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2008年，美国“金融海啸”排山倒海迎面而来，霎时间席卷全球。中国很难在金融危机中独善其身，因为中国已深深地融入到世界经济中。2008年中国经济进入拐点，而中国房地产市场亦遭遇“价量齐跌”的“寒冬洗礼”。
日前，在由北京大学主办的全球金融危机下中国经济的机遇与挑战论坛上，全国人大常委会原副委员长成思危认为，拉动经济最重要的就是房地产。但是现在的房市比较冷，就要想办法使房市回暖。那么政府的一系列“救市”举措能否力挽狂澜?房地产行业能否尽早回暖?2009年楼市回暖还需要哪些措施?还要政策如何引导?
为此《楼市》在2008年12月至2009年1月间选取地产业内80位职业经理人采取问卷调查的形式，对上述问题进行了调研。《楼市》一直本着客观真实、严肃认真的报道态度，准确传递行业动态信息，为房地产行业的平稳发展创造良好的舆论氛围。此次问卷调查目的旨在了解目前房地产企业的需求，以及中国地产行业还需要哪些政策支持。
在本次《楼市》对80名地产职业经理人的问卷调查中，我们发现69％的被调查者认为目前政府出台的救市政策效果一般，尚待出台进一步利好政策。
2008年中央政府相继出台了系列救市政策，各地方政府因地制宜依据地区差异也制订了各自的地产救市政策，被调查者对各项已实施的政策进行了点评，其中排名“已实施政策中最有效政策”前三位的分别是：银行二套房贷“松绑”政策、减免购房契税政策、银行利率降低。而购房入户政策也被地产业内人士认为是行之有效的救市政策，但这项政策具有极大的地区差异。提高公积金贷款比例、减免营业税、购房给予一定补贴、调高普通住宅界定等政策的实施在目前地产形势下也显现出了效果。
在地产行业现有的相关政策中，认为“90m2·70％”政策有待调整的占到总调查者的81％，其余被调查者还提出在新的经济形势下，应取消两限房政策，明晰保障性住房定义以及放宽土地出让金付款期限，给企业以喘息的机会。
在此次调查中，大家还对2009年政府将进一步出台的救市政策提出了建议，有63％的人认为“限外令”有当时的历史背景，目前应该视现实情况来定，取消购房限外政策，宽进严出就好，同时应对一些外行进入房地产行业的有所监督，提高行业准入门槛。其中19％的人认为未来应实施购买普通商品房抵扣个税之类的实质性刺激手段。还有18％的人提出2009年政府需要放水养鱼，让利于民、让利于企业，通过税收优惠等方式给企业减负，比如对于开发建设节能建筑的企业进行补贴等。还要进行金融松绑，放松房企贷款限制，开发贷还款期限适度放松，金融产品创新，拓宽渠道。
对于未来地产走势，有44％的被调查者认为2009年楼市将会一定程度回暖；31％的人提出若再出台有效的救市政策，即乐观看待；25％的人认为2009年仍将呈现低迷态势。超过50％的人认为未来三年房地产市场依旧广阔，继续发挥支柱产业的地位；另有10％的被调查者给出了更为详尽的意见，认为未来三年中房地产行业会发生结构性调整、开发商大幅度洗牌、房产价格逐渐回归平稳，而地产业的独特地位将持续。
针对此次调查的结果，《楼市》特在本期2008年大盘点中邀请郎成平、聂梅生等众多经济学家、建设部门专家、地产学者、金融专家把脉楼市，为中国房地产开出药方。
聂梅生：11亿平方米存量房需一年半方能消化
聂梅生简介：全国工商联房地产商会会长。清华大学客座教授、哈尔滨工业大学客座教授、联合国人居最佳范例奖评委、世界生产力科学院院士。
2007～2009年，全国房地产开工量约为24亿平方米，2007年销售情况最好，共售出7.6亿平方米房屋，2008年，截至现在，统计数据还没有完全出来，但最乐观估计也是在5.5亿平方米以内，也是就说，这两年总共消化约13亿平方米。在当前经济萧条、房地产颓势未改的情况下，剩余的11亿平方米的存量房将如何消化，成为时下各界关注的焦点。
