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摘要：房地产企业在我国国民经济中占据着重要的位置，房地产企业也是我国资金密集型企业的典型。由于房地产对资金的需求量大，并且房地产企业资金多为外部融资，但是目前房地产金融体系上仍然存在诸多不完善的情况，且在融资上比较单一，从而限制了房地产企业的发展。本文就目前我国房地产企业融资现状及存在的问题进行分析，并提出新形势下房地产企业融资的创新策略。
关键词：房地产企业；融资；创新；研究
引言：房地产企业是我国国民经济的重要的产业，也是我国资金密集型的重要的产业，房地产企业在完成房地产项目所需的资金多数是外部融资，因此融资在房地产企业具体的资金流通运作过程中具有重要作用。但是目前我国房地产企业的融资多数是依靠银行贷款，但是这种传统的融资方式已经不能满足企业发展的需要，因此在新形势下创新房地产企业融资是丞待解决的问题。
一、新时期我国房地产企业的融资方式
1、上市融资
新时期房地产企业上市融资主要是将经营的资本进行等额划分，并表现为股票的形式，经过批准后进行公开发行，然后由投资者直接进行购买，这样在短期内也能够筹集到巨额资金。并且对于房地产企业所有者也可以出让部分的股换取企业需要的资金，以促进房地产企业项目的开发。其中房地产企业上市融资可以分为两种：国内上市和境外上市[1]。新形势下房地产企业融资实施这种方式的目的主要是为了能够提高股权的流通性、并且采用这种方式对于建立品牌和提高公众认知度也具有重要的意义和价值。但是这种融资方式的初期成本高，并且上市手续复杂，进而造成其受到一定的限制。
2、金融机构贷款
新形势下，对于房地产企业来说，商业银行贷款主要有商业用户贷款、经济适用房贷款、住房开发贷款和其他房地产开发所配套的设施建设贷款等。房地产企业融资采用这种方式具有以下优点：（1）房地产企业贷款不受到外债额度的限制，（2）不存在利息预提所得税，（3）贷款的利息费用可以在所得税和土地增值税前据实扣除[2]。虽然这种融资有很多的优点，但是这种融资方式银行也具有很多的限制条件：（1）房地产企业必须支付贷款的利息和费用，（2）具有严格的贷款期限，（3）贷款不能用于储备土地项目，（4）如果房地产企业逾期不归则银行将采取强制性的措施。
二、新形势下房地产企业融资出现的问题
1、融资渠道单一
房地产企业最为显著的特点主要是资金密集，房地产企业对于资金需求量也是最大的，所以在房地产企业开发的过程中资金是最重要的。但是目前由于我国房地产在融资的结构上比较单一，间接融资所占的比重比较大，并且目前房地产企业有60%的资金需要向银行贷款，这种情况造成房地产企业对银行贷款过于依赖，一旦银行出现新的政策，将会对房地产企业造成严重的损伤，导致房地产企业资金断裂。并且由于银行很容易受到国家政策的影响，银行为了规避金融危机的影响，连续出台了几项相关的政策，而国家为了防止房地产企业不出现经济泡沫的风险，而实施相关的政策对房地产企业的投资进行抑制，进一步加强了对银行风险的控制[3]。而对于房地产企业来说，这些政策的实施无疑是对其的重大的挑战。
2、资金链管理不善
目前，我国房地产企业在开发经营上的模式主要是置地、构建和销售，这种模式造成诸多的房地产项目在工程结算中存在不确定性的现象，所以造成房地产企业很难预测盈利，也无法对资金进行预测，进而导致房地产企业在融资的过程中忽视自身的能力，导致最后无法向银行还贷，从而对企业今后的融资造成影响。
三、新形势下房地产企业融资创新分析
1、创新融资渠道
