论文部分内容阅读
摘要：在我国随着房地产行业的不断发展，市场对房地产评估的需要日趋增加，促进房地产评估行业的进一步发展，但是由于我国房地产评估行业起步较晚加之我国正处在经济转轨的特殊经济时期，导致我国房地产评估行业也存在诸多问题，包括资产评估从业人员素质不高、评估机构之间存在恶性竞争、行业监管的力度不到位、缺乏一定的社会公信力。本篇文章对上述四个问题进行了简要分析，并提出相应的应对措施以更参考。
关键词：房地产评估；存在问题；应对措施
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）002-00000-01
一、引言
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程。从无到有，中国的房地产评估行业已成为一个与时俱进的行业，目前中国的房地产估价师已有五万多人，四万六千多人成为注册资产评估师，房地产评估机构五千多家，并逐年增加。评估公司的业务范围也从单一化走向多元化，这使得房地产评估行业在市场经济中的地位日渐突出。房地产评估行业对我国市场经济的贡献是众所周知的，但是基于我国的基本国情以及房地产评估行业在我国起步相对较晚，致使我国房地产评估行业还存在不少问题有待解决。
二、我国房地产评估行业现存的问题
（一）资产评估从业人员素质有待提高
随着房地产行业的迅猛发展，与之相关的造价师行业都快速发展起来，很多高等院校也开设有该专业，这能够保障工程造价行业从业人员的素质，而对于房地产估价专业却只有很少的院校开设，我国对于房地产评估专业人员的教育缺乏专一性、针对性致使房地产评估行业人员的缺失，由这种供求关系不平衡必然导致房地产评估方面的人员有相当一大部分是非本专业的大学毕业生。此外，目前估价机构从业人员平均年龄不到三十岁，这意味着，估价从业人员要么是学历偏低者、要么是大学毕业没几年。而实际工作当中，我们可以发现事实确实如此。房地产估价行业理论上说是一门经验积累型的行业，也就是说从业时间越长、评估经验越丰富的估价师其工作能力就越强、在行业中的地位也就越高。可为什么行业中从业人员平均年龄这么低？其主要原因是评估行业技术门槛不高、评估收入偏低，而且评估行业本身容易让人感觉到核心竞争力不够、外界认可度不高，故很多入行几年者则选择了转行，甚至很多估价师在考取估价师资格证后以挂证获得收入，成为所谓的“兼职估价师”。因此，行业从业人员则呈现出年轻化现象，整体上素质偏低。另外，我国目前房地产估价师的设置级别单一，这使得房地产估价师不会不断的进行专业方面的进修。以上的现状都导致房地产评估行业的人员素质参差不齐，素质有待提高。
（二）评估机构之间存在恶性竞争
评估机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例，而且渗透到评估结果上面，使得评估结果失真。评估机构为了获得业务，甚至不遵守基本的评估准侧，只顾迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果，使得估价结果的公平合理受到严重的影响。
（三）行业的监管力度不到位
房地产评估行业的监管力度不够也直接导致了评估机构之间的恶性竞争，虽然我国也相应出台了基本准侧、程序准侧、专业准则、评估指南与指导意见，但是缺乏实质性的约束力。由于房地产评估行业监管力度的不到位，导致房地产评估行业存在着很多乱想，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等。此外，也导致了很多非专业人士从事了房地产评估的工作。目前，房地产评估机构里面专职的房地产评估师屈指可数，这些原因都与行业监管不到位有直接的关系。
（四）缺乏一定的社会公信力
在发达国家，房地产评估业发展较为健全，不仅制定了健全的相关法律法规，而且其行业协会也能发挥重要的规范与监督作用。但是，我国目前的房地产评估行业，相关的法律法规不健全，相关的技术规范和标准也不完善，对于相关的违法乱纪行为缺乏规范的处罚标准，致使社会公信力较差。随着各种各样房地产交易增多，房地产估价的盲点逐渐增多，由于估价不合理造成了许多的法律纠纷。例如中国在城市化进程中，遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。
三、解决房地产评估行业问题的对策
（一）提升房地产评估行业人员的素质
