一、2020上半年中国房地产市场形势总结

　　1、政策：调控政策边际改善，仍坚守“房住不炒”
　　2020年上半年，新冠疫情给我国经济发展带来较大冲击，中央多次强调要加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，“六稳”“六保”背景下，行业资金环境较为宽松。
　　与此同时，为了充分释放国内消费潜能，新型城镇化与区域发展战略推进力度加大，下放土地审批权、完善生产要素市场化配置以及加快老旧小区改造等，释放房地产行业中长期利好。
　　总体来看，上半年，中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。
　　2、市场量价：市场持续恢复，长三角城市量价表现突出
　　1.价格：整体价格维稳，长三角地区部分热点城市房价呈上涨态势
　　百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平，3月以来环比涨幅小幅扩大。累计来看，2020年受新冠疫情影响，上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27%。
　　分梯队来看，疫情后，一线城市市场恢复较快，上半年累计涨幅居各梯队首位；二线城市市场逐步恢复，部分热点城市恢复较快，房价止跌回稳；三四线代表城市今年上半年累计涨幅收窄，部分城市受多重因素影响，房地产市场恢复相对缓慢，后期或面临调整压力。
　　分城市群来看，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72%，较去年同期扩大1.66个百分点；珠三角累计涨幅处于近五年同期低位；京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌，市场恢复力度相对较弱。
　　累计来看，2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72%，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈稳中略升的趋势。

2019年至2020年上半年各城市群新建住宅均价环比涨跌幅

2017-2020年6月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势

　　2.成交规模：经历深化调整后持续恢复，长三角市场恢复较快
　　上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低。长三角代表城市市场恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平。二手住宅方面，2020年1-5月，受疫情影响多数城市成交规模较去年同期有所下降。
　　2020年伊始，在新冠疫情的冲击下，房地产市场量价短期均有所回落，特别是成交量，新房、二手房同比降幅均达近年来最大。3月以来，随着中央和地方政策的逐渐显效，如多次降息、供给两端的政策扶持、重大规划落地等，购房者置业情绪好转，前期积压的市场需求积极入市。
　　短期看，常態化的疫情防控以及经济发展的较大压力，给房地产市场带来较多不确定性因素，面对当前的市场形势，企业的推盘积极性不减，下半年的推盘节奏或将前置，叠加前期积压的需求尚未完全释放，市场将继续恢复。
　　3.成交结构：热点城市各层次产品价格提升，改善型需求加速释放
　　2020年上半年，在新冠疫情冲击下，不同城市房地产市场均出现调整，但受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响，城市市场分化行情愈加明显，部分核心城市群内部热点城市需求回升动力较强，楼盘成交套总价水平小幅上涨。
　　成交方面，改善型需求释放加速，同时，疫情影响下，人们对居住空间提出更高要求，也在一定程度上推动中高端项目成交热度上升。展望未来，伴随疫情影响进一步减弱，市场成交规模或将不断回补，但在严格的政策基调下，价格整体涨幅可控。长期来看，改善需求仍存较大释放空间，未来不同城市优质中高端项目成交占比或将提升。
　　3、土地：优质地块供应增加，土地竞拍热度较高
　　注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场数据
　　全国300城住宅用地供应规模小幅增长，二季度推地力度明显加大。2020年上半年，全国300城各类用地共推出10.9亿平方米，同比增长1.5%。其中，住宅用地推出5.4亿平方米，同比增长1.0%。
　　上半年住宅用地成交规模有所下降。具体来看，一季度，住宅用地共成交1.4亿平方米，同比下降22.8%；二季度，土地供应规模有所增加，叠加2月以来各地政府出台供给端扶持政策，企业拿地信心有所提振，住宅用地共成交2.9亿平方米，同比止降转增至6.4%。
　　整体来看，2020年上半年全国300城住宅用地推地量小幅增加，成交有所回落，其中二季度土地供给力度明显加大，带动成交面积降幅收窄。
　　预计下半年，地方政府推地节奏仍将继续加快，土地市场表现有望趋于理性，但部分热点城市土地市场仍将保持一定热度。
　　4、品牌房企：线上线下积极营销，销售业绩接近去年同期
　　2020年上半年，房企不同阵营的发展策略有所分化。其中1000亿以上超级阵营共13家，销售额增长率均值为2.2%，恒大等企业凭借广泛的布局，多地联动、集中推盘，实现了业绩的稳定发展。

2012-2020年二季度全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化

　　整体来看，2020年上半年，品牌房企综合运用线上和线下各类营销途径，加大项目推盘及促销力度，缓解疫情下销售停摆对去化回款带来的冲击，但销售目标完成率不及预期。拿地方面，企业灵活调整拿地策略，大型房企紧抓市场窗口期积极补充优质土储，整体投资布局向高能级城市倾斜。
　　展望下半年，面对疫情及经济发展的不确定性，品牌房企仍需审时度势，围绕销售目标抢抓回款，同时加大潜力城市布局和产品创新的探索力度，实现持续稳定、有质量的增长。