政策“暖市”效果3～5个月后显现
近期，政府出台了很多“暖市”政策，涵盖金融、土地、信贷、税收的“政策组合拳”陆续出台，对于市场消费信心的恢复，可以说是非常积极的促动。相信未来政府还将继续出台相关措施。从2009年1月6日国务院举办的新闻发布会的情况来看，未来出台的政策，除继续关注保障性住房外，还将包括信贷、税收、二套房等。
政府已经明确表示，未来对保障性住房的扶持，不会冲击到普通商品房的销售，而是侧重对廉租房、棚户的改造。这对于地产企业而言，无疑是一个利好消息。
在政府一系列救市举措下，目前各地楼市已乍现回暖，但整体成交量上升不甚明显。因为任何一个政策，从出台到执行，都有一定的滞后性。预计在未来3～5个月后，政策的效果方能显现。
压缩利润 以降价换销量
2007年获得土地的房企，纷纷在2008年上半年投资建设。2008年下半年，伴随着金融危机的爆发，房地产市场亦急转直下。在此背景下，市场开始自动调节，应对危机。没有开建的项目，纷纷将开工时间推迟；正在建设的项目，放慢推盘速度，多于2009年推向市场；而正在销售的项目，则多采取打折、降价的方式回笼资金，以备过冬。
开发商的积极调整，使市场需求逐步释放。目前的交易量应该是最低点，未来将逐步回升。从2009年1月份的成交情况来看，各地回暖趋势明显。
综合多方因素考虑，预计11亿平方米的存量，会在未来20个月左右的时间逐步消化。
楼市已触底 2009年房价前低后高
2008年，房价上半年涨，下半年降。2009年房价，预计不会大涨。这是因为：一、从中央的政策导向来看，是希望房地产不要大起大落，而是平稳发展；二、2007年的高价地问题，相信会逐步消纳解决，新购土地价格不会太高；三、从钢材等原材料的市场行情来看，价格也较过去大幅下滑；四、劳动力成本下降。总之，开发成本和利润都会较2008年上半年下降。但房价也不会大跌，因为经过本轮调整，当前房地产已经被挤压成为一个微利行业。据了解，很多房企今年不得不低于成本价销售，以期渡过难关。由此可见，房价已基本触底。
我个人认为，房价若回到2007年一季度的水平，基本上就到底了。但也不能一概而论，因为过去泡沫严重的城市，可能回调幅度更大；而泡沫较轻的城市，比如北京，可以只是小幅回调。从目前的房价来看，很多城市已基本回到了2007年上半年的水平。所以，未来房价很有可能在底部波动之后逐渐回升。预计2009年房价前低后高，上半年会延续目前的房价走势，下半年或将启稳。
对于目前正在争议的“90m2·70％政策”是否 还有存在必要这一问题，我觉得不用太多去关注。虽然该政策出台的初衷是好的，即提供中小户型，解决中低收入的住房问题，但从政策执行面来讲，很多地方并没有严格要求开发项目，各地出台的普通商品房政策大部分都按照144平方米或140平方米界定。所以现在看来，该政策似乎有些形同虚设。
郎咸平：只有经济重返增长期楼市才可能上扬
陆新之
郎咸平简介：著名经济学家，美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融学博士，曾在沃顿商学院、密西根州立大学、俄亥俄州立大学，纽约大学和芝加哥大学任教，现任香港中文大学首席教授。
2008年是房地产市场不平静的一年。对于政府来说，先是进行调控然后是出台刺激政策，进退得失之间，始终是关系到国计民生的大事；对于开发商来说，这一年是亢奋堕入冰河期。年初的市场形势一路高歌，业绩增长，到下半年的成交急剧萎缩。起伏之大、之动荡，是以往罕见的。而对于购房者来说，2008年是理智的，越来越多的购房者不再急于为惊心动魄的房价买单。房地产行情上升不是因为流动性过剩
陆新之：虽然前几年波澜壮阔的房地产价格高涨已经告一段落，但是那种井喷式的行情大家还是记忆犹新，您是怎么评价刚刚过去的房地产牛市?是否由货币的流动性泛滥造成?
