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摘要：众所周知房地产公司属于资金密集型企业，产品开发周期长，前期垫资多，尤其是在开发前期时经常会面对融资困难的压力。对于民营中小型房地产企业来说，由于大部分不是上市公司，企业自身规模较小，管理能力相对较差，企业内部资金留存少，融资能力弱，政策—旦对房地产行业发生不利变化时纷纷陷入融资困境，由此可能引发一系列风险和不稳定事件。本文通过对民营中小型房地产企业面临的融资难、融资贵等现状的分析，提出改变融资困境的出路和建议。指出可以通过加强战略合作、集团内部融资，以及与银行探索新的融资方式等解决对策。
这些年来，房地产企业推动着我国经济的发展，逐渐发展成为我国经济的支柱。然而由于新政策的实行使相当一部分投资者对房地产投资产生忧虑，从而使得房地产企业在融资上越来越受制于银行等金融机构。虽然现今产生了许多创新型的金融工具，但是中小型房地产企业由于自身条件受限，在金融工具和融资方式的选择上也普遍受到约束，所以制约中小型房地产企业前期发展的关键原因就是资金的缺乏。众所周知房地产公司属于资金密集型企业，产品开发周期长，前期垫资多，尤其是在开发前期时经常会面对融资困难的压力，比如发生烂尾楼等情况，由此可能引发一系列风险和不稳定事件。对于民营中小型房地产企业来说，由于大部分不是上市公司，企业自身规模较小，管理能力相对较差，融资能力弱，在对外融资时更是面临融资难、融资贵的情况。
1 当前民营中小型房地产企业的融资困境
1.1 外部融资周期长
民营中小型房地产企业相对于全国性跨区域大型房地产开发公司而言，大多数情况下在本地区域内经营，很少能跨区域搞开发项目。本地项目一般体量不大，开发面积也相对较少，加上国家产业政策对房地产行业的调整，金融部门对房地产行业保持谨慎支持的态度，因此融资周期对比以前来说变长，时效性变差。
1.2 抵押物不足、押品估值较低
一般情况下，民营中小型房地产企业抵押物大多是用于项目开发的土地或者已建成的商铺。由于抵押物所处地理位置、交通条件、配套设施、周边商业氛围、升值潜力等并不一定都占优势，评估价值相对来说比较低，从而在硬件方面也在一定程度上制约了融资规模。
1.3 外部融资渠道比较单一
很多民营中小型房地产企业现阶段的外部融资渠道比较单一，大部分是银行贷款形式，主要包括开发贷款和客户个人按揭贷款。由于限购政策的实施，客户群大幅减少，个人按揭贷款往往受到很大影响，更进一步制约了贷款的额度。
1.4 外部融资限制条款多、条件比较苛刻
民营中小型房地产企业由于自身规模较小，内部管理能力较差，在对外融资过程中议价能力弱，经常处于劣势。银行等金融部
门的要求条件高，限制条款多，有些要求过于苛刻，阻碍着项目开发。比如银行经常在主借款合同以外要求企业签订一项财务顾问附带合同，另行支付一笔不菲的财务顾问费。还有的条款不是约定到期一次还本，而是规定分期偿还本金，实际上就是变相提高了利率，企业惨淡经营，甚至最后沦为给银行打工的地步，更谈不上发展壮大了。
1.5 内部融资严重不足
民营中小型房地产企业前期开发规模小，自身管理能力差，资金使用效率不高，限购前盲目投资扩张，内部资金留存严重不足，内部融资几乎可以忽略不计。
2 民营中小型房地产企业融资困境的对策和出路
2.1 利用国家支持性政策，适时缩短融资周期
