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【摘要】今年三月中旬，各地陆续出台的限购政策纷纷被认为是史上最严限购政策。然而从往年的数据再到目前的市场反应来看，限购令似乎只能起到一时的作用，并不能改变大家的预期。而且，限购到最后，一旦房地产稍有回落，就立即放松，从来没有坚持到底，最近两次的限购到放松限购，周期短到不到两年的时间。限购的公信力和声誉，其实已经降到了历史的低谷。房价是一个多因素合力作用的结果，刚需、外需与土地供给决定了房地产价格的主要方面。因此保持稳定性的房地产政策才是长期有效的解决办法。
【关键词】限购令 房价 供需 房地产政策
3月15日两会结束之后，青岛和南京两市的政府办公厅就分别发布了住房限购政策的通知。如果说南京、青岛楼市新政是此轮调控的先锋，那么北京楼市调控则可以称为全国楼市调控的升级信号。随后，广州、石家庄这些一线、环一线城市的加入似乎将这新一轮的限购潮推向了高峰。
事实上，房价的“限购令”已经实施了很久。2010年4月30日，北京市在全国首次提出家庭购房套数“限购令”，到现在为止，共有34个城市相继加入了这个行列。但是一直以来，限购政策对房价调控的有效性总是颇受争议。一部分认为这是一种行政干预，不符合市场规律，一部分提出这种举措违背了最基础的经济学原理，另一部分人则比较认可限购政策。
与往年相比较，2016年9月、10月同样是限购令颁布的高潮，11月国家统计局发布了一篇10月房价数据分析。数据表明，各城市房价的增长速度都呈现回落的趋势，一线城市的增幅均低于2%。其中上海房价环比增幅下落至1.09%，相比于9月份下降了2.85个百分点，变化最大；而深圳房价仅较上月环比上涨0.04%，环比指数最低。由此可见，一线和部分热点二线城市房价走势开始趋于稳定，前期过度上涨的势头得到明显遏制。今年的3月18日统计局刚刚发布了一篇2017年2月房价数据解读。从环比看，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有12个，涨幅在0.5%及以内的城市有37个，涨幅在0.5%以上的城市有19个，说明大多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅都在0.5%及以内。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。总体来说，2月的房价是上涨的，但环比趋于平稳，没有较大波动。同理类推，3月份出台的各项限购限贷政策应该也会给过热的房地产稍稍“泼些冷水”。
从目前已经发布的具体政策来看，与上一轮调控相比，本轮调控范围更大、力度更强、措施更严。然而从市场的反应来看，对于首次提出限购政策的城市，其效果可能会不尽人意。以青岛为代表，此次青岛推出的限购政策在针对区域的同时，还大力度限制外来购房者，矛头剑指“外来炒房者”。首先，去看房的热情依旧没减，只是买方的观望情绪渐涨。市场不会像部分开发商预测的那么乐观了，限购令的突然来袭，可能会导致青岛楼市进入一个盘点整合的时段，房价会暂时趋于一个比较平稳的状态，但是在未来的二、三月份仍然不会有大的降幅。原先将近20%有资格买房的群体，变成没有资格。在多家开发企业看来，无论是“限购令”，还是试点房产税，都只是针对住宅市场，并未涉及商业地产，可以说限购令的出台对于商业地产来说是一种利好。而且去年青岛土地价格几乎翻了一番，成本大幅度上涨，房价几乎不可能下降。
由此看来，限购令的实施效果“参次不齐”。房价受多个复杂的因素影响而上下波动，我们大致可以将影响房价的因素分为内生和外生。内生因素是从供需角度分析，以微观经济学的角度出发，价格主要是由市场供需关系决定的，房地产的需求量是购房者愿意且能够购买的房产数量，根据需求定理：在其他条件不变的情况下，房地产价格上升，则房产的需求减少，房地产的价格下降，则房产的需求增多。而房地产的购买需求大致分为两类：一类是投资投机需求，第二类是居住需求。对于第一类需求，房地产不是必需品，投资者可以选择其他的投资代替品。如收藏品投资，股票金融投资等，因此第一类需求具有弹性，是弹性需求。对于第二类需求来说是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品几乎没有，（租房和经济适用房以及廉租房可以勉强算作商品房的替代品），此类需求一般是刚性需求。理论说，当房价上涨过快超出购房者的购买力时，必须要买的房子已经买不起，被迫不买房子，此时部分刚性需求就转化成弹性需求。而保障性住房、土地财政、货币因素、税收因素、住房信息联网都可视为外生因素。
