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再次置业者提前还贷需要掂量，但面临投资空档期的资金该如何进行稳健的投资?企业债、短打新股产品和部分债券基金可以作为投资的标的。
上期周刊中《再次置业者提前还贷需掂量》一文引起了不少购房者的共鸣。的确，央行对于第二套房房贷的从严控制措施，让不少希望改善居住条件的购房人觉得有些措手不及。毕竟与首套房85折的优惠利率相比，上浮10％的第二套房贷款利率将给再次置业者带来很高的利率负担。
因此，从中长期的财务规划角度出发，如果目前仍然拥有首套房的优惠贷款额度，与其匆忙提前还贷，不如将用于还贷的资金留作再购房时的首付，以充分利用优惠房贷的利率洼地效应。可是，原本用于提前还贷的这笔资金眼下该如何打理?一些读者将电话打到了编辑部寻求帮助。
还贷资金面临投资空档
上海的卢先生告诉记者，他手头上也有一笔资金原本准备用于提前偿还现有的住房贷款，但由于第二套房的贷款利率将显著提升，卢先生也改变了自己提前还贷的打算，预备将这笔资金留作再购房时候的首付。
“不过，一来我们还没有看到合适的房源，二来近期房地产市场上比较敏感，观望气氛也很浓烈，和别的购房者一样，我们也打算静观其变，看清了市场走势再做买房的决策。”卢先生说。“可现在手头上这笔资金的投资方向就成了问题。”
卢先生觉得，最近股票、基金市场上的波动较大，拿购房资金来投资的话风险较大，可是，把钱存在银行里吃利息?卢先生觉得有些不甘心，尽管近期央行再次提高了存款利率，但是存款收益仍然偏低。“有没有一些比较安全的投资渠道，可供这笔资金来进行投资?”卢先生对投资目标的要求是，收益率基本要和明年调整后的房贷利率(6.656％)打个平手。与此同时，流动性上也不能差，一旦看中了合适的房产，资金可以随时抽出以满足购房的需要。
卢先生的需求在再次置业者中颇具有代表性。由于各种原因，再次置业打算可能需要过一段时间才能付诸实施，原本用于提前还贷的资金就要面临一段闲置空白期，可是股市风险过高，银行存款收益过低，这笔资金在空白期里如何较为安全地进行投资，同时又能获得与贷款利率基本相当的稳健收益呢?我们为投资者提供一些可行的投资思路。
思路一：企业债投资价值凸显
近两年来受利率上升因素的影响，债券市场的走势总体上比较低迷。但是随着交易资金的活跃，债券市场成为了机构资金配置的一个新市场，在债券市场上也出现了一些新的投资看点，企业债就是其中的一种。
对于个人投资者来说，企业债的投资较为灵活，一种方式是持有到期，以获得稳健的收益；另一种方式是在二级市场上进行波段操作，获取利差。相对而言，采用第一种方式持有到期的话，虽然资金的锁定期限较长，一般要5年左右，但风险较小，对于几年内不准备买房的投资者来说，选择一些内在收益率较高的企业债产品作为投向，既能够博得中等的收益，同时可以有效规避投资的风险。
在近期的债券二级市场上，一些企业债的投资价值逐渐凸显。如2007年9月上市交易的国安债1(115002)，债券期限为6年。该债券为中信国安(000839)可分离债的债券部分，其权证部分是031005。由于前期市场的过度抛售，国安债1的价格较低，截至2007年12月24日，国安债1的收盘价为70.27元。
我们不妨来算算目前国安债l的内在收益率。假设我们现在以70.27元的价格购入一份国安债1，那么在6年的持有期间，每年将获得一次派息，根据国安债1的发行公告，派息率为1.2％～1.6％，如果按照最低值1.2％来计算，每年债券的派息为100元×1.2％=1.2元；在到期之日时，债券可以以100元/份的价格售回。那么可以简单地得到债券的年收益率约为(100+1.2×6-70.27)/70.27×6×100％=8.76％。
但这种计算方法中没有考虑进时间价值因素，如果使用债券收益计算器，并把目前5.85％的5年期以上定期存款利率作为折现利率的话，可以得到这笔投资持有到期时，内在年收益率将达到7.94％。再加入每年债券派息需要缴纳20％的所得税因素，税后的年收益率也将达到7.62％。