郎成平：中国楼市这些现象不是一个简单的“流动性过剩”所能解释的。流动性过剩为什么会造成这种现象?假如老百姓真有很多钱，应该是楼盘价格上升，且伴随着成交量的不断攀升，应该整个社会各个行业都会同时起飞，或者同时变得更热。而这一次房价上涨很奇怪。我认为，楼市泡沫的产生是由于这一两年来我国的投资经商环境发生变化，所以很多企业家把应该投资其他行业或是还没有进行投资的钱汇集成为所谓的“虚拟资金”打入楼市。这笔钱数量非常庞大，它的去向基本上就是买高价楼盘。这笔钱是造成楼市泡沫的真正主因。
陆新之：您的这个看法与目前主流的财经分析有很大差距。
郎咸平：今天我想借《楼市》告诉大众，不要读死书。目前中国房价的问题不是西方经济学里面所预测的。只要高档楼盘价格上去，中低档的楼盘也随之水涨船高，但是为什么会产生有房无市的现象?就是房价超过了当地老百姓的购买能力，由于缺乏大众的接盘，所以常常会有房无市。对于政府的“调”，不能起到抑制由制造业撤出来的资金炒股、炒楼的作用，但是能够打击到承接能力。打击承接能力，会对中低价楼盘的交易产生抑制作用。你实在找不到买家，到最后总是要卖的。对于买家的抑制会让我国的楼盘交易量缓慢下调，这是双方的博奔过程。
目前的土地“招拍挂”是非常危险的，大家一起来竞价，实际上里面带来了诸多危险的因素。假如我们讲一个极端的例子，就是政府光卖地就行了，卖一块地GDP就上涨，地价越高GDP越高。政府官员啥事别干，天天卖地，最好卖给万科。到最后，什么事都没有干，GDP却上涨了。你看卖地本身能够创造GDP，这值得我们探讨。我们把这个数据重新算一遍，如果把这块收入排除掉，我国每年还能有10％的经济增长吗?
中国整个社会的资源大量转移到了与建设有关的部门，比如说钢铁、水泥、地产、大型国企一大量资金转移过去，因此形成了一个全世界独一无二、绝无仅有的二元经济体系。我早在2006年底就大声疾呼，中国经济不是过热，也不是过冷，是什么?是过热与过冷同时存在，这叫做二元经济体系。
陆新之：二元经济体系之下。往往是低端的住宅受到较大的影响，这是什么原因造成的呢?
郎咸平：经济调整期，为什么低端房受冲击比较大?这是因为国家对住房保障非常重视，近年来全国几乎所有的大中城市，都推出住房保障计划，香港以前也是，大量推出这种廉租房，对市场的影响非常大。现在最恐怖的其实并不仅仅是开发商资金紧张，更恐怖的是国家把部分市场收回去了。1998年以前，大部分的房子都是集资建房，国有企业单位乃至国家都在建房子。取消福利分房以后，房地产市场才大发展，才有这么多开发商赚了大钱，那么这个市场如果被某种程度剥夺了，对开发商打击是非常大的。
2007年下半年以来，我们在媒体上经常看到的字眼就是廉租房、经济适用房。经济适用房和廉租房差别在哪里?一个可以买，一个可以租，这两个事物我认为是来自于中国香港和新加坡的政府。各位千万不要认为市场化可以解决住房问题，那是不可能的。全世界没有哪个国家是全部依赖市场化，我们对于这个所谓的市场化，要有一个新的认识。
房地产市场化需要有序进行
陆新之：您心目之中比较理想的房地产市场化应该怎么进行呢?
