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摘 要 我国《物权法》构造了“住宅-非住宅”的二元续期结构，它使得住宅建设用地在期限届满时自动续期，为一大符合我国国情的创造。本文以住宅建设用地使用权届满为前提，通过从《物权法》的宗旨和现实因素对住宅建设用地的自动续期制度中住宅用地的界定、是否有偿、续期的期限次数进行了深入分析、讨论。
关键词 建设用地 使用权 土地使用费 自动续期
作者简介：沈杨励，华东政法大学。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.09.022
一、 自动续期制度概述
在传统民法中，与建设用地使用权性质相当的权利是大陆法系的地上权。而各国民法典一般在保护地上权的同时也通过规定地上权更新制度来消弭地上权期间届满的影响，稳定土地用益关系 。我国《物权法》中规定了自动续期的制度，根据物权法的释义，建立自动续期的制度是以为保障老百姓安居乐业，维护社会和谐稳定为目的，这与传统民法国家的地上权更新制度在不同的社会体制下有异曲同工之妙，但是《物权法》缺乏更为详细的配套规定，这使得自动续期制度悬而未决，在当前无法被很好的运用。
二、住宅建设用地的概念与认定
依据《物权法》第149条的规定，如何界定住宅建设用地自然成了一个非常重要的问题。
在《物权法》中住宅建设用地主要指作为城镇居民住宅地基的国有土地。根据强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》的规定，住宅用地即住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。那么城镇住宅建设用地区划内的公共服务设施用地、道路用地及公共绿地不再规定的范围之内。但是现实中有许多幼儿园、小学、菜场等配套设施建立在住宅小区之中，如果孤立地来看，一个住宅小区难免会被割碎为住宅建设用地和非住宅建设用地，例如本是一个菜场却变成了服装店，这不免会对居民的日常生活造成不小的影响。这不符合物权法规定自动续期是为了保障人民安居乐业，维护社会稳定的理念。因此，笔者认为物权法中的住宅建设用地的概念应当扩大解释为以住宅用地为核心的居住用地。
之后我们必须再讨论住宅建设用地的界定。一些学者认为按照物权法“地随房走”的原则之下，取得房屋所有权的时候同时能取得建设用地使用权，因此依照房屋的实际功能来认定建设用地属于哪一种使用性质具有一定的正当性。而较多学者的主流观点是认为判断建设用地是否是住宅用地有两种方式：一是根据建设用地土地使用权出让合同来判断；二是根据监管规划的主管部门的控制性规划来判断。笔者也赞同这种观点，特别是“住改商”的情况下就很难通过地随房走的方式来判断，而需要通过建设用地使用权出让合同和规划主管部门的规划综合判断。
三、“住改商”和“商住一体”的性质及认定
“住改商”和“商住一体”它不同前述的标准，是一种改建或混合式的建筑物。“住改商”实际上是《物权法》第77条的现实产物。如果一栋区分所有权建筑物上仅仅只有小部分是“住改商”，若把整宗土地都认定非住宅建设用地明显不妥，但是让这一部分“住改商”的用户享受自动续期的福利也并不合理。若绝大部分都已经改为商业用房，此时若还认定为住宅建设用地也并不妥当，但是也不能不保护建筑物中的住宅用户。究其原因是部分住改商建筑中住宅用户与商业用户却共同享受同一块某一性质的建设用地使用权的权能，但是商业用户不应当继续享受住宅建设使用权自动续期的福利。有学者认为，因为在区分所有建筑物中，每一个可封闭的小空间都是独立的，因此就有可能存在不同的性质，此时就有必要引入“空间权”。 即按照给赞拥有的空间享有相应的建设用地使用权。但是笔者倾向于“住改商”不仅应当满足《物权法》第77条的规定，还可以通过向相关行政机关进行登记备案的方式进行完善。通过自主登记来区分所有权建筑物的福利性质。由当事人对提供的信息的真实性承担责任；相关的行政机关定期的进行抽查。这不仅能够保护第三人的利益，同时也便利于行政机关的监管。另商住一体房屋的土地性质按照国家法律规定为综合用地。房地产商有向房屋购买者提示注意土地使用年限的义务，并可以通过降低相应价格促成买卖协议。因此房屋购买者并没有受到不公平的待遇，也不应当享受自动续期的福祉待遇，否则有滥用社会福利之嫌。
