论文部分内容阅读
摘 要 近年来，随着我国经济高速的发展和城市居民生活水平的提高，私家车拥有的数量大幅增长，然而居民小区的停车位却相对增长缓慢，使小区的停车位成为一种稀缺资源，造成小区居民“停车难”。另外一方面，房地产开发商为了在商品房开发与销售的过程中谋求利益最大化，常常是以不公平的合同条款占据或单方面处置小区停车位，从而产生一系列小区停车位归属权纠纷问题。
关键词 小区停车位 物权法 归属
一、《物权法》第七十四条的解读
各国对于小区停车位的权属大致采取两种模式：一种是将它作为共有部分由业主共有，而另一种则是将它作为专有权的客体，由开发商单独出售或出租。我国《物权法》第七十四条的规定恰恰是两者的结合，对车库、车位分类后采取约定归属和业主共有。
《物权法》第七十四条第一款规定在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要，所谓业主，也就是物业的所有者。首先应该认清业主与房屋所有人并不等同；其次按共有关系拥有建筑物的所有权人也不能称其为业主；最后业主作为一个集合概念，具有独立性，然而此处应该注意到只有一个所有权人的建筑物的所有权人也不能成为业主。与此同时，该条款中的“首先”与优先购买权中的“优先”不同。优先是指在同等的条件下，业主优先获得；可是如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。而“首先”则没有条件之分，即使业主以外的人愿意出更高的价款租赁或购买，开发商均不得对业主以外的人出售。
《物权法》第七十四条第二款的规定在立法思想上遵循“私法自治”原则，通过房地产开发商和业主之间以约定的方式来确定停车位权利的归属。但是却忽略了现实状况，忽略了约定的前提和基础，即房地产开发商与业主之间的力量差异，前者具有专业水平且处于强势地位，而后者却并不一定都具有相关专业知识，所以在双方约定订立合同之前就存在本质的不平等性。
《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这种停车位大多数属于地面非封闭型，以露天的居多。法律将这类停车位规定为业主共有，原因是该停车场的用地属于业主共有，即使开发商对该用地进行简易设施的搭建，其所投入成本也不大并且为业主提供了方便，因此这样的规定是合情合理的。
二、小区停车位归属类型化分析
（一）地上停车位—法定所有
地上停车位主要有两种类型：第一种是地面上停车位，按照建设用地规划许可证和国有土地使用权，如果这条道路位于小区内并且是市政道路，其产权属于国家所有，由政府代表国家行使，如果这条道路是小区的公共道路，使土地使用权归所有业主按份共有。第二种是首层架空层停车位，住宅小区商品房首层架空层停车位位于建筑物的底部，是整幢建筑物的结构支撑，是建筑物不可分割的一部分。首层楼房架空层停车位的房地产依附幷归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
（二）地面独立多层经营性停车位——约定所有
立体停车楼，即地面独立多层经营性停车位，在建筑区划内，用于停放汽车的车位，因为其与商品房建筑物并不相连，所以在结构和利益上有一定的独立性。这种类型的停车位在建造时就已经将“分户售出”作为目标，开发商可以将建造此种类型的停车位的投资在向他人销售商品房时不计算在内，并向其明确说明，此时开发商享有对该部分的使用权；或者与购房者约定可以作为商品房的共有部分，但需由购房者承担停车位的成本，最终将停车位与业主共有。
（三）利用地下空间建造的非人防工程性质的停车位 ——约定所有
对于这种利用地下空间建造的非人防工程性质的停车位可以分成两种类型：第一种是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，这种停车位的建筑面积没有计算建筑容积率，此类地下停车位的产权归属于全体业主。第二种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，此种虽然和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但它的建筑面积是计算建筑容积率的，该地下车库取得相应宗地号的土地使用权份额，产权归开发商，可以单独出售或出租。
（四）利用人防工程改造的地下停车位——国家所有
对于利用人防工程改造的地下停车位，归国家所有是合情合理的。根据经验，完全建成的人防工程是不便于停车的，因为防爆的要求使得人防地下室是一个封闭的空间，室外的汽车就无法进入其中。因此通常的方法是把人防工程的一部分待建，平时留作汽车的通道，而把人防工程的一些核心部分在初期就建成。这样战前上需封堵未完成的防爆墙，便可在极短的时间内完成从地下停车库到人防工程的转换。
三、完善小区停车位归属的法律思考
在小区停车位归属问题上，《物权法》最大的缺点并不是确立了“约定优先”这一契约自由原则，而是这一原则的规定过于“原则”，因为立法的“宜粗不宜细”而使得契约自由有可能背离正义的目标蜕变成契约不正义。当前商品房交易作为一个绝对的“卖方市场”，意味着开发商可以借助“约定优先”来进一步抬升消费者的购房成本；但另一方面，小区停车位作为商品房最重要的配套设施，恰恰是公众“宜居”愿望得以实现的一个重要落脚点。在两种诉求相互矛盾之下，就需要立法者通过细化的规定来平衡利益冲突，还需要国家、政府通过宏观政策来调节房价，实现“卖方市场”向“买方市场”的转化。
同时针对我国的具体国情来说，首先要采取积极政策，鼓励投资开发停车位；其次，要对业主大会和业主委员会给予关注和支持；最后各级政府相关职能部门要加强对业主的《物权法》关于停车位法律知识的宣传，对开发商跟踪监督，以保障《物权法》的有效实施。
参考文献：
[1]全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室.物权法：立法背景与观点全集[J].法律出版社，2007.
[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M]，中国法制出版社，2007.
