在优质教育资源分布不均与就近入学政策的现实状况下,教育资源分配通过房产交易与家庭财富紧密结合起来,由此产生严重的择校及学区房溢价问题。针对中国的学区房溢价问题,以往不少国内外学者都曾做过研究。在方法上,学校教育质量对房产的溢价水平通常通过对特征价格模型进行回归得到,然而由于影响房价有多种因素,研究者受制于数据很难做到完全的控制,因此不少研究都可能存在着因变量遗漏导致的估计偏差问题。在内容上,以往研究绝大多数仅限于分析中国的优质学校教育资源能否形成,以及能形成多高的房产溢价这些“老问题”,未能充分结合现实教育政策环境。自2014年以来,中央和各省地方政府陆续实施了包括名校集团化、多校划片在内的多种均衡化教育制度改革。这些改革有些是对原有制度的修补和完善,有些是突破了原有的就近入学制度,且不同地区所实施的政策不尽相同。那么,这些改革是否都是改善目前现状的有效政策手段?改革能否对公办优质学校的溢价效应产生抑制作用呢?本文基于2013-2016年北京市12个市辖区住宅市场数据和小学等级信息,采用“准实验”研究设计就以下问题进行深入的实证研究:(1)优质教育资源对于住宅价格是否具有外溢效应,如果有,其水平如何?(2)政府近年来为促进优质教育资源均衡配置所推行的名校集团化政策能否对学区房溢价产生抑制作用?本研究运用房产特征价格模型,以小学等级作为关键解释变量进行稳健最小二乘回归,研究结果表明,在控制了房屋和小区特征、邻里和区位特征以及学区特征的情况下,北京重点小学周边的学区房价格要比普通小学周边的住宅价格平均高出9%,其中区重点小学的房产溢价水平为5.5%,市重点小学为18.6%;其次,利用学区调整和多校划片改革构造学区转变处理变量,并采用倾向得分结合倍差法纠正了估计偏差,发现由普通学区转变为区重点学区对小区房价不具有显著影响,但由普通学区转变为市重点学区导致小区房价上涨7.5%-10.5%。这表明优质教育资源确实对学区房价具有显著影响,且溢价水平较高;最后,本文发现名校集团化政策的实施不仅扩大了优质教育资源的覆盖面,对集团化学校所覆盖的小区房价亦有推高作用。不同匹配策略的估计结果显示,名校集团化导致所覆盖小区房价显著上涨2.4%-4.3%。此外,本文还发现小区一万米范围内私立小学的数量、物业费、周边生活配套设施对小区均价具有显著的正影响,容积率、小区平均楼层数、户均建筑面积、离市中心的距离、离最近三甲医院的距离、离最近地铁站点的距离与小区均价呈现显著的负相关关系,这些结果与之前研究基本一致。基于实证分析结果,本研究提出一些有针对的政策性意见,包括:(1)建议学区调整结合多校划片,以提高优质教育资源覆盖面;(2)继续深化义务教育综合改革,缓解择校和学区房问题;(3)引入民办教育竞争机制,促进公办民办教育良性竞争发展;(4)增加地方公共服务供给,满足居民多样化购房需求。