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【摘 要】众所周知，房地产项目管理的质量直接影响着房地产建造的品质，要想确保房地产项目管理工作的高效性与合理性，最基础的条件就是要建立起最科学的管理模式，由施工单位和负责施工管理工作的项目经理来共同落实。本文将就如何有效控制房地产项目管理进行深入的分析与探究。
【关键词】房地产；项目管理；控制策略
引言
关于房地产开发项目管理的内涵，其主要指的是在依法取得土地使用权的国有土地上进行房屋建设或者其他类型的基础设施的建设项目。在房地产项目管理工作中，所涉及到的主体是非常丰富和多元化的，主要有房地产投资方、监理方、设计单位、勘查机构、施工人员等等，总而言之，房地产项目管理是一项极具复杂性的系统工程，其管理的对象是房地产项目，管理的目的，是在现实的基础上，制定出最优的管理方案，取得最理想化的管理效果，进而确保房地产建设的高质量。
一、房地产项目管理的特点分析
1.明确的目标。
众所周知，在房地产项目开发建设过程中，需要实现的目标可以分为两种，分别是成果型目标和约束性目标，其中，成果性的目标主要指的是销售利税率、投资回报率等等经济效益性质的指标，同时也包括房地产项目内外部的功能要求。而约束性目标，主要指的是建设的工期、质量标准或者投资限额等等。所以，在房地产项目管理工作当中，必须要明确管理的目标，其不仅仅是一种目标，其实也是一种约束。
2.新颖性和创造性。
在房地产项目管理工作当中，作为项目管理人员，在实际做出决策或者开始实施之前，必须要站在实际角度出发，结合具体情况，制定出针对性和创造性的管理模式，要坚持因地制宜的管理方针，不仅仅要总结前人的管理经验，更要在项目管理过程中发挥创造性。
3.复杂性。
其实，一项房地产项目，会涉及到非常多的部门，当这些部门需要针对同一个项目进行合作时，就必须要互相制约与影响，项目管理者必须要协调好各个主体之间的关系，所以，其必然会经历一个漫长的时间跨度，要想尽办法解决好好各种影响因素，同时，也要调整好工期、投资、质量等等约束条件的关系。
二、房地产项目管理工作中出现的问题
1.缺乏科学高效的决策。
当前，我国正处于商品房短缺的时代，因为流传着“拿地就可以赚钱”、“盖房就可以赚钱”等理念，这就使得房地产投资分析、策划以及论证都遭受到了冷遇，这也使得我国的房地产项目管理工作在可行性研究方面严重缺乏科学高效的决策，在开工之前，并没有对施工技术以及经济等等方面的可行性进行正确的评估，所以，出现了非常多的问题，比如，户型偏大或者户型单一，这就会对销售情况产生非常直接的影响，再比如，商品房空置面积上升、商业用房空置问题突出等等。
2.监理工作缺乏公正性和独立性。
通常情况下，建设单位都会配有专业的管理团队，各个专业管理人员的配备都是非常齐全的，而且，建设单位还掌握着投资的控制权。所以，这就导致建设单位站在一个非常高的立场上对施工单位发号施令，甚至会直接干涉监理工作，这就使得房地产建设过程中出现了多头指挥的现象，其必然会在很大程度上影响着监理的责任心和积极性，监理方在处置违法施工行为以及报告现场安全事故隐患等等方面存在着非常大的局限性，房屋建筑的质量可想而知。
3.邀请招标、公平性差。
现阶段，我国的房地产开发项目建设当中，关于招投标基本上都是以自行组织招标形式为主，自行招标，久而久之，就会使得招标更多的只是流于形式，甚至直接采用“邀请招标”的方式，就算组织公开招标活动，其中陪标、围标和串标的方式也非常普遍，所以，当前很难保证存在真正意义上的公开招标。
三、如何提升房地产项目管理工作的效率
1.关于成本的管理。
成本管理作为房地产项目管理工作中的重要内容，其直接影响着项目的整体质量，项目管理工作，最重要目的就是争取利润空间的最大化，因此，要想争取更大的经济利益，就必须要高度重视起成本管理工作，将成本管理工作贯穿房地产项目管理工作的始终。从房地产项目的定位开始，包括后续的制定计划方案、设计阶段，直到交付竣工都必须要将成本管理工作做到位，成本管理工作必须要落实到实处，细化到每一个小细节当中，此外，企业还需要配置专门的财务团队，更好地进行成本管理。
2.关于进度的管理。
