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摘 要：住宅楼板出现裂缝和楼层渗漏，是住户最大意见的通病，对房屋的耐久性影响最大。认真查清产生此通病的原因，以采取相应措施加于防范，避免出现裂缝渗漏现象，使用户满意是建筑企业十分关心的问题。
关键词：裂缝；渗漏；防治
我国政府有关部门规定，房地产企业开发的商品住宅楼板必须用现浇混凝土楼板。在实施过程中，如何杜绝新建商品房楼板的裂缝和楼层局部渗漏，是不少房地产企业的一块心病。笔者经过多年的实践，对住宅工程裂缝和楼层渗漏产生的原因作了分析，同时提出了行之有效的防治办法。
一、住宅楼板裂缝问题
新建住宅的楼板在房间中部及房间阴角处是裂缝的高发部位，业主验收后不能接受，认为是危房，有严重的质量问题，引起投诉，有的还要求赔偿。这牵涉了房地产企业大量人力、精力，甚至影响房地产公司后续住宅的开发建设。
一般楼板裂缝有如下特点：裂缝出现时间一般为该楼板浇注混凝土后8个月至一年；楼板所用混凝土都是商品混凝土；房间中部裂缝较长，有时与房间的进深一样长，与横墙平行，为贯穿裂缝；房间阴角处裂缝与横墙成45度角，延深至墙边，为贯穿裂缝；裂缝宽度较小，一般为1毫米以内；裂缝一旦存在就不会闭合消失；楼板中的钢筋与混凝土均符合设计要求。
（一）、裂缝产生的原因
楼板裂缝产生的原因有很多，包括设计、施工及材料方面。
1.设计方面：主要由于住宅平面布局较长、不规则，伸缩缝、后浇带设置不合理；楼板中预埋线管多，引起楼板混凝土厚度减小；楼板厚度较小，刚满足设计计算要求，未考虑其他因素；楼板钢筋采用单层钢筋，在支座处配置负弯距钢筋，钢筋间距较大，未考虑其他因素；混凝土强度等级较高，大于C30等。
2.材料方面：主要由于混凝土配合比不合理，粉煤灰掺量大；混凝土水灰比大，施工采用混凝土泵输送，为增加可泵性，提高混凝土塌落度；混凝土中的细骨料为细沙或特细砂，且含泥量较大等。
3.施工方面：主要由于混凝土浇捣完成后养护不到位，浇水养护不够；混凝土浇捣时振捣不到位；楼板钢筋保护层未控制好，楼板厚度未达到设计要求；楼板中的线管处未采取加强措施；主体施工周期过快，模板支撑拆除早，砖、钢筋过早放在楼板上，局部集中荷载较大等。
（二）、裂缝的防治措施
混凝土结构本身是允许带裂缝工作的结构，其安全工作性是可以保证的。国家的《混凝土结构设计规范》中对结构裂缝作了计算规定，对不同结构的裂缝宽度也作了限制。但对于住宅而言，裂缝会引起小业主的强烈不满，所以房地产开发企业对住宅楼板的裂缝必须杜绝。针对上述裂缝产生的原因，要结合设计、施工、材料等各方面因素，进行综合防治，才能达到少出现或不出现裂缝的目的。
1.设计方面应采取的措施
⑴住宅建筑平面应尽量规则，避免平面突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋应适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。
⑵住宅长度较长时，要合理布置伸缩缝、后浇带。
⑶当楼板中的线管较多时，应适当加大楼板的厚度，保证混凝土的有效截面高度，并在线管上方设置钢筋网片保护。厨房、卫生间、阳台楼板厚度不小于90毫米，其他房间的楼板不小于110毫米。
⑷楼板钢筋要采用双层双向钢筋，虽然用钢量增加，但对裂缝的防治很有效，单层钢筋的做法虽满足设计计算要求，实际上负弯距的钢筋设置不理想，位置不易固定，在施工中极易变形。钢筋的间距不要大于120毫米，钢筋直径不要大，最好用二级钢，不要用一级钢。
⑸混凝土的强度等级要小，不要大于C30.
2.材料方面应采取的措施
⑴应采用硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥拌制，并控制掺合料的掺量，粉煤灰的用量不要超过水泥量的15%.
