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【摘 要】随着我国社会经济的不断发展，消费在中国经济增长中所占比重越来越大。人们生活水平的提高、城市化进程的加快，进一步提升了民众对房地产的需求。近二十年来，我国房地产市场发展迅猛，各地区房价也在不断攀升。房地产行业的有序发展需要完善的法律、法规支持，但是法律通常具有一定的滞后性，在房地产行业快速发展的同时，我国房地产法律建设方面还存在一些问题。相关部门应对相关问题提起足够的重视，并不断完善房地产法律体系，从而保障房地产行业的有序发展。本文对当前我国房地产法律建设过程中存在的问题进行了分析，并探讨了相关解决思路。
【关键词】房地产；法律建设；问题；解决思路
近年来，我国房屋价格在全国范围内迅猛上涨，快速发展的房地产行业给普通民众带来较大的经济压力，房屋贷款已成为很多家庭的重大经济支出。我国政府積极出台了一系列政策和法律、法规来抑制房价上涨，但是诸多调控手段并没有取得十分理想的效果，房价过高仍是困扰我国民众的首要问题。房地产法律体系和法律建设不完善，是导致我国房价居高不下的主要因素之一。我国房地产市场起步于上世纪八十年代初，虽然起步较晚，但是发展速度较快。法律建设是在实践中不断完善的，所以当前房地产法律建设还没有与房地产市场发展同步。完善的房地产法律建设体系，是实现我国房地产市场健康、有序发展的重要前提。
一、房地产法律建设的概念
房地产是房产加地产的统称，也就是土地和建设在土地之上的永久性建筑物及其附属设施，或与以上物质有关的权益或由此衍生的权利。
房地产法律建设是随着房地产市场的发展而发展的，是整个经济管理制度的一部分。房地产法律建设是指在我国房地产领域推行的法律建设，主要由法律、行政法规、地方性法规、地方性政府规章、部门规章、规范性文件等构成，用来规范房地产行业的一系列行为。
相关法规例如有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城乡规划法》等，《城市房地产管理法》的颁布，标志着我国房地产行为的发展迈入了新的法治管理时期。
房地产法律体系的开发主要围绕土地资源与房地产开发、交易而确立的一系列规则。房地产法律体系由很多内容构成，例如：房地产开发经营管理制度、房地产登记制度、房地产交易管理制度、房地产税收管理制度等等。
房地产法律建设的基本原则包括：促进房地产的商品化发展、保护耕地和合理使用土地、扶持发展居民住宅、保护产权人的合法权益。据相关资料显示，城市居民的财产中住房占比高达77%左右，足以说明住房对民群的生活具有重要意义。完善房地产法律的建设无论是协调经济方成，还是对于民众生活都十分重要。
房地产在中国作为一个新兴支柱型产业，近些年在全国范围内得到了迅猛发展。在今后很长一段时期内，国家都应对房地产业进行宏观调控、扶持发展，从长远角度出发确定宏观市场目标，制定相关法律措施。
当前，我国已经形成了基本法结合宪法、民法和行政法等构成的房地产法律体系。但是在实践过程中还存在一些问题，我国政府部门应根据房地产市场变化和所呈现出来的问题，积极完善房地产法律体系，促进房地产行业的健康、可持续发展。下文探讨了房地产法律建设中存在的问题及解决思路。
二、房地产法律建设中存在的问题
（一）法律体系不健全
法律体系通常是指国家现行的全部法律规范，分类组合成不同的法律部门，从而形成的有机整体。是在一定的标准范围内，根据相关原则制定的同类法律规范的总称。在执行法律的过程中需要有完善的法律体系作为支撑，法律体系的构成是各个法规、条款，相互补充、互相协调的关系[1]。
相较于日本、欧美等发达国家，我国房地产市场起步较晚。虽然起步晚、发展时间短，但是自改革开放以来，我国房地产市场发展速度较快。法律具有一定的滞后性，很多新的领域在制定法律过程中都会存在一定的冲突和矛盾。所以当前我国房地产相关法律还不十分健全，甚至会存在部分法律、法规在个别条款上相互冲突的情况。我国制定房地产相关法律的主体部门较为分散，不仅包括政府部门，还包括其他相关的监管部门，由于利益冲突等因素，各机构制定的法律容易出现冲突。综上所述，级别较低的房地产相关法律，无法在执法过程中发挥应有的作用，不仅为法律执行带来了困扰，也严重阻碍了房地产的法律建设[2]。
（二）权利区分不明确