不过从更广泛的角度看，房地产市场之外的因素也推动着房价的上涨。比如较为宽松的货币条件以及大量非银行资金、资本市场资金的涌入，都导致经济脱实向虚，从而带动房价。历史上，美国、日本等国家也在经济告别高速增长时期出现过房地产泡沫的情况。
客观的来讲，如果要房价稳定，有必要稳定购房者的心理预期，而要稳定预期，就必须稳定政策。一方面，经过多轮调控后，调控政策对降低人们对房价上涨的预期作用有限，很多人依然觉得晚买不如早买，因而也很难真正起到降低市场需求的作用。另一方面，调控政策又可能为下一次房价上涨创造了机会。按照以往的经验，每一次调控有可能暂时使房价趋于稳定，甚至有一定的小幅下降。但当这种降幅达到一定限度，例如10%，政府又会放松调控政策，此后可能会出现房价快速上涨现象，涨幅可达到30%，甚至更高。如果这样，调控政策的出台不但很难挡住刚需和改善性需求购房者的脚步，甚至还会激发投机者的欲望，给投机者以炒房获利的机会。因此政府应该尽可能少用甚至最终废除这种短期的调控工具，而代之以稳定的房地产政策。
值得一提的是，在一線城市房价飙升的同时，房地产的城镇分化矛盾则“浮出水面”。一线热点和部分二线城市住宅供不应求，三、四线城市的住宅则出现积压严重的现象。由此我们就可以适时的抓住中央提出“去库存”任务的好时机，坚持定位——“房子是用来住的、不是用来炒的”，分类下达指导指令，因城而异，重点关注和去除三、四线城市房地产的过量库存。同时加快房地产业的供给侧结构性改革，不断改善供给结构，增加一、二线城市的住宅土地供给，提高有效供给率，从而抑制房价，同时降低和控制三、四线城市的供给量，适时考虑放松其户籍制度及廉租房。更加关键的是政府需要完善基础性制度和房地产法，改善监督、调节和保障机制，真正做到有法可依、依法治国，通过充分的竞争和有效的调节，使产业间的利润趋于平均化，市场需求与供给匹配，进而抑制市场投资和投机行为，最终实现房地产行业长期的稳定健康发展。
参考文献
[1]本报记者贺阳.限购令加码给炒房再念“紧箍咒”[N].中国商报，2017-03-22（P01）.
[2]限購令摁不住高房价，维稳楼市效果难长久？[J].中国经济周刊，2016，（43）：12.
[3]董少鹏.限购限贷能否拉住“脱缰的房价”？[J].英才，2016，（11）：78.
[4]王雅兰.中国楼市去库存——政府，企业两头抓[J].现代经济信息，2016，（20）：344.
[5]郭煦.限购重启中国楼市何去何从？[J].小康，2016，（23）：54-57.
【关键词】限购令 房价 供需 房地产政策
3月15日两会结束之后，青岛和南京两市的政府办公厅就分别发布了住房限购政策的通知。如果说南京、青岛楼市新政是此轮调控的先锋，那么北京楼市调控则可以称为全国楼市调控的升级信号。随后，广州、石家庄这些一线、环一线城市的加入似乎将这新一轮的限购潮推向了高峰。
事实上，房价的“限购令”已经实施了很久。2010年4月30日，北京市在全国首次提出家庭购房套数“限购令”，到现在为止，共有34个城市相继加入了这个行列。但是一直以来，限购政策对房价调控的有效性总是颇受争议。一部分认为这是一种行政干预，不符合市场规律，一部分提出这种举措违背了最基础的经济学原理，另一部分人则比较认可限购政策。
与往年相比较，2016年9月、10月同样是限购令颁布的高潮，11月国家统计局发布了一篇10月房价数据分析。数据表明，各城市房价的增长速度都呈现回落的趋势，一线城市的增幅均低于2%。其中上海房价环比增幅下落至1.09%，相比于9月份下降了2.85个百分点，变化最大；而深圳房价仅较上月环比上涨0.04%，环比指数最低。由此可见，一线和部分热点二线城市房价走势开始趋于稳定，前期过度上涨的势头得到明显遏制。今年的3月18日统计局刚刚发布了一篇2017年2月房价数据解读。从环比看，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有12个，涨幅在0.5%及以内的城市有37个，涨幅在0.5%以上的城市有19个，说明大多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅都在0.5%及以内。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。总体来说，2月的房价是上涨的，但环比趋于平稳，没有较大波动。同理类推，3月份出台的各项限购限贷政策应该也会给过热的房地产稍稍“泼些冷水”。
