浅谈住宅分户验收的监理要点

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  【摘要】住宅作为人们日常生活必不可少的基础设施,其建设随着科技化的发展呈现出多元化的趋势。住宅建设时参与人数多,建设周期长,不同于一般的工艺产品,其质量是人们重点关注的对象。分户验收是针对住宅建成后,投入使用前所进行的质量检验活动,该工作的实施可以有效的避免因住宅质量造成的纠纷,有效的保障多方的利益。本文就分户验收的内容进行简单的介绍,并详细说明监理的工作中内容与住宅验收监理工作的要点,以期为住宅分户验收监理工作的改善提供帮助,为住宅整体质量保障奠定基础。
  【关键词】分户验收;内容;意义;监理工作;要点
  随着我国城镇化建设步伐的加快与我国房产制度改革的深化,我国住宅的市场价格不断攀升,人们对住宅质量的要求也逐步增加。住户在购买房屋时会采取一定的措施对房屋质量进行检查,然而现行基础的验收规范与人们的实际需求之间差异较大,加上我国住宅建设的标准要求与发达国家相比还较低,因此,房屋质量问题成为住户的心头病。如何通过有效的措施解决房屋质量检查的问题,提升房屋建设质量改革与发展,分户验收制度的实施,可以有效的促进这个问题的解决,且在我国一线城市得到了有效的应用。住宅的分户验收离不开监理方的辅助,如何通过监理工作的改善,提升住宅验收质量,成为当前亟待解决的问题。
  1、住宅分户验收的意义与内容
  住宅建成后,在整体工程验收前,依照国家相关标准的规定,相关部门组织人员对每一户住宅、公共部位的工程质量进行一项专门性的验收活动,并依据相关标准给出验收结果的合格性的证明即分户验收。分户验收工作的实施者包括多个部门,监理单位、施工单位、分包方、物业公司等,多方参与此项工作,有助于分户验收结果的公正性。一般的毛坯住宅,分户验收即房屋建成后,而精装修住宅则分为两个阶段,第一个阶段为毛坯房屋完成后,第二个阶段为精装修工作完成后。分户验收工作的开展有利于建设方对自身工程建设质量的确认,有利于监理工作的阶段性总结,它也是工程竣工验收的前提。
  分户验收的工作内容包括住房室内空间高度、使用的构件尺寸、地面、墙面、顶棚、门窗、防水工程、通风、空调系统、给排水系统、电气工程等各个影响房屋建设质量的部件的质量及安装,以及其它对住宅质量有影响的部位或系统的质量与安装的检查。对于住宅中包含防水要求的工程进行渗水检查,如屋内地面、窗户、厨房、卫生间、外墙、飘窗、栏杆、阳台等。分户验收应做好其检查的质量监管工作,质量监管部门可由项目建设的行政主管部门、质量监督机构等联合管理,监管部门对分户验收的所有材料进行随机抽查,并对重点部分进行全面质量检查,监管部门还负责竣工验收的监督检查工作与项目建设过程的质量抽检工作。在分户检查过程发现个别核查结果不合格的,需要由住宅质量监管部门责令项目建设单位限期改正,同批次住宅多户不合格或住宅整体不合格的,需由项目建设单位承担责任,直至整改合格,之后再行组织相关单位重新开展分户验收工作。若住户在居住过程中发现房屋质量缺陷的,项目建设与施工单位,依照合同中相关规定与住宅质量保证相关法律、法规的要求,承担维修、维护责任。分户验收时,监理部门作为质量监管方,应全面、细致的开展住宅各项质量监督检查工作,对检查数据的有效性负责,并随机复核相關数据,确保数据的准确、可靠。监督检查过程对于存疑的结果,可责令其重新开展分户验收工作。
  2、住宅分户验收监理要点
  2.1室内墙面验收要点