行政权力和民事权力是房地产相关法律的主要构成。民事权利是法律赋予民事主体的权益，是民事主体根据自己的意愿实施或不实施某种行为的可能性。民事权利的概念相对简单，是针对民众的一种权益。而行政权力是属于政治权利的一种，通常是国家行政机关根据国家意志，依据相关法律对社会进行管理的一种强制手段。简单的说，行政权利是由上至下的一种强制性管理手段。通过行政权利对房地产市场进行管理和调控，对房地产市场具有重要意义。但是过多的行政干预容易忽略民众的民事权力，在实际应用过程中，很多民众往往不是很清楚民事权利的概念，导致政府部门在进行法律建设时容易忽视民事权力，不能对行政权力和民事权力进行有效区分[3]。
（三）法律细节设定不合理
政府及各相关部门通常是站在宏观的角度制定法律条款，无法对法律条款的细节进行一一设定，所以就需要法律解释对法律条款的含义和细节进行说明。法律解释是对法律、法规的相关含义进行解释说明，每一项法律条文都需要法律解释将其中的含义和细节阐述清楚，让当事人和民众可以理解法律条款。因此，在执法过程中法律解释十分重要。但目前，我国房地产相关法律的法律解释存在明显不足。现阶段，我国部分房地产法律条款内容在制定时较为宽泛，所以就需要明确的法律解释对法律条款中的含义和细节进行说明。目前，法律解释与法律条款不相符是制约我国房地产法律建设的重要问题之一。
三、房地产法律建设问题的解决思路 （一）完善我国房地产法律体系
要实现房地产行业的可持续发展，首先需要完善的房地产法律体系作为支撑。当前现状是我国房地产法律的级别较低，并且房地产法律体系不十分完善，严重影响了我国房地产行业的健康发展。我国政府及相关部门应对房地产法律的现状进行充分了解，积极完善当前的房地产法律体系。应首先整合现行的房地产法律，对相互冲突的法律条款进行修订、不合理的法规也应及时剔除，确保房地产法律、法规的科学性和合理性。为确保法律执行效果，政府部门应对房地产行业制定和应用级别较高的法律，构建适用于房地产行业的法律体系。
（二）对行政权利和民事权利予以区分
不可否认，行政权力在介入房地产行业发展的过程中起到一定的积极作用，但这种介入应以适当、合理为原则，应在不影响房地产市场秩序和房地产企业正常运营的前提下。新形势下，我国政府职能正在发生转变。为了保障我国房地产行业的良好发展，应对行政权力和民事权力进行区分。政府的职能是根据社会的需求来确定的，当前形势下，政府应适当精简机构、下放权力，推进我国房地产企业的自由发展。应充分尊重产权人的民事权利，严厉杜绝通过行政权利损害民众合法权益的行为，应对行政权利与民事权利予以明确区分。权利的下放、政府部门的精简，不是要求政府放任不管，而是要求政府方面通过更加科学的方式监管房地产市场，在重大问题和原则性问题上有所作为[4]。
（三）监督法律执行
“依法治国”是我国的基本国策，法律是判定事物正确与否的最终依据。执法是充分发挥法律作用的重要途径，所以法律的执行与监督是法律建设过程中的重要环节。法律监督是合法性监督，在市场经济条件下，加强法律监督是法律建设的必然要求，也是严格落实依法治国基本国策的重要措施。法律监督可以确保法律条款的落实，制止执法不严、执法不公等腐败现象的出现。執法与监督机制都需要进一步完善，确保组织结构和执法人员的完整性。政府方面对执法及监督人员也要进行监督，包括部门监督和社会监督。另外，还要注重提高公职人员的法律意识，确保执法及监督人员行为的合理性与合法性[5]。
结束语
我国房地产市场虽然起步较晚，但是发展十分迅速。近年来，我国房价不断攀升，房地产业在国民经济发展中占比较大。我国政府为了稳定房价、维护民众的合法权益、保障房地产市场的可持续发展和稳定性，出台了一系列法律法规和相关政策。由于我国房地产法律体系不完善等问题，现行的房地产法律无法有效的解决当前问题，我国政府应采取具有针对性的措施，进一步完善我国的房地产法律体系建设，对执行及监督力度进行加强，推动我国房地产市场健康、有序的发展。
参考文献：
[1]马广立.我国房地产价格调控的法律评析[J].经济研究导刊，2018（23）：198-199.
[2]付新迪.分析我国房地产法律建设的问题和解决思路[J].现代经济信息，2017（18）：301.
[3]李昂.困境与出路：房地产市场调控的法律规制[J].重庆行政（公共论坛），2018，19（4）：45-46.
[4]卢亮.房地产市场调控的法律空洞化研究[J].学术探索，2016（10）：107-112.