郎咸平：市场化一定要建立在政府的某种管制之上，这样的市场化才有价值。举个例子，香港的楼盘特别贵，像在尖沙咀，靠海的楼盘1平方尺是1万～2万港元，如果换算成平方米，1平方米就是10万～20万港元，水平跟深圳华侨城差不多。香港的房非常贵，可是为什么香港的老百姓就没有抗议的?香港老百姓为什么就没有骂街的?因为香港有非常健全的廉租房和经济适用房制度。也就是说，对于整个社会的低收入者以及弱势群体，香港政府通过廉租房和经济适用房政策进行补贴，满足了社会低收入阶层的需求。在这个基础之一，才能搞市场化。
你是有钱人，你可以买最贵的楼盘。香港的每一个老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或经济适用房，对于出售或转租都有非常严格的法律规定。廉租房以及经济适用房是一个非常公平的制度，这是香港法制化建设的可贵之处。
在内地，各地政府把廉租房以及经济适用房议题已经列入日程。综合中国香港以及新加坡的经验，我们不能只是简单引进廉租房和经济适用房这两种制度。在中国香港和新加坡，这个制度能够贯彻，能够得到老百姓的支持。能够给每一个需要住房的老百姓带来实惠，其原因不只是有廉租房以及经济适用房制度，更重要的是，整个分配过程是干净、透阴、公平、公正的。这个很重要，如果你做不到进一步，就不是一个公平的分配过程。不公平的分配就是滥用国家资源，制造社会的不安。所以我今天呼吁各地政府，要注意你的分配过程是否干净、公平、公正，这一点也应该是考核干部的重要指标。
陆新之：在金融海啸的冲击之下，未来我们对房地产应该有什么样的正确理解呢?
郎咸平：首先我把我过去的理论做一些综合，今天内地的地产价格决定和香港是完全不同的，香港是一个非常简单的地方，因为这个地方非常小，没有别的行业，只有炒楼炒股，在香港做地产是非常容易的事情。它只有一个问题，就是风险管理问题。
而整个中国幅员辽阔，交通四通八达，所以其地产价格的走势，不是简单由地区的富裕程度决定的，而是由整个工商链条决定的，2007年的房价泡沫现象就是制造业资金大规模撤离原来 的领域，进入楼市、股市带来的回光返照。很多开发商当时都判断失误，他们最大的错误就是把短期的泡沫当成地产长期发展的战略走势，这就是他们被动的真正原因。要使地产长期稳定发展就需要政府来帮助这些制造业，让制造业做到更好，经济周期重新进入一个上升轨道之后，对地产而言才会有长期激励的效果，否则就是无济于事的短暂效果。
陆新之：这里还有一个您必须回答的问题，那就是有很多人托我问您，大家现在要不要买房呀?
郎咸平：(大笑)我觉得他们之所以这么问，其实还是没有看懂我的理论。如果你看懂了我的理论，就不应该为现在要不要买房而紧张不安。要知道现在是地产商惶恐不安，因为他们必须苦苦支撑刚性成本，同时又要面对越来越难以捉摸的需求面。所以，经常会出现突然降价等现象。我不是投资专家，所以我只能告诉各位什么是楼价的决定因素，但是我不会告诉你该不该买房，你自己做决定。每个人有每个人的立场，有不同的环境，什么时候该退出股市，什么时候该买楼，需要你根据自身资产情况和风险承受能力自行决定。
汪利娜：保障性住房应界定清晰
汪利娜简介：美国麻省塔佛斯大学经济学硕士毕业，现任中国社会科学院经济所研究员兼中国社会科学院金融研究中心副主任，主要研究房地产金融，城市经济领域。
2008年，经济生活中的诸多不可控因素，如国内自然灾害频发、美国次贷危机引发的波及全球的金融海啸，使得开放中的中国经济和房地产业均面临严峻的挑战。为应对危机和挑战，政府出台了一系列应对政策。其中，加大保障性住房建设力度是重要举措之一。如计划三年投入9000亿元用于保障性住房建设。
在住房市场化的进程中，加大对中低收入群体的住房保障本无可厚非，但保障的对象、保障的方式、责任主体、资金来源等方面的权责利要界定清晰，具体有以下几个方面：
