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【文章摘要】
近年来，随着国家政策的宏观调控和人们购房的日益理性，房地产暴利的时代已经成为历史。与此同时，房地产市场的竞争日趋激烈，越来越多的房地产开发商把精力放在如何降低开发成本费用上，以期在销售价格不变的情况下，获得更多的利润，在激烈的竞争中处于优势地位。
【关键词】
房地产开；成本管理
1 房地产开发企业成本管理方面存在的问题
1.1 工程开发计划不合理为迎合市场销售的态势，不少房地产开发企业或是随意压缩合理工期，或是不顾材料市场价格的起伏，或是无视工程施工总计划安排而盲目作出决定，从而造成了工程成本的大幅度增加。
1.2 设计人员成本控制意识差，设计变更难以控制房地产开发项目的一部份设计人员只重视产品的用材、做法和效果，而很少关心成本的多少。从设计本身的角度考虑，这是无可厚非的，但是作为一个以赢利为目的的房地产开发企业，在设计阶段就应该综合考虑到工程的效果和造价问题，但这一点往往被疏忽。
1.3 签订的工程合同有漏洞在项目开发过程企业需要对外签定各类工程合同，特别是在项目规模比较大、周期比较长的情况下，合同数量更是可观，同时合同在执行过程中还会发生各种常见的变更情况，另外还包括合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、合同结算等很多和合同相关的各类信息，这么庞大的信息量在手工管理模式下根本无法实现实时、精确的管理，从而使合同在执行过程中由于信息掌握不充分或难以共享而产生大量的重复工作甚至发生不必要的错误。利用合同中的漏洞钻空子、找借口提出索赔，这是个别承包商的惯用手法。
1.4 工程签证审核不严频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。个别合约管理人员对工程签证的缘由、签证范围、核价依据等均未作仔细审核、听之任之，甚至和施工单位串通、坑害业主，这种情况绝非罕见。
1.5 筹资不计成本
在国内房地产开发企业的财务管理中，融资是不容忽视的管理项目之一，对于企业的生存与发展起到决定性的作用。从国内房地产开发企业的发展现状而言，融资渠道狭窄是较为突出的问题之一，特别是在国内不断调整房地产市场监管政策的背景下，很多中小型企业因无法获得大量的投资，而不得不面临破产或倒闭的局面。在房地产开发企业的融资过程中，融资成本与融通资金之间的矛盾也是客观存在，很多企业单纯重视融资的数额，却忽略了其所产生的各类成本，从而导致企业的资金压力加大，财务管理工作也失去了应有的作用。甚至有房地产开发公司使用民间类似于高利贷的过桥贷，使用5千万的过桥贷来取得土地使用证，时间不到一个——利息就高达2千5百万。
1.6 对税法了解甚少，节税意识淡薄。房地产开发企业员工税法意识淡泊，对税法了解很少，发票取得不尽规范，甚至还有不少白条，导致一些开支不能在税前抵扣，人为抬高开发成本，增加应纳税所得额。
2 完善房地产开发公司成本管理的主要措施完善房地产成本管理应抓住工程成本和税收两个重点
2.1 推行设计招标和限额设计
设计阶段的成本管理，设计阶段是工程成本控制的关键和重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%～95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
2.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2.1.2 开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
2.1.3 采用合同措施，有效控制造价，针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量等各方面控制的一种举措。
2.2 加强招标投标阶段的成本管理
2.2.1 项目招标过程中的成本控制
2.2.1.1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
2.2.1.2做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制 2.2.1.3合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价
2.2.2 合同签订中的成本控制
做好合同的签定工作，应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生
2.3 紧跟施工进度，严控设计变更
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。
2.3.1 抓好合同管理，减少工程索赔，在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
2.3.2 从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制，按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
2.3.3 从技术措施上展开项目投资的有效控，对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
2.4 把关竣工结算
该阶段是工程成本控制的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
2.5 权衡融资收益，实行资金预算控制，降低融资成本
在房地产开发企业融资过程中，要综合考虑到融资条件、融资环境及融资成本等影响因素，分析资金的使用效益，开展多种融资渠道，实行严格的资金预算控制。
2.6 开展税法宣传培训，提高员工的税法意识
所有的开支都应符合税法要求，严禁白条报销，凭正式发票入帐，降低税务风险，节约税收成本，增强员工税法意识，推行合理避税，充分利用国家的各项税收优惠政策。
3 结论
综上所述，房地产成本费用的控制与管理是一个动态的过程。在税收方面，即要做到依法纳税，又要合理节税与避税，尽可能地降低税收成本。在工程成本方面业主方在对工程造价的管理上应始终贯穿于项目的全过程，在工程建设的各个阶段，时时要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中一切支出的合理性、经济性，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效
【作者简介】