对于持有到期的投资者来说，在承受风险较低的情况下就可以获得7.62％的年收益率，不失为一种较为稳妥的投资方式。而对于使用提前还贷的资金而言，由于国安债l的内在收益率较高，具有显见的投资价值，在目前二级市场的相对低点进场，随着债券期限的缩短，债券价格会有所上升，投资者也完全有可能从中获得可观的利差收入，获取超越房贷利率的收益率并不算太大的问题。
除国安债1外，近期企业债市场上07云化债、06中化债的内在税后收益率也都超过了7％，它们也可以成为提前还贷资金的投资标的。
当然，就企业债而言，由于含有一部分风险溢价，同时债券的价格容易受到市场因素，如加息的影响，需要投资者承担一定的风险，这也是投资者使用提前还贷资金进行投资时需要考虑到的。
对于那些3至5年内不准备买房，而安全性又要求较高的资金来说，投资企业债是个不错的方向。
对于那些短期观望，随时准备进入房产市场的资金而言，投资期限灵活、收益率能跑赢房贷利率的银行“打新股”产品或打新股债券型基金也是一种不错的选择。
思路二：“短打新股”理财产品
“打新股”产品则是提前还贷资金又一个合适的投资标的。今年以来新股密集发行，多只打新股产品的收益率保持在10％之上，工行所发行的一款3个月期申购新股产品甚至创下了年化收益率26.5％的纪录。尽管近期随着市场调整的加剧，越来越多的资金加入到“打新股”的行列，同时新股上市首日价格涨幅不如以往，使得“打新股”产品的收益率有所下降。但是对于提前还贷资金来说，“打新股”产品的收益基本上可以跑赢房贷利率。
由于“打新股”产品众多，我们侧重于向投资者推荐一些“短打型”理财产品，这些产品的特点是灵活地将银行活期存款与“打新股”结合，新股上市时资金用于打新股，在3～4个工作日后即可返还到个人账户，基本上对资金的流动性不产生太大的影响。在保障一定收益的同时，便于提前还贷的资金及时调度使用，以免耽误了随时可能发生的购房决策。
“短打型”理财产品的队伍最近也有所扩容，除了工行的“灵通快线”、中信银行的“新股支支打”和浦发银行的“新股直通车”外，深发展也在近期推出了一款新股“随新打”全开放式人民币理财产品。与市场上现有的打新股理财产品相比，该款产品在具体运作更为灵活。一方面，产品只进行网上申购，原则上在新股上市首日即被择机卖出，在技术上保障了投资者收益；另一方面，每次“打新”的过程只有短短几个交易日，T+3资金回转使得该账户已与个人打新的回款速度无异，极大提高了资金使用效率，这也是目前市场同类产品中回款最为快捷的理财产品之一。
值得一提的是，由于“短打型”理财产品兼具了流动性和收益性的双重优势，因此此类产品一般手续费率较高。除了产品认购时产生的手续费、产品的托管费等，银行还会根据产品的实际收益情况收取一部分的业绩提成。在选择此类产品时，对银行所收取的费率要仔细加以比较。
思路三：打新股的债券基金
在企业债与“打新股”理财产品之外，打新股的普通债券型基金也可以成为投资者关注的一个投资标的。与那些股票仓位较高的债券基金相比，打新股的普通债券基金承受的市场风险较低；与纯债券基金相比，由于可以从新股市场上获取一定的收益，打新股债券基金的收益率更具有吸引力。
在现有的债券基金产品中，如大成债券、国泰金龙债券、银河银信添利、嘉实债券、华夏债券和工银瑞信增强收益债券等都是可以参与新股申购的债券型基金。近期，也有一些短债基金转型首选打新股的债券型基金，像南方多利增强、博时稳定价值和诺安优化收益。最近发行的国投瑞银稳定增利主要投资于债券类金融工具，也可投资于一级市场新股申购，对于投资者来说，可以获得较为安全的新股申购收益。
但是，同是打新股的债券基金，对于新股售出时间的规定有所不同，也就决定了基金的收益风险特征有所不一。如有的债券基金规定，新股上市当日即卖出；有的债券基金则是在新股上市交易后10～90个交易日内卖出，一些则为半年至一年。对于普通投资者来说，债券基金持有上市新股的时间越长，可能获得的收益与承受的风险也就越高。对于暂不提前还贷，准备用于房产购置的资金来说，我们认为，投资的安全性至关重要，因此投资者在选择时应当更青睐持有新股时间较短、风险较低的打新股债券基金。