保障的对象从狭义上讲，是对少数低收入、困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大中低收入群体以提高其住房消费可支付能力为目的提供的普遍性住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助，体现了社会互助与公平。普遍保障是对广大中低收入群体提高住房消费可支付能力的一种扶持，是社会和谐、经济发展的基础。因为一个健康的房地产市场仅靠少数高收入群体的购买力是难以为继的，只有广大中等收入群体的可支付能力提升了，更广大的消费者进入住房市场，房地产业发展才有坚实的基础。
保障的方式从各国的实践来看，保障的对象不同，保障的方式也就有所不同。对低收入者，政府可以从供给面入手，直接出资兴建住房并分配给保障的对象，或从需求面入手，发放廉租房补贴，让低收入者自己到市场上去租房。对中等收入群体的住房保障，各国政府多是从需求面入手，通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式，来增强保障对象的住房的可支付能力，或从供给面入手，对兴建提供可支付住房的企业提供土地、信贷和税收优惠等。
责任主体无论以何种方式介入住房市场，政府都是住房保障制度建立与完善的责任主体，因为各级政府拥有人民赋予的公共权力，掌控着大量的公共资源，是社会管理的最高权力机构，只有政府才能通过国民收入的再分配，对社会成员实施特殊和普遍性住房保障。
资金来源对于低收入者的救助式住房保障，应遵循“政府财政资金为主，社会资金为辅”的原则。而对广大中等收入群体的普遍性住房问题，应通过建立有效的政策性金融体制、税收激励等提高可支付能力。
我国面对低收入群体的廉租房制度已实施多年，但许多城市廉租房补贴和建设的资金来源主要依赖于住房公积金增值收益。当然我们不反对将住房公积金作为辅助资金，但是将公积金作为主要资金来源则值得商榷。住房公积金的个人账户上的积累归职工个人所有，增值收益应归公积金所有人。在不经公积金所有者商榷和认可的情况下，随心所欲动用公积金增值收益用于廉租房，有公权侵犯私权之嫌，这不仅违背了《物权法》的精神，也无异于重复向国民征税。
按照中央“保增长、扩内需、调结构”的调控方针，政府应利用土地、信贷和税收政策。鼓励在一些大城市兴建一些可出租的微利商品房；鼓励开发企业多建一些可支付住房，来满足人们多样化的住房需求，这有利于从根本上提高百姓可支付能力。政府要积极介入廉租房市场，还应学会运用政策激励调动更多的市场力量，才能更好地实现“保增长、扩内需、调结构”的政策目标。
文林峰：限价房价格优势正逐步淡化
文林峰简介：住房和城乡建设部政策研究中心处长、研究员。
国务院2008年发布了一系列关乎住房保障和促进房地产市场复苏的政策措施，其中最受关注的加大保障性住房建设力度的政策，可谓恰逢其时。近年来，国家宏观调控政策已从过多关注房价向强化住房保障转变，说明从中央到各主管部门已把住房保障上升到国计民生的战略高度。
保障性住房建设对商品住宅市场影响各异
当前，如何贯彻好中央的文件精神，因地制宜，提出适合本地实情的实施细则，成为当前各地政府主管部门的紧迫任务。从全国来看，住房保障工作中普遍还存在着重形式轻效果的问题，有些城市编制了住房发展规划，轰轰烈烈地大建经济适用住房和两限房，但对于如何让这些保障性住房真正惠及低收入家庭，房尽其用，却措施较少，如住房调查、住房档案、收入诚信系统等基础性建设工作严重缺失。另外，在一些人多地少、土地资源非常紧张的大城市，很少有尝试以出租为主的经济适用住房保障方式。以出售为主的方式虽然在短期内可以在改善中低收入家庭住房条件的同时，实现迅速拉动经济增长、启动内需的双重作用。但其必然结果就是越建越远，越建越不够用，永远都无法形成有效的、可循环的、长效的保障机制。因此，未来三年，9000亿元的保障性住房建设规模确需要好好规划，以避免在解决一个问题的同时产生新的不可弥补的问题。