⑵混凝土的水灰比要控制，用水量不得大于180公斤/立方米。保证现场浇捣时混凝土塌落度控制在15厘米以下。
⑶控制好混凝土中的细骨料，不得用细沙或特细砂（Uf≥2.3），尽量杜绝细骨料的含泥量。
3.施工时采取措施
⑴混凝土浇捣完成后一定要加强养护，要专人负责，专人养护，保持混凝土楼板的湿润，至少要7天。
⑵混凝土浇捣时要振捣均匀，不要漏振，也不要多振，要严格按照施工规范进行操作，要挑选技术好、负责任的工人进行此项工作。
⑶严格控制钢筋的保护层厚度，尤其是上部钢筋。对于不同厚度板的上下层钢筋之间的距离要用不同高度的马凳，并保证足够的数量，达到混凝土板设计有效截面。同时对板的混凝土厚度要保证按照设计要求的厚度，不能偷工减料。
⑷楼板中的线管要增设钢丝网进行加强，线管不宜立体交叉。这是控制板中部裂缝的有效措施，一定要特别注意检查。
⑸主体施工周期不宜过快，要保证合理的工期，一般一层保证10天的工期，如12层住宅，一层在主体阶段快2天，则整个主体施工的时间也才快24天，这些时间可以在基础施工、主体验收、装饰施工中通过合理安排工序，合理组织劳动力，挤出时间，但对板的裂缝控制却有极大意义，可能减少后期的很多麻烦。
⑹控制施工荷载的堆放。施工用的材料，如砖运上楼板后要均匀放置，不能堆得过高，不能超过4层，不能集中放在一个地方，尽量放在支座处，放置时要轻放。这对于裂缝的控制非常重要，因为此时的混凝土强度还很低，有了冲击力和集中压力，混凝土会产生内伤，很多裂缝是在此时产生的。
二、楼层局部渗漏与防治措施。
1.易发生渗漏的部位。由于在施工方面存在质量问题和住户在正常使用中缺乏合理的安全意识，通常在下列部位发生渗漏现象：
（1）现浇顶板板面局部渗漏；
（2）室内上下水、暖气立管等周边缝渗漏； （3）预制顶板间缝渗漏；
（4）顶板板头缝渗漏；
（5）上下水、暖管室内连接口处渗漏；
（6）外墙缝（洞）渗漏；
（7）框根缝渗漏；
（8）楼面与踢脚线交接处阴角渗漏。
2.引起各种渗漏的原因与补救措施
（1）现浇顶板。无论是公共性建筑，还是住宅，其卫生间、厨房、洗脸间等现浇顶板，发生渗漏主要有以下原因：首先是在设计和施工中依靠砼本身的密实度来防水，未考虑防水剂的掺入，达不到防水效果；其次在施工中忽视工程质量，砼中的集料级配不合理、拌合不均匀、振捣不密实等；再次是面层受碰、撞、龟裂等因素发生渗漏。补救措施有：
1）将板上面层凿去并清洗干净。
2）用1：2水泥砂浆掺入3-5%（水泥含量）的防水溶剂压实，然后根据需要再用胶水泥膏粘贴面层或压光。
上述两道工序必须严格掌握时间，使其结合为整体，避免出现隔离层或空鼓、起皮，造成新的渗漏隐患。
（2）上下水、暖管周边缝。这些部位多数渗漏是由于二次补洞处理不细，留有渗漏隐患：一是细石砼填塞不密实；二是未掺入防水剂；三是面层未填实压光，周边封闭不严所致。
对此采取将二次补洞的部分面层凿去，清洗干净，用1：2水泥砂浆加防水剂拍实压光。对于楼面易发生积水的房间管周可做1.5×1.5cm的1：2水泥砂浆加防水剂的挡水环，涂刷与楼面颜色相近的防水涂料，保持其美观。
（3）预制板板间缝渗漏。板间缝渗漏是施工时嵌缝不密实，受温度应力的影响，面层裂缝所致。
处理：将裂缝处面层切割完1.5cm左右，清除缝内虚渣，清洗干净，刷素水泥浆，细石砼嵌密实至预制楼板平，用与面层同色水泥砂浆加防水剂做面层拍实压光，上水养护，防止龟裂。
（4）板头缝渗漏。引起板头缝渗漏的原因有两种情况：一是由于板缝嵌不密实，受温度应力影响面层裂缝；二是由于框混结构的楼板分别支撑在墙和梁上，发生不均匀沉降引起板头缝。
对于由板头嵌缝不密实面层裂缝渗漏采用板间缝处理法。由楼面超载引起的，搬走超重荷载；由不均匀沉降引起的，观察沉降稳定后，如缝隙较小用柔性材料或水泥加胶批缝，缝隙较大，清洗干净，刷素水泥浆，用防水砂浆填塞密实压光，上水养护。