上期周刊中《再次置业者提前还贷需掂量》一文引起了不少购房者的共鸣。的确，央行对于第二套房房贷的从严控制措施，让不少希望改善居住条件的购房人觉得有些措手不及。毕竟与首套房85折的优惠利率相比，上浮10％的第二套房贷款利率将给再次置业者带来很高的利率负担。
因此，从中长期的财务规划角度出发，如果目前仍然拥有首套房的优惠贷款额度，与其匆忙提前还贷，不如将用于还贷的资金留作再购房时的首付，以充分利用优惠房贷的利率洼地效应。可是，原本用于提前还贷的这笔资金眼下该如何打理?一些读者将电话打到了编辑部寻求帮助。
还贷资金面临投资空档
上海的卢先生告诉记者，他手头上也有一笔资金原本准备用于提前偿还现有的住房贷款，但由于第二套房的贷款利率将显著提升，卢先生也改变了自己提前还贷的打算，预备将这笔资金留作再购房时候的首付。
“不过，一来我们还没有看到合适的房源，二来近期房地产市场上比较敏感，观望气氛也很浓烈，和别的购房者一样，我们也打算静观其变，看清了市场走势再做买房的决策。”卢先生说。“可现在手头上这笔资金的投资方向就成了问题。”
卢先生觉得，最近股票、基金市场上的波动较大，拿购房资金来投资的话风险较大，可是，把钱存在银行里吃利息?卢先生觉得有些不甘心，尽管近期央行再次提高了存款利率，但是存款收益仍然偏低。“有没有一些比较安全的投资渠道，可供这笔资金来进行投资?”卢先生对投资目标的要求是，收益率基本要和明年调整后的房贷利率(6.656％)打个平手。与此同时，流动性上也不能差，一旦看中了合适的房产，资金可以随时抽出以满足购房的需要。
卢先生的需求在再次置业者中颇具有代表性。由于各种原因，再次置业打算可能需要过一段时间才能付诸实施，原本用于提前还贷的资金就要面临一段闲置空白期，可是股市风险过高，银行存款收益过低，这笔资金在空白期里如何较为安全地进行投资，同时又能获得与贷款利率基本相当的稳健收益呢?我们为投资者提供一些可行的投资思路。
思路一：企业债投资价值凸显
近两年来受利率上升因素的影响，债券市场的走势总体上比较低迷。但是随着交易资金的活跃，债券市场成为了机构资金配置的一个新市场，在债券市场上也出现了一些新的投资看点，企业债就是其中的一种。
对于个人投资者来说，企业债的投资较为灵活，一种方式是持有到期，以获得稳健的收益；另一种方式是在二级市场上进行波段操作，获取利差。相对而言，采用第一种方式持有到期的话，虽然资金的锁定期限较长，一般要5年左右，但风险较小，对于几年内不准备买房的投资者来说，选择一些内在收益率较高的企业债产品作为投向，既能够博得中等的收益，同时可以有效规避投资的风险。
在近期的债券二级市场上，一些企业债的投资价值逐渐凸显。如2007年9月上市交易的国安债1(115002)，债券期限为6年。该债券为中信国安(000839)可分离债的债券部分，其权证部分是031005。由于前期市场的过度抛售，国安债1的价格较低，截至2007年12月24日，国安债1的收盘价为70.27元。
我们不妨来算算目前国安债l的内在收益率。假设我们现在以70.27元的价格购入一份国安债1，那么在6年的持有期间，每年将获得一次派息，根据国安债1的发行公告，派息率为1.2％～1.6％，如果按照最低值1.2％来计算，每年债券的派息为100元×1.2％=1.2元；在到期之日时，债券可以以100元/份的价格售回。那么可以简单地得到债券的年收益率约为(100+1.2×6-70.27)/70.27×6×100％=8.76％。
但这种计算方法中没有考虑进时间价值因素，如果使用债券收益计算器，并把目前5.85％的5年期以上定期存款利率作为折现利率的话，可以得到这笔投资持有到期时，内在年收益率将达到7.94％。再加入每年债券派息需要缴纳20％的所得税因素，税后的年收益率也将达到7.62％。
