论文部分内容阅读
2005，北京，对于商业地产而言，还有多少泪要流?
近年来，经济的发展，老百姓手中的活钱以及社会游资越来越多，而投资渠道却相对狭窄，尤其在今年住宅投资遇冷之后，商业地产投资逐渐成为投资者的首选。
另一方面，由于近年随着中国加入世贸组织和北京申奥成功，一些国际化色彩明显的新型商业业态如大型购物中心、SHOP-PINGMALL、仓储式商场等涌入京城，京城传统的经营理念与商业格局受到巨大冲击，商业地产如雨后春笋，新项目层出不穷。但回望前面商业地产之路，遍观京城商业地产江湖，风光过，红火过，更有趋之若骛、哄抬抢购、车马鼎沸过，“低风险”，“高回报”、“高保障”、“回购包租”……这些曾经是多么触动人心的字眼。
从巨库、碧溪家具广场再到无数“商潮先烈”，市场是无情，当谎言昭示于天日，当浮华虚伪的外衣被?同穿，当所有的海誓山盟般的金汤承诺已烟消云散，无数人因此颗粒无归……北京，商业地产，伤痛已太多。
不禁要问，难道商业项目真的是售铺之后关张大吉么?只为圈钱?还是真如现实般残酷的“一锤子买卖”?刚刚开盘不久的庄胜广场南馆，久违了的商铺火热抢购场面，或许能给我们提供另外一个更好的答案。
“商铺投资”现在还是将来?
对于投资型商业地产项目而言，不论开发商怎样承诺，地段是多么繁华，商业环境有多么成熟，人气是多么旺，升值潜力有多么大，相信精明的投资客更愿意去亲身感受铺面所在的地段，自己琢磨一个区域的潜力和发展愿景。
可以想象，在庄胜崇光诞生之初，几乎没有人对它的前途抱有什么希望，人们甚至总结它是3个错误的产物：在一个错误的地点，错误的时间，开了一家错误的店。这样一个破城区的老居民如何支撑如此大的商场?然而1年之后，这家曾让人忧心的商场，以不可阻挡的速度迅速蹿升，而且，越来越显现出迅猛发展的势头。而它的投资商mm香港庄胜集团，更是为地产公司介入百货业树立了成功典范。
如今的庄胜商圈，随着重点发展南城的不断政策利好，宣武门周边的发展更是与日更新，宽至1000多米，总占地面积约220公顷，总规划建筑面积约560万平方米的国际传媒大道更是已经初具规模，一个以国际传媒产业为产业主导，以国际化、现代化大都市城市规划要求为核心，以智能化、数字化的现代建筑为载体，以完善的综合服务配套设施为服务手段的大型国际传媒产业社区，即将绽放在庄胜周边。
谁在觊觎这裹的潜力?恐怕只有那些趋之若骛的投资客们心里最清楚。
“商铺投资”成熟周是预期?
在当今追求务实和效率的地产时代，如果再有人指着一片荒地对别人说，这裏将成长成为一个国际化的商业中心，年营业额多少个亿……难道果真将要在他那双手挥舞、唾沫横飞的怀抱裏飞出个金凤凰?这种波澜壮板的大好宏图在今天听起来不能不说有点像预测“麦莎”要进京一样可笑。
“如果你常到网上浏览，可以发现，一些小资的文章襄，常会出现SOGO的名字，内容根本与商场没关系，只是把它当成一种生活方式。”这是北京庄胜崇光的总经理给成熟的SOGO最好的注解。
由庄胜集团投资并经营的北京庄胜崇光(SOGO)百货商场位于宣武门外大街庄胜广场内，一期营业总面积达八万多平方米，是北京市目前单店面积最大的集购物、饮食、休闲于一体，以青春、时尚、精晶为风格的百货商场。1995年，庄胜集团与日本崇光百货集团签订商标使用和输出管理的框架协议，北京庄胜崇光百货商场被获准使用“SOGO'’商标，并且由SOGO百货集团向北京庄胜崇光提供先进管理模式及管理咨询服务。自1998年6月24日开业以来，北京庄胜崇光(SOGO)百货商场以其个性化的服务、时尚性的商品、新颖的促销手段赢得了社会广泛的关注，创造过店庆日日均客流量50万的历史纪录，多次刷新全国零售行业单体百货商场单日销售额的最高纪录，已经成为京城百姓假日休闲购物的首选地之一。单店单日销售额达4360万元，创全国单店单日销售额之冠，并于2004年全年营业额高达16亿元，2005年全年营业额有望达到18～20亿元。
庄胜广场南馆位于SOGO庄胜崇光百货南侧，紧邻宣武门外大街，面积近5万平米，按照国际一流大型购物中心标准建造。开业后，整体南北馆营业面积共达13余万平米，将成为北京中心首屈一指的超大型百货商场。
“商铺投资”包租遁是转租?