规模巨大的保障性住房会在一定程度上影响房地产市场供需关系，但是由于保障性住房严格限制准入条件，与商品房市场是不同的消费群体，纳入保障性范围的中低收入家庭基本属于买不起商品房的群体。因此总体来看，特别是一些房价较高的大城市，对商品住宅市场影响不是很大。但对于房价不高、商品住宅市场已供过于求的城市，会有较大影响。
限价房再上市时的利差归属尚待解决
目前各地实行的限价房政策是针对房价快速上涨而推出的临时性调控政策，由于其与商品房存在较大价差，与中低收入家庭购房支付能力相匹配，解决了部分群体的住房问题。但是，随着房地产市场的持续低迷，现在有些项目的价格优势正在淡化甚至因位置的劣势其价格优势正在消失。由此，面临着大规模的限价房供应与符合条 件的家庭是否接纳的问题，目前全国各地已出现多起限价房项目无人问津的尴尬现象。因此，须做好限价房供需调查，合理规划，避免给政府和开发企业造成新的负担和浪费，带来新的社会矛盾。
另外，限价房再上市时的巨大利差归属问题至今仍未有明确说法。限价房是商品房，则再上市的巨大收益应该归个人所有，但由此将引发新的社会不公，即政府的让利成为这部分家庭一步致富的捷径。因此，应对其上市周期、收益分成等进行严格约定，即政府的目标是解决中低收入家庭的住房问题。当这部分家庭要拿公共住房赚取差额利润时，政府就有权进行干预，并收回政府该得的部分，以帮助更多的需要帮助的中低收入家磨，这样才显示住房政策的公平性和合理性，也避免了社会大众趋向投资购买限价商品房的突出矛盾。目前，在这方面还属于政策缺失。
章林晓：放宽土地付款期限符合社会公益
章林晓简介：房地产高级经济师、土地估价师。长期在地产界从业，主持地产评估机构工作，创办地产咨询策划代理机构。多家财经媒体专栏(特约)作者(顾问)。
“面粉贵过面包”，是前些年中国房地产市场火热场面的最真实写照。如果说，2007年土地市场最频繁出现的关键词是“地王”，那么。2008年毫无疑问是“流拍”。“面包”一旦卖不出去，“面粉”显然就成大问题。“地王”很少有足额付清地价款的。现在，一些地方正面临两难选择：是收取违约金，让地产企业退地?还是放宽付款期限，给地产企业以足够喘息的机会?
对于地方政府来说，最简单也最符合政策的做法，莫过于收取违约金，让地产企业退地。现阶段这也成为一些房地产企业相对喜欢的一种方式。退地对地产企业来说，虽然损失了保证金，但毕竟可以扭转被动的局面。更何况，当地价下跌额度超过违约金时，这种以退为进，对企业来说甚至反而是赚了。“地王”退地以牺牲违约金而止损，这对企业来讲，或许是明智的选择。但对政府来说，对整个社会来说，未必是最佳选择。
过去几年，房企为争夺土地，演出了一幕又一幕“面粉贵过面包”的闹剧。在闹剧背后，对房地产企业来说，更多的恐怕是辛酸和无奈，在“招拍挂”竞价机制下，如果不疯狂，谁能拿到土地?而坐享收益的，则是大大小小的地方政府。
国务院发展研究中心“中国土地政策改革课题组”调查报告显示，在一些县市除了难以准确统计的土地收费，土地直接税收及间接税收占地方预算内收入的40％，而出让金净收入又超过政府预算外收入的60％。数据显示，2007年全国土地出让金收入约1.2万亿元，而当年地方财政总收入仅2.3万亿元。
自1993年底实行分税制后，地方财政收入增长主要归功于土地出让及相关税费的增加。这也是许多地方积极实践“经营城市”理念，乐此不疲于“土地财政”的根本原因。
“天有不测风云，人有旦夕祸福”。在强有力的房地产调控政策和全球经济危机的双重打击下，房地产市场突然进入“凝冻状态”。“面包”一旦卖不出去，“面粉”自然成了大问题。
2007年“地王”纷纷退地，对地方财政来说，真可谓“拣了芝麻丢了西瓜”，虽然“拣”得了土地违约金，但“丢”掉的不光是丰厚的土地出让金，更重要的还有整个房地产市场的信心。在经济困难面前，尤其在全球百年一遇的金融危机和经济危机面前，黄金和货币重要，信心则比黄金和货币更重要。对于地方政府来说，至少到目前为止，还找不到土地出让金及相关税费收入的“替代品”，如果地方财政失去土地出让金的支撑，中央着力于拉动内需的4万亿投资的地方配套资金来自何处?
