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摘要：宅基地使用权问题关系到农村改革问题，对国家现在及未来发展有重要影响。随着经济发展，新一轮农村改革即将启动，《物权法》颁布及实施已有一段时间，尽管它只规定了4个条文，但其涉及的宅基地使用权的规定对立法和司法都有深刻的研究价值。文章旨在探讨其立法司法上的现状及遇到的问题，力求对维护农业、农村稳定，促进中国法律与社会的和谐发展有所裨益。
关键词：中国农民 宅基地使用权 《物权法》
随着社会和时代的发展，宅基地不仅仅只是农民居住的场所，许多农户还利用自己的房屋和附属设施从事加工、制作和其他第三产业。因此，宅基地的价值也已经随着中国农村经济和城市化的快速发展而不断提高。党的十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对农村土地问题进行了重点论述，也明确肯定了宅基地使用权对农民的财产意义及物权属性。2007年通过的《物权法》第十三章规定了宅基地使用权，但对宅基地使用权大多是衔接性规定，为今后修改有关法律法规和调整有关政策留有余地。
关于宅基地使用权的取得
目前从中国现行法的规定来看，宅基地使用权的取得采取申请-审批的方式，还是采取“一户一宅”、无偿分配的方法，保障每户农民都有一处宅基地。此外，农民还可以通过继承取得宅基地使用权。
第一，宅基地使用权是否应该有偿取得。根据《物权法》等有关立法精神可以看出宅基地使用权应该无偿取得。但现实中，农村宅基地面积普遍超标，造成土地资源严重浪费。如广州城中村的村民甲到法院起诉乙村集体，理由是甲家不够住，想申请另外4个宅基地给其4个未成年儿子，以防日后没有合适的宅基地，但乙村集体反驳甲家已经继承了3处宅基地，而且一直处于空置状态，依法不应再得到新地。但甲提出其继承的地风水不好，不能住人，只能留做祖屋祭祖用。这么无理的理由却是中国许多农村纠纷中常见的农民持有的“正当诉讼理由”。其实，霸占、侵占的案件中，经济因素占据了很大部分。据统计，中国农村闲置宅基地面积已经接近整个城镇占地面积。农村居民点用地规模已达2.48亿亩，是城镇规模的4.86倍。而同期，农村人口减少了9380万，农村居民点却增加了150万亩。在这种情况下禁止宅基地流转，实际上似乎已经背离了禁止宅基地流转从而达到规范节约用地的立法初衷。因此，有人提议应实行宅基地使用权有偿制度，因为现今农村宅基地分配不均的情况十分严重，这不仅损害了农民居住权利，还损害了集体和国家的利益。但笔者赞同另一种观点，即把宅基地分为多种层次，为了居住的农民可无偿取得，但对于超出基本居住需要的则要付费，这不但丰富了农民生产生活的方式，也是农民具有自由选择权的表现。但是如何确定收费标准仍是一个难题。从中国农村目前发展状况来看，在短期内尚不能改变无偿使用集体宅基地的状况，但随着农业经济体制改革的深入和农村社会经济的发展，在一定范围和条件下实行有偿取得累计制度具有正当性合理性，但这都有赖于实践以及国家法律和有关规定的出台。
第二，“一户一宅”原则是否应该坚持。但现实中一户多宅的现象并不少见。如甲村民已拥有一处宅基地，但也继承了父母的房屋，根据“房地不可分”原则，就形成了多处宅基地的情况。如果禁止村民拥有一处以上了宅基地，就否定了继承制度。所以，所谓的“一户一宅”是就申请宅基地而言的，法律保护村民对房屋的继承。因此，《土地管理法》明确规定：一户只能申请一处宅基地。中国土地资源匮乏，应严格控制因继承而取得多个宅基地的情况，空闲宅基地由集体收回另行安排无宅基地户使用，是应有之义。《物权法》规定私人合法财产受法律保护。宅基地上的房屋是村民合法私有财产，当然不能随便被收回，所以，对于少数人多出的宅基地，在对其房屋和附属设施进行补偿的条件下，应由集体收回再合理利用。但鉴于长期以来对“一户多宅”的包容以及广大农民对于“旧屋”、“老屋”、“祖屋”的特殊感情，在回收多余房屋时应结合实际，确定一个较高的补偿标准。或者如上文所说，对超出多占的宅基地可以采用累进计算使用费，允许保留多余的继承的房屋。又或者在本集体土地还有多余分配的情况下，可以暂时保持原状，维持稳定。总之，一户多宅的情况在现在的广大农村地区是普遍存在的，是收是留，应持审慎态度。