  针对住宅分户验收,室内验收的重点在于墙面是否存在空鼓、裂缝等现象。检查的内容为室内墙面表、里层之间的粘结质量,核查墙面的外观质量,质量合格的墙面不存在空鼓、裂缝、表面凹凸不平、墙体歪斜等情况。针对墙面是否存在空鼓可以使用小锤轻轻敲击墙体,其他的指标可以采用观察、测量等方法。质量验收的标准为墙体材料质量是否达标,墙体的厚度是否达到设计要求,墙体的强度是否达到设计要求,墙面是否用玻纤网满铺,墙面砂浆强度是否满足标准要求,墙面有没有进行分层抹灰,工程建设后期是否对墙体适时进行洒水维护等。若室内墙面质量检查发现存在空鼓部位,必须查找原因,并进行纠正,重新铲除墙面挂网、抹灰及洒水维护。若发现墙体轻微裂缝,可以重新铲除抹灰,若问题较为严重,需要进行结构改动,则需要项目建设单位重新制定处理方案,及时处理。
  2.2室内门窗验收要点
  室内门窗验收关注的重点体现在开启是否灵活、配件是否存在损坏、窗户是否有渗水现象、使用的玻璃种类等。检查内容为门窗开合使用、门窗配件的规格、尺寸、数量、安装位置、密封胶条、排水孔等。质量验收的标准为门窗开启的灵活度满足要求,配件相关参数满足设计与使用要求,各缝隙之间密封胶填嵌严密性好,且外观光滑度高,顺直性好,无裂缝,不脱槽。玻璃种类的选取按照既定的设计要求执行,安装牢固,无裂纹,外观良好。特殊材质的玻璃应具备其特殊的标记或认证,有利于辨识。各部位排水孔通畅。若检查发现门窗使用不灵活可以及时调整或更换,各类配件出现损坏也需及时更换补充。针对发生门窗渗水的现象,及时检查密封条的完好性,并对外窗进行渗水测试,测试的时间应高于1小时。
  2.3防水检查
  防水检查的重点包括屋面、卫生间、厨房、外墙。检查的方法为蓄水测试,针对防水检查的重点平面部位,可以采取1天以上的蓄水检查方式,对于检查有渗漏的部位做好标记,便于维修。坡面或外墙直面部分可以采用淋水检查的方式,淋水的时间应超过2小时。针对屋内检查过程发现的渗漏,需铲除基础防水材料,重新做防水,防水工作完成再行开展蓄水测试,反复此过程至不渗漏。针对外墙渗漏,其发生的可能原因为粉刷不当、墙体开裂等,此时,需要针对渗漏点基层部位重新挂网粉刷,结束后反复淋水测试至不渗漏。
  2.4室内空间尺寸检查
  室内空间尺寸检查的重点为净高与净开间尺寸。该项目需要根据图纸设计的标准进行核查,抽查房间内不同的点位,采用激光测距仪、钢卷尺等工具,一般检查标准为每个房间开间、进深尺寸测量2处,净高测量5个点,各点的允差需满足相关规范要求。该检查项目检查不合格,无法进行核查后整改,因此,需要施工方在施工过程严格按照设计要求施工,因此,施工过程的监理也非常重要,施工过程检查质量不合格的要及时返工处理,避免分户验收时该参数核查不合格现象。
  结语:
  总之,分户验收不仅仅是本文论述的几个方面,还有电气、管道、楼道等多个方面的问题,其工作量较大,且问题难点多,需要监理部门的人员耐心、细致的工作,以高度的责任感与专业素养完成该工作,确保发现问题并及时解决,为确保住户的利益最大化服务。
  参考文献:
  [1]高亚利,焦惠云.浅谈住宅工程质量分户验收[J].建筑建材装饰,2018,000(007):173.
  作者简介:
  陈伟宁(1985.11-),男,汉族,江苏省无锡市,工程师,本科,主要研究方向:工程监理。
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一、简历  樊奋革,1934年9月12日出生,汉族,陕西省横山县人。1949年8月参加工作。1951年加入中国共产党,1955年西北艺专音乐系本科毕业,1975年西安音乐学院作曲系本科毕业。1978年创建榆林地区文联并任主席。1983年组建榆林民间艺术团任团长。中国音协会员,陕西省音协常务理事,陕西省剧协理事,陕西省文联委员,国家一级作曲。历任榆林市文工团书记、团长。  从艺五十多年,创作上演秦腔