对于中国经济来说，至少到目前为止，还没有一个行业能够如房地产行业一样，既是拉动其他行业需求和投资增长的重要力量，又在固定资产投资总额增长中贡献率最大。如果占据我国宏观经济核心地位的房地产行业丧失了信心，那整个宏观经济的信心又来自于何处?
更深入一步讲，“契约化生存”虽然是市场经济的典型特征之一，但是契约的签订和履行并非不受约束。契约虽是当事人之间的自由合意，但当契约违反国家和社会利益时，契约自由并非不受干预。
虽然房地产企业拖欠出让金违反合同规定，但在百年不遇的全球经济危机面前，政府同意延期付款给企业以足够喘息的机会，并同企业并肩抵御经济危机的冲击，才真正符合社会公共利益的要求，也才真正符合社会本位的现代法律思想。
杨红旭：房地产开发让外行走开
杨红旭简介：上海易居房地产研究院综合研究部部长，地产专栏作家。
房地产市场正在快速退潮，此时才发现裸泳者绝非少数。其中有一个特殊群体——外行地产商，其生存状态尤其引人关注。所有内行都需经历“外行”的成长阶段。但对于房地产业而言，由于外行地产商多如牛毛，且在前些年蜂拥而入，显著影响和改变了这个行业的生态环境，而在目前楼市下行的特殊时期，这些外来者企业经营频频告急，确有必要细察一番。
众所周知，近十多年来，我国房地产开发业“三外”现象突出，即“外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产”。在市场经济条件下，资本天性是逐利的，房地产开发业之所以吸引大量外界资本和外行企业涌入，充分证明这个行业的利润相当丰厚。外行地产商泛滥，还得有另外一个条件存在：较低的行业门槛。实际上，2004年“8·31大限”之前，只要有钱，就能以几百万元的资金撬动需上亿元投资的项目。土地出让实行“招拍挂”之后，搞房地产开发的条件可以简单到一个字：“钱”。我国房地产业市场化的方向没错，可这个行业的门槛过低却导致了诸多矛盾与乱相。
从类型上分析。主要有两类外行地产商风行内界。一类是民营中小企业，尤以浙江民企为典型。一方面浙江当地民营经济发达，民间资本雄厚；另一方面当地企业家的市场嗅觉灵敏，当1998年房改之后，随着房地产市场迈入增长期，那些有钱有商业头脑的人立即进入房地产开发行当，他们的战略是避开一线城市。主攻政府急于招商引资的二三四线城市。另一类是大型企业，在其主营行业中已是排名靠前的企业，如海尔、TCL、美的、三九、联想、国美、雅戈尔、鲁能等一大批强势品牌纷纷涉足房地产，同样是冲着高利润去的，他们拥有资金、土地、政府关系、品牌等独到资源。其中大型制造业往往能低价获取大量的工业用地，随之尽可能多地配建一些商办和住宅设施。
全国开发企业总数从1997年的21286家，持续增加到2004年的59242家，2005年“国八条”的严厉调控，使2952家企业消失，2006年行业景气度有所恢复，于是新增了2420家，达到58710家，至今基本保持在500多家的高位。截止到2008年5月，全国共有一级资质有效期房地产开发企业579家，如果 把非一级资质的企业划归中小企业，则目前中小开发企业的比重高达99％。这是非常不正常的现象。其背后的事实是我国内地房地产开发业的行业集中度极低，排名前四位的企业市场占有率不足5％，而在成熟市场中一般达到20％以上，房地产发达的香港排名前十位的开发商的市场份额甚至高达80％左右。行业集中度过低，意味着这个行业的资源配置不合理，优胜劣汰的市场规律处于低效率甚至失效的状态。
2008年以来，外行地产商撤离或破产的消息频出，比如：浙江丽水的银泰房地产集团非法集资，出现8亿元的巨额亏空；浙江中港集团高管被曝因资金链断裂，欠银行2亿元从而携款潜逃。与此形成鲜明对照的晃，虽然2008年万科和保利的销售也遇到困难，但其市场占有率却比2007年提高了1倍左右。
随着我国房地产市场的理性回归，那些只想“有福同享”、不愿“有难同当”的外行地产商，离开这个行业的可能性正变得越来越大。而作为行业的监管者，政府相关部门也应借此行业调整的良机，做好引导与管理工作，以避免在下轮楼市增长期，重蹈前几年大量外来者肆意到这片海滩“裸泳”之覆辙。
张健：我国地产金融创新将在两年内有大突破