在房地产项目管理工作当中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有時间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。
3.关于合约的管理。
项目的具体实施必须要根据完善的合约来进行有效的管理，一份良好的合约能够有效转移房地产建设项目的成本风险，而且能够转变与提升高质量。完善合约管理的前提和基础便是招标，所以，在实际的招标过程中，建设方必须要全面认识清楚施工单位，确保对施工单位的有效控制，建立并健全招标制度，尽可能规避合同风险。
4.关于质量的管理。
在房地产项目管理中，第一要素就是质量保证，确保每一个项目都不会留下任何质量隐患，将安全事故的发生率降到最低。房地产项目经理必须要严格按照招标约定的验收标准，管理和监督好房地产建设项目质量检查和验收工作。在验收过程中所获得的关键性数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据。在质量验收过程中，针对材料的验收，必须要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告。对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。
四、结束语
综上所述，房地产项目管理实质是一个动态的管理体系，管理工作必须要贯穿于房地产建设项目的始终，作为项目管理者必须要做到，面对每一个环节和每一个阶段始终保持清晰的头脑，始终站在公平公正的立场，在确保项目质量的基础上，争取经济效益与社会效益的最大化。
参考文献：
[1]谈如何做好房地产开发工程项目管理 佟圣欣 - 《建材发展导向：下》 - 2016.
[2]有效加强房地产开发项目管理的控制措施探讨 袁莹 - 《房地产导刊》 - 2016.
[3]如何加强房地产工程管理与成本控制 葛灿 - 《建筑工程技术与设计》 - 2016.
[4]研究精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的有效运用 李志华 - 《建筑工程技术与设计》 - 2016.
[5]房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制 赵江洪 - 《商品与质量》 - 2016.
【关键词】房地产；项目管理；控制策略
引言
关于房地产开发项目管理的内涵，其主要指的是在依法取得土地使用权的国有土地上进行房屋建设或者其他类型的基础设施的建设项目。在房地产项目管理工作中，所涉及到的主体是非常丰富和多元化的，主要有房地产投资方、监理方、设计单位、勘查机构、施工人员等等，总而言之，房地产项目管理是一项极具复杂性的系统工程，其管理的对象是房地产项目，管理的目的，是在现实的基础上，制定出最优的管理方案，取得最理想化的管理效果，进而确保房地产建设的高质量。
一、房地产项目管理的特点分析
1.明确的目标。
众所周知，在房地产项目开发建设过程中，需要实现的目标可以分为两种，分别是成果型目标和约束性目标，其中，成果性的目标主要指的是销售利税率、投资回报率等等经济效益性质的指标，同时也包括房地产项目内外部的功能要求。而约束性目标，主要指的是建设的工期、质量标准或者投资限额等等。所以，在房地产项目管理工作当中，必须要明确管理的目标，其不仅仅是一种目标，其实也是一种约束。
2.新颖性和创造性。
在房地产项目管理工作当中，作为项目管理人员，在实际做出决策或者开始实施之前，必须要站在实际角度出发，结合具体情况，制定出针对性和创造性的管理模式，要坚持因地制宜的管理方针，不仅仅要总结前人的管理经验，更要在项目管理过程中发挥创造性。
3.复杂性。
其实，一项房地产项目，会涉及到非常多的部门，当这些部门需要针对同一个项目进行合作时，就必须要互相制约与影响，项目管理者必须要协调好各个主体之间的关系，所以，其必然会经历一个漫长的时间跨度，要想尽办法解决好好各种影响因素，同时，也要调整好工期、投资、质量等等约束条件的关系。
二、房地产项目管理工作中出现的问题
1.缺乏科学高效的决策。