目前，随着市场经济的快速发展，银行贷款的融资方式已经不能满足新时期房地产企业融资的需求，房地产企业只有寻求新的融资途径才能实现房地产企业的发展。如联合开发融资方式，这种融资方式主要是房地产开发商和经营商之间以合作的形式对房地产项目进行开发的一种融资方式。新形势下房地产企业实施这种融资方式不仅能够有效降低房地产企业的投资风险，而且对商业网点和商业地产的开发也具有重要的作用，房地产经营商和开发商实现统筹协调、联盟合作的，使房地产企业获得稳定的现金流，通过品牌的组合产生经营优势，从而能够有效的提升商业地产的租售状况，吸引客流，营造商业气氛得到保证[4]。
还可以通过信托实施房地产企业融资。信托是一种特殊的融资手段，它是委托人出于对于受委托人的充分信任而将其名下的合法财产转交给受委托人并由受委托人以自己的名义、根据自己的意愿进行财产权益的管理和使用分配的融资行为。信托的形式多种多样，它最大的特点就是可以不受行政区划、部门行业的拘泥而灵活多变的进行融资，因而它既可以为生产、分配、流通部门提供服务又可以为基础建设部门提供服务。从信托所从事的业务种类来看既有代理买卖证券、代办保管、代理资金首付等特殊性质的金融服务业务又有委托存贷款、信托存贷款等一般性的金融服务业务。保理是与银行密切相关的一种融资手段，它是指银行与企业签订一项协议，这项协议规定了企业的某些义务，即企业如果想要获得银行的金融服务就必须将其与第三者或者其他经济实体合作所订立的销售合同而得到的账款转让给银行[5]。企业通过利用保理业务能够快速获得银行提供的贷款从而缓解暂时的资金运作困境、提高资金的流通率。当然此种方式的一大弊端就是融资成本较高，然而有经验的企业家会通过加速资金周转速度来弥补这项亏损从而既获得了企业发展所需要的资金又通过重新融资使得价值升值。
2、科学管理企业资金链，提高房地产企业开发能力
在新时期房地产企业发展的过程中构建科学合理的资金管理模式是房地产企业发展的重要的任务，并且房地产企业还应该对项目基础数据进行科学准确的分析和预测，房地产企业开发融资中必须以项目建设为主要的依据，对企业资金链进行合理的管理。然后企业还应该科学制定融资计划，在进行确定融资计划时，房地产企业应该对资金需求的数量和时间上一致，并且在企业融资计划中，还应该充分结合筹资的方式进行选择，在不同的时期选择不同的融资方式，再次，企业也应该充分发挥自己的创造能力，更新思想，创造出新的产品需求，以达到提高企业核心竞争力的目标，促进房地产企业健康持续的发展[6]。
3、设立创业型基金，构建多层次的资本市场
随着我国资本市场不断的改革开放，在此过程中我们为中小型房地产企业留有足够的发展空间，建立多层次的资本市场，并设立创业基金，以能够最大限度的为中小型房地产企业提供融资服务，并且政府也加大对中小型企业融资的扶持，构建多层次的资本市场，从而为中小型房地产企业的融资提供优质的服务。
并且随着十八大的召开，使我国经济发展的主要道路更加明确，并为经济的发展建立了大的框架，想要使我国经济发展更上一个台阶，不能全部依靠政府，但是也不能全部依靠市场，政府只能提供诸如税收和法律等相关的政策，而对于市场来说，中小型企业规模小，风险高的特点也使市场难以承受。因此将政府和市场的的结合是促进经济发展的重要的措施，并且对于中小型房地产企业也需要提高资金利用效率，及时了解政策，以更好促进企业的发展。
参考文献：
[1]姜秋金.浅谈房地产企业的融资渠道[J].经济视角（中旬），2012（05）：103-105.
[2]吴永茂.浅谈房地产企业融资的方式[J].中国乡镇企业会计，2012（04）：56-58.
[3]何瑶.我国房地产上市公司发展现状及风险分析[J].行政事业资产与财务，2011（06）：150-152.
[4]倪雅波.试论房地产企业资本运营的现状与创新[J].财经界（学术版），2010（12）：34-35.
