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【摘要】住宅开发建设从设计、功能、材料使用，到质量和人性化等方面要求越来越高。作为房地产开发企业须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从市场、技术、经济、合同与信息等方面挖掘潜力、降低成本，提高投资效益。通过对工程造价影响比较大的设计、招投标、施工、竣工结算等阶段的工程造价控制谈几点意见，供大家讨论。
【关键词】房产企业；现场管理；成本控制
中图分类号: F293文献标识码：A文章编号：
随着商品房暴利时代的逐渐终结，房地产开发商的成本意识也逐渐加强，如何降低开发过程的成本投入是关系到企业生存的课题，也是必须加以解决的问题。目前很多公司也在陆续出台一系列的降低工程造价的措施，从概念定位到商业促销、从设计方案到施工管理，都是成为降低开发成本的着手点，在此着重就项目开发过程中降低成本的措施进行阐述。
1设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价20%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此，必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
1.1推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体与配套的外立面、装修、绿化等方案放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上创新，在降低工程成本上下功夫。
1.2开展限额设计，有效控制成本
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料市场价格，各专业在保证功能及技术指标的前提下，制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融设计和经济为一体。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程成本管制人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基礎资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。由于设计频繁变更，给工程成本控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额（成本、三材消耗指标等），对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，并建立奖惩考核激励机制，最终达到消除只画图、不算帐的陋习，变“画了算”为“算了画”。让设计人员利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
1.3采用合同措施，有效控制成本
针对目前设计人员经济观念淡薄的状况，笔者认为可在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
1.4设计功能要因地制宜，并简单易行
现在很流行人性化设计，但很多设计师运行缺乏经验和生活常识，为做到功能与效果的完美统一，常常设计一些不合理的方案，甚至不适宜当地习惯的方案，造成施工难度大，工期长或最终无法使用的情况，如空调室内机位设计成立方体，其中五面为墙，一面为百叶，造成主机散热不好，容易死机，给用户带来了很多麻烦；又如入户花园，原本是为营造绿色人居环境的，但由于冬天绿色植物无法存活，很多业主都不得不将这一区域封闭挪做他用。而在主体施工时这些功能都增加了成本和工期，而效果基本都未实现，造成了巨大的浪费。
2招标投标阶段的成本控制
2.1项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点。
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。特别是技术标的编制，一定要由专业人员审核，并对技术标的可行性进行答辩，避免招标一套标准，施工一套标准，增加技术标在招标中的权重，以利于日后的成本控制。
（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商要杜绝一味追求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求开发商在招标前一定要做市场调研并编制合理的标底价，千万不能从施工单位的投标价中选标底价。
2.2主要材料的集中采购工作
对于施工过程中的主要材料如钢材、混凝土、空调设备、电梯设备、铝门窗及装修材料（厨具、洁具等）尽量采取集中采购的方式，一是可以保证产品质量，二是能以较优惠的价格保证供应，从而达到降低造价的目的。
2.3合理划分标段，减少管理层级
标段划分太大，项目的组织难度相对较大，标段划分过细，项目的管理难度相对较大。根据施工难度和工作量，科学划分施工标段，既能有效保证工程进度，也能减少项目的管理费用，最终达到降低工程造价的目标。
2.4做好合同的签约工作
按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都应有明确的约定。在签约过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，避免过多索赔事件的发生。此外，多采用工程保险、工程担保等风险控制措施，使工程风险得到适当转移、有效分散和合理规避。工程保险和工程担保是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施，也是降低成本的一种有效措施。
3施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。
3.1从管理措施上着手，抓好合同管理，减少工程索赔
在施工阶段，成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为开发商成本控制人员要做到主动监控，严格审核并计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
3.2从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。对于未采用“三新”的普通项目，则要大量采用因地制宜、就地取材的成熟施工技术方案，这样才能在项目的施工组织方面和安全方面得到有效保证。
3.3从经济措施上展开项目投资的有效控制
按照项目的总进度计划制定相应的项目总资金计划，做好月度工程进度款审核并及时支付。根据分步分项工程对项目总进度的影响程度，适时结合合同进行相应的处罚或奖励，对于可能滞后的工程要立即采取相应的赶工措施并进行处罚；对于有可能提前的工程也可采取相应的赶工措施并进行奖励。
对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供或甲指乙供。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本，如加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少二次搬运及损耗。
4竣工阶段的成本控制
竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，对送审的竣工决算进行工程量和签证核实，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
5结束语
项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，长期以来，人们都习惯于把成本控制放在建设阶段，但做为房地产开发商要抓好成本控制，必须对项目中影响成本的各个阶段实施全过程控制，才能最终达到管理出效益的目的。