由于受国家经济转型及中美贸易摩擦的影响，中小企业经营目前遇到一些暂时性的困难，国家加大了对中小微企业的支持力度，特别是提出对民营企业的融资难、融资贵的情况要加以改变。民营中小型房地产企业可以充分了解政策，利用政策，争取与银行等金融机构积极合作，抓住机遇，缩短融资周期，提高融资的时效性。
2.2 加大招商引资力度，提高抵押物价值
针对民营中小型房地产企业抵押物估值不高的情况，可以加大招商引资力度。比如与公交公司合作，在项目所在地开设公交站点，改善交通条件，完善周围配套设施。引入知名幼儿园、早教机构和餐饮连锁企业，提升抵押物的知名度，进而提高评估价值，增加融资规模。
2.3 加强战略合作，拓展外部融资渠道
适当引入战略合作方，不再局限于仅向银行等金融机构外部融资。比如可与有意向并具备相当实力的战略投资方合作，约定对方出一定比例货币资金合作开发，缓解民营中小型房地产企业自身的资金压力。这种情况下要根据企业自身特点及合作方式来选择债权融资还是权益融资形式对企业更有利。
另外还可以与施工单位合作，由施工单位垫付部分工程资金，约定用开发产品抵顶部分债务，在房价上升的情况下，施工单位也乐意接受这种合作模式。这样也可以在一定程度上缓解企业的资金压力，减少现金流支出。
再有就是与大中型知名超市、餐饮连锁企业、教育機构合作，可采取以租代售方式，既缓解企业资金压力，又提高了开发产品知名度，有利于商品房销售，加快加大资金回流力度。
2.4 与银行等金融机构合作探索新的融资方式
鉴于目前民营中小型房地产企业面临外部融资限制条款多，条件比较苛刻的现状，可以与银行等金融机构合作探索新的融资方式。比如有的银行开发了“拆迁贷”产品业务，银行参与前期拆迁，办理拆迁项目贷款或者是股权融资。这样可以减少很多限制条款，融资方式也变的更加灵活务实。
2.5 提高资金利用率，增加集团内部融资数额
针对民营中小型房地产企业前期开发规模小，自身管理能力差，资金使用效率不高，内部融资几乎可以忽略不计的情况，要严格控制不必要的费用支出，加强财务管理，提高资金利用率。关键岗位，关键人员要特别引起重视。对于应收款项要安排专人负责，确保应收尽收，按时到账，增加内部资金积累。另外还可以在集团企业内部融资，相对外部融资而言减少融资成本。
在当前的环境下，民营中小型房地产企业在获取资金的过程中依旧受到各种问题的限制。但是，在这样的环境中，通过对自身企业内部管理进行完善，将会使中小型房地产企业在获取资金的过程中更加有利。通过加强资金控制使得企业在资金的周转更为轻松。为了良好的信用评价，需要对企业的信用管理进行加强。只有通过对企业内部管理制度的完善，才能让中小房地产企业在面对众多融资竞争者时更具有竞争力。
房地产企业是纳税大户，尤其是进入预售阶段之后，每月缴纳的各项税款对于企业来说是一笔不小的现金流出。在不影响企业整体纳税信用的前提下，可与税务机关沟通，在企业经营暂时困难时向税务机关申请延期缴纳税款。这样也可以在一定程度上缓解企业即付资金支出压力，相当于获得一笔短期无息贷款。
3 结语
为了促使民营中小型房地产企业能够健康发展，本文通过对中小房地产企业面临的融资现状以及困境进行了分析，从中给出中小型房地产企业突破融资瓶颈的一些对策。进而为企业开拓出更多的融资渠道，让企业拥有充足的资金来源，解决企业缺乏资金的问题。使中国房地产市场得到更好的发展，逐渐走向成熟，从而促进整个国民经济的发展。