四、自动续期是否有偿的争论
关于住宅建设用地使用权届满后自动续期是有偿还是无偿的问题从《物权法》的制定到当前始终是一个焦点问题。到目前为止，虽然实际案例中政府多采用收费的方式，但是尚未有权威的解释出台。
（一）主张有偿续期
大部份学者主张有偿的观点最主要是基于我国实行土地公有制的角度来看。他们认为，我国实行土地公有制，每个人都平等的享有使用土地的权利。若是住宅建设用地使用期满自动续期而权利人又不缴纳土地出让金，那么这种权利就将几近于所有权，将产生土地用益物权与所有权性质的混淆 。这有土地私有化之闲，不符合我国的土地制度，同时也不利于土地资源的合理配置及城市的规划发展。即假设一个人拥有一套住宅，他可以一直使用住宅建设用地使用权，这就使得所有权的全能一直无法圆满，这就会导致土地公有制名存实亡，也会侵害到其他人平等使用土地的权利，损害公平原则。 但是笔者认为建设用地使用权制度解决的是房屋私有和土地国有之间的矛盾；它是一种用益物权，承认建设用地使用权的永久性，并不意味着国有土地所有权会永远受到限制，土地所有权也有可以回复圆满状态的时候。
另一些学者认为，建设用地使用权到期后所进行的续期从根本上来说是一个新的取得新建设用地使用权的法律行为。 即土地使用权的续期本质上是权利的更新；是设立新的土地使用权的法律行为。在我国实行土地公有制的土地制度之下，住宅建设用地使用权届满之后，最初签订的建设用地使用权出让合同的效力因到期而终止。由此住宅建设用地使用权人使用国家所有的土地就没有了正当基础，应当支付相应的土地使用费或者使土地恢复原状交还给土地所有权人。所以自动续期制度表面上是原状态的继续，但是事实上是双方就建设用地的续期达成新的合意签订一份重新规定了双方权利与义务的新合同，而非是对原合同的直接继受。 （二）主张无偿续期
还有相当的学者认为应当无偿：一是从文义解释来看， “自动”一词就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为（包括支付土地使用费用行为） ，不应支付土地使用费。它表示按照原有的权利状态一直继续，而如果须要支付新的土地出让金，就一定会导致这种状态发生多多少少的变化。另外，如果法律就某一事项保持沉默，那么在大多数情况下意味着法律没有就这一事项做出要求。二是按照立法者的目的来讲，土地续期要让利于民，要保障老百姓的居住权。他们认为住房问题其实是一个带有社会福利性质的问题。自动续期制度实质上赋予住房购买者的一种经济上的优待。其原因就在于居住权是最基本的人权。三是从正当性依据来说，有学者认为我国的土地是国有的，也就是全民所有的。因此每个人民都享有土地权益，所以根据逻辑的推导应当是无偿的。四是无偿续期有利于物尽其用，维持所有权的稳定性。在有偿续期的制度下，在建设用地使用权人不愿意或无力缴纳土地使用费的情况下，就不利于资源的利用也容易引起社会矛盾 。而无偿续期则符合《物权法》定纷止争的目标。
笔者认为就目前来说应当自动续期应当是无偿的，未来是否还要收取土地使用费，应当根据几十年后我国是否完成来资本的原始积累，是否物质条件非常丰富等实际情况进行科学规定。理由如下主要同上述一、二点，此外笔者还认为从世界大部分国家通行保护用益物权人的利益来讲，虽然在各国就土地和其上建筑物的关系有结合主义和分离主义两种立法，但根本上都是优先保护地上权人，即用益物权人的利益。如此说来，当住宅建设用地使用权届满之后，土地所有人给予住宅建设用地使用权人相应价值的赔偿，亦或者给予相应价值的续期是最为理想的。而无偿自动续期体现了对用益物权人的保护，政府支付相应补偿费用也是一个负担，无偿续期对双方来说是一种互利互惠，是共赢。另外从现实因素考虑来说，当前亟需解决的短期住宅建设用地使用权到期的问题。我国还处于社会主义初级阶段，现阶段还没有达到全民小康的程度，而部分时间较短住宅建设用地已经到期，例如温州20年产权房到期事件，若采用有偿续期的方式不过是增加普通居民的负担，大大激化当前高昂的房价、税收与低廉的工资之间的社会矛盾，不利于社会的稳定。
五、自动续期的期限和次数