当前，我国正处于商品房短缺的时代，因为流传着“拿地就可以赚钱”、“盖房就可以赚钱”等理念，这就使得房地产投资分析、策划以及论证都遭受到了冷遇，这也使得我国的房地产项目管理工作在可行性研究方面严重缺乏科学高效的决策，在开工之前，并没有对施工技术以及经济等等方面的可行性进行正确的评估，所以，出现了非常多的问题，比如，户型偏大或者户型单一，这就会对销售情况产生非常直接的影响，再比如，商品房空置面积上升、商业用房空置问题突出等等。
2.监理工作缺乏公正性和独立性。
通常情况下，建设单位都会配有专业的管理团队，各个专业管理人员的配备都是非常齐全的，而且，建设单位还掌握着投资的控制权。所以，这就导致建设单位站在一个非常高的立场上对施工单位发号施令，甚至会直接干涉监理工作，这就使得房地产建设过程中出现了多头指挥的现象，其必然会在很大程度上影响着监理的责任心和积极性，监理方在处置违法施工行为以及报告现场安全事故隐患等等方面存在着非常大的局限性，房屋建筑的质量可想而知。
3.邀请招标、公平性差。
现阶段，我国的房地产开发项目建设当中，关于招投标基本上都是以自行组织招标形式为主，自行招标，久而久之，就会使得招标更多的只是流于形式，甚至直接采用“邀请招标”的方式，就算组织公开招标活动，其中陪标、围标和串标的方式也非常普遍，所以，当前很难保证存在真正意义上的公开招标。
三、如何提升房地产项目管理工作的效率
1.关于成本的管理。
成本管理作为房地产项目管理工作中的重要内容，其直接影响着项目的整体质量，项目管理工作，最重要目的就是争取利润空间的最大化，因此，要想争取更大的经济利益，就必须要高度重视起成本管理工作，将成本管理工作贯穿房地产项目管理工作的始终。从房地产项目的定位开始，包括后续的制定计划方案、设计阶段，直到交付竣工都必须要将成本管理工作做到位，成本管理工作必须要落实到实处，细化到每一个小细节当中，此外，企业还需要配置专门的财务团队，更好地进行成本管理。
2.关于进度的管理。
在房地产项目管理工作当中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有時间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。
3.关于合约的管理。
项目的具体实施必须要根据完善的合约来进行有效的管理，一份良好的合约能够有效转移房地产建设项目的成本风险，而且能够转变与提升高质量。完善合约管理的前提和基础便是招标，所以，在实际的招标过程中，建设方必须要全面认识清楚施工单位，确保对施工单位的有效控制，建立并健全招标制度，尽可能规避合同风险。
4.关于质量的管理。
在房地产项目管理中，第一要素就是质量保证，确保每一个项目都不会留下任何质量隐患，将安全事故的发生率降到最低。房地产项目经理必须要严格按照招标约定的验收标准，管理和监督好房地产建设项目质量检查和验收工作。在验收过程中所获得的关键性数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据。在质量验收过程中，针对材料的验收，必须要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告。对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。
四、结束语
综上所述，房地产项目管理实质是一个动态的管理体系，管理工作必须要贯穿于房地产建设项目的始终，作为项目管理者必须要做到，面对每一个环节和每一个阶段始终保持清晰的头脑，始终站在公平公正的立场，在确保项目质量的基础上，争取经济效益与社会效益的最大化。
参考文献：
[1]谈如何做好房地产开发工程项目管理 佟圣欣 - 《建材发展导向：下》 - 2016.
[2]有效加强房地产开发项目管理的控制措施探讨 袁莹 - 《房地产导刊》 - 2016.
[3]如何加强房地产工程管理与成本控制 葛灿 - 《建筑工程技术与设计》 - 2016.
[4]研究精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的有效运用 李志华 - 《建筑工程技术与设计》 - 2016.
[5]房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制 赵江洪 - 《商品与质量》 - 2016.