[5]蒋超.我国中小型房地产企业的融资分析[J].知识经济，2010（02）：63-65.
[6]孟凡生. 关于金融监管法原则的思考[D]. 天津财经大学，2010：102-103.
关键词：房地产企业；融资；创新；研究
引言：房地产企业是我国国民经济的重要的产业，也是我国资金密集型的重要的产业，房地产企业在完成房地产项目所需的资金多数是外部融资，因此融资在房地产企业具体的资金流通运作过程中具有重要作用。但是目前我国房地产企业的融资多数是依靠银行贷款，但是这种传统的融资方式已经不能满足企业发展的需要，因此在新形势下创新房地产企业融资是丞待解决的问题。
一、新时期我国房地产企业的融资方式
1、上市融资
新时期房地产企业上市融资主要是将经营的资本进行等额划分，并表现为股票的形式，经过批准后进行公开发行，然后由投资者直接进行购买，这样在短期内也能够筹集到巨额资金。并且对于房地产企业所有者也可以出让部分的股换取企业需要的资金，以促进房地产企业项目的开发。其中房地产企业上市融资可以分为两种：国内上市和境外上市[1]。新形势下房地产企业融资实施这种方式的目的主要是为了能够提高股权的流通性、并且采用这种方式对于建立品牌和提高公众认知度也具有重要的意义和价值。但是这种融资方式的初期成本高，并且上市手续复杂，进而造成其受到一定的限制。
2、金融机构贷款
新形势下，对于房地产企业来说，商业银行贷款主要有商业用户贷款、经济适用房贷款、住房开发贷款和其他房地产开发所配套的设施建设贷款等。房地产企业融资采用这种方式具有以下优点：（1）房地产企业贷款不受到外债额度的限制，（2）不存在利息预提所得税，（3）贷款的利息费用可以在所得税和土地增值税前据实扣除[2]。虽然这种融资有很多的优点，但是这种融资方式银行也具有很多的限制条件：（1）房地产企业必须支付贷款的利息和费用，（2）具有严格的贷款期限，（3）贷款不能用于储备土地项目，（4）如果房地产企业逾期不归则银行将采取强制性的措施。
二、新形势下房地产企业融资出现的问题
1、融资渠道单一
房地产企业最为显著的特点主要是资金密集，房地产企业对于资金需求量也是最大的，所以在房地产企业开发的过程中资金是最重要的。但是目前由于我国房地产在融资的结构上比较单一，间接融资所占的比重比较大，并且目前房地产企业有60%的资金需要向银行贷款，这种情况造成房地产企业对银行贷款过于依赖，一旦银行出现新的政策，将会对房地产企业造成严重的损伤，导致房地产企业资金断裂。并且由于银行很容易受到国家政策的影响，银行为了规避金融危机的影响，连续出台了几项相关的政策，而国家为了防止房地产企业不出现经济泡沫的风险，而实施相关的政策对房地产企业的投资进行抑制，进一步加强了对银行风险的控制[3]。而对于房地产企业来说，这些政策的实施无疑是对其的重大的挑战。
2、资金链管理不善
目前，我国房地产企业在开发经营上的模式主要是置地、构建和销售，这种模式造成诸多的房地产项目在工程结算中存在不确定性的现象，所以造成房地产企业很难预测盈利，也无法对资金进行预测，进而导致房地产企业在融资的过程中忽视自身的能力，导致最后无法向银行还贷，从而对企业今后的融资造成影响。
三、新形势下房地产企业融资创新分析
1、创新融资渠道
目前，随着市场经济的快速发展，银行贷款的融资方式已经不能满足新时期房地产企业融资的需求，房地产企业只有寻求新的融资途径才能实现房地产企业的发展。如联合开发融资方式，这种融资方式主要是房地产开发商和经营商之间以合作的形式对房地产项目进行开发的一种融资方式。新形势下房地产企业实施这种融资方式不仅能够有效降低房地产企业的投资风险，而且对商业网点和商业地产的开发也具有重要的作用，房地产经营商和开发商实现统筹协调、联盟合作的，使房地产企业获得稳定的现金流，通过品牌的组合产生经营优势，从而能够有效的提升商业地产的租售状况，吸引客流，营造商业气氛得到保证[4]。