（5）上下水、暖管室内连接口渗漏。接头发生渗漏较多的：一是便池和下管“P”示弯的连接处水泥砂浆填塞不密实，未抹平压光；二是便池和高水箱冲水管之间连接软管破裂，尽管在交付前也试水，但因次数少，缺乏细致检测，有渗漏被周围填塞物吸收，不易发现，在交付使用后，多次冲水时渗漏。
软管处渗漏：将软管上面层切开，软管破换软管，扎丝断扎线，未锁紧的锁紧，然后用纸包住24小时多次冲水试验，确认无渗漏后，封上面层。其他接头渗漏均在明处，用通常做法处理即可。
关于外墙缝（洞）主要是窗户围缝，打胶不严和穿墙管线及外墙铁件生根处封闭不严，淋雨水发生渗漏。门框生根和填缝不密实，楼面与踢脚线交接处阴角发生渗漏，主要是施工操作不细，不到位封闭不严，打扫卫生上水时发生渗漏，采取通常补缝漏洞作法进行处理，不再详述。
3.局部渗漏的预防
对于楼层局部渗漏不能有侥幸心理，预防投入少，处理投入少，要注重预防，以预防为主，减少损失。从设计、建设、施工单位到用户都要有防漏意识、对于易发生、常发生、返工处理较麻烦的部位，在设计、施工中应采取有力措施，不留渗漏隐患，以防渗漏的发生。
1.施工单位要严格管理。事前技术交底，事中有质量检查，事后有质量验收，杜绝渗漏隐患。
2.建设单位要严格监督。对易发生渗漏的部位，实施全过程认真细致、严格的检查监督，以弥补施工操作人员的失误，堵塞渗漏隐患。
3.上水实验。对于一旦发生渗漏会造成损失，而处理又较麻烦的房间和部位在交付使用前，应进行上水48小时实验，发现渗漏现象及时处理，以免交付使用后渗漏造成损失。
4.严格使用功能，避免引起渗漏。使用要严格管理，不准随意改变使用功能，加荷加载，造成板头缝发生渗漏。
随着经济的发展，人们的生活水平不断提高，与此同时对生活的质量要求也越来越高，近年的建筑市场竞争激烈，人们都希望能拥有一所质高价低的房子。虽然建筑市场竞争十分激烈，但人们依然要求质量高、造价低的建筑产品，因此预防并解决渗漏与裂缝等问题，对确保工程质量及减少不必要损失有着深远的意义。
关键词：裂缝；渗漏；防治
我国政府有关部门规定，房地产企业开发的商品住宅楼板必须用现浇混凝土楼板。在实施过程中，如何杜绝新建商品房楼板的裂缝和楼层局部渗漏，是不少房地产企业的一块心病。笔者经过多年的实践，对住宅工程裂缝和楼层渗漏产生的原因作了分析，同时提出了行之有效的防治办法。
一、住宅楼板裂缝问题
新建住宅的楼板在房间中部及房间阴角处是裂缝的高发部位，业主验收后不能接受，认为是危房，有严重的质量问题，引起投诉，有的还要求赔偿。这牵涉了房地产企业大量人力、精力，甚至影响房地产公司后续住宅的开发建设。
一般楼板裂缝有如下特点：裂缝出现时间一般为该楼板浇注混凝土后8个月至一年；楼板所用混凝土都是商品混凝土；房间中部裂缝较长，有时与房间的进深一样长，与横墙平行，为贯穿裂缝；房间阴角处裂缝与横墙成45度角，延深至墙边，为贯穿裂缝；裂缝宽度较小，一般为1毫米以内；裂缝一旦存在就不会闭合消失；楼板中的钢筋与混凝土均符合设计要求。
（一）、裂缝产生的原因
楼板裂缝产生的原因有很多，包括设计、施工及材料方面。
1.设计方面：主要由于住宅平面布局较长、不规则，伸缩缝、后浇带设置不合理；楼板中预埋线管多，引起楼板混凝土厚度减小；楼板厚度较小，刚满足设计计算要求，未考虑其他因素；楼板钢筋采用单层钢筋，在支座处配置负弯距钢筋，钢筋间距较大，未考虑其他因素；混凝土强度等级较高，大于C30等。
2.材料方面：主要由于混凝土配合比不合理，粉煤灰掺量大；混凝土水灰比大，施工采用混凝土泵输送，为增加可泵性，提高混凝土塌落度；混凝土中的细骨料为细沙或特细砂，且含泥量较大等。
3.施工方面：主要由于混凝土浇捣完成后养护不到位，浇水养护不够；混凝土浇捣时振捣不到位；楼板钢筋保护层未控制好，楼板厚度未达到设计要求；楼板中的线管处未采取加强措施；主体施工周期过快，模板支撑拆除早，砖、钢筋过早放在楼板上，局部集中荷载较大等。
