论文部分内容阅读
金融街惠州置业有限公司
摘要：房地产的項目应满足人们品位的要求与居住环境，提高房地产的开发项目管理的首要步骤是对房地产实现最大限度盈利的、降低成本，对房地产项目的管理和质量有着十分重要的意义。房地产开发项目也存在一些问题，例如：前期不及时的策划、不及时的成本控制、工程完成之后难保证质量等现象，需要房地产在开发中进行不断的调整，并采取有效的管理措施。
关键词：房地产；项目管理；重要措施
房地产项目成本管理与工程管理包括前期开发开发管理费用、和建筑安装工程的全部，占房地产总成本的比重比较大，房地产企业的利润率不但会被影响，更体现了房地产企业经营管理的水平。目前，在很多房地产企业在经营管理过程中，重视卖房策划、房价涨跌、地块位置，从而忽视了房地产工程的项目成本管理。想要做强做大房地产业，房地产工程项目的成本管理，就成为房地产企业经营管理中的一项重要环节。
一、房地产项目成本管理概述
1、成本构成。房地产项目的建设成本中包括不可预见费、期间费和开发成本。开发成本包括建造成本（开发前期费用、基础设置配套费、建安费用）、土地费用。
1.土地费用。土地费用包括有土地使用费、土地出让金或者是拆迁安置补偿费。
2.开发前期费用。房地产项目的可研费、三通一平费和在报建过程中产生的费用等共同构建了开发前期费。
3.建安费用。建安费指的主要是房地产项目建设过程中所发生的安装、土建等费用，又被称作是工程造价。
4.基础设施配套费用。基础设施配套费用指的主要是热力、电信、雨污水、电力、自来水、道路、燃气室外环境绿化等一些基础设施的建设费用。
5.财务费用。财务费用是房地产项目开发，资金筹集所产生的费用。
6.管理费用。管理运营费用是包括在房地产开发中至项目完成交付使用之前所发生的各种费用。
7.营销费用。开发商在销售中为了使房产售出以及有关活动等一系列原因而产生的支出。
8.贷款利息。房地产项目通常投资巨大，开发商难以独立承受，开发商主要的融资渠道就是金融信贷，支付给金融机构的利息也是成本的重要组成部分。
9.各种有关品类税收的费用。房地产在开发过程中难以避免的会涉及到很多税收费用，通常包含了营业税及营业附加税、房产税、企业所得税和印花税等等。
10.不可预见费。房地产项目由于周期长，涉及到的领域、人员也非常多，各种风险具有不可预见性。
二、房地产项目成本管理中存在的问题
1、项目管理人员薄弱的成本意识
通常情况下，项目部需要先预算编制成本再对成本进行核算，但在现实生活中通常是先进行有关成本的核算再对成本进行编制预算。有些项目部虽然配备有专职的项目预、结算人员，但有关责任人的成本管理意识比较薄弱，因此与之有关的成本核算工作没有及时做到位，直到最后项目盈利还是亏损的原因都没有弄清楚。
2、有关人员素质低
目前在我国房地产项目建造人员中，有些刚从院校毕业的大学生，仅仅具有一定的理论知识水平，但缺乏有关房地产从事经验；在社会中既具备有足够的理论知识同时又拥有实践经验的成本管理人才又非常匮乏，尤其是没有落实管理责任的一些项目、没有分解成本目标中更滋生了有关人员的负面情绪。再加上有部分项目组织与管理人员变动频繁，不连续工作，付出与收入基本上是不相干的，造成他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理的影响较大。
3、不及时的房地产开发项目成本管理
项目的质量控制和成本是开发项目管理中的一个非常重要的因素。目前我国房地产开发项目设计考虑的主要是项目的功能和技术美观等因素，有关成本管理因素并没有考虑到，在项目的设计规划阶段也很少把可实施的方案与项目的市场经济性相连，导致房地产项目开发设计时浪费了较多的物力人力，所设计的方案在非常大的程度上缺乏可行性，或者在项目实施过程中缺乏成本管理意识，造成很多不必要的项目成本支出，大部分是由于项目开发管理过程中的不及时所导致的。