从目前已经发布的具体政策来看，与上一轮调控相比，本轮调控范围更大、力度更强、措施更严。然而从市场的反应来看，对于首次提出限购政策的城市，其效果可能会不尽人意。以青岛为代表，此次青岛推出的限购政策在针对区域的同时，还大力度限制外来购房者，矛头剑指“外来炒房者”。首先，去看房的热情依旧没减，只是买方的观望情绪渐涨。市场不会像部分开发商预测的那么乐观了，限购令的突然来袭，可能会导致青岛楼市进入一个盘点整合的时段，房价会暂时趋于一个比较平稳的状态，但是在未来的二、三月份仍然不会有大的降幅。原先将近20%有资格买房的群体，变成没有资格。在多家开发企业看来，无论是“限购令”，还是试点房产税，都只是针对住宅市场，并未涉及商业地产，可以说限购令的出台对于商业地产来说是一种利好。而且去年青岛土地价格几乎翻了一番，成本大幅度上涨，房价几乎不可能下降。
由此看来，限购令的实施效果“参次不齐”。房价受多个复杂的因素影响而上下波动，我们大致可以将影响房价的因素分为内生和外生。内生因素是从供需角度分析，以微观经济学的角度出发，价格主要是由市场供需关系决定的，房地产的需求量是购房者愿意且能够购买的房产数量，根据需求定理：在其他条件不变的情况下，房地产价格上升，则房产的需求减少，房地产的价格下降，则房产的需求增多。而房地产的购买需求大致分为两类：一类是投资投机需求，第二类是居住需求。对于第一类需求，房地产不是必需品，投资者可以选择其他的投资代替品。如收藏品投资，股票金融投资等，因此第一类需求具有弹性，是弹性需求。对于第二类需求来说是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品几乎没有，（租房和经济适用房以及廉租房可以勉强算作商品房的替代品），此类需求一般是刚性需求。理论说，当房价上涨过快超出购房者的购买力时，必须要买的房子已经买不起，被迫不买房子，此时部分刚性需求就转化成弹性需求。而保障性住房、土地财政、货币因素、税收因素、住房信息联网都可视为外生因素。
不过从更广泛的角度看，房地产市场之外的因素也推动着房价的上涨。比如较为宽松的货币条件以及大量非银行资金、资本市场资金的涌入，都导致经济脱实向虚，从而带动房价。历史上，美国、日本等国家也在经济告别高速增长时期出现过房地产泡沫的情况。
客观的来讲，如果要房价稳定，有必要稳定购房者的心理预期，而要稳定预期，就必须稳定政策。一方面，经过多轮调控后，调控政策对降低人们对房价上涨的预期作用有限，很多人依然觉得晚买不如早买，因而也很难真正起到降低市场需求的作用。另一方面，调控政策又可能为下一次房价上涨创造了机会。按照以往的经验，每一次调控有可能暂时使房价趋于稳定，甚至有一定的小幅下降。但当这种降幅达到一定限度，例如10%，政府又会放松调控政策，此后可能会出现房价快速上涨现象，涨幅可达到30%，甚至更高。如果这样，调控政策的出台不但很难挡住刚需和改善性需求购房者的脚步，甚至还会激发投机者的欲望，给投机者以炒房获利的机会。因此政府应该尽可能少用甚至最终废除这种短期的调控工具，而代之以稳定的房地产政策。
值得一提的是，在一線城市房价飙升的同时，房地产的城镇分化矛盾则“浮出水面”。一线热点和部分二线城市住宅供不应求，三、四线城市的住宅则出现积压严重的现象。由此我们就可以适时的抓住中央提出“去库存”任务的好时机，坚持定位——“房子是用来住的、不是用来炒的”，分类下达指导指令，因城而异，重点关注和去除三、四线城市房地产的过量库存。同时加快房地产业的供给侧结构性改革，不断改善供给结构，增加一、二线城市的住宅土地供给，提高有效供给率，从而抑制房价，同时降低和控制三、四线城市的供给量，适时考虑放松其户籍制度及廉租房。更加关键的是政府需要完善基础性制度和房地产法，改善监督、调节和保障机制，真正做到有法可依、依法治国，通过充分的竞争和有效的调节，使产业间的利润趋于平均化，市场需求与供给匹配，进而抑制市场投资和投机行为，最终实现房地产行业长期的稳定健康发展。
参考文献
[1]本报记者贺阳.限购令加码给炒房再念“紧箍咒”[N].中国商报，2017-03-22（P01）.
[2]限購令摁不住高房价，维稳楼市效果难长久？[J].中国经济周刊，2016，（43）：12.
[3]董少鹏.限购限贷能否拉住“脱缰的房价”？[J].英才，2016，（11）：78.
[4]王雅兰.中国楼市去库存——政府，企业两头抓[J].现代经济信息，2016，（20）：344.
[5]郭煦.限购重启中国楼市何去何从？[J].小康，2016，（23）：54-57.