二、2020下半年中国房地产市场趋势展望

　　1、行业环境：经济有望逐季向好，调控政策“稳”字当先
　　宏观经济方面，下半年我国经济存逐季向好预期，但需警惕多种不确定性带来的风险，整体经济增长压力仍较大。对房地产市场而言，在稳健偏松的金融环境中，房地产市场亦将有所受益，房企融资成本下降、居民购房成本下降等均有利于市场的恢复发展。
　　政策方面，2020年下半年，我国房地产市场调控将坚持“房住不炒”定位不变，其中为遏制房地产金融化泡沫化，短期金融监管或将针对性趋严。在此背景下，随着新型城镇化战略的推进，人口吸引力突出的东部城市群核心城市及中西部中心城市房地产市场发展优势或凸显。
　　2、市场趋势：下半年市场销售存调整压力，城市分化加剧推动投资更聚焦
　　下半年销量将逐步调整，销售均价或保持小幅结构性上涨
　　疫情发生后中央及地方政府采取的宽松信贷及调控优化等措施见效显著，其对需求释放积极性的促进作用与疫情带来的冲击基本可对冲，市场规模的调整更多归因于周期性的下行，预计销售面积全年降幅在5%～6.5%之间。
　　下半年，在“房住不炒”定位不变及居民收入预期难有明显改观的前提下，房价不具备持续全面上涨基础；且随需求逐步回归理性，项目去化压力将显现，在房企采取让价促销策略下，房价或存小幅波动的可能性。预计下半年房价整体将以稳为主，受结构上移等因素影响，销售均价或将保持小幅上涨。
　　宅地供应节奏有望加快，土地市场或呈逐渐降温态势
　　2020年，百城住宅用地计划供应面积2.8万公顷，与去年基本持平。其中一线代表城市2020年住宅用地计划供应1293公顷，同比增长17.5%，深圳同比增长近100%；二线代表城市住宅用地计划供应0.9万公顷，同比增长5.2%，19个二线代表城市中有15个城市住宅用地计划供应量同比增加；三四线代表城市2020年住宅用地计划供应1.8万公顷，同比下降3.4%。

2020年各线代表城市住宅用地计划供地面积及同比变化

2014年以来全国房地产开发投资额与土地购置费、建筑工程投资费用同比变化

　　通过对比2020年百城土地供应计划和上半年已推出土地总量发现，上半年多数城市推地节奏较慢，百城住宅用地推出面积占全年供应计划的36.1%，较去年同期下降了5.9个百分点，下半年百城住宅用地供应总量将高于上半年，宅地供应节奏有望加快，土地市场热度或将有所缓和。
　　下半年新开工规模稳中小幅增长，投资额保持较高增速
　　房企新开工积极性与市场销售热度息息相关，下半年全国房地产市场规模虽存调整压力，但短期疫情期間压制需求、信贷环境改善带动的投资保值需求、疫情推动的改善需求等仍有释放空间，预计2020下半年新开工规模稳中出现小幅增长的可能性较大，但全年仍将保持调整状态。
　　下半年土地购置费仍将保持一定增速支撑开发投资额继续增长，但整体拉动力将有所减弱。结合2019年土地成交价款持续调整、下半年降幅虽有收窄但仍未回正的特征，及现阶段房企受益于信贷环境改善积极拿地的行为来看，2020年下半年土地购置费增速在现有水平上保持稳中小幅波动的概率较大，进而将支撑开发投资额继续增长，但鉴于其增速与2019年相比仍将有一定差距，对开发投资额的整体拉动力也将减弱。
　　下半年竣工进程将加速，建筑工程投资费用的回升有望拉动开发投资额较快增长。随着疫情缓和，房企竣工进程必将加速。2020年5月，全国商品房竣工面积回正，同比增长6.2%，预计下半年施工进程将继续深化，建筑工程投资费用有望继续提升（5月同比增长9.3%），进而拉动全国开发投资额保持较高增速。
　　城市分化加剧，投资重心更加向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦
　　一线城市：一线城市市场需求旺盛，但因实施的疫情防控措施严格，延缓了需求入市节奏，与其他级别城市相比，市场规模反弹幅度相对平缓。预计下半年一线城市房地产投资、新开工将保持较高热度，销量逐步恢复。
　　二线城市：二线城市人口规模突出，近几年为强化竞争力，城市积极引才，其市场需求韧性更为凸显，下半年二线城市市场规模具备持续恢复的基础；另一方面，鉴于人地挂钩制度的实施将进一步为热点城市房地产市场发展拓展空间，预计下半年房企投资重心将继续向热点城市聚焦，尤其是东部发达城市群中的热点城市。

2020年6月受访居民计划置业需求类型情况

　　三四线城市：部分城市需求已存在透支，加之2020年棚改力度进一步减弱，需求持续性较弱，下半年销量或将存压，房企投资也将较为谨慎，开工或保持调整。
　　改善型需求加速释放，产品持续迭代升级，物业服务行业较快发展
　　根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示，6月，近四成受访者表示短期购房需求为换房改善，改善型需求占据重要地位。预计随着疫情影响不断减弱，市场换房需求仍存较大释放空间，且在限购等政策影响下，部分购房者更倾向选择一步到位的产品，中高端项目成交占比有望继续上升。
　　另外，受住房居住属性回归及疫情的加速刺激作用影响，产品内部功能区域划分合理性、小区配套、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显，进而将推动行业聚焦产品的迭代升级，实现人居生活的完善发展。
　　同时，疫情的发生也为物业管理服务行业的发展提供了难得的机遇，加速刺激了物业服务需求的释放。我国存量房规模较大，物业管理服务行业发展空间可观，房企在物业板块的布局，或将重构未来房地产行业的竞争格局。