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摘 要：经过前期试点的经验积累和政策制定现实条件的成熟，营改增于2016年5月1日全面铺开，房地产行业也纳入了营改增的大军，并拟定其增值税税率为11%。随着营业税退出房地产行业的历史舞台，房地产行业需要从财务的全方位进行营改增后的应对。而房地产开发企业于营改增的适应，需要从“财务人员的专业培训、内部资金和发票管理的优化”等两个层面进行努力，同时在上述的两个模块下，必须基于新老项目的划分进行区别对待。新老项目由于其适应的税务政策和管理方案有所不同，房地产开发企业必须将其进行独立性的对应管理，从而才能促进企业营改增的清晰和健全的顺利过渡，以满足房地产开发企业长远发展的需求。
关键词：营改增 房地产开发企业 应对
一、引言
随着营改增于2016年5月1日在全国范围内铺开，营业税开始正式退出我国税制的历史舞台，增值税一统江山的局面将逐渐形成。房地产开发企业作为此次税制改革的重要施加对象，其特殊的业务特点和管理模式，使其在营改增的过渡和适应阶段具备自身的特点。为了促进其税制改革的良好衔接、做好对应的财务管理工作，以推动其长远的发展，需要从其基本的新老项目的区分，以“财务人员的专业培训、内部资金和发票管理的优化”为探究的切入点，做好房地产开发企业营改增的应对工作。
二、营改增背景下，应该不断加强财务人员的专业培训
1.强化财务人员不断学习和掌握专业性的营改增政策、知识。营改增作为税制改革的重要表现形式和代表，其从政策的制定、推行和细致条款的拟定、实施，都具备较强的专业性和深厚的知识性。为了使得房地产开发企业营改增的实施获得顺利的过渡，需要组织财务人员进行相关政策深入而全面的学习。具体来说，可以分新老项目进行针对性的学习。一方面，针对于房地产开发企业具备老项目定义的具体项目，按照老项目的相关规定可自行选择执行方式，是简易计税还是一般计税，如果简易计税的设定条件和具体工作中的会计处理与一般纳税方式下存在着较大的差异，财务人员应该对这些进行详细的学习掌握；另一方面，针对于属于房地产开发企业的新项目，应该严格按照增值税的抵扣链条，对抵扣的具体规定、抵扣项目的具体要求等，进行深入而细致的学习。上述具体的条款规定，都需要企业在认识到营改增重要性的基础上，通过专业培训和业务培训等多种方式，组织财务人员了解并學习房地产开发企业营改增的具体政策，以确保房地产开发企业纳税工作合规合法。
2.不断促进财务人员专业技能的强化，改变已有的纳税方式。房地产开发企业在对财务人员进行相关的营改增的专业培训后，应该对财务人员的专业技能进行深度的强化，促进财务人员了解营改增和原有纳税工作的区别所在，使其在实际纳税工作中，改变已有的纳税方式，做到税务的及时准确申报。具体来说，财务人员在及时改变纳税方式的同时，应该区分新老项目的不同税种征收和管理，从而进行对应性纳税的处理。房地产开发企业的老项目，由于其需要区分实质性情况，从而确定增值税缴纳的具体情形，从而使得其纳税细节存在不同，例如房地产开发企业在营改增之前已经开发完毕、销售尚未完毕的项目，其在营改增后继续销售的，以及用于经营性出租的项目，由于开发成本无发抵扣，应选择按照简易计税方法以5%的征收率计税；如果企业在营改增之前便已经完成了项目的立项、报建、审批和规划等，工程项目已经动工，同时已经开发的项目在整个开发项目中所占的比率很小，且成本发票未能收到，存在着大量的成本发票可以进行增值税的抵扣，则应该选择按照11%的税率进行增值税的计算和缴纳，但是，企业需要以其取得的全部价款和价外费用按照3%的预征率在不动产所在地进行税款的预交，并同时向税务机关进行纳税申报。而房地产开发企业的新项目则需要按照纳税人的角色设定，进行增值税的完整缴纳。
