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海尔集团董事局主席张瑞敏说：没有成功的企业，只有时代的企业。的确，在大趋势转变之际，行业必将发生很多变化。所谓“事不凝滞，理贵变通”，顺势而为者，才能在挑战中找到更多发展的机遇。在房地产市场步入“后黄金时代”之际，房企应怎样理性看待如今的行业背景，行业趋势将如何演化，房企面临的转型路径有哪些，将成为本文讨论的重点。
一、行业背景今非昔比
房地产行业经过10多年的快速发展，目前所处的行业环境已经出现了很大不同，主要表现在以下方面。
一是，政策支持度下降。随着中国经济转型，单纯依靠投资提高经济增长的模式已基本走到尽头，这意味着房地产在经济中的地位也将开始弱化，政策支持力度从趋势上看将是下降的。
二是，中国经济增速已经下了一个台阶，可能意味着城市化速度也将放缓。同时，从国际经验看，城镇化率跨过50%之后，速度普遍也会放缓。
三是，信贷环境已难以大幅宽松。过去10年社会融资总额年均增速达到21%，人民币贷款年均增长16%，流动性过度宽松已经导致资产价格的过快上涨以及通胀的压力。同时，我们看到美国在2014年内将逐步退出已长达3年的量化宽松政策，目前看来，中国的政策选择是跟着美国紧缩货币，既可维持汇率稳定，又可倒逼国内经济结构调整。只要不出系统性风险和经济增长过低，即使出现局部的资金兑付危机，也可能维持相对较紧的银根。
四是，投资需求意愿将下降。过去房地产需求是两条腿支撑（刚需+投资），现在是一条腿在支撑（刚需为主）。数据显示，随着国内2010年开始限购限贷、理财产品等投资渠道兴起，以及美国经济复苏，美国房产投资吸引力的提升，中国高净值人群资产配置中的国内房产占比在2013年较2009年下降了3个百分点。同时，房产税、住房信息联网、不动产登记等政策将逐渐推进并影响人们的房产持有意愿。
五是，中国适龄购房人口已处于高位，2015年后将缓慢下行。2020年之前首次置业仍占主流，2020年后改善性住房将成为主流。
六是，“90后”消费观可能不同。2015年后，“90后”将逐渐成为首次购房主流人群，其消费观可能不同，他们不是不需要房子，而是可能需要与现在不一样的房子，甚至他们有可能更倾向于租房而不是买房。
七是，保障房的分流。按照新型城镇化规划（2014—2020年），城镇常住人口保障性住房覆盖率将从2012年的12.5%提升到2020年的23%以上。
八是，行业金融环境变化。房地产资金来源中的国内贷款占比已明显下降，自筹资金占比明显上升。房地产资金来源结构发生了很大变化。
二、行业趋势如何演化
在这样一个大的时代变迁之中，可以预见或者已经呈现的行业趋势主要由以下几点。
第一，需求总量增长空间不大，需求结构变化带来细分领域机会。新建商品住房需求总量鼎盛已过，未来将进入低增长期，并可能在2015年前后进入趋势性萎缩期。但与此同时，需求结构性变化可能带来养老、旅游、园区等细分领域的巨大发展前景。
第二，集中度提升更快，受益程度取决于定价和成本控制能力。之前行业过分繁荣，借助大势就可以盈利，导致有越来越多的新人进入，这不利于集中度的提升；当行业景气回落，盈利必定靠“真本事吃饭”，而非“大势”。真本事就是如何做出更有竞争力的产品，即产品的定价能力和成本控制能力。最终结果将是越来越多的旧人退出，龙头集中度提高。而对于上下游企业而言，与开发商龙头结盟将有助于自己的生存发展。
第三，更趋金融化。作为资金密集型行业，房地产企业掌握金融资源的程度，将很大程度上影响其发展速度和规模。从金融脱媒及分散金融风险的角度看，银行对开发贷和按揭贷仍将趋紧，融资渠道实现多样性将是房企不得不选择的路径。
第四，开发模式趋于美国化，即分工更加专业化，房地产开发的主要环节都将诞生更多的专业公司。就像建筑施工由专业化的施工企业完成，未来融资、销售都将更加借助专业公司完成。房地产基金及房地产代理发展空间很大。
三、房企转型路径
在新的环境、新的趋势下，企业必须顺势而为，进行适时的转型或者战略的调整。
1.由单一的住宅产品向产品多元化发展
（1）养老地产
2013年，60岁及以上老年人口达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%。到本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。