（二）、裂缝的防治措施
混凝土结构本身是允许带裂缝工作的结构，其安全工作性是可以保证的。国家的《混凝土结构设计规范》中对结构裂缝作了计算规定，对不同结构的裂缝宽度也作了限制。但对于住宅而言，裂缝会引起小业主的强烈不满，所以房地产开发企业对住宅楼板的裂缝必须杜绝。针对上述裂缝产生的原因，要结合设计、施工、材料等各方面因素，进行综合防治，才能达到少出现或不出现裂缝的目的。
1.设计方面应采取的措施
⑴住宅建筑平面应尽量规则，避免平面突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋应适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。
⑵住宅长度较长时，要合理布置伸缩缝、后浇带。
⑶当楼板中的线管较多时，应适当加大楼板的厚度，保证混凝土的有效截面高度，并在线管上方设置钢筋网片保护。厨房、卫生间、阳台楼板厚度不小于90毫米，其他房间的楼板不小于110毫米。
⑷楼板钢筋要采用双层双向钢筋，虽然用钢量增加，但对裂缝的防治很有效，单层钢筋的做法虽满足设计计算要求，实际上负弯距的钢筋设置不理想，位置不易固定，在施工中极易变形。钢筋的间距不要大于120毫米，钢筋直径不要大，最好用二级钢，不要用一级钢。
⑸混凝土的强度等级要小，不要大于C30.
2.材料方面应采取的措施
⑴应采用硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥拌制，并控制掺合料的掺量，粉煤灰的用量不要超过水泥量的15%.
⑵混凝土的水灰比要控制，用水量不得大于180公斤/立方米。保证现场浇捣时混凝土塌落度控制在15厘米以下。
⑶控制好混凝土中的细骨料，不得用细沙或特细砂（Uf≥2.3），尽量杜绝细骨料的含泥量。
3.施工时采取措施
⑴混凝土浇捣完成后一定要加强养护，要专人负责，专人养护，保持混凝土楼板的湿润，至少要7天。
⑵混凝土浇捣时要振捣均匀，不要漏振，也不要多振，要严格按照施工规范进行操作，要挑选技术好、负责任的工人进行此项工作。
⑶严格控制钢筋的保护层厚度，尤其是上部钢筋。对于不同厚度板的上下层钢筋之间的距离要用不同高度的马凳，并保证足够的数量，达到混凝土板设计有效截面。同时对板的混凝土厚度要保证按照设计要求的厚度，不能偷工减料。
⑷楼板中的线管要增设钢丝网进行加强，线管不宜立体交叉。这是控制板中部裂缝的有效措施，一定要特别注意检查。
⑸主体施工周期不宜过快，要保证合理的工期，一般一层保证10天的工期，如12层住宅，一层在主体阶段快2天，则整个主体施工的时间也才快24天，这些时间可以在基础施工、主体验收、装饰施工中通过合理安排工序，合理组织劳动力，挤出时间，但对板的裂缝控制却有极大意义，可能减少后期的很多麻烦。
⑹控制施工荷载的堆放。施工用的材料，如砖运上楼板后要均匀放置，不能堆得过高，不能超过4层，不能集中放在一个地方，尽量放在支座处，放置时要轻放。这对于裂缝的控制非常重要，因为此时的混凝土强度还很低，有了冲击力和集中压力，混凝土会产生内伤，很多裂缝是在此时产生的。
二、楼层局部渗漏与防治措施。
1.易发生渗漏的部位。由于在施工方面存在质量问题和住户在正常使用中缺乏合理的安全意识，通常在下列部位发生渗漏现象：
（1）现浇顶板板面局部渗漏；
（2）室内上下水、暖气立管等周边缝渗漏； （3）预制顶板间缝渗漏；
（4）顶板板头缝渗漏；
（5）上下水、暖管室内连接口处渗漏；
（6）外墙缝（洞）渗漏；
（7）框根缝渗漏；
（8）楼面与踢脚线交接处阴角渗漏。
2.引起各种渗漏的原因与补救措施