关于自动续期的期限，总的来说有三种观点。一种是从字面含义解释，自动续期就应当是原期限的延长。 另一种是首先续期的前提是地上物仍在使用年限之内，仍有符合其用途的使用价值。所以应当根据建筑物的剩余使用年限决定续期年限。还有一种观点认为，可以永久续期。例如王利明教授认为：“该规则实际上暗含了自动续期的条件，即该土地性质上是住宅用地，且有住宅存在。” 由于地上建筑物可以一直翻新或者重建，所以实质上是承认自动续期的永久性。
关于住宅建设用地使用权续期之后的期限届满后，是否可以再次续期，主要也存在着两种观点。一种观点是否认不能再次续期。他们认为如果可以不断续期，那就有走向土地私有化的风险，不符合我国的土地制度。并且这种情况会进一步引发“民宅商用”或“以宅投资”等投机行为，自动续期制度可能会被滥用，最终与城市土地国有制背道而驰。另一种观点是只允许续期一次，而且还认为续期的年限不宜过长。
笔者认为根据建筑物的剩余使用年限确定续期的年限更为合理。理由如下：首先，在建筑物的使用年限结束后，该建筑已经不符合居住的质量标准，住宅建设用地使用权人充分受到了法律的优先保护，所以这时应当需要改变立场保护土地所有权人的利益，否则会导致利益的失衡，使得没有人愿意做土地所有人。在我国作为土地所有人的国家也需要收入来支撑政府的日常开销以及政策的施行等。其次，自动续期是一个政府让利于民的福祉。但土地资源是不可再生的资源，在未来土地的价值只会越来越高。在建筑物已经物尽其用的情况下，政府给予的福利应当止于此，否则资源的稀缺会导致人们对土地的争夺异常激烈化，政府无地可用，反而会激化这一方面的社会矛盾。另外按照建筑物剩余寿命的续期方式，由于建筑物的使用寿命不可能永远持续下去，因此也不需要讨论续期次数的问题。
注释：
宋炳华.住宅建设用地使用权续期之法理分析及完善路径.国土资源情报.2011（8）.
夏利芬、王荣珍.论建设用空间使用权.洛阳师范学院学报.2011（6）.
马天柱.住宅建设用地使用权期满自动续期的若干思考.天津商业大学学报.2008（3）.
李尚文.住宅建设用地使用权期限届满的法律后果.前沿.2014（11）.
刘彦青、刘多军.住宅建设用地使用权续期相关问题探究.法制与社会.2014（4）.
崔永亮.住宅用地使用权自动续期有关问题之探讨.国土资源导刊.2007（4）.
苟正金.论住宅建设用地使用权的自动续期.西南民族大学学报（人文社科版）.2015（10）.
房绍坤.物权法用益物权篇.中国人民大学出版社.2007.204.
王利明.物权法研究（下卷）.中国人民大学出版社.2007.170.
关键词 建设用地 使用权 土地使用费 自动续期
作者简介：沈杨励，华东政法大学。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.09.022
一、 自动续期制度概述
在传统民法中，与建设用地使用权性质相当的权利是大陆法系的地上权。而各国民法典一般在保护地上权的同时也通过规定地上权更新制度来消弭地上权期间届满的影响，稳定土地用益关系 。我国《物权法》中规定了自动续期的制度，根据物权法的释义，建立自动续期的制度是以为保障老百姓安居乐业，维护社会和谐稳定为目的，这与传统民法国家的地上权更新制度在不同的社会体制下有异曲同工之妙，但是《物权法》缺乏更为详细的配套规定，这使得自动续期制度悬而未决，在当前无法被很好的运用。
二、住宅建设用地的概念与认定
依据《物权法》第149条的规定，如何界定住宅建设用地自然成了一个非常重要的问题。
在《物权法》中住宅建设用地主要指作为城镇居民住宅地基的国有土地。根据强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》的规定，住宅用地即住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。那么城镇住宅建设用地区划内的公共服务设施用地、道路用地及公共绿地不再规定的范围之内。但是现实中有许多幼儿园、小学、菜场等配套设施建立在住宅小区之中，如果孤立地来看，一个住宅小区难免会被割碎为住宅建设用地和非住宅建设用地，例如本是一个菜场却变成了服装店，这不免会对居民的日常生活造成不小的影响。这不符合物权法规定自动续期是为了保障人民安居乐业，维护社会稳定的理念。因此，笔者认为物权法中的住宅建设用地的概念应当扩大解释为以住宅用地为核心的居住用地。