4、成本管控部门责任不明确
一个房地产项目需要有很多个部门的参与，每个部门有分工也有合作。但目前的管控部门的职权还不够明确与全面。仅仅只是参与项目的建设，而建设前的设计与准备阶段却参与甚少。成本管控部门确立的目标在实现的过程中也存在诸多问题，无法与各部门协调，应该加强成本管控意识，并积极的配合成本管控工作。
三、房地产开发项目管理的重要措施
1、树立成本管理观念。在当前的经济环境之下，房地产企业需要建立系统的成本管理观念，立足全局，系统的对成本管理的内容、对象、方法进行分析。对成本管理的核心掌握，并且把它和市场经济相结合，构建具有特色的成本管理体系。
2、建立并健全成本控制机构管理
项目成本管理的落实与切实执行，其关键是否有完善的控制组织来开展成本控制工作，为加强成本管理，企业应该要成立一个涉及设计技术、施工、财务等方面的成本管理小组，其主要职责是对项目部的成本有关工作进行管理与指导。目部本身也应该建立对目标成本控制工作进行管理的一个小组，负责项
目部的各种项目权利、责任、奖惩、义务等内容，项目经理要在有关原则的指导下把职责分配到具体负责人上，把应达到的成本目标分解并落实到职能部门
个人及班组。有效的成本管理监督机制的前提是，保证有先进的检测仪器和监控手段，两者能得得到重视与有机的结合，增加利润、降低成本是能够实现的。
3、有关业务部门人员能力和素质的提高
假如有关业务部门人员的职业素质不能得到重视，将不能建立目标成本控制体系来对成本进行准确管理，所以说，要定期对有关人员安排业务培训，让有关人员能够对业务上的最新动态及时关注，除了定期业务培训之外，业务人员的职业道德的培养工作也不可忽视，此时，对有关法律法规加强认识，企业能够建立内部人才库，分享并且管理具有不同技能的人才，对他们进行统一管理，让组织业务人员能够定期参加整治学习与有关教育课程。
4、加强管理机制和信息交流
从开发到实施房产项目中涉及到很多方面的因素，所以建立并完善沟通机制和信息交流是非常有必要的，同时也可以加强工程项目的实施与管理。提高各个方面的管理效率。在房地产公司的内部应该建立一个有效的信息交流机制，形成协调并统一的开发管理模式和项目设计，从高效运转的管理模式中对房地产开发项目的管理不断优化；房地产企业还应该建立起设计方式与项目参与方式的交流沟通机制，使项目实施过程中的协调沟通机制能够实现。
5、质量管理与过程控制
房地产开发项目管理设计建立了一个项目实施的理论平台，奠定项目管理的过程控制基础和项目实施的质量基础。在项目设计时，应对有关项目进行充分控制和了解，为项目的实施建立起可调整而详细的可行性计划，使项目的质量管理能够得带保证。制定出具体并可调整的项目计划。使开发商对项目开发设计的公司能够有一个可评定的标准与监督，也可以在项目的管理实施过程中，对有关建设项目能够实现质量管理与过程控制。
结语：
房地产业作为资本密集型的一个行业，资金的多少决定了其在竞争中的优劣，并且有规模出效益的说法，但现在的中国房地产市场，除了资源杠杆、资金扛杆之外，最重要的就是经营管理者的水平，无论是大型房地产企业还是中小型房地产企业，其生存的策略不关大小，而是在于管理，按照企业自身规模，选择出灵活且高效的经营开发项目，对项目成本管理要狠抓，这样房地产企业才能够健康发展。
参考文献：
[1]丁振需.浅析房地产开发项目管理措施[J].上程管理.2009.
[2]蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国新技术新产品.2010（06）
[3] 张学英，涂中清，工程成本控制，重庆大学出版社出版发行，2008年2月第1版.