据资料显示，我国已有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。养老床位总数占全国老年人口的1.59%，低于发达国家5%～7%的比例，也低于一些发展中国家2%～3%的水平。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。
当然，由于我国养老市场还处于初级阶段，目前存在诸多问题，如老年群体消费水平低，消费观念比较守旧；养老政策不明朗，政府、社会、市场分工不明确；进入养老产业的企业普遍缺乏资产运营和服务能力；养老产业的专业人才队伍薄弱；土地及资金来源上缺乏政策扶植，导致养老高成本高端化等。不过，最近政府已经开始高度重视养老产业，相信养老产业面临的问题均会得到解决。对于已经进入养老产业进行积极探索的企业，可能成为这一市场的主要受益者之一。
（2）园区地产
园区地产是以地产为平台，整合产业资源和城市资源，以运营和服务为核心，将土地价值、产业价值和城市价值整合提升，持续促进区域经济发展的全新商业模式。随着中央提出“3个1亿人”（即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化）的新型城镇化目标，未来用产业带动就业，以产业带动房地产发展的模式将大有可为。 （3）旅游文化地产
近年来，中国大规模的城市化和工业化发展，造成区域中心城市环境污染、交通堵塞、人口膨胀，老龄化严重等现象，中心城市已越来越不适合养生居住。同时，由于具有更高消费能力的人口增加，各类旅游综合体、旅游小镇等休闲和度假需求将迎来快速增长。
同时，我们看到文化地产开始兴起。地产在文化产业的引导和推动下，可以更好地丰富项目的内涵，创新推广模式，使项目升值。而城市文化的发展也需要地产作为载体。这些形式都为传统的地产行业注入了新的价值，也为地产企业产品多元化提供了很好的方向。
2.嫁接资源，服务升级，优化管理
开发商需加强产品附有的稀缺属性或者配套更好的社区服务等，来增加产品认可度和定价权，通过获取低成本优质土地、加强优化管理等实现好的成本控制。只有这样，开发商才能在某一领域或整个行业，成为集中度提升的持续受益者。
从嫁接稀缺资源来看，“地产+教育”可能是最为典型的案例。
从延伸服务来看，万科在房地产的居住功能之外增加了很多便民服务，这对促成项目的销售无疑是非常有利的；而花样年更是把社区的这些服务变成有盈利能力的业务。
从成本控制的角度，龙头企业采用产品标准化、统一采购、限额设计等方式降低了建安成本，采用规模化、品牌化、管理精细化方式实现了更低的管理营销费用，而在占比越来越大的土地成本方面，一些企业也在进行一些模式的转变。如招商地产2014年提出“海港新城”的发展模式，意在借助招商局集团在海港领域的突出能力，挖掘可以更低成本获取优质土地的机会；而荣盛发展也在2013年开始通过介入一级开发进行拿地方式的调整。
3.建立多融资平台
创新融资渠道，如在多地资本市场建立融资主体、收购银行股份，成立房地产私募股权投资基金等。万科、招商、金地均在香港收购上市公司作为其异地融资平台。2013年万科参与徽商银行H股首次公开发行。万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境，对公司间接起到协同作用，同时有利于发展社区金融。如果未来社区金融模式真的能打通，这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险，甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款。
金地集团2009年在香港成立的全资子公司金地稳盛投资，成为中国第一家由开发商发起设立的房地产基金管理公司。保利地产做为发起人，联合中信证券在2010年成立信保私募股权基金，目前规模已超过200亿元。荣盛发展于2010年9月发起设立荣盛泰发投资基金管理有限公司，目前管理资金规模近40亿元人民币（其中人民币约34亿元，美元约1亿元）。
4.由国内向国外扩张，延展地域边界
近年来，国内个人投资者热衷于投资海外房产，其动机除了移民及子女教育外，还有很重要的因素就是资产保值增值。由于国内个人投资者及机构投资者资金相对充裕，但可供其选择的国内投资渠道有限，以及人民币升值及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响，最近几年很多人将目光投向了海外房地产市场。一些中国房地产企业借富裕人群境外置业的契机开始拓展海外市场，既可以延展自己的地域边界，同时可以拓宽融资渠道、获取国际先进经验。