（1）现浇顶板。无论是公共性建筑，还是住宅，其卫生间、厨房、洗脸间等现浇顶板，发生渗漏主要有以下原因：首先是在设计和施工中依靠砼本身的密实度来防水，未考虑防水剂的掺入，达不到防水效果；其次在施工中忽视工程质量，砼中的集料级配不合理、拌合不均匀、振捣不密实等；再次是面层受碰、撞、龟裂等因素发生渗漏。补救措施有：
1）将板上面层凿去并清洗干净。
2）用1：2水泥砂浆掺入3-5%（水泥含量）的防水溶剂压实，然后根据需要再用胶水泥膏粘贴面层或压光。
上述两道工序必须严格掌握时间，使其结合为整体，避免出现隔离层或空鼓、起皮，造成新的渗漏隐患。
（2）上下水、暖管周边缝。这些部位多数渗漏是由于二次补洞处理不细，留有渗漏隐患：一是细石砼填塞不密实；二是未掺入防水剂；三是面层未填实压光，周边封闭不严所致。
对此采取将二次补洞的部分面层凿去，清洗干净，用1：2水泥砂浆加防水剂拍实压光。对于楼面易发生积水的房间管周可做1.5×1.5cm的1：2水泥砂浆加防水剂的挡水环，涂刷与楼面颜色相近的防水涂料，保持其美观。
（3）预制板板间缝渗漏。板间缝渗漏是施工时嵌缝不密实，受温度应力的影响，面层裂缝所致。
处理：将裂缝处面层切割完1.5cm左右，清除缝内虚渣，清洗干净，刷素水泥浆，细石砼嵌密实至预制楼板平，用与面层同色水泥砂浆加防水剂做面层拍实压光，上水养护，防止龟裂。
（4）板头缝渗漏。引起板头缝渗漏的原因有两种情况：一是由于板缝嵌不密实，受温度应力影响面层裂缝；二是由于框混结构的楼板分别支撑在墙和梁上，发生不均匀沉降引起板头缝。
对于由板头嵌缝不密实面层裂缝渗漏采用板间缝处理法。由楼面超载引起的，搬走超重荷载；由不均匀沉降引起的，观察沉降稳定后，如缝隙较小用柔性材料或水泥加胶批缝，缝隙较大，清洗干净，刷素水泥浆，用防水砂浆填塞密实压光，上水养护。
（5）上下水、暖管室内连接口渗漏。接头发生渗漏较多的：一是便池和下管“P”示弯的连接处水泥砂浆填塞不密实，未抹平压光；二是便池和高水箱冲水管之间连接软管破裂，尽管在交付前也试水，但因次数少，缺乏细致检测，有渗漏被周围填塞物吸收，不易发现，在交付使用后，多次冲水时渗漏。
软管处渗漏：将软管上面层切开，软管破换软管，扎丝断扎线，未锁紧的锁紧，然后用纸包住24小时多次冲水试验，确认无渗漏后，封上面层。其他接头渗漏均在明处，用通常做法处理即可。
关于外墙缝（洞）主要是窗户围缝，打胶不严和穿墙管线及外墙铁件生根处封闭不严，淋雨水发生渗漏。门框生根和填缝不密实，楼面与踢脚线交接处阴角发生渗漏，主要是施工操作不细，不到位封闭不严，打扫卫生上水时发生渗漏，采取通常补缝漏洞作法进行处理，不再详述。
3.局部渗漏的预防
对于楼层局部渗漏不能有侥幸心理，预防投入少，处理投入少，要注重预防，以预防为主，减少损失。从设计、建设、施工单位到用户都要有防漏意识、对于易发生、常发生、返工处理较麻烦的部位，在设计、施工中应采取有力措施，不留渗漏隐患，以防渗漏的发生。
1.施工单位要严格管理。事前技术交底，事中有质量检查，事后有质量验收，杜绝渗漏隐患。
2.建设单位要严格监督。对易发生渗漏的部位，实施全过程认真细致、严格的检查监督，以弥补施工操作人员的失误，堵塞渗漏隐患。
3.上水实验。对于一旦发生渗漏会造成损失，而处理又较麻烦的房间和部位在交付使用前，应进行上水48小时实验，发现渗漏现象及时处理，以免交付使用后渗漏造成损失。
4.严格使用功能，避免引起渗漏。使用要严格管理，不准随意改变使用功能，加荷加载，造成板头缝发生渗漏。
随着经济的发展，人们的生活水平不断提高，与此同时对生活的质量要求也越来越高，近年的建筑市场竞争激烈，人们都希望能拥有一所质高价低的房子。虽然建筑市场竞争十分激烈，但人们依然要求质量高、造价低的建筑产品，因此预防并解决渗漏与裂缝等问题，对确保工程质量及减少不必要损失有着深远的意义。