关于宅基地使用权的流转
在想卖和想买之间，宅基地牵动着许多人的心。占有宅基地的农民们想把它卖掉，尽快变成真金白银。在河南省农村地区村民的观念和实践中都存在宅基地“转作他用”的现象，在接受调研的近200户农民中有10%的被访者认为宅基地可以用作修建住房以外的经营性用途。以广州为例，在138个城中村中大量的宅基地如何处理，对执政者或者村民来讲都是一个难题。目前，广州城中村住宅租售现象非常普遍，一些村民靠出租自己房子为生，一些村民卖掉住宅，在城里买房买车，过起“城市化”生活。但是，这些住宅却难以办理过户登记手续，宅基地更是无法转让。因此造成了大量的纠纷，不但损害了村民的利益，也增加了法院审理案件的压力，浪费司法资源，影响社会和谐。其实，农民最迫切的希望是得到最大收益，现阶段最重要的是给农民选择权而不是硬性规定他们怎么做。因为国家的现代化诉求与农民利益增进应该是和谐而平衡的。虽然宅基地自由转让的呼声很高，但基于国家粮食安全和社会稳定是不能拿来冒险的，一旦开禁，对耕地保护、对农业稳定发展可能有危害；对农民基本生活保障和社会稳定有潜在威胁。宅基地是农民安身立命之所，为了保障村民的宅基地，中国《土地管理法》、《关于深化改革严格土地管理的决定》、《担保法》规定禁止宅基地使用权流转。《刑法》对非法转让土地的处罚也相当严厉。例外情况是宅基地使用权可以继承，以及宅基地使用权随宅基地上的房屋所有权的转让而转让。《物权法》对此未做明文规定，但进行了准用性规则，对目前这种严厉限制的折中方案不失为一个正确选择，如果以后国家发展情况有变，还可以修改相关法律和法规。在现在这个转型阶段，不宜操之过急，但由于宅基地上的建筑物通常为私人所有，为保护私人合法财产权，笔者认为在继承、遗赠等方式下，应允许城市居民通过法定形式暂时拥有地上的建筑物所有权，但其应在一定期限里转让，受让人必须是本集体经济组织成员。转让方式可以规定该集体公开或不公开方式进行。如无人受让，则由该集体经济组织收回，并给予当事人经济补。
在此阶段过后，我们可以考虑实施学者关于“保权分利”的主张。“保权分利”指保持宅基地所有权不变（保权），仿照国有土地的有偿使用方式将宅基地使用权按一定年期转让、出租、入股联营，由集体经济组织来获取土地收益，此收益在集体和农民之间按照一定的比例进行分配，集体所获收益专款用于农村公共物品供给及农民社会保障。实践中，2007年2月广东省国土资源厅向省政府报送《关于加强农村宅基地管理的通知》，各地要按规定对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转。因此，“宅基地入市流转”已经初步实现了宅基地使用权的自由流转，国家应借鉴及加以改善制定相关法律法规，保障农民权利和提高农民收入。
执行中的宅基地的问题
随着社会经济的发展，城市居民与农民的经济交往日益增加，纠纷也不断增加。如甲农民在市场经济条件下作为一个自由买卖者，其交易对象已经不限于少量的农产品或制成品，但在买卖中出现纠纷却只能以宅基地作为财产担保。其实，司法实践中这些案例经常可见，但处理起来却很棘手。在农民作为法院判决的被执行人的案件不断增加，很多时候，这些执行人只具有宅基地使用权及其上的建筑物，若不对这些财产进行处理，似乎对申请执行人不太公平。但是宅基地使用权的特殊性，在其转让上还有很多问题存在。这也印证了中国宅基地应该合法、依法流转，所以中国要加强立法，有法可依才能更好地解决实践中执行难的问题。