对于持有到期的投资者来说，在承受风险较低的情况下就可以获得7.62％的年收益率，不失为一种较为稳妥的投资方式。而对于使用提前还贷的资金而言，由于国安债l的内在收益率较高，具有显见的投资价值，在目前二级市场的相对低点进场，随着债券期限的缩短，债券价格会有所上升，投资者也完全有可能从中获得可观的利差收入，获取超越房贷利率的收益率并不算太大的问题。
除国安债1外，近期企业债市场上07云化债、06中化债的内在税后收益率也都超过了7％，它们也可以成为提前还贷资金的投资标的。
当然，就企业债而言，由于含有一部分风险溢价，同时债券的价格容易受到市场因素，如加息的影响，需要投资者承担一定的风险，这也是投资者使用提前还贷资金进行投资时需要考虑到的。
对于那些3至5年内不准备买房，而安全性又要求较高的资金来说，投资企业债是个不错的方向。
对于那些短期观望，随时准备进入房产市场的资金而言，投资期限灵活、收益率能跑赢房贷利率的银行“打新股”产品或打新股债券型基金也是一种不错的选择。
思路二：“短打新股”理财产品
“打新股”产品则是提前还贷资金又一个合适的投资标的。今年以来新股密集发行，多只打新股产品的收益率保持在10％之上，工行所发行的一款3个月期申购新股产品甚至创下了年化收益率26.5％的纪录。尽管近期随着市场调整的加剧，越来越多的资金加入到“打新股”的行列，同时新股上市首日价格涨幅不如以往，使得“打新股”产品的收益率有所下降。但是对于提前还贷资金来说，“打新股”产品的收益基本上可以跑赢房贷利率。
由于“打新股”产品众多，我们侧重于向投资者推荐一些“短打型”理财产品，这些产品的特点是灵活地将银行活期存款与“打新股”结合，新股上市时资金用于打新股，在3～4个工作日后即可返还到个人账户，基本上对资金的流动性不产生太大的影响。在保障一定收益的同时，便于提前还贷的资金及时调度使用，以免耽误了随时可能发生的购房决策。
“短打型”理财产品的队伍最近也有所扩容，除了工行的“灵通快线”、中信银行的“新股支支打”和浦发银行的“新股直通车”外，深发展也在近期推出了一款新股“随新打”全开放式人民币理财产品。与市场上现有的打新股理财产品相比，该款产品在具体运作更为灵活。一方面，产品只进行网上申购，原则上在新股上市首日即被择机卖出，在技术上保障了投资者收益；另一方面，每次“打新”的过程只有短短几个交易日，T+3资金回转使得该账户已与个人打新的回款速度无异，极大提高了资金使用效率，这也是目前市场同类产品中回款最为快捷的理财产品之一。
值得一提的是，由于“短打型”理财产品兼具了流动性和收益性的双重优势，因此此类产品一般手续费率较高。除了产品认购时产生的手续费、产品的托管费等，银行还会根据产品的实际收益情况收取一部分的业绩提成。在选择此类产品时，对银行所收取的费率要仔细加以比较。
思路三：打新股的债券基金
在企业债与“打新股”理财产品之外，打新股的普通债券型基金也可以成为投资者关注的一个投资标的。与那些股票仓位较高的债券基金相比，打新股的普通债券基金承受的市场风险较低；与纯债券基金相比，由于可以从新股市场上获取一定的收益，打新股债券基金的收益率更具有吸引力。
在现有的债券基金产品中，如大成债券、国泰金龙债券、银河银信添利、嘉实债券、华夏债券和工银瑞信增强收益债券等都是可以参与新股申购的债券型基金。近期，也有一些短债基金转型首选打新股的债券型基金，像南方多利增强、博时稳定价值和诺安优化收益。最近发行的国投瑞银稳定增利主要投资于债券类金融工具，也可投资于一级市场新股申购，对于投资者来说，可以获得较为安全的新股申购收益。
但是，同是打新股的债券基金，对于新股售出时间的规定有所不同，也就决定了基金的收益风险特征有所不一。如有的债券基金规定，新股上市当日即卖出；有的债券基金则是在新股上市交易后10～90个交易日内卖出，一些则为半年至一年。对于普通投资者来说，债券基金持有上市新股的时间越长，可能获得的收益与承受的风险也就越高。对于暂不提前还贷，准备用于房产购置的资金来说，我们认为，投资的安全性至关重要，因此投资者在选择时应当更青睐持有新股时间较短、风险较低的打新股债券基金。