3.不断促进财务人员纳税筹划能力的提升。房地产企业想要做到营改增的良好应对，必须根据税种设置的变化，在财务管理中明确营改增的影响，以财务人员税务筹划专业能力的培训和提升为基础工作，积极做好税务具体的筹划工作，从而促进营改增顺利过渡的实现。具体来说，房地产开发企业想要做好税务筹划工作，可以从以下几个层面进行努力。首先，结合企业的管理状况和治理结构，制定出具体的税务筹划方案，这要求企业的财务管理必须对税务筹划投入足够的重视，以制定出满足实际需求的税务筹划方案；其次，企业应该在营改增的框架下不断进行税务筹划方案的调整，营改增使得企业的涉税层面经历着大范围的变更，企业为了达到税负整体下降的目的，必须在响应国家政策的同时，不断促进税务筹划方案的完善；最后，企业的营改增必须具备足够的针对性和有效性，才能使得其最终服务于企业整体利益最大化的目标追求。上述几个层面税务筹划工作的开展，都是以财务人员的工作为基本支撑的，需要企业从宏观和微观方面予以准确把握。
三、营改增背景下，应该促进房地产开发企业内部资金和发票管理的优化
1.明确企业具体项目的业务流程，不断缓解企业的资金压力。营改增的运用，使得房地产企业的主要税种之一由营业税转变成了增值税，其涉及的层面广泛而深入，企业应该按照增值税的相关规则对管理条款、流程和考核体系等，都进行相应的修改，从而再符合税种管理特点的基础上，舒缓企业的资金压力。首先，应该加强对供应商税务信息的管理，建立起供应商的税务登记号、纳税人类型和适用税率等的详细的台账，以利用自身的管理和企业间的合作；其次，房地产开发企业在招标过程中，一方面标书中涉及的原材料价款等均含有增值税，而另一方面投标方有一般纳税人和小规模纳税人的区别，所以，房地产开发企业在进行合作单位的选择时，应该首先将含税价换算为不含税价，进而再进行对比分析，尽量做到质量的优化和资金支出的最小化；最后，营改增后在集团下分设的进行独立核算的施工企业与房地产开发企业，房地产开发前期的费用可由施工单位全部垫付，等到项目开始销售后，再进行工程结算的办理，这样的操作方式有助于减轻房地产开发企业开发阶段的资金压力。
2.加强增值税的发票管理，制定相应的管理办法。营改增后，增值税发票则成为了对企业经营活动进行完整和详细记录的主要业务凭证，也是财务核算的原始依据，更是审计、税务机关检查的重要依据。因此，房地产开发企业必须注重对增值税发票所开展的相应的管理工作。一方面，房地产开发企业针对于日常业务所获得的专业发票，应该加强对专业发票的核查，重点对发票的开具项目是否齐全进行检查；另一方面，关注已经取得的发票抵扣联是否加盖了发票的专用章，当取得了汇总开具的发票时，检查是否同时取得了税控系统开具的货物或者劳务的清单并加盖发票专用章等内容。房地产开发企业必须以相关的法规规章为指导，结合自身的业务特点，从而制定出符合实际和自身管理模式的增值税发票管理的方法，并对发票的开具、取得、认证和保管等事项做出详细化的规定，以促进发票管理有序化和规范化的实现，最终促进企业管理优化的实现。
四、结语
房地产开发企业的营改增是国家层面税务政策的重大调整，对整体经济运转和行业税负状况、经营方式，都会产生直接而长远的影响。这要求房地产开发企业必须在详细了解和掌握政策规定的基础上，进行准备工作的详细制作，以积极配合并应对政策的执行，良好的利用此次营改增的机会，进行财务管理和业务优化的操作，为企业的长远发展奠定基础，并促进产业结构不断的优化升级和综合国力的不断提升。
参考文献：
[1]钟超. 营改增下房地产企业财务应对策略分析[J]. 财会学习，2016，08：85.