30年前的改革使中国农村面貌焕然一新，30年后的今天，当我们重新把改革的焦点聚集农村时，我们并不是回到原点，而是要在新的平台上找到走向未来的新希望。农民问题的解决，受益的将不仅仅是农民。改革是制度的修正而不是完全废止，改革应该尊重现实，遵循现实，无论是公平还是效率，都只能在相互作用中平衡才能达到和谐。《物权法》已经颁布并实施了一段时间，但是现实中的宅基地使用权还有许多问题需要解决，希望在今后的司法实践中能够找到解决方法，为中国特色法治建设的完善做出贡献。
（作者单位：华南师范大学法学院）
参考文献
1、孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论,2005(4).
2、朱岩.宅基地使用权评释[J].中外法学,2006(1).
3、何玉婷.流转:农村宅基地的改革路向[J].法制与社会,2007(3).
4、刘波,王干士.农村宅基地的法律问题研究[J].法制与社会,2007(5).
5、王崇敏,孙静.农村宅基地使用权性质析论[J].海南大學学报,2006(2).
6、张柳青.物权法审判实务疑难精解[M].中国法制出版社,2007.
7、万鄂湘.物权法理论与适用[M].人民法院出版社,2005.
8、王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社,2002.
9、孙宪忠.论物权法[M].法律出版社,2001.
10、梁慧星,陈华彬.物权法[M].法律出版社,2007.
11、陈小君.农村土地制度的物权法规范解析——学习《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》后的思考[J].法商研究,2009(1).
12、梁亚荣,朱新华,邓明辉.农村宅基地使用权流转的理论与实践探析[J].河南省政法管理干部学院学报,2008(3).
关键词：中国农民 宅基地使用权 《物权法》
随着社会和时代的发展，宅基地不仅仅只是农民居住的场所，许多农户还利用自己的房屋和附属设施从事加工、制作和其他第三产业。因此，宅基地的价值也已经随着中国农村经济和城市化的快速发展而不断提高。党的十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对农村土地问题进行了重点论述，也明确肯定了宅基地使用权对农民的财产意义及物权属性。2007年通过的《物权法》第十三章规定了宅基地使用权，但对宅基地使用权大多是衔接性规定，为今后修改有关法律法规和调整有关政策留有余地。
关于宅基地使用权的取得
目前从中国现行法的规定来看，宅基地使用权的取得采取申请-审批的方式，还是采取“一户一宅”、无偿分配的方法，保障每户农民都有一处宅基地。此外，农民还可以通过继承取得宅基地使用权。
第一，宅基地使用权是否应该有偿取得。根据《物权法》等有关立法精神可以看出宅基地使用权应该无偿取得。但现实中，农村宅基地面积普遍超标，造成土地资源严重浪费。如广州城中村的村民甲到法院起诉乙村集体，理由是甲家不够住，想申请另外4个宅基地给其4个未成年儿子，以防日后没有合适的宅基地，但乙村集体反驳甲家已经继承了3处宅基地，而且一直处于空置状态，依法不应再得到新地。但甲提出其继承的地风水不好，不能住人，只能留做祖屋祭祖用。这么无理的理由却是中国许多农村纠纷中常见的农民持有的“正当诉讼理由”。其实，霸占、侵占的案件中，经济因素占据了很大部分。据统计，中国农村闲置宅基地面积已经接近整个城镇占地面积。