之后我们必须再讨论住宅建设用地的界定。一些学者认为按照物权法“地随房走”的原则之下，取得房屋所有权的时候同时能取得建设用地使用权，因此依照房屋的实际功能来认定建设用地属于哪一种使用性质具有一定的正当性。而较多学者的主流观点是认为判断建设用地是否是住宅用地有两种方式：一是根据建设用地土地使用权出让合同来判断；二是根据监管规划的主管部门的控制性规划来判断。笔者也赞同这种观点，特别是“住改商”的情况下就很难通过地随房走的方式来判断，而需要通过建设用地使用权出让合同和规划主管部门的规划综合判断。
三、“住改商”和“商住一体”的性质及认定
“住改商”和“商住一体”它不同前述的标准，是一种改建或混合式的建筑物。“住改商”实际上是《物权法》第77条的现实产物。如果一栋区分所有权建筑物上仅仅只有小部分是“住改商”，若把整宗土地都认定非住宅建设用地明显不妥，但是让这一部分“住改商”的用户享受自动续期的福利也并不合理。若绝大部分都已经改为商业用房，此时若还认定为住宅建设用地也并不妥当，但是也不能不保护建筑物中的住宅用户。究其原因是部分住改商建筑中住宅用户与商业用户却共同享受同一块某一性质的建设用地使用权的权能，但是商业用户不应当继续享受住宅建设使用权自动续期的福利。有学者认为，因为在区分所有建筑物中，每一个可封闭的小空间都是独立的，因此就有可能存在不同的性质，此时就有必要引入“空间权”。 即按照给赞拥有的空间享有相应的建设用地使用权。但是笔者倾向于“住改商”不仅应当满足《物权法》第77条的规定，还可以通过向相关行政机关进行登记备案的方式进行完善。通过自主登记来区分所有权建筑物的福利性质。由当事人对提供的信息的真实性承担责任；相关的行政机关定期的进行抽查。这不仅能够保护第三人的利益，同时也便利于行政机关的监管。另商住一体房屋的土地性质按照国家法律规定为综合用地。房地产商有向房屋购买者提示注意土地使用年限的义务，并可以通过降低相应价格促成买卖协议。因此房屋购买者并没有受到不公平的待遇，也不应当享受自动续期的福祉待遇，否则有滥用社会福利之嫌。
四、自动续期是否有偿的争论
关于住宅建设用地使用权届满后自动续期是有偿还是无偿的问题从《物权法》的制定到当前始终是一个焦点问题。到目前为止，虽然实际案例中政府多采用收费的方式，但是尚未有权威的解释出台。
（一）主张有偿续期
大部份学者主张有偿的观点最主要是基于我国实行土地公有制的角度来看。他们认为，我国实行土地公有制，每个人都平等的享有使用土地的权利。若是住宅建设用地使用期满自动续期而权利人又不缴纳土地出让金，那么这种权利就将几近于所有权，将产生土地用益物权与所有权性质的混淆 。这有土地私有化之闲，不符合我国的土地制度，同时也不利于土地资源的合理配置及城市的规划发展。即假设一个人拥有一套住宅，他可以一直使用住宅建设用地使用权，这就使得所有权的全能一直无法圆满，这就会导致土地公有制名存实亡，也会侵害到其他人平等使用土地的权利，损害公平原则。 但是笔者认为建设用地使用权制度解决的是房屋私有和土地国有之间的矛盾；它是一种用益物权，承认建设用地使用权的永久性，并不意味着国有土地所有权会永远受到限制，土地所有权也有可以回复圆满状态的时候。
另一些学者认为，建设用地使用权到期后所进行的续期从根本上来说是一个新的取得新建设用地使用权的法律行为。 即土地使用权的续期本质上是权利的更新；是设立新的土地使用权的法律行为。在我国实行土地公有制的土地制度之下，住宅建设用地使用权届满之后，最初签订的建设用地使用权出让合同的效力因到期而终止。由此住宅建设用地使用权人使用国家所有的土地就没有了正当基础，应当支付相应的土地使用费或者使土地恢复原状交还给土地所有权人。所以自动续期制度表面上是原状态的继续，但是事实上是双方就建设用地的续期达成新的合意签订一份重新规定了双方权利与义务的新合同，而非是对原合同的直接继受。 （二）主张无偿续期