作者简介：杨锡龙（1971年— ），男，工程师。毕业于南京建筑工程学院工民建专业，现任华润置地南京有限公司工程部经理，主要从事工程管理工作。手机：13915985308
【关键词】房产企业；现场管理；成本控制
中图分类号: F293文献标识码：A文章编号：
随着商品房暴利时代的逐渐终结，房地产开发商的成本意识也逐渐加强，如何降低开发过程的成本投入是关系到企业生存的课题，也是必须加以解决的问题。目前很多公司也在陆续出台一系列的降低工程造价的措施，从概念定位到商业促销、从设计方案到施工管理，都是成为降低开发成本的着手点，在此着重就项目开发过程中降低成本的措施进行阐述。
1设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价20%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此，必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
1.1推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体与配套的外立面、装修、绿化等方案放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上创新，在降低工程成本上下功夫。
1.2开展限额设计，有效控制成本
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料市场价格，各专业在保证功能及技术指标的前提下，制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融设计和经济为一体。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程成本管制人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基礎资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。由于设计频繁变更，给工程成本控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额（成本、三材消耗指标等），对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，并建立奖惩考核激励机制，最终达到消除只画图、不算帐的陋习，变“画了算”为“算了画”。让设计人员利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
1.3采用合同措施，有效控制成本
针对目前设计人员经济观念淡薄的状况，笔者认为可在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
1.4设计功能要因地制宜，并简单易行
现在很流行人性化设计，但很多设计师运行缺乏经验和生活常识，为做到功能与效果的完美统一，常常设计一些不合理的方案，甚至不适宜当地习惯的方案，造成施工难度大，工期长或最终无法使用的情况，如空调室内机位设计成立方体，其中五面为墙，一面为百叶，造成主机散热不好，容易死机，给用户带来了很多麻烦；又如入户花园，原本是为营造绿色人居环境的，但由于冬天绿色植物无法存活，很多业主都不得不将这一区域封闭挪做他用。而在主体施工时这些功能都增加了成本和工期，而效果基本都未实现，造成了巨大的浪费。
2招标投标阶段的成本控制
2.1项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点。
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。特别是技术标的编制，一定要由专业人员审核，并对技术标的可行性进行答辩，避免招标一套标准，施工一套标准，增加技术标在招标中的权重，以利于日后的成本控制。
（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商要杜绝一味追求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求开发商在招标前一定要做市场调研并编制合理的标底价，千万不能从施工单位的投标价中选标底价。
2.2主要材料的集中采购工作
对于施工过程中的主要材料如钢材、混凝土、空调设备、电梯设备、铝门窗及装修材料（厨具、洁具等）尽量采取集中采购的方式，一是可以保证产品质量，二是能以较优惠的价格保证供应，从而达到降低造价的目的。
2.3合理划分标段，减少管理层级
标段划分太大，项目的组织难度相对较大，标段划分过细，项目的管理难度相对较大。根据施工难度和工作量，科学划分施工标段，既能有效保证工程进度，也能减少项目的管理费用，最终达到降低工程造价的目标。
2.4做好合同的签约工作
按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都应有明确的约定。在签约过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，避免过多索赔事件的发生。此外，多采用工程保险、工程担保等风险控制措施，使工程风险得到适当转移、有效分散和合理规避。工程保险和工程担保是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施，也是降低成本的一种有效措施。
3施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。
3.1从管理措施上着手，抓好合同管理，减少工程索赔
在施工阶段，成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为开发商成本控制人员要做到主动监控，严格审核并计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
3.2从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。对于未采用“三新”的普通项目，则要大量采用因地制宜、就地取材的成熟施工技术方案，这样才能在项目的施工组织方面和安全方面得到有效保证。
3.3从经济措施上展开项目投资的有效控制
按照项目的总进度计划制定相应的项目总资金计划，做好月度工程进度款审核并及时支付。根据分步分项工程对项目总进度的影响程度，适时结合合同进行相应的处罚或奖励，对于可能滞后的工程要立即采取相应的赶工措施并进行处罚；对于有可能提前的工程也可采取相应的赶工措施并进行奖励。
对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供或甲指乙供。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本，如加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少二次搬运及损耗。
4竣工阶段的成本控制
竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，对送审的竣工决算进行工程量和签证核实，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
5结束语
项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，长期以来，人们都习惯于把成本控制放在建设阶段，但做为房地产开发商要抓好成本控制，必须对项目中影响成本的各个阶段实施全过程控制，才能最终达到管理出效益的目的。
作者简介：杨锡龙（1971年— ），男，工程师。毕业于南京建筑工程学院工民建专业，现任华润置地南京有限公司工程部经理，主要从事工程管理工作。手机：13915985308