产权出售的商铺大都面临经营上的尴尬，“被包”还是“转包”?从目前项目实际情况来看，零售性专业市场或购物中心的销售模式仍以售后返租的居多。但是诸多失败案例来看，现实不能不说给开发商、购房者和经营者敲响了警钟。有些承诺的售后“包租”只是一张口头承诺的虚无支票，售后反而包不出去；拿出可售面积的一部分或大部分出售，保留关键部位的产权自营?自己经营和统一管理的商铺在经营管理上难免产生混乱自己经营?对于投资客来说难度更大。产权商铺的后期经营和租金收益面临尴尬，急需更加安全稳妥的租金收益保障来确保投资客的利益。
北京庄胜广场南馆以规范的产权商业投资模式，取代不规范的无经营保障商铺销售。新的投资模式，全面改写国内商业的投资规则。在租约回报、回报标准及风险担保等方面，均开创国内前所未有的最优投资回报条件：以小单元分割产权销售，整体由庄胜崇光百货(SOGO)20年承租经营，投资者获得稳定租金收益。逐月返现，预计年均租金8．5％，20年累计本金+租金收益共达270％左右。可以说是国内目前最长最稳定的投资模式，最长20年回报期，年平均租金收益高达8．5％，20年后还可与庄胜崇光百货协议续约。
“商铺投资”安全遁是风险?
对于商铺投资来说，不论开发商作怎样的收益承诺，投资客关注的还是最终的回报，俗话说“挖到篮子裏的才是菜”，承诺得天花乱坠，最终收益结果真能兑现么?
北京庄胜广场南馆由银行5成十年按揭，全程提供“3+1×17”年租约履行担保，即前三年由银行出具履约担保，以后银行每年以循环方式提供履约担保，直至合同结束。在退出机制上，庄胜广场南馆完善退出机制更是把投资的风险降到最低，自2010年6月1日起，任何购房者以书面方式提前180天通知，均可由庄胜崇光百货(SOGO)按购房原价收购所购商铺，可以说在投资保障方面，庄胜广场南馆做到了真正的零风险。
另外，庄胜广场南馆背后的实力后盾——香港庄胜集团在内地历经十五年战略经营，逐渐形成了以房地产、大型零售百货、酒店三大产业板块为核心，集国际贸易、信息科技、物业管理、地产中介、餐饮娱乐、建筑规划与文化传媒网络等各项业务为一体，同步发展的综合性大型国际企业集团。拥有全资、控股、参股企业38家，在北京地区的总资产逾90亿元，在强大的晶牌支持后面，更是投资客确保稳定收益的坚实保障。
总之，此次由有“地产教父”之称的邓智仁先生联合全球华人最大房地产门户网——搜房网，号令北京、上海、广州等10家搜房网网站加盟营销。强将手下无弱兵，数十年的地产项目运作，邓智仁不但练就了敏锐的市场洞察力，还凭着自身的领袖艺术，对各路精英产生出巨大的向心力。在这支销售队伍中，不乏跟随邓先生多年的原利达行及信达行销售精英，还有众多对邓先生仰慕已久的众多优秀人才，在8月27日到29日三天，在完全没有任何广告支持情况下，开始内部认购，3天创造200个认购卡，收到认购金超过400万。截止记者发稿日，开盘后的三天内共销售达两个多亿，在最近房地产普遍低迷的情况下，这确实是一个惊人销售速度。同时也更加说明是庄胜崇光(SOGO)经营模式和策略成功的初步验证。可以预见，在京城，一个蓬勃的商业地产投资样板也即将光耀而出。
近年来，经济的发展，老百姓手中的活钱以及社会游资越来越多，而投资渠道却相对狭窄，尤其在今年住宅投资遇冷之后，商业地产投资逐渐成为投资者的首选。
另一方面，由于近年随着中国加入世贸组织和北京申奥成功，一些国际化色彩明显的新型商业业态如大型购物中心、SHOP-PINGMALL、仓储式商场等涌入京城，京城传统的经营理念与商业格局受到巨大冲击，商业地产如雨后春笋，新项目层出不穷。但回望前面商业地产之路，遍观京城商业地产江湖，风光过，红火过，更有趋之若骛、哄抬抢购、车马鼎沸过，“低风险”，“高回报”、“高保障”、“回购包租”……这些曾经是多么触动人心的字眼。