[2]李雪. 浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对措施[J]. 中国集体经济，2016，No.48509：77-78.
[3]黄贤红. “营改增”后房地产企业的税务筹划[J]. 企业改革与管理，2016，No.27405：121.
关键词：营改增 房地产开发企业 应对
一、引言
随着营改增于2016年5月1日在全国范围内铺开，营业税开始正式退出我国税制的历史舞台，增值税一统江山的局面将逐渐形成。房地产开发企业作为此次税制改革的重要施加对象，其特殊的业务特点和管理模式，使其在营改增的过渡和适应阶段具备自身的特点。为了促进其税制改革的良好衔接、做好对应的财务管理工作，以推动其长远的发展，需要从其基本的新老项目的区分，以“财务人员的专业培训、内部资金和发票管理的优化”为探究的切入点，做好房地产开发企业营改增的应对工作。
二、营改增背景下，应该不断加强财务人员的专业培训
1.强化财务人员不断学习和掌握专业性的营改增政策、知识。营改增作为税制改革的重要表现形式和代表，其从政策的制定、推行和细致条款的拟定、实施，都具备较强的专业性和深厚的知识性。为了使得房地产开发企业营改增的实施获得顺利的过渡，需要组织财务人员进行相关政策深入而全面的学习。具体来说，可以分新老项目进行针对性的学习。一方面，针对于房地产开发企业具备老项目定义的具体项目，按照老项目的相关规定可自行选择执行方式，是简易计税还是一般计税，如果简易计税的设定条件和具体工作中的会计处理与一般纳税方式下存在着较大的差异，财务人员应该对这些进行详细的学习掌握；另一方面，针对于属于房地产开发企业的新项目，应该严格按照增值税的抵扣链条，对抵扣的具体规定、抵扣项目的具体要求等，进行深入而细致的学习。上述具体的条款规定，都需要企业在认识到营改增重要性的基础上，通过专业培训和业务培训等多种方式，组织财务人员了解并學习房地产开发企业营改增的具体政策，以确保房地产开发企业纳税工作合规合法。
2.不断促进财务人员专业技能的强化，改变已有的纳税方式。房地产开发企业在对财务人员进行相关的营改增的专业培训后，应该对财务人员的专业技能进行深度的强化，促进财务人员了解营改增和原有纳税工作的区别所在，使其在实际纳税工作中，改变已有的纳税方式，做到税务的及时准确申报。具体来说，财务人员在及时改变纳税方式的同时，应该区分新老项目的不同税种征收和管理，从而进行对应性纳税的处理。房地产开发企业的老项目，由于其需要区分实质性情况，从而确定增值税缴纳的具体情形，从而使得其纳税细节存在不同，例如房地产开发企业在营改增之前已经开发完毕、销售尚未完毕的项目，其在营改增后继续销售的，以及用于经营性出租的项目，由于开发成本无发抵扣，应选择按照简易计税方法以5%的征收率计税；如果企业在营改增之前便已经完成了项目的立项、报建、审批和规划等，工程项目已经动工，同时已经开发的项目在整个开发项目中所占的比率很小，且成本发票未能收到，存在着大量的成本发票可以进行增值税的抵扣，则应该选择按照11%的税率进行增值税的计算和缴纳，但是，企业需要以其取得的全部价款和价外费用按照3%的预征率在不动产所在地进行税款的预交，并同时向税务机关进行纳税申报。而房地产开发企业的新项目则需要按照纳税人的角色设定，进行增值税的完整缴纳。