还可以通过信托实施房地产企业融资。信托是一种特殊的融资手段，它是委托人出于对于受委托人的充分信任而将其名下的合法财产转交给受委托人并由受委托人以自己的名义、根据自己的意愿进行财产权益的管理和使用分配的融资行为。信托的形式多种多样，它最大的特点就是可以不受行政区划、部门行业的拘泥而灵活多变的进行融资，因而它既可以为生产、分配、流通部门提供服务又可以为基础建设部门提供服务。从信托所从事的业务种类来看既有代理买卖证券、代办保管、代理资金首付等特殊性质的金融服务业务又有委托存贷款、信托存贷款等一般性的金融服务业务。保理是与银行密切相关的一种融资手段，它是指银行与企业签订一项协议，这项协议规定了企业的某些义务，即企业如果想要获得银行的金融服务就必须将其与第三者或者其他经济实体合作所订立的销售合同而得到的账款转让给银行[5]。企业通过利用保理业务能够快速获得银行提供的贷款从而缓解暂时的资金运作困境、提高资金的流通率。当然此种方式的一大弊端就是融资成本较高，然而有经验的企业家会通过加速资金周转速度来弥补这项亏损从而既获得了企业发展所需要的资金又通过重新融资使得价值升值。
2、科学管理企业资金链，提高房地产企业开发能力
在新时期房地产企业发展的过程中构建科学合理的资金管理模式是房地产企业发展的重要的任务，并且房地产企业还应该对项目基础数据进行科学准确的分析和预测，房地产企业开发融资中必须以项目建设为主要的依据，对企业资金链进行合理的管理。然后企业还应该科学制定融资计划，在进行确定融资计划时，房地产企业应该对资金需求的数量和时间上一致，并且在企业融资计划中，还应该充分结合筹资的方式进行选择，在不同的时期选择不同的融资方式，再次，企业也应该充分发挥自己的创造能力，更新思想，创造出新的产品需求，以达到提高企业核心竞争力的目标，促进房地产企业健康持续的发展[6]。
3、设立创业型基金，构建多层次的资本市场
随着我国资本市场不断的改革开放，在此过程中我们为中小型房地产企业留有足够的发展空间，建立多层次的资本市场，并设立创业基金，以能够最大限度的为中小型房地产企业提供融资服务，并且政府也加大对中小型企业融资的扶持，构建多层次的资本市场，从而为中小型房地产企业的融资提供优质的服务。
并且随着十八大的召开，使我国经济发展的主要道路更加明确，并为经济的发展建立了大的框架，想要使我国经济发展更上一个台阶，不能全部依靠政府，但是也不能全部依靠市场，政府只能提供诸如税收和法律等相关的政策，而对于市场来说，中小型企业规模小，风险高的特点也使市场难以承受。因此将政府和市场的的结合是促进经济发展的重要的措施，并且对于中小型房地产企业也需要提高资金利用效率，及时了解政策，以更好促进企业的发展。
参考文献：
[1]姜秋金.浅谈房地产企业的融资渠道[J].经济视角（中旬），2012（05）：103-105.
[2]吴永茂.浅谈房地产企业融资的方式[J].中国乡镇企业会计，2012（04）：56-58.
[3]何瑶.我国房地产上市公司发展现状及风险分析[J].行政事业资产与财务，2011（06）：150-152.
[4]倪雅波.试论房地产企业资本运营的现状与创新[J].财经界（学术版），2010（12）：34-35.
[5]蒋超.我国中小型房地产企业的融资分析[J].知识经济，2010（02）：63-65.
[6]孟凡生. 关于金融监管法原则的思考[D]. 天津财经大学，2010：102-103.