一、行业背景今非昔比
房地产行业经过10多年的快速发展，目前所处的行业环境已经出现了很大不同，主要表现在以下方面。
一是，政策支持度下降。随着中国经济转型，单纯依靠投资提高经济增长的模式已基本走到尽头，这意味着房地产在经济中的地位也将开始弱化，政策支持力度从趋势上看将是下降的。
二是，中国经济增速已经下了一个台阶，可能意味着城市化速度也将放缓。同时，从国际经验看，城镇化率跨过50%之后，速度普遍也会放缓。
三是，信贷环境已难以大幅宽松。过去10年社会融资总额年均增速达到21%，人民币贷款年均增长16%，流动性过度宽松已经导致资产价格的过快上涨以及通胀的压力。同时，我们看到美国在2014年内将逐步退出已长达3年的量化宽松政策，目前看来，中国的政策选择是跟着美国紧缩货币，既可维持汇率稳定，又可倒逼国内经济结构调整。只要不出系统性风险和经济增长过低，即使出现局部的资金兑付危机，也可能维持相对较紧的银根。
四是，投资需求意愿将下降。过去房地产需求是两条腿支撑（刚需+投资），现在是一条腿在支撑（刚需为主）。数据显示，随着国内2010年开始限购限贷、理财产品等投资渠道兴起，以及美国经济复苏，美国房产投资吸引力的提升，中国高净值人群资产配置中的国内房产占比在2013年较2009年下降了3个百分点。同时，房产税、住房信息联网、不动产登记等政策将逐渐推进并影响人们的房产持有意愿。
五是，中国适龄购房人口已处于高位，2015年后将缓慢下行。2020年之前首次置业仍占主流，2020年后改善性住房将成为主流。
六是，“90后”消费观可能不同。2015年后，“90后”将逐渐成为首次购房主流人群，其消费观可能不同，他们不是不需要房子，而是可能需要与现在不一样的房子，甚至他们有可能更倾向于租房而不是买房。
七是，保障房的分流。按照新型城镇化规划（2014—2020年），城镇常住人口保障性住房覆盖率将从2012年的12.5%提升到2020年的23%以上。
八是，行业金融环境变化。房地产资金来源中的国内贷款占比已明显下降，自筹资金占比明显上升。房地产资金来源结构发生了很大变化。
二、行业趋势如何演化
在这样一个大的时代变迁之中，可以预见或者已经呈现的行业趋势主要由以下几点。
第一，需求总量增长空间不大，需求结构变化带来细分领域机会。新建商品住房需求总量鼎盛已过，未来将进入低增长期，并可能在2015年前后进入趋势性萎缩期。但与此同时，需求结构性变化可能带来养老、旅游、园区等细分领域的巨大发展前景。
第二，集中度提升更快，受益程度取决于定价和成本控制能力。之前行业过分繁荣，借助大势就可以盈利，导致有越来越多的新人进入，这不利于集中度的提升；当行业景气回落，盈利必定靠“真本事吃饭”，而非“大势”。真本事就是如何做出更有竞争力的产品，即产品的定价能力和成本控制能力。最终结果将是越来越多的旧人退出，龙头集中度提高。而对于上下游企业而言，与开发商龙头结盟将有助于自己的生存发展。
第三，更趋金融化。作为资金密集型行业，房地产企业掌握金融资源的程度，将很大程度上影响其发展速度和规模。从金融脱媒及分散金融风险的角度看，银行对开发贷和按揭贷仍将趋紧，融资渠道实现多样性将是房企不得不选择的路径。
第四，开发模式趋于美国化，即分工更加专业化，房地产开发的主要环节都将诞生更多的专业公司。就像建筑施工由专业化的施工企业完成，未来融资、销售都将更加借助专业公司完成。房地产基金及房地产代理发展空间很大。
三、房企转型路径
在新的环境、新的趋势下，企业必须顺势而为，进行适时的转型或者战略的调整。
1.由单一的住宅产品向产品多元化发展
（1）养老地产
2013年，60岁及以上老年人口达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%。到本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。
据资料显示，我国已有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。养老床位总数占全国老年人口的1.59%，低于发达国家5%～7%的比例，也低于一些发展中国家2%～3%的水平。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。