从巨库、碧溪家具广场再到无数“商潮先烈”，市场是无情，当谎言昭示于天日，当浮华虚伪的外衣被?同穿，当所有的海誓山盟般的金汤承诺已烟消云散，无数人因此颗粒无归……北京，商业地产，伤痛已太多。
不禁要问，难道商业项目真的是售铺之后关张大吉么?只为圈钱?还是真如现实般残酷的“一锤子买卖”?刚刚开盘不久的庄胜广场南馆，久违了的商铺火热抢购场面，或许能给我们提供另外一个更好的答案。
“商铺投资”现在还是将来?
对于投资型商业地产项目而言，不论开发商怎样承诺，地段是多么繁华，商业环境有多么成熟，人气是多么旺，升值潜力有多么大，相信精明的投资客更愿意去亲身感受铺面所在的地段，自己琢磨一个区域的潜力和发展愿景。
可以想象，在庄胜崇光诞生之初，几乎没有人对它的前途抱有什么希望，人们甚至总结它是3个错误的产物：在一个错误的地点，错误的时间，开了一家错误的店。这样一个破城区的老居民如何支撑如此大的商场?然而1年之后，这家曾让人忧心的商场，以不可阻挡的速度迅速蹿升，而且，越来越显现出迅猛发展的势头。而它的投资商mm香港庄胜集团，更是为地产公司介入百货业树立了成功典范。
如今的庄胜商圈，随着重点发展南城的不断政策利好，宣武门周边的发展更是与日更新，宽至1000多米，总占地面积约220公顷，总规划建筑面积约560万平方米的国际传媒大道更是已经初具规模，一个以国际传媒产业为产业主导，以国际化、现代化大都市城市规划要求为核心，以智能化、数字化的现代建筑为载体，以完善的综合服务配套设施为服务手段的大型国际传媒产业社区，即将绽放在庄胜周边。
谁在觊觎这裹的潜力?恐怕只有那些趋之若骛的投资客们心里最清楚。
“商铺投资”成熟周是预期?
在当今追求务实和效率的地产时代，如果再有人指着一片荒地对别人说，这裏将成长成为一个国际化的商业中心，年营业额多少个亿……难道果真将要在他那双手挥舞、唾沫横飞的怀抱裏飞出个金凤凰?这种波澜壮板的大好宏图在今天听起来不能不说有点像预测“麦莎”要进京一样可笑。
“如果你常到网上浏览，可以发现，一些小资的文章襄，常会出现SOGO的名字，内容根本与商场没关系，只是把它当成一种生活方式。”这是北京庄胜崇光的总经理给成熟的SOGO最好的注解。
由庄胜集团投资并经营的北京庄胜崇光(SOGO)百货商场位于宣武门外大街庄胜广场内，一期营业总面积达八万多平方米，是北京市目前单店面积最大的集购物、饮食、休闲于一体，以青春、时尚、精晶为风格的百货商场。1995年，庄胜集团与日本崇光百货集团签订商标使用和输出管理的框架协议，北京庄胜崇光百货商场被获准使用“SOGO'’商标，并且由SOGO百货集团向北京庄胜崇光提供先进管理模式及管理咨询服务。自1998年6月24日开业以来，北京庄胜崇光(SOGO)百货商场以其个性化的服务、时尚性的商品、新颖的促销手段赢得了社会广泛的关注，创造过店庆日日均客流量50万的历史纪录，多次刷新全国零售行业单体百货商场单日销售额的最高纪录，已经成为京城百姓假日休闲购物的首选地之一。单店单日销售额达4360万元，创全国单店单日销售额之冠，并于2004年全年营业额高达16亿元，2005年全年营业额有望达到18～20亿元。
庄胜广场南馆位于SOGO庄胜崇光百货南侧，紧邻宣武门外大街，面积近5万平米，按照国际一流大型购物中心标准建造。开业后，整体南北馆营业面积共达13余万平米，将成为北京中心首屈一指的超大型百货商场。
“商铺投资”包租遁是转租?
