金申报流程，提升资金使用效率，切实发挥便民、利民的作用。二是建立资金使用应急机制。对于情况紧急、事实清楚的维修项目可启动应急机制、走简易程序，及时解决问题。
2.3完善资金监管机制
一是厘清资金管理思路，实施归口管理。探索新的资金管理模式，改变多头管理状况，简化交存及管理使用环节的程序，增加资金运作的透明度。二是内控与外控相结合，健全资金监管机制。引导业主委员会发挥自治作用，采取请进来、走出去的方式，加大学习培训力度，提高维修资金的自治管理能力与水平。探索引入第三方中介机构对维修资金支出进行监管，资金支出的拨付以第三方机构提供的审核报告为依据，提高资金使用效益，保护业主合法权益。
2.4探索多元化维修资金保值增值模式
可尝试组合存款、基金投资、信托管理等模式，拓宽维修资金保值增值渠道;也可选择国家重点工程等低风险项目进行投资，增加维修资金投资收益，改变目前资金保值增值方式单一的弊端。
参考文献：
[1]建设部，财政部.《住宅专项维修资金管理办法》， 第165号令.（2007-12-04）.
作者简介：
张晋，经济师，审计师，就职于山东省桓台县审计局，从事财会审计相关工作20余年。
【摘要】住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。规范运作维修资金的收缴及管理使用，才能维护资金安全，提升维修资金监管水平、保障住房所有权人的合法权益。但实际操作过程中普遍存在收缴、使用、监管不规范，使用率低下等问题，影响了维修资金保障功能的发挥。本文从审计视角对维修资金管理使用方面存在的问题进行了相关探讨，针对问题提出了对策建议。
【关键词】住宅维修资金;管理使用;问题及对策探讨
维修资金管理工作一般由地方房管部门具体负责，由房产开发企业统一代收，在办理房屋产权之前上缴至维修资金专户，专户存储、专款专用。征收标准执行所在地市相关文件规定。
1、维修资金管理使用存在的问题
1.1维修资金未及时上缴专户
某县维修资金管理使用专项调查发现，2016年至2018年，房产开发公司未及时上缴专户维修资金3619万元，其中1381万元延期一年以上上缴。违反了中华人民共和国建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。……”的规定。
1.2维修资金续筹难度大
《办法》第十七条规定“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”，但在实际操作中维修资金续筹难度很大，有些地方自维修资金缴纳方案制定实施以来，从未进行资金续筹。一是续筹方案难通过。资金续筹方案需2/3以上业主投票通过，这对于业委会来说是个大难题;二是维修资金续筹缺乏制度保障。没有制度的约束，续筹工作难以开展。
1.3维修资金使用程序复杂、使用率低
以某县为例，通过对不同小区的1500户业主进行问卷调查，认为申请使用程序复杂、使用条件过于苛刻的有1395户，占93%。2016年至2018年，该县维修资金收入6535.48万元，用于维修支出552.76万元，占维修资金收入总额的8.45%。这三年每年的资金使用率均不足10%。
1.4维修资金监管不到位
一是维修资金在房产开发企业长期滞留，形成资金监管盲区。由于信息不对称，房管部门掌握交房信息片面、滞后以及房地产项目销售周期较长导致代收房产企业将维修资金挪作建设周转资金，大量维修资金不能及时缴入专户，资金安全无法得到保障。二是房管部门未通过公开招标的方式选定商业银行作为存储专户。增加了挪用资金、利益输送、贪污腐败等风险。三是政府对维修资金的监管水平有限，同时缺乏第三方监督，导致支出真实性和工程质量没有保障。物业公司以利益最大化为目的，在申报维修资金使用数额方面虚报、多报，在工程质量方面以次充好，大大削减了维修资金使用效益。
1.5维修资金保值增值形式过于单一，增值收益低
以某县为例，该县维修资金增值收益全部依靠银行存款存储利息。截至2018年底，除1500万元维修资金为五年定期存款外，其他大量资金均以活期存款形式趴在账上“睡大觉”。
1.6业主在维修资金管理使用方面的相关权益未得到有效保障
一是增值收益未按规定比例分配给业主转入维修资金滚存使用。违反了《办法》第二十七条“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息……”的规定。二是未按规定定期向业主公布维修资金缴存、使用、增值收益和结存情况。违反了《办法》第三十条“……负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额……”的规定。三是房屋所有权变更与维修资金过户不同步。主管部门在房屋所有权转让时未将维修资金随房屋所有权同时过户到新业主名下，不利于该项资金的管理和使用。违反了《办法》第二十八条“房屋所有权转让时，……该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”的规定。
2、对策及建议
2.1健全完善维修资金缴存管理制度
一是建立健全科学合理的代收代缴制度。房管部门可将产权证办理与维修资金缴纳情况挂钩，出台相关制度，加大处罚力度，用制度治理代收资金的滞留问题。二是探索切实可行的续筹制度。明确续筹时限和缴纳方式;可试行定期归集续筹，由业主自行定期存入指定账户。
2.2充分利用线上资源，简化資金使用程序
一是利用微信公众号、APP等信息化手段，让业主熟悉了解维修资金的使用范围和申报程序，更便捷地参与资金使用方案的表决，加快资金申报流程，提升资金使用效率，切实发挥便民、利民的作用。二是建立资金使用应急机制。对于情况紧急、事实清楚的维修项目可启动应急机制、走简易程序，及时解决问题。
2.3完善资金监管机制
一是厘清资金管理思路，实施归口管理。探索新的资金管理模式，改变多头管理状况，简化交存及管理使用环节的程序，增加资金运作的透明度。二是内控与外控相结合，健全资金监管机制。引导业主委员会发挥自治作用，采取请进来、走出去的方式，加大学习培训力度，提高维修资金的自治管理能力与水平。探索引入第三方中介机构对维修资金支出进行监管，资金支出的拨付以第三方机构提供的审核报告为依据，提高资金使用效益，保护业主合法权益。
2.4探索多元化维修资金保值增值模式
可尝试组合存款、基金投资、信托管理等模式，拓宽维修资金保值增值渠道;也可选择国家重点工程等低风险项目进行投资，增加维修资金投资收益，改变目前资金保值增值方式单一的弊端。
参考文献：
[1]建设部，财政部.《住宅专项维修资金管理办法》， 第165号令.（2007-12-04）.
作者简介：
张晋，经济师，审计师，就职于山东省桓台县审计局，从事财会审计相关工作20余年。