值得一提的是，民营中小型房地产企业在解决了前期融资问题后，更要注意融资后资金的管理和使用，利用好财务杠杆，避免盲目扩张，铺张浪费，引发不必要的财务风险，以免出现“有了一顿充，没有敲米桶”的尴尬境况。融资不是最终目的，只是开发过程中的重要一环，民营中小型房地产企业最终还是要把开发产品销售或者变成现金流入，为社会大众提供合格产品，从而增加企业价值。企业要善于借助多种融资平台，利用好各种融资方式，完成融资目标，管理好融资资金，才能在经营中稳扎稳打，顺风顺水，达到最终目标。
这些年来，房地产企业推动着我国经济的发展，逐渐发展成为我国经济的支柱。然而由于新政策的实行使相当一部分投资者对房地产投资产生忧虑，从而使得房地产企业在融资上越来越受制于银行等金融机构。虽然现今产生了许多创新型的金融工具，但是中小型房地产企业由于自身条件受限，在金融工具和融资方式的选择上也普遍受到约束，所以制约中小型房地产企业前期发展的关键原因就是资金的缺乏。众所周知房地产公司属于资金密集型企业，产品开发周期长，前期垫资多，尤其是在开发前期时经常会面对融资困难的压力，比如发生烂尾楼等情况，由此可能引发一系列风险和不稳定事件。对于民营中小型房地产企业来说，由于大部分不是上市公司，企业自身规模较小，管理能力相对较差，融资能力弱，在对外融资时更是面临融资难、融资贵的情况。
1 当前民营中小型房地产企业的融资困境
1.1 外部融资周期长
民营中小型房地产企业相对于全国性跨区域大型房地产开发公司而言，大多数情况下在本地区域内经营，很少能跨区域搞开发项目。本地项目一般体量不大，开发面积也相对较少，加上国家产业政策对房地产行业的调整，金融部门对房地产行业保持谨慎支持的态度，因此融资周期对比以前来说变长，时效性变差。
1.2 抵押物不足、押品估值较低
一般情况下，民营中小型房地产企业抵押物大多是用于项目开发的土地或者已建成的商铺。由于抵押物所处地理位置、交通条件、配套设施、周边商业氛围、升值潜力等并不一定都占优势，评估价值相对来说比较低，从而在硬件方面也在一定程度上制约了融资规模。
1.3 外部融资渠道比较单一
很多民营中小型房地产企业现阶段的外部融资渠道比较单一，大部分是银行贷款形式，主要包括开发贷款和客户个人按揭贷款。由于限购政策的实施，客户群大幅减少，个人按揭贷款往往受到很大影响，更进一步制约了贷款的额度。
1.4 外部融资限制条款多、条件比较苛刻
民营中小型房地产企业由于自身规模较小，内部管理能力较差，在对外融资过程中议价能力弱，经常处于劣势。银行等金融部
门的要求条件高，限制条款多，有些要求过于苛刻，阻碍着项目开发。比如银行经常在主借款合同以外要求企业签订一项财务顾问附带合同，另行支付一笔不菲的财务顾问费。还有的条款不是约定到期一次还本，而是规定分期偿还本金，实际上就是变相提高了利率，企业惨淡经营，甚至最后沦为给银行打工的地步，更谈不上发展壮大了。
1.5 内部融资严重不足
民营中小型房地产企业前期开发规模小，自身管理能力差，资金使用效率不高，限购前盲目投资扩张，内部资金留存严重不足，内部融资几乎可以忽略不计。
2 民营中小型房地产企业融资困境的对策和出路
2.1 利用国家支持性政策，适时缩短融资周期
由于受国家经济转型及中美贸易摩擦的影响，中小企业经营目前遇到一些暂时性的困难，国家加大了对中小微企业的支持力度，特别是提出对民营企业的融资难、融资贵的情况要加以改变。民营中小型房地产企业可以充分了解政策，利用政策，争取与银行等金融机构积极合作，抓住机遇，缩短融资周期，提高融资的时效性。
2.2 加大招商引资力度，提高抵押物价值