张巨荣（1972-）男，湖南邵阳人，中级会计师职称，所在单位：深圳福德环球投资控股有限公司.研究方向：企业财务管理。
近年来，随着国家政策的宏观调控和人们购房的日益理性，房地产暴利的时代已经成为历史。与此同时，房地产市场的竞争日趋激烈，越来越多的房地产开发商把精力放在如何降低开发成本费用上，以期在销售价格不变的情况下，获得更多的利润，在激烈的竞争中处于优势地位。
【关键词】
房地产开；成本管理
1 房地产开发企业成本管理方面存在的问题
1.1 工程开发计划不合理为迎合市场销售的态势，不少房地产开发企业或是随意压缩合理工期，或是不顾材料市场价格的起伏，或是无视工程施工总计划安排而盲目作出决定，从而造成了工程成本的大幅度增加。
1.2 设计人员成本控制意识差，设计变更难以控制房地产开发项目的一部份设计人员只重视产品的用材、做法和效果，而很少关心成本的多少。从设计本身的角度考虑，这是无可厚非的，但是作为一个以赢利为目的的房地产开发企业，在设计阶段就应该综合考虑到工程的效果和造价问题，但这一点往往被疏忽。
1.3 签订的工程合同有漏洞在项目开发过程企业需要对外签定各类工程合同，特别是在项目规模比较大、周期比较长的情况下，合同数量更是可观，同时合同在执行过程中还会发生各种常见的变更情况，另外还包括合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、合同结算等很多和合同相关的各类信息，这么庞大的信息量在手工管理模式下根本无法实现实时、精确的管理，从而使合同在执行过程中由于信息掌握不充分或难以共享而产生大量的重复工作甚至发生不必要的错误。利用合同中的漏洞钻空子、找借口提出索赔，这是个别承包商的惯用手法。
1.4 工程签证审核不严频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。个别合约管理人员对工程签证的缘由、签证范围、核价依据等均未作仔细审核、听之任之，甚至和施工单位串通、坑害业主，这种情况绝非罕见。
1.5 筹资不计成本
在国内房地产开发企业的财务管理中，融资是不容忽视的管理项目之一，对于企业的生存与发展起到决定性的作用。从国内房地产开发企业的发展现状而言，融资渠道狭窄是较为突出的问题之一，特别是在国内不断调整房地产市场监管政策的背景下，很多中小型企业因无法获得大量的投资，而不得不面临破产或倒闭的局面。在房地产开发企业的融资过程中，融资成本与融通资金之间的矛盾也是客观存在，很多企业单纯重视融资的数额，却忽略了其所产生的各类成本，从而导致企业的资金压力加大，财务管理工作也失去了应有的作用。甚至有房地产开发公司使用民间类似于高利贷的过桥贷，使用5千万的过桥贷来取得土地使用证，时间不到一个——利息就高达2千5百万。
1.6 对税法了解甚少，节税意识淡薄。房地产开发企业员工税法意识淡泊，对税法了解很少，发票取得不尽规范，甚至还有不少白条，导致一些开支不能在税前抵扣，人为抬高开发成本，增加应纳税所得额。
2 完善房地产开发公司成本管理的主要措施完善房地产成本管理应抓住工程成本和税收两个重点
2.1 推行设计招标和限额设计
设计阶段的成本管理，设计阶段是工程成本控制的关键和重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%～95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
2.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2.1.2 开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
2.1.3 采用合同措施，有效控制造价，针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量等各方面控制的一种举措。
2.2 加强招标投标阶段的成本管理
2.2.1 项目招标过程中的成本控制
2.2.1.1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
2.2.1.2做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制 2.2.1.3合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价
2.2.2 合同签订中的成本控制
做好合同的签定工作，应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生
2.3 紧跟施工进度，严控设计变更
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。
2.3.1 抓好合同管理，减少工程索赔，在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
2.3.2 从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制，按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
2.3.3 从技术措施上展开项目投资的有效控，对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
2.4 把关竣工结算
该阶段是工程成本控制的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
2.5 权衡融资收益，实行资金预算控制，降低融资成本
在房地产开发企业融资过程中，要综合考虑到融资条件、融资环境及融资成本等影响因素，分析资金的使用效益，开展多种融资渠道，实行严格的资金预算控制。
2.6 开展税法宣传培训，提高员工的税法意识
所有的开支都应符合税法要求，严禁白条报销，凭正式发票入帐，降低税务风险，节约税收成本，增强员工税法意识，推行合理避税，充分利用国家的各项税收优惠政策。
3 结论
综上所述，房地产成本费用的控制与管理是一个动态的过程。在税收方面，即要做到依法纳税，又要合理节税与避税，尽可能地降低税收成本。在工程成本方面业主方在对工程造价的管理上应始终贯穿于项目的全过程，在工程建设的各个阶段，时时要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中一切支出的合理性、经济性，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效
【作者简介】
张巨荣（1972-）男，湖南邵阳人，中级会计师职称，所在单位：深圳福德环球投资控股有限公司.研究方向：企业财务管理。