万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。
　　现在，万科的战略重点有所转移：城市配套服务商。曾专注住宅市场的万科，触角已从屋内装修、屋外物业管理，一路延伸到社区外的商业地产、产业地产、教育产业、养老度假，看似八爪鱼般庞杂，其实逻辑只有一个：力图挖掘房屋交付后的利润。
　　引发这一变动的根本原因在于，中国房地产行业正从增量市场转向存量市场，全国商品房销售规模难有增长。同时，各大房企的市场集中度迟迟不见提高，比如萬科的市场占有率常年徘徊在2%左右。因此，以房屋销售这种低频次交易为主的商业模式注定难以持续发展。
　　目前，新战略布局中最先揭开面纱的是物业板块。万科总裁郁亮在股东大会上表示加快分拆万科物业，并在随后的会议上抛出目标：2017年，万科物业的管理面积将扩张至5亿平方米。
　　这一举动并不突然，一是万科物业与传统住宅业务联系更紧密，起步早，积累厚，符合万科遴选新业务的标准；二是与处于同一扩张逻辑圈层的装修业务相比，用户使用物业管理的频次更高。更为重要的原因是，物业管理行业内的竞争早已波涛汹涌，物业管理公司纷纷登陆港股、挂牌新三板等融资平台。
　　据了解，在万科物业的商业模式中，除了为业主提供资产增值服务，收取物业费，还针对开发商、物业公司提供睿服务系统，收取管理费。在收取睿服务管理费时，物业公司的需求是经营提效和保障未来的收益为主。万科物业采用的方式一般是：保留原物业公司物业合同，合作方的收益优先，万科物业做劣后。至于开发商，其需求不止于此，更多是希望引入万科物业优质的物业服务水准，增强其品牌竞争力，或者推动其转型升级。
　　不过，如果任由万科物业全面快速市场化，接收存在竞争关系的楼盘物业管理合同，万科住宅销售势必将受到一定影响。毕竟，万科物业一直是万科楼盘的营销利器。对此，万科的现行办法是，绕开存在直接竞争关系的在售楼盘，多接收现有已销售完毕的成熟社区。
　　然而，市场上有相当数量的中小房企对其在售楼盘存在托管需求。对于这部分市场，万科物业将如何权衡？既已独立，不久还将拆分，可以预见，它与地产销售或将存在一段时间的磨合。