摘要：房地产的項目应满足人们品位的要求与居住环境，提高房地产的开发项目管理的首要步骤是对房地产实现最大限度盈利的、降低成本，对房地产项目的管理和质量有着十分重要的意义。房地产开发项目也存在一些问题，例如：前期不及时的策划、不及时的成本控制、工程完成之后难保证质量等现象，需要房地产在开发中进行不断的调整，并采取有效的管理措施。
关键词：房地产；项目管理；重要措施
房地产项目成本管理与工程管理包括前期开发开发管理费用、和建筑安装工程的全部，占房地产总成本的比重比较大，房地产企业的利润率不但会被影响，更体现了房地产企业经营管理的水平。目前，在很多房地产企业在经营管理过程中，重视卖房策划、房价涨跌、地块位置，从而忽视了房地产工程的项目成本管理。想要做强做大房地产业，房地产工程项目的成本管理，就成为房地产企业经营管理中的一项重要环节。
一、房地产项目成本管理概述
1、成本构成。房地产项目的建设成本中包括不可预见费、期间费和开发成本。开发成本包括建造成本（开发前期费用、基础设置配套费、建安费用）、土地费用。
1.土地费用。土地费用包括有土地使用费、土地出让金或者是拆迁安置补偿费。
2.开发前期费用。房地产项目的可研费、三通一平费和在报建过程中产生的费用等共同构建了开发前期费。
3.建安费用。建安费指的主要是房地产项目建设过程中所发生的安装、土建等费用，又被称作是工程造价。
4.基础设施配套费用。基础设施配套费用指的主要是热力、电信、雨污水、电力、自来水、道路、燃气室外环境绿化等一些基础设施的建设费用。
5.财务费用。财务费用是房地产项目开发，资金筹集所产生的费用。
6.管理费用。管理运营费用是包括在房地产开发中至项目完成交付使用之前所发生的各种费用。
7.营销费用。开发商在销售中为了使房产售出以及有关活动等一系列原因而产生的支出。
8.贷款利息。房地产项目通常投资巨大，开发商难以独立承受，开发商主要的融资渠道就是金融信贷，支付给金融机构的利息也是成本的重要组成部分。
9.各种有关品类税收的费用。房地产在开发过程中难以避免的会涉及到很多税收费用，通常包含了营业税及营业附加税、房产税、企业所得税和印花税等等。
10.不可预见费。房地产项目由于周期长，涉及到的领域、人员也非常多，各种风险具有不可预见性。
二、房地产项目成本管理中存在的问题
1、项目管理人员薄弱的成本意识
通常情况下，项目部需要先预算编制成本再对成本进行核算，但在现实生活中通常是先进行有关成本的核算再对成本进行编制预算。有些项目部虽然配备有专职的项目预、结算人员，但有关责任人的成本管理意识比较薄弱，因此与之有关的成本核算工作没有及时做到位，直到最后项目盈利还是亏损的原因都没有弄清楚。
2、有关人员素质低
目前在我国房地产项目建造人员中，有些刚从院校毕业的大学生，仅仅具有一定的理论知识水平，但缺乏有关房地产从事经验；在社会中既具备有足够的理论知识同时又拥有实践经验的成本管理人才又非常匮乏，尤其是没有落实管理责任的一些项目、没有分解成本目标中更滋生了有关人员的负面情绪。再加上有部分项目组织与管理人员变动频繁，不连续工作，付出与收入基本上是不相干的，造成他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理的影响较大。
3、不及时的房地产开发项目成本管理
项目的质量控制和成本是开发项目管理中的一个非常重要的因素。目前我国房地产开发项目设计考虑的主要是项目的功能和技术美观等因素，有关成本管理因素并没有考虑到，在项目的设计规划阶段也很少把可实施的方案与项目的市场经济性相连，导致房地产项目开发设计时浪费了较多的物力人力，所设计的方案在非常大的程度上缺乏可行性，或者在项目实施过程中缺乏成本管理意识，造成很多不必要的项目成本支出，大部分是由于项目开发管理过程中的不及时所导致的。