[5]刘国臻，姚昭杰.论我国房地产征收法律适用问题及其破解[J].学术研究，2014（11）：36-42.
作者简介：
许前川，男，汉族，重庆市垫江县人，1972年3月出生，四川省社会科学院副研究员，610072，研究方向：房地产法、金融法。四川成都 610072
（作者单位：四川省社会科学院）
【关键词】房地产；法律建设；问题；解决思路
近年来，我国房屋价格在全国范围内迅猛上涨，快速发展的房地产行业给普通民众带来较大的经济压力，房屋贷款已成为很多家庭的重大经济支出。我国政府積极出台了一系列政策和法律、法规来抑制房价上涨，但是诸多调控手段并没有取得十分理想的效果，房价过高仍是困扰我国民众的首要问题。房地产法律体系和法律建设不完善，是导致我国房价居高不下的主要因素之一。我国房地产市场起步于上世纪八十年代初，虽然起步较晚，但是发展速度较快。法律建设是在实践中不断完善的，所以当前房地产法律建设还没有与房地产市场发展同步。完善的房地产法律建设体系，是实现我国房地产市场健康、有序发展的重要前提。
一、房地产法律建设的概念
房地产是房产加地产的统称，也就是土地和建设在土地之上的永久性建筑物及其附属设施，或与以上物质有关的权益或由此衍生的权利。
房地产法律建设是随着房地产市场的发展而发展的，是整个经济管理制度的一部分。房地产法律建设是指在我国房地产领域推行的法律建设，主要由法律、行政法规、地方性法规、地方性政府规章、部门规章、规范性文件等构成，用来规范房地产行业的一系列行为。
相关法规例如有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城乡规划法》等，《城市房地产管理法》的颁布，标志着我国房地产行为的发展迈入了新的法治管理时期。
房地产法律体系的开发主要围绕土地资源与房地产开发、交易而确立的一系列规则。房地产法律体系由很多内容构成，例如：房地产开发经营管理制度、房地产登记制度、房地产交易管理制度、房地产税收管理制度等等。
房地产法律建设的基本原则包括：促进房地产的商品化发展、保护耕地和合理使用土地、扶持发展居民住宅、保护产权人的合法权益。据相关资料显示，城市居民的财产中住房占比高达77%左右，足以说明住房对民群的生活具有重要意义。完善房地产法律的建设无论是协调经济方成，还是对于民众生活都十分重要。
房地产在中国作为一个新兴支柱型产业，近些年在全国范围内得到了迅猛发展。在今后很长一段时期内，国家都应对房地产业进行宏观调控、扶持发展，从长远角度出发确定宏观市场目标，制定相关法律措施。
当前，我国已经形成了基本法结合宪法、民法和行政法等构成的房地产法律体系。但是在实践过程中还存在一些问题，我国政府部门应根据房地产市场变化和所呈现出来的问题，积极完善房地产法律体系，促进房地产行业的健康、可持续发展。下文探讨了房地产法律建设中存在的问题及解决思路。
二、房地产法律建设中存在的问题
（一）法律体系不健全
法律体系通常是指国家现行的全部法律规范，分类组合成不同的法律部门，从而形成的有机整体。是在一定的标准范围内，根据相关原则制定的同类法律规范的总称。在执行法律的过程中需要有完善的法律体系作为支撑，法律体系的构成是各个法规、条款，相互补充、互相协调的关系[1]。
相较于日本、欧美等发达国家，我国房地产市场起步较晚。虽然起步晚、发展时间短，但是自改革开放以来，我国房地产市场发展速度较快。法律具有一定的滞后性，很多新的领域在制定法律过程中都会存在一定的冲突和矛盾。所以当前我国房地产相关法律还不十分健全，甚至会存在部分法律、法规在个别条款上相互冲突的情况。我国制定房地产相关法律的主体部门较为分散，不仅包括政府部门，还包括其他相关的监管部门，由于利益冲突等因素，各机构制定的法律容易出现冲突。综上所述，级别较低的房地产相关法律，无法在执法过程中发挥应有的作用，不仅为法律执行带来了困扰，也严重阻碍了房地产的法律建设[2]。
（二）权利区分不明确
行政权力和民事权力是房地产相关法律的主要构成。民事权利是法律赋予民事主体的权益，是民事主体根据自己的意愿实施或不实施某种行为的可能性。民事权利的概念相对简单，是针对民众的一种权益。而行政权力是属于政治权利的一种，通常是国家行政机关根据国家意志，依据相关法律对社会进行管理的一种强制手段。简单的说，行政权利是由上至下的一种强制性管理手段。通过行政权利对房地产市场进行管理和调控，对房地产市场具有重要意义。但是过多的行政干预容易忽略民众的民事权力，在实际应用过程中，很多民众往往不是很清楚民事权利的概念，导致政府部门在进行法律建设时容易忽视民事权力，不能对行政权力和民事权力进行有效区分[3]。