农村居民点用地规模已达2.48亿亩，是城镇规模的4.86倍。而同期，农村人口减少了9380万，农村居民点却增加了150万亩。在这种情况下禁止宅基地流转，实际上似乎已经背离了禁止宅基地流转从而达到规范节约用地的立法初衷。因此，有人提议应实行宅基地使用权有偿制度，因为现今农村宅基地分配不均的情况十分严重，这不仅损害了农民居住权利，还损害了集体和国家的利益。但笔者赞同另一种观点，即把宅基地分为多种层次，为了居住的农民可无偿取得，但对于超出基本居住需要的则要付费，这不但丰富了农民生产生活的方式，也是农民具有自由选择权的表现。但是如何确定收费标准仍是一个难题。从中国农村目前发展状况来看，在短期内尚不能改变无偿使用集体宅基地的状况，但随着农业经济体制改革的深入和农村社会经济的发展，在一定范围和条件下实行有偿取得累计制度具有正当性合理性，但这都有赖于实践以及国家法律和有关规定的出台。
第二，“一户一宅”原则是否应该坚持。但现实中一户多宅的现象并不少见。如甲村民已拥有一处宅基地，但也继承了父母的房屋，根据“房地不可分”原则，就形成了多处宅基地的情况。如果禁止村民拥有一处以上了宅基地，就否定了继承制度。所以，所谓的“一户一宅”是就申请宅基地而言的，法律保护村民对房屋的继承。因此，《土地管理法》明确规定：一户只能申请一处宅基地。中国土地资源匮乏，应严格控制因继承而取得多个宅基地的情况，空闲宅基地由集体收回另行安排无宅基地户使用，是应有之义。《物权法》规定私人合法财产受法律保护。宅基地上的房屋是村民合法私有财产，当然不能随便被收回，所以，对于少数人多出的宅基地，在对其房屋和附属设施进行补偿的条件下，应由集体收回再合理利用。但鉴于长期以来对“一户多宅”的包容以及广大农民对于“旧屋”、“老屋”、“祖屋”的特殊感情，在回收多余房屋时应结合实际，确定一个较高的补偿标准。或者如上文所说，对超出多占的宅基地可以采用累进计算使用费，允许保留多余的继承的房屋。又或者在本集体土地还有多余分配的情况下，可以暂时保持原状，维持稳定。总之，一户多宅的情况在现在的广大农村地区是普遍存在的，是收是留，应持审慎态度。
关于宅基地使用权的流转
在想卖和想买之间，宅基地牵动着许多人的心。占有宅基地的农民们想把它卖掉，尽快变成真金白银。在河南省农村地区村民的观念和实践中都存在宅基地“转作他用”的现象，在接受调研的近200户农民中有10%的被访者认为宅基地可以用作修建住房以外的经营性用途。以广州为例，在138个城中村中大量的宅基地如何处理，对执政者或者村民来讲都是一个难题。目前，广州城中村住宅租售现象非常普遍，一些村民靠出租自己房子为生，一些村民卖掉住宅，在城里买房买车，过起“城市化”生活。但是，这些住宅却难以办理过户登记手续，宅基地更是无法转让。因此造成了大量的纠纷，不但损害了村民的利益，也增加了法院审理案件的压力，浪费司法资源，影响社会和谐。其实，农民最迫切的希望是得到最大收益，现阶段最重要的是给农民选择权而不是硬性规定他们怎么做。因为国家的现代化诉求与农民利益增进应该是和谐而平衡的。虽然宅基地自由转让的呼声很高，但基于国家粮食安全和社会稳定是不能拿来冒险的，一旦开禁，对耕地保护、对农业稳定发展可能有危害；对农民基本生活保障和社会稳定有潜在威胁。宅基地是农民安身立命之所，为了保障村民的宅基地，中国《土地管理法》、《关于深化改革严格土地管理的决定》、《担保法》规定禁止宅基地使用权流转。《刑法》对非法转让土地的处罚也相当严厉。例外情况是宅基地使用权可以继承，以及宅基地使用权随宅基地上的房屋所有权的转让而转让。《物权法》对此未做明文规定，但进行了准用性规则，对目前这种严厉限制的折中方案不失为一个正确选择，如果以后国家发展情况有变，还可以修改相关法律和法规。在现在这个转型阶段，不宜操之过急，但由于宅基地上的建筑物通常为私人所有，为保护私人合法财产权，笔者认为在继承、遗赠等方式下，应允许城市居民通过法定形式暂时拥有地上的建筑物所有权，但其应在一定期限里转让，受让人必须是本集体经济组织成员。转让方式可以规定该集体公开或不公开方式进行。如无人受让，则由该集体经济组织收回，并给予当事人经济补。