4、成本管控部门责任不明确
一个房地产项目需要有很多个部门的参与，每个部门有分工也有合作。但目前的管控部门的职权还不够明确与全面。仅仅只是参与项目的建设，而建设前的设计与准备阶段却参与甚少。成本管控部门确立的目标在实现的过程中也存在诸多问题，无法与各部门协调，应该加强成本管控意识，并积极的配合成本管控工作。
三、房地产开发项目管理的重要措施
1、树立成本管理观念。在当前的经济环境之下，房地产企业需要建立系统的成本管理观念，立足全局，系统的对成本管理的内容、对象、方法进行分析。对成本管理的核心掌握，并且把它和市场经济相结合，构建具有特色的成本管理体系。
2、建立并健全成本控制机构管理
项目成本管理的落实与切实执行，其关键是否有完善的控制组织来开展成本控制工作，为加强成本管理，企业应该要成立一个涉及设计技术、施工、财务等方面的成本管理小组，其主要职责是对项目部的成本有关工作进行管理与指导。目部本身也应该建立对目标成本控制工作进行管理的一个小组，负责项
目部的各种项目权利、责任、奖惩、义务等内容，项目经理要在有关原则的指导下把职责分配到具体负责人上，把应达到的成本目标分解并落实到职能部门
个人及班组。有效的成本管理监督机制的前提是，保证有先进的检测仪器和监控手段，两者能得得到重视与有机的结合，增加利润、降低成本是能够实现的。
3、有关业务部门人员能力和素质的提高
假如有关业务部门人员的职业素质不能得到重视，将不能建立目标成本控制体系来对成本进行准确管理，所以说，要定期对有关人员安排业务培训，让有关人员能够对业务上的最新动态及时关注，除了定期业务培训之外，业务人员的职业道德的培养工作也不可忽视，此时，对有关法律法规加强认识，企业能够建立内部人才库，分享并且管理具有不同技能的人才，对他们进行统一管理，让组织业务人员能够定期参加整治学习与有关教育课程。
4、加强管理机制和信息交流
从开发到实施房产项目中涉及到很多方面的因素，所以建立并完善沟通机制和信息交流是非常有必要的，同时也可以加强工程项目的实施与管理。提高各个方面的管理效率。在房地产公司的内部应该建立一个有效的信息交流机制，形成协调并统一的开发管理模式和项目设计，从高效运转的管理模式中对房地产开发项目的管理不断优化；房地产企业还应该建立起设计方式与项目参与方式的交流沟通机制，使项目实施过程中的协调沟通机制能够实现。
5、质量管理与过程控制
房地产开发项目管理设计建立了一个项目实施的理论平台，奠定项目管理的过程控制基础和项目实施的质量基础。在项目设计时，应对有关项目进行充分控制和了解，为项目的实施建立起可调整而详细的可行性计划，使项目的质量管理能够得带保证。制定出具体并可调整的项目计划。使开发商对项目开发设计的公司能够有一个可评定的标准与监督，也可以在项目的管理实施过程中，对有关建设项目能够实现质量管理与过程控制。
结语：
房地产业作为资本密集型的一个行业，资金的多少决定了其在竞争中的优劣，并且有规模出效益的说法，但现在的中国房地产市场，除了资源杠杆、资金扛杆之外，最重要的就是经营管理者的水平，无论是大型房地产企业还是中小型房地产企业，其生存的策略不关大小，而是在于管理，按照企业自身规模，选择出灵活且高效的经营开发项目，对项目成本管理要狠抓，这样房地产企业才能够健康发展。
参考文献：
[1]丁振需.浅析房地产开发项目管理措施[J].上程管理.2009.
[2]蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国新技术新产品.2010（06）
[3] 张学英，涂中清，工程成本控制，重庆大学出版社出版发行，2008年2月第1版.