产权出售的商铺大都面临经营上的尴尬，“被包”还是“转包”?从目前项目实际情况来看，零售性专业市场或购物中心的销售模式仍以售后返租的居多。但是诸多失败案例来看，现实不能不说给开发商、购房者和经营者敲响了警钟。有些承诺的售后“包租”只是一张口头承诺的虚无支票，售后反而包不出去；拿出可售面积的一部分或大部分出售，保留关键部位的产权自营?自己经营和统一管理的商铺在经营管理上难免产生混乱自己经营?对于投资客来说难度更大。产权商铺的后期经营和租金收益面临尴尬，急需更加安全稳妥的租金收益保障来确保投资客的利益。
北京庄胜广场南馆以规范的产权商业投资模式，取代不规范的无经营保障商铺销售。新的投资模式，全面改写国内商业的投资规则。在租约回报、回报标准及风险担保等方面，均开创国内前所未有的最优投资回报条件：以小单元分割产权销售，整体由庄胜崇光百货(SOGO)20年承租经营，投资者获得稳定租金收益。逐月返现，预计年均租金8．5％，20年累计本金+租金收益共达270％左右。可以说是国内目前最长最稳定的投资模式，最长20年回报期，年平均租金收益高达8．5％，20年后还可与庄胜崇光百货协议续约。
“商铺投资”安全遁是风险?
对于商铺投资来说，不论开发商作怎样的收益承诺，投资客关注的还是最终的回报，俗话说“挖到篮子裏的才是菜”，承诺得天花乱坠，最终收益结果真能兑现么?
北京庄胜广场南馆由银行5成十年按揭，全程提供“3+1×17”年租约履行担保，即前三年由银行出具履约担保，以后银行每年以循环方式提供履约担保，直至合同结束。在退出机制上，庄胜广场南馆完善退出机制更是把投资的风险降到最低，自2010年6月1日起，任何购房者以书面方式提前180天通知，均可由庄胜崇光百货(SOGO)按购房原价收购所购商铺，可以说在投资保障方面，庄胜广场南馆做到了真正的零风险。
另外，庄胜广场南馆背后的实力后盾——香港庄胜集团在内地历经十五年战略经营，逐渐形成了以房地产、大型零售百货、酒店三大产业板块为核心，集国际贸易、信息科技、物业管理、地产中介、餐饮娱乐、建筑规划与文化传媒网络等各项业务为一体，同步发展的综合性大型国际企业集团。拥有全资、控股、参股企业38家，在北京地区的总资产逾90亿元，在强大的晶牌支持后面，更是投资客确保稳定收益的坚实保障。
总之，此次由有“地产教父”之称的邓智仁先生联合全球华人最大房地产门户网——搜房网，号令北京、上海、广州等10家搜房网网站加盟营销。强将手下无弱兵，数十年的地产项目运作，邓智仁不但练就了敏锐的市场洞察力，还凭着自身的领袖艺术，对各路精英产生出巨大的向心力。在这支销售队伍中，不乏跟随邓先生多年的原利达行及信达行销售精英，还有众多对邓先生仰慕已久的众多优秀人才，在8月27日到29日三天，在完全没有任何广告支持情况下，开始内部认购，3天创造200个认购卡，收到认购金超过400万。截止记者发稿日，开盘后的三天内共销售达两个多亿，在最近房地产普遍低迷的情况下，这确实是一个惊人销售速度。同时也更加说明是庄胜崇光(SOGO)经营模式和策略成功的初步验证。可以预见，在京城，一个蓬勃的商业地产投资样板也即将光耀而出。