在此阶段过后，我们可以考虑实施学者关于“保权分利”的主张。“保权分利”指保持宅基地所有权不变（保权），仿照国有土地的有偿使用方式将宅基地使用权按一定年期转让、出租、入股联营，由集体经济组织来获取土地收益，此收益在集体和农民之间按照一定的比例进行分配，集体所获收益专款用于农村公共物品供给及农民社会保障。实践中，2007年2月广东省国土资源厅向省政府报送《关于加强农村宅基地管理的通知》，各地要按规定对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转。因此，“宅基地入市流转”已经初步实现了宅基地使用权的自由流转，国家应借鉴及加以改善制定相关法律法规，保障农民权利和提高农民收入。
执行中的宅基地的问题
随着社会经济的发展，城市居民与农民的经济交往日益增加，纠纷也不断增加。如甲农民在市场经济条件下作为一个自由买卖者，其交易对象已经不限于少量的农产品或制成品，但在买卖中出现纠纷却只能以宅基地作为财产担保。其实，司法实践中这些案例经常可见，但处理起来却很棘手。在农民作为法院判决的被执行人的案件不断增加，很多时候，这些执行人只具有宅基地使用权及其上的建筑物，若不对这些财产进行处理，似乎对申请执行人不太公平。但是宅基地使用权的特殊性，在其转让上还有很多问题存在。这也印证了中国宅基地应该合法、依法流转，所以中国要加强立法，有法可依才能更好地解决实践中执行难的问题。
30年前的改革使中国农村面貌焕然一新，30年后的今天，当我们重新把改革的焦点聚集农村时，我们并不是回到原点，而是要在新的平台上找到走向未来的新希望。农民问题的解决，受益的将不仅仅是农民。改革是制度的修正而不是完全废止，改革应该尊重现实，遵循现实，无论是公平还是效率，都只能在相互作用中平衡才能达到和谐。《物权法》已经颁布并实施了一段时间，但是现实中的宅基地使用权还有许多问题需要解决，希望在今后的司法实践中能够找到解决方法，为中国特色法治建设的完善做出贡献。
（作者单位：华南师范大学法学院）
参考文献
1、孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论,2005(4).
2、朱岩.宅基地使用权评释[J].中外法学,2006(1).
3、何玉婷.流转:农村宅基地的改革路向[J].法制与社会,2007(3).
4、刘波,王干士.农村宅基地的法律问题研究[J].法制与社会,2007(5).
5、王崇敏,孙静.农村宅基地使用权性质析论[J].海南大學学报,2006(2).
6、张柳青.物权法审判实务疑难精解[M].中国法制出版社,2007.
7、万鄂湘.物权法理论与适用[M].人民法院出版社,2005.
8、王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社,2002.
9、孙宪忠.论物权法[M].法律出版社,2001.
10、梁慧星,陈华彬.物权法[M].法律出版社,2007.
11、陈小君.农村土地制度的物权法规范解析——学习《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》后的思考[J].法商研究,2009(1).
12、梁亚荣,朱新华,邓明辉.农村宅基地使用权流转的理论与实践探析[J].河南省政法管理干部学院学报,2008(3).