3.不断促进财务人员纳税筹划能力的提升。房地产企业想要做到营改增的良好应对，必须根据税种设置的变化，在财务管理中明确营改增的影响，以财务人员税务筹划专业能力的培训和提升为基础工作，积极做好税务具体的筹划工作，从而促进营改增顺利过渡的实现。具体来说，房地产开发企业想要做好税务筹划工作，可以从以下几个层面进行努力。首先，结合企业的管理状况和治理结构，制定出具体的税务筹划方案，这要求企业的财务管理必须对税务筹划投入足够的重视，以制定出满足实际需求的税务筹划方案；其次，企业应该在营改增的框架下不断进行税务筹划方案的调整，营改增使得企业的涉税层面经历着大范围的变更，企业为了达到税负整体下降的目的，必须在响应国家政策的同时，不断促进税务筹划方案的完善；最后，企业的营改增必须具备足够的针对性和有效性，才能使得其最终服务于企业整体利益最大化的目标追求。上述几个层面税务筹划工作的开展，都是以财务人员的工作为基本支撑的，需要企业从宏观和微观方面予以准确把握。
三、营改增背景下，应该促进房地产开发企业内部资金和发票管理的优化
1.明确企业具体项目的业务流程，不断缓解企业的资金压力。营改增的运用，使得房地产企业的主要税种之一由营业税转变成了增值税，其涉及的层面广泛而深入，企业应该按照增值税的相关规则对管理条款、流程和考核体系等，都进行相应的修改，从而再符合税种管理特点的基础上，舒缓企业的资金压力。首先，应该加强对供应商税务信息的管理，建立起供应商的税务登记号、纳税人类型和适用税率等的详细的台账，以利用自身的管理和企业间的合作；其次，房地产开发企业在招标过程中，一方面标书中涉及的原材料价款等均含有增值税，而另一方面投标方有一般纳税人和小规模纳税人的区别，所以，房地产开发企业在进行合作单位的选择时，应该首先将含税价换算为不含税价，进而再进行对比分析，尽量做到质量的优化和资金支出的最小化；最后，营改增后在集团下分设的进行独立核算的施工企业与房地产开发企业，房地产开发前期的费用可由施工单位全部垫付，等到项目开始销售后，再进行工程结算的办理，这样的操作方式有助于减轻房地产开发企业开发阶段的资金压力。
2.加强增值税的发票管理，制定相应的管理办法。营改增后，增值税发票则成为了对企业经营活动进行完整和详细记录的主要业务凭证，也是财务核算的原始依据，更是审计、税务机关检查的重要依据。因此，房地产开发企业必须注重对增值税发票所开展的相应的管理工作。一方面，房地产开发企业针对于日常业务所获得的专业发票，应该加强对专业发票的核查，重点对发票的开具项目是否齐全进行检查；另一方面，关注已经取得的发票抵扣联是否加盖了发票的专用章，当取得了汇总开具的发票时，检查是否同时取得了税控系统开具的货物或者劳务的清单并加盖发票专用章等内容。房地产开发企业必须以相关的法规规章为指导，结合自身的业务特点，从而制定出符合实际和自身管理模式的增值税发票管理的方法，并对发票的开具、取得、认证和保管等事项做出详细化的规定，以促进发票管理有序化和规范化的实现，最终促进企业管理优化的实现。
四、结语
房地产开发企业的营改增是国家层面税务政策的重大调整，对整体经济运转和行业税负状况、经营方式，都会产生直接而长远的影响。这要求房地产开发企业必须在详细了解和掌握政策规定的基础上，进行准备工作的详细制作，以积极配合并应对政策的执行，良好的利用此次营改增的机会，进行财务管理和业务优化的操作，为企业的长远发展奠定基础，并促进产业结构不断的优化升级和综合国力的不断提升。
参考文献：
[1]钟超. 营改增下房地产企业财务应对策略分析[J]. 财会学习，2016，08：85.
[2]李雪. 浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对措施[J]. 中国集体经济，2016，No.48509：77-78.
[3]黄贤红. “营改增”后房地产企业的税务筹划[J]. 企业改革与管理，2016，No.27405：121.