为了解决房地产评估行业人员素质低的问题，首先应该解决该行业人员短缺的现状，国家应该倡导各大高等院校开设房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人员短缺的问题。为了全面提高房地产评估业的从业人员的综合素质与行业水平，可以加强对房地产评估执业人员的资格认证，另一方面可以适当提高房地产评估人员的准入门槛。例如可以参照日本、美国在这方面的成功经验，并结合我国的客观实际和评估师的职业能力设置至少两级房地产评估师。而对于房地产评估师准入门槛的提高可以从源头着手控制好房地产评估师的基本素质。例如可以允许参加考试的人员必须具备大学本科以上学历，提高考试的难度，增加一些对实践经验的考核。
（二）加强房地产评估行业的监管力度
为了保证我国房地产评估行业的科学、合理、健康发展，必须根据社会经济发展的需要来制定房地产评估行业的技术规范与标准、相关的法律法规的实施细则，最终解决房地产评估行业的不公平竞争、解决评估师的职业道德问题、解决评估师的风险意识问题、解决评估结果与社会的协调发展问题、解决房地产评估行业的技术需求问题，从而规范房地产评估业的方法和实施程序。
（三）遵循评估原则，职业道德，降低执业风险
在执业中，房地产估价师在对每个待估项目都按照相应的工作原则和技术原则，即独立、客观、公正、替代、预期收益等原则，不迎合委托方的不合理要求，执行必要的评估程序，那么估价师面临的执业风险是非常低的。相反，房地产估价师违背原则，收取回扣等现象导致评估结论不公允，便会大大增加执业风险。因此，如何提高使估价师具备良好的职业道德，是提高评估质量的关键课题。在中国目前的市场环境中，要求估价师实现自律难度很大。因此，对于评估行业必须加强监督机制，实行评估报告交叉复核制度，使评估结论透明化，加大估价师违约成本，从而推进评估行业的健康发展。
参考文献：
[1]柴强.房地产估价理论与方法[J].北京：中国建筑工业出版社，2015，212-213.
[2]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2011，22.
作者简介：
第一作者：钱万（1992—）男，汉族，重庆市，云南民族大学管理学院，2015级硕士，资产评估专业。
第二作者：朱文艳（1990—）女，汉族，江苏徐州，云南民族大学管理学院，2015级硕士，资产评估专业。
第三作者：朱建成（1992—）男，汉族，安徽蒙城，云南民族大学管理学院，2015级硕士，资产评估专业。
第四作者：梅智杰（1992—）男，汉族，四川南充，云南民族大学管理学院，2015级硕士，会计硕士专业。
关键词：房地产评估；存在问题；应对措施
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）002-00000-01
一、引言
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程。从无到有，中国的房地产评估行业已成为一个与时俱进的行业，目前中国的房地产估价师已有五万多人，四万六千多人成为注册资产评估师，房地产评估机构五千多家，并逐年增加。评估公司的业务范围也从单一化走向多元化，这使得房地产评估行业在市场经济中的地位日渐突出。房地产评估行业对我国市场经济的贡献是众所周知的，但是基于我国的基本国情以及房地产评估行业在我国起步相对较晚，致使我国房地产评估行业还存在不少问题有待解决。
二、我国房地产评估行业现存的问题
（一）资产评估从业人员素质有待提高
随着房地产行业的迅猛发展，与之相关的造价师行业都快速发展起来，很多高等院校也开设有该专业，这能够保障工程造价行业从业人员的素质，而对于房地产估价专业却只有很少的院校开设，我国对于房地产评估专业人员的教育缺乏专一性、针对性致使房地产评估行业人员的缺失，由这种供求关系不平衡必然导致房地产评估方面的人员有相当一大部分是非本专业的大学毕业生。此外，目前估价机构从业人员平均年龄不到三十岁，这意味着，估价从业人员要么是学历偏低者、要么是大学毕业没几年。而实际工作当中，我们可以发现事实确实如此。房地产估价行业理论上说是一门经验积累型的行业，也就是说从业时间越长、评估经验越丰富的估价师其工作能力就越强、在行业中的地位也就越高。可为什么行业中从业人员平均年龄这么低？其主要原因是评估行业技术门槛不高、评估收入偏低，而且评估行业本身容易让人感觉到核心竞争力不够、外界认可度不高，故很多入行几年者则选择了转行，甚至很多估价师在考取估价师资格证后以挂证获得收入，成为所谓的“兼职估价师”。因此，行业从业人员则呈现出年轻化现象，整体上素质偏低。另外，我国目前房地产估价师的设置级别单一，这使得房地产估价师不会不断的进行专业方面的进修。以上的现状都导致房地产评估行业的人员素质参差不齐，素质有待提高。