（三）法律细节设定不合理
政府及各相关部门通常是站在宏观的角度制定法律条款，无法对法律条款的细节进行一一设定，所以就需要法律解释对法律条款的含义和细节进行说明。法律解释是对法律、法规的相关含义进行解释说明，每一项法律条文都需要法律解释将其中的含义和细节阐述清楚，让当事人和民众可以理解法律条款。因此，在执法过程中法律解释十分重要。但目前，我国房地产相关法律的法律解释存在明显不足。现阶段，我国部分房地产法律条款内容在制定时较为宽泛，所以就需要明确的法律解释对法律条款中的含义和细节进行说明。目前，法律解释与法律条款不相符是制约我国房地产法律建设的重要问题之一。
三、房地产法律建设问题的解决思路 （一）完善我国房地产法律体系
要实现房地产行业的可持续发展，首先需要完善的房地产法律体系作为支撑。当前现状是我国房地产法律的级别较低，并且房地产法律体系不十分完善，严重影响了我国房地产行业的健康发展。我国政府及相关部门应对房地产法律的现状进行充分了解，积极完善当前的房地产法律体系。应首先整合现行的房地产法律，对相互冲突的法律条款进行修订、不合理的法规也应及时剔除，确保房地产法律、法规的科学性和合理性。为确保法律执行效果，政府部门应对房地产行业制定和应用级别较高的法律，构建适用于房地产行业的法律体系。
（二）对行政权利和民事权利予以区分
不可否认，行政权力在介入房地产行业发展的过程中起到一定的积极作用，但这种介入应以适当、合理为原则，应在不影响房地产市场秩序和房地产企业正常运营的前提下。新形势下，我国政府职能正在发生转变。为了保障我国房地产行业的良好发展，应对行政权力和民事权力进行区分。政府的职能是根据社会的需求来确定的，当前形势下，政府应适当精简机构、下放权力，推进我国房地产企业的自由发展。应充分尊重产权人的民事权利，严厉杜绝通过行政权利损害民众合法权益的行为，应对行政权利与民事权利予以明确区分。权利的下放、政府部门的精简，不是要求政府放任不管，而是要求政府方面通过更加科学的方式监管房地产市场，在重大问题和原则性问题上有所作为[4]。
（三）监督法律执行
“依法治国”是我国的基本国策，法律是判定事物正确与否的最终依据。执法是充分发挥法律作用的重要途径，所以法律的执行与监督是法律建设过程中的重要环节。法律监督是合法性监督，在市场经济条件下，加强法律监督是法律建设的必然要求，也是严格落实依法治国基本国策的重要措施。法律监督可以确保法律条款的落实，制止执法不严、执法不公等腐败现象的出现。執法与监督机制都需要进一步完善，确保组织结构和执法人员的完整性。政府方面对执法及监督人员也要进行监督，包括部门监督和社会监督。另外，还要注重提高公职人员的法律意识，确保执法及监督人员行为的合理性与合法性[5]。
结束语
我国房地产市场虽然起步较晚，但是发展十分迅速。近年来，我国房价不断攀升，房地产业在国民经济发展中占比较大。我国政府为了稳定房价、维护民众的合法权益、保障房地产市场的可持续发展和稳定性，出台了一系列法律法规和相关政策。由于我国房地产法律体系不完善等问题，现行的房地产法律无法有效的解决当前问题，我国政府应采取具有针对性的措施，进一步完善我国的房地产法律体系建设，对执行及监督力度进行加强，推动我国房地产市场健康、有序的发展。
参考文献：
[1]马广立.我国房地产价格调控的法律评析[J].经济研究导刊，2018（23）：198-199.
[2]付新迪.分析我国房地产法律建设的问题和解决思路[J].现代经济信息，2017（18）：301.
[3]李昂.困境与出路：房地产市场调控的法律规制[J].重庆行政（公共论坛），2018，19（4）：45-46.
[4]卢亮.房地产市场调控的法律空洞化研究[J].学术探索，2016（10）：107-112.
[5]刘国臻，姚昭杰.论我国房地产征收法律适用问题及其破解[J].学术研究，2014（11）：36-42.
作者简介：
许前川，男，汉族，重庆市垫江县人，1972年3月出生，四川省社会科学院副研究员，610072，研究方向：房地产法、金融法。四川成都 610072
（作者单位：四川省社会科学院）