还有相当的学者认为应当无偿：一是从文义解释来看， “自动”一词就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为（包括支付土地使用费用行为） ，不应支付土地使用费。它表示按照原有的权利状态一直继续，而如果须要支付新的土地出让金，就一定会导致这种状态发生多多少少的变化。另外，如果法律就某一事项保持沉默，那么在大多数情况下意味着法律没有就这一事项做出要求。二是按照立法者的目的来讲，土地续期要让利于民，要保障老百姓的居住权。他们认为住房问题其实是一个带有社会福利性质的问题。自动续期制度实质上赋予住房购买者的一种经济上的优待。其原因就在于居住权是最基本的人权。三是从正当性依据来说，有学者认为我国的土地是国有的，也就是全民所有的。因此每个人民都享有土地权益，所以根据逻辑的推导应当是无偿的。四是无偿续期有利于物尽其用，维持所有权的稳定性。在有偿续期的制度下，在建设用地使用权人不愿意或无力缴纳土地使用费的情况下，就不利于资源的利用也容易引起社会矛盾 。而无偿续期则符合《物权法》定纷止争的目标。
笔者认为就目前来说应当自动续期应当是无偿的，未来是否还要收取土地使用费，应当根据几十年后我国是否完成来资本的原始积累，是否物质条件非常丰富等实际情况进行科学规定。理由如下主要同上述一、二点，此外笔者还认为从世界大部分国家通行保护用益物权人的利益来讲，虽然在各国就土地和其上建筑物的关系有结合主义和分离主义两种立法，但根本上都是优先保护地上权人，即用益物权人的利益。如此说来，当住宅建设用地使用权届满之后，土地所有人给予住宅建设用地使用权人相应价值的赔偿，亦或者给予相应价值的续期是最为理想的。而无偿自动续期体现了对用益物权人的保护，政府支付相应补偿费用也是一个负担，无偿续期对双方来说是一种互利互惠，是共赢。另外从现实因素考虑来说，当前亟需解决的短期住宅建设用地使用权到期的问题。我国还处于社会主义初级阶段，现阶段还没有达到全民小康的程度，而部分时间较短住宅建设用地已经到期，例如温州20年产权房到期事件，若采用有偿续期的方式不过是增加普通居民的负担，大大激化当前高昂的房价、税收与低廉的工资之间的社会矛盾，不利于社会的稳定。
五、自动续期的期限和次数
关于自动续期的期限，总的来说有三种观点。一种是从字面含义解释，自动续期就应当是原期限的延长。 另一种是首先续期的前提是地上物仍在使用年限之内，仍有符合其用途的使用价值。所以应当根据建筑物的剩余使用年限决定续期年限。还有一种观点认为，可以永久续期。例如王利明教授认为：“该规则实际上暗含了自动续期的条件，即该土地性质上是住宅用地，且有住宅存在。” 由于地上建筑物可以一直翻新或者重建，所以实质上是承认自动续期的永久性。
关于住宅建设用地使用权续期之后的期限届满后，是否可以再次续期，主要也存在着两种观点。一种观点是否认不能再次续期。他们认为如果可以不断续期，那就有走向土地私有化的风险，不符合我国的土地制度。并且这种情况会进一步引发“民宅商用”或“以宅投资”等投机行为，自动续期制度可能会被滥用，最终与城市土地国有制背道而驰。另一种观点是只允许续期一次，而且还认为续期的年限不宜过长。
笔者认为根据建筑物的剩余使用年限确定续期的年限更为合理。理由如下：首先，在建筑物的使用年限结束后，该建筑已经不符合居住的质量标准，住宅建设用地使用权人充分受到了法律的优先保护，所以这时应当需要改变立场保护土地所有权人的利益，否则会导致利益的失衡，使得没有人愿意做土地所有人。在我国作为土地所有人的国家也需要收入来支撑政府的日常开销以及政策的施行等。其次，自动续期是一个政府让利于民的福祉。但土地资源是不可再生的资源，在未来土地的价值只会越来越高。在建筑物已经物尽其用的情况下，政府给予的福利应当止于此，否则资源的稀缺会导致人们对土地的争夺异常激烈化，政府无地可用，反而会激化这一方面的社会矛盾。另外按照建筑物剩余寿命的续期方式，由于建筑物的使用寿命不可能永远持续下去，因此也不需要讨论续期次数的问题。
注释：
宋炳华.住宅建设用地使用权续期之法理分析及完善路径.国土资源情报.2011（8）.
夏利芬、王荣珍.论建设用空间使用权.洛阳师范学院学报.2011（6）.
马天柱.住宅建设用地使用权期满自动续期的若干思考.天津商业大学学报.2008（3）.
李尚文.住宅建设用地使用权期限届满的法律后果.前沿.2014（11）.
刘彦青、刘多军.住宅建设用地使用权续期相关问题探究.法制与社会.2014（4）.
崔永亮.住宅用地使用权自动续期有关问题之探讨.国土资源导刊.2007（4）.
苟正金.论住宅建设用地使用权的自动续期.西南民族大学学报（人文社科版）.2015（10）.
房绍坤.物权法用益物权篇.中国人民大学出版社.2007.204.
王利明.物权法研究（下卷）.中国人民大学出版社.2007.170.