[3]邓光达.论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题[M].西南民族大学学报（人文社科版），2005（4）.
作者简介：孟昭君，1988.08-，女，籍贯：辽宁省，单位：贵州民族大学研究生处，学历：硕士研究生，研究方向：经济法学
关键词 小区停车位 物权法 归属
一、《物权法》第七十四条的解读
各国对于小区停车位的权属大致采取两种模式：一种是将它作为共有部分由业主共有，而另一种则是将它作为专有权的客体，由开发商单独出售或出租。我国《物权法》第七十四条的规定恰恰是两者的结合，对车库、车位分类后采取约定归属和业主共有。
《物权法》第七十四条第一款规定在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要，所谓业主，也就是物业的所有者。首先应该认清业主与房屋所有人并不等同；其次按共有关系拥有建筑物的所有权人也不能称其为业主；最后业主作为一个集合概念，具有独立性，然而此处应该注意到只有一个所有权人的建筑物的所有权人也不能成为业主。与此同时，该条款中的“首先”与优先购买权中的“优先”不同。优先是指在同等的条件下，业主优先获得；可是如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。而“首先”则没有条件之分，即使业主以外的人愿意出更高的价款租赁或购买，开发商均不得对业主以外的人出售。
《物权法》第七十四条第二款的规定在立法思想上遵循“私法自治”原则，通过房地产开发商和业主之间以约定的方式来确定停车位权利的归属。但是却忽略了现实状况，忽略了约定的前提和基础，即房地产开发商与业主之间的力量差异，前者具有专业水平且处于强势地位，而后者却并不一定都具有相关专业知识，所以在双方约定订立合同之前就存在本质的不平等性。
《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这种停车位大多数属于地面非封闭型，以露天的居多。法律将这类停车位规定为业主共有，原因是该停车场的用地属于业主共有，即使开发商对该用地进行简易设施的搭建，其所投入成本也不大并且为业主提供了方便，因此这样的规定是合情合理的。
二、小区停车位归属类型化分析
（一）地上停车位—法定所有
地上停车位主要有两种类型：第一种是地面上停车位，按照建设用地规划许可证和国有土地使用权，如果这条道路位于小区内并且是市政道路，其产权属于国家所有，由政府代表国家行使，如果这条道路是小区的公共道路，使土地使用权归所有业主按份共有。第二种是首层架空层停车位，住宅小区商品房首层架空层停车位位于建筑物的底部，是整幢建筑物的结构支撑，是建筑物不可分割的一部分。首层楼房架空层停车位的房地产依附幷归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
（二）地面独立多层经营性停车位——约定所有
立体停车楼，即地面独立多层经营性停车位，在建筑区划内，用于停放汽车的车位，因为其与商品房建筑物并不相连，所以在结构和利益上有一定的独立性。这种类型的停车位在建造时就已经将“分户售出”作为目标，开发商可以将建造此种类型的停车位的投资在向他人销售商品房时不计算在内，并向其明确说明，此时开发商享有对该部分的使用权；或者与购房者约定可以作为商品房的共有部分，但需由购房者承担停车位的成本，最终将停车位与业主共有。
（三）利用地下空间建造的非人防工程性质的停车位 ——约定所有
对于这种利用地下空间建造的非人防工程性质的停车位可以分成两种类型：第一种是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，这种停车位的建筑面积没有计算建筑容积率，此类地下停车位的产权归属于全体业主。第二种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，此种虽然和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但它的建筑面积是计算建筑容积率的，该地下车库取得相应宗地号的土地使用权份额，产权归开发商，可以单独出售或出租。
（四）利用人防工程改造的地下停车位——国家所有
对于利用人防工程改造的地下停车位，归国家所有是合情合理的。根据经验，完全建成的人防工程是不便于停车的，因为防爆的要求使得人防地下室是一个封闭的空间，室外的汽车就无法进入其中。因此通常的方法是把人防工程的一部分待建，平时留作汽车的通道，而把人防工程的一些核心部分在初期就建成。这样战前上需封堵未完成的防爆墙，便可在极短的时间内完成从地下停车库到人防工程的转换。
三、完善小区停车位归属的法律思考
在小区停车位归属问题上，《物权法》最大的缺点并不是确立了“约定优先”这一契约自由原则，而是这一原则的规定过于“原则”，因为立法的“宜粗不宜细”而使得契约自由有可能背离正义的目标蜕变成契约不正义。当前商品房交易作为一个绝对的“卖方市场”，意味着开发商可以借助“约定优先”来进一步抬升消费者的购房成本；但另一方面，小区停车位作为商品房最重要的配套设施，恰恰是公众“宜居”愿望得以实现的一个重要落脚点。在两种诉求相互矛盾之下，就需要立法者通过细化的规定来平衡利益冲突，还需要国家、政府通过宏观政策来调节房价，实现“卖方市场”向“买方市场”的转化。
同时针对我国的具体国情来说，首先要采取积极政策，鼓励投资开发停车位；其次，要对业主大会和业主委员会给予关注和支持；最后各级政府相关职能部门要加强对业主的《物权法》关于停车位法律知识的宣传，对开发商跟踪监督，以保障《物权法》的有效实施。
参考文献：
[1]全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室.物权法：立法背景与观点全集[J].法律出版社，2007.
[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M]，中国法制出版社，2007.
[3]邓光达.论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题[M].西南民族大学学报（人文社科版），2005（4）.
作者简介：孟昭君，1988.08-，女，籍贯：辽宁省，单位：贵州民族大学研究生处，学历：硕士研究生，研究方向：经济法学