（二）评估机构之间存在恶性竞争
评估机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例，而且渗透到评估结果上面，使得评估结果失真。评估机构为了获得业务，甚至不遵守基本的评估准侧，只顾迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果，使得估价结果的公平合理受到严重的影响。
（三）行业的监管力度不到位
房地产评估行业的监管力度不够也直接导致了评估机构之间的恶性竞争，虽然我国也相应出台了基本准侧、程序准侧、专业准则、评估指南与指导意见，但是缺乏实质性的约束力。由于房地产评估行业监管力度的不到位，导致房地产评估行业存在着很多乱想，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等。此外，也导致了很多非专业人士从事了房地产评估的工作。目前，房地产评估机构里面专职的房地产评估师屈指可数，这些原因都与行业监管不到位有直接的关系。
（四）缺乏一定的社会公信力
在发达国家，房地产评估业发展较为健全，不仅制定了健全的相关法律法规，而且其行业协会也能发挥重要的规范与监督作用。但是，我国目前的房地产评估行业，相关的法律法规不健全，相关的技术规范和标准也不完善，对于相关的违法乱纪行为缺乏规范的处罚标准，致使社会公信力较差。随着各种各样房地产交易增多，房地产估价的盲点逐渐增多，由于估价不合理造成了许多的法律纠纷。例如中国在城市化进程中，遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。
三、解决房地产评估行业问题的对策
（一）提升房地产评估行业人员的素质
为了解决房地产评估行业人员素质低的问题，首先应该解决该行业人员短缺的现状，国家应该倡导各大高等院校开设房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人员短缺的问题。为了全面提高房地产评估业的从业人员的综合素质与行业水平，可以加强对房地产评估执业人员的资格认证，另一方面可以适当提高房地产评估人员的准入门槛。例如可以参照日本、美国在这方面的成功经验，并结合我国的客观实际和评估师的职业能力设置至少两级房地产评估师。而对于房地产评估师准入门槛的提高可以从源头着手控制好房地产评估师的基本素质。例如可以允许参加考试的人员必须具备大学本科以上学历，提高考试的难度，增加一些对实践经验的考核。
（二）加强房地产评估行业的监管力度
为了保证我国房地产评估行业的科学、合理、健康发展，必须根据社会经济发展的需要来制定房地产评估行业的技术规范与标准、相关的法律法规的实施细则，最终解决房地产评估行业的不公平竞争、解决评估师的职业道德问题、解决评估师的风险意识问题、解决评估结果与社会的协调发展问题、解决房地产评估行业的技术需求问题，从而规范房地产评估业的方法和实施程序。
（三）遵循评估原则，职业道德，降低执业风险
在执业中，房地产估价师在对每个待估项目都按照相应的工作原则和技术原则，即独立、客观、公正、替代、预期收益等原则，不迎合委托方的不合理要求，执行必要的评估程序，那么估价师面临的执业风险是非常低的。相反，房地产估价师违背原则，收取回扣等现象导致评估结论不公允，便会大大增加执业风险。因此，如何提高使估价师具备良好的职业道德，是提高评估质量的关键课题。在中国目前的市场环境中，要求估价师实现自律难度很大。因此，对于评估行业必须加强监督机制，实行评估报告交叉复核制度，使评估结论透明化，加大估价师违约成本，从而推进评估行业的健康发展。
参考文献：
[1]柴强.房地产估价理论与方法[J].北京：中国建筑工业出版社，2015，212-213.
[2]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2011，22.
作者简介：
第一作者：钱万（1992—）男，汉族，重庆市，云南民族大学管理学院，2015级硕士，资产评估专业。
第二作者：朱文艳（1990—）女，汉族，江苏徐州，云南民族大学管理学院，2015级硕士，资产评估专业。
第三作者：朱建成（1992—）男，汉族，安徽蒙城，云南民族大学管理学院，2015级硕士，资产评估专业。
第四作者：梅智杰（1992—）男，汉族，四川南充，云南民族大学管理学院，2015级硕士，会计硕士专业。