当然，由于我国养老市场还处于初级阶段，目前存在诸多问题，如老年群体消费水平低，消费观念比较守旧；养老政策不明朗，政府、社会、市场分工不明确；进入养老产业的企业普遍缺乏资产运营和服务能力；养老产业的专业人才队伍薄弱；土地及资金来源上缺乏政策扶植，导致养老高成本高端化等。不过，最近政府已经开始高度重视养老产业，相信养老产业面临的问题均会得到解决。对于已经进入养老产业进行积极探索的企业，可能成为这一市场的主要受益者之一。
（2）园区地产
园区地产是以地产为平台，整合产业资源和城市资源，以运营和服务为核心，将土地价值、产业价值和城市价值整合提升，持续促进区域经济发展的全新商业模式。随着中央提出“3个1亿人”（即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化）的新型城镇化目标，未来用产业带动就业，以产业带动房地产发展的模式将大有可为。 （3）旅游文化地产
近年来，中国大规模的城市化和工业化发展，造成区域中心城市环境污染、交通堵塞、人口膨胀，老龄化严重等现象，中心城市已越来越不适合养生居住。同时，由于具有更高消费能力的人口增加，各类旅游综合体、旅游小镇等休闲和度假需求将迎来快速增长。
同时，我们看到文化地产开始兴起。地产在文化产业的引导和推动下，可以更好地丰富项目的内涵，创新推广模式，使项目升值。而城市文化的发展也需要地产作为载体。这些形式都为传统的地产行业注入了新的价值，也为地产企业产品多元化提供了很好的方向。
2.嫁接资源，服务升级，优化管理
开发商需加强产品附有的稀缺属性或者配套更好的社区服务等，来增加产品认可度和定价权，通过获取低成本优质土地、加强优化管理等实现好的成本控制。只有这样，开发商才能在某一领域或整个行业，成为集中度提升的持续受益者。
从嫁接稀缺资源来看，“地产+教育”可能是最为典型的案例。
从延伸服务来看，万科在房地产的居住功能之外增加了很多便民服务，这对促成项目的销售无疑是非常有利的；而花样年更是把社区的这些服务变成有盈利能力的业务。
从成本控制的角度，龙头企业采用产品标准化、统一采购、限额设计等方式降低了建安成本，采用规模化、品牌化、管理精细化方式实现了更低的管理营销费用，而在占比越来越大的土地成本方面，一些企业也在进行一些模式的转变。如招商地产2014年提出“海港新城”的发展模式，意在借助招商局集团在海港领域的突出能力，挖掘可以更低成本获取优质土地的机会；而荣盛发展也在2013年开始通过介入一级开发进行拿地方式的调整。
3.建立多融资平台
创新融资渠道，如在多地资本市场建立融资主体、收购银行股份，成立房地产私募股权投资基金等。万科、招商、金地均在香港收购上市公司作为其异地融资平台。2013年万科参与徽商银行H股首次公开发行。万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境，对公司间接起到协同作用，同时有利于发展社区金融。如果未来社区金融模式真的能打通，这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险，甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款。
金地集团2009年在香港成立的全资子公司金地稳盛投资，成为中国第一家由开发商发起设立的房地产基金管理公司。保利地产做为发起人，联合中信证券在2010年成立信保私募股权基金，目前规模已超过200亿元。荣盛发展于2010年9月发起设立荣盛泰发投资基金管理有限公司，目前管理资金规模近40亿元人民币（其中人民币约34亿元，美元约1亿元）。
4.由国内向国外扩张，延展地域边界
近年来，国内个人投资者热衷于投资海外房产，其动机除了移民及子女教育外，还有很重要的因素就是资产保值增值。由于国内个人投资者及机构投资者资金相对充裕，但可供其选择的国内投资渠道有限，以及人民币升值及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响，最近几年很多人将目光投向了海外房地产市场。一些中国房地产企业借富裕人群境外置业的契机开始拓展海外市场，既可以延展自己的地域边界，同时可以拓宽融资渠道、获取国际先进经验。