针对民营中小型房地产企业抵押物估值不高的情况，可以加大招商引资力度。比如与公交公司合作，在项目所在地开设公交站点，改善交通条件，完善周围配套设施。引入知名幼儿园、早教机构和餐饮连锁企业，提升抵押物的知名度，进而提高评估价值，增加融资规模。
2.3 加强战略合作，拓展外部融资渠道
适当引入战略合作方，不再局限于仅向银行等金融机构外部融资。比如可与有意向并具备相当实力的战略投资方合作，约定对方出一定比例货币资金合作开发，缓解民营中小型房地产企业自身的资金压力。这种情况下要根据企业自身特点及合作方式来选择债权融资还是权益融资形式对企业更有利。
另外还可以与施工单位合作，由施工单位垫付部分工程资金，约定用开发产品抵顶部分债务，在房价上升的情况下，施工单位也乐意接受这种合作模式。这样也可以在一定程度上缓解企业的资金压力，减少现金流支出。
再有就是与大中型知名超市、餐饮连锁企业、教育機构合作，可采取以租代售方式，既缓解企业资金压力，又提高了开发产品知名度，有利于商品房销售，加快加大资金回流力度。
2.4 与银行等金融机构合作探索新的融资方式
鉴于目前民营中小型房地产企业面临外部融资限制条款多，条件比较苛刻的现状，可以与银行等金融机构合作探索新的融资方式。比如有的银行开发了“拆迁贷”产品业务，银行参与前期拆迁，办理拆迁项目贷款或者是股权融资。这样可以减少很多限制条款，融资方式也变的更加灵活务实。
2.5 提高资金利用率，增加集团内部融资数额
针对民营中小型房地产企业前期开发规模小，自身管理能力差，资金使用效率不高，内部融资几乎可以忽略不计的情况，要严格控制不必要的费用支出，加强财务管理，提高资金利用率。关键岗位，关键人员要特别引起重视。对于应收款项要安排专人负责，确保应收尽收，按时到账，增加内部资金积累。另外还可以在集团企业内部融资，相对外部融资而言减少融资成本。
在当前的环境下，民营中小型房地产企业在获取资金的过程中依旧受到各种问题的限制。但是，在这样的环境中，通过对自身企业内部管理进行完善，将会使中小型房地产企业在获取资金的过程中更加有利。通过加强资金控制使得企业在资金的周转更为轻松。为了良好的信用评价，需要对企业的信用管理进行加强。只有通过对企业内部管理制度的完善，才能让中小房地产企业在面对众多融资竞争者时更具有竞争力。
房地产企业是纳税大户，尤其是进入预售阶段之后，每月缴纳的各项税款对于企业来说是一笔不小的现金流出。在不影响企业整体纳税信用的前提下，可与税务机关沟通，在企业经营暂时困难时向税务机关申请延期缴纳税款。这样也可以在一定程度上缓解企业即付资金支出压力，相当于获得一笔短期无息贷款。
3 结语
为了促使民营中小型房地产企业能够健康发展，本文通过对中小房地产企业面临的融资现状以及困境进行了分析，从中给出中小型房地产企业突破融资瓶颈的一些对策。进而为企业开拓出更多的融资渠道，让企业拥有充足的资金来源，解决企业缺乏资金的问题。使中国房地产市场得到更好的发展，逐渐走向成熟，从而促进整个国民经济的发展。
值得一提的是，民营中小型房地产企业在解决了前期融资问题后，更要注意融资后资金的管理和使用，利用好财务杠杆，避免盲目扩张，铺张浪费，引发不必要的财务风险，以免出现“有了一顿充，没有敲米桶”的尴尬境况。融资不是最终目的，只是开发过程中的重要一环，民营中小型房地产企业最终还是要把开发产品销售或者变成现金流入，为社会大众提供合格产品，从而增加企业价值。企业要善于借助多种融资平台，利用好各种融资方式，完成融资目标，管理好融资资金，才能在经营中稳扎稳打，顺风顺水，达到最终目标。