张健简介：住美投资咨询有限公司董事总经理，多所国内著名大学的客座教授，曾先后任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团，澳大利亚最大的投资银行麦格理银行。
与房地产投资方面相比，我国在房地产金融方面的实践和研究都显得较缓慢，譬如许多房地产业内人士对房地产投资信托基金、房地产投资基金、房地产私募基金、夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念还模糊不清，而随着美国次贷危机引发的全球金融危机的到来，当前我国房地产出现企业融资困境和实体经济危机，国内房地产业和金融业的发展暴露出许多问题。
而目前我国房地产金融方面面临的主要问题已不仅仅是房地产信贷问题，也是房地产投资和融资渠道宽窄的问题，多元化房地产投资和融资创新是国家宏观调控背景下的必然选择，而有多种迹象表明我国房地产金融创新正在加快，并会在今明两年有较大突破。
我国房地产企业融资创新结构单一
世界经济论坛(World Economic Forum)发表的《2007～2008年度全球竞争力报告》认为，中国金融市场的成熟性只能排名第118位，在银行系统的完善、法制制度建设、对资本流动的限制程度和证券市场规则方面都还比较落后。尤其是在房地产金融领域，许多产品尚属空白。
2008年9月美国次贷危机大规模爆发，华尔街五大投资银行迅速瓦解，这使得美国和西方的金融体系受到了很大的挑战。尽管如此，也不能否认半个多世纪以来在许多西方发达国家，房地产金融有很多年的发展和创新，已经摸索出了较成熟的方法。譬如它的具体内容有：房地产公司贷款、房地产股票与债券、房地产投资基金(包括上市的和私募房地产投资信托基金及其他私募房地产投资基金)、房地产夹层融资、股权转让和其他各种基金(包括退休基金和保险基金)等。
任何一样房地产融资产品的创新也是房地产投资产品的创新，反之亦然。我们通过图1、图2和图3列出的全球房地产资本市场、美国房地产资本市场和中国房地产资本市场中，可以看到这些市场上市股权、私募股权、上市债权和私募债权的比例关系。从中我们发现：
●我国上市股权和上市债权比例极低；
●上市股权中的房地产投资信托基金在我国还没有；
●上市债权中的房地产抵押证券产品在我国也几乎没有；
●我国私募股权的组成部分内容不明确，譬如退休基金、保险基金和私募基金在我国还不允许直接投资房地产；
●我国私募债权占的比例较高，同时它几乎纯粹依赖商业银行，国外私募债权很大部分已证券化；
●我国房地产企业往往存在短贷较多、长贷缺乏，甚至短贷长投现象，融资结构非常不合理。建立完整的房地产金融体系
我国房地产金融市场结构单一，与没有形成完整的房地产金融体系有密切联系。而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场，并应该会对整个房地产和金融市场起到积极正面的作用。
值得欣慰的是，政府也意识到发展多元化和多层次资本市场融资渠道的重要性，特别在当前国际和国内经济包括房地产市场形势严峻的情况下，2008年底国家陆续出台了一些重要政策措施。
2008年12月3日在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。
2008年12月8日国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》(国办发[2008]126号)中第五点“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”的内容包括以下(十八)和(十九)：
(十八)开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。发挥债券市场避险功能。稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。开展项目收益债券试点。
(十九)加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。按照中小企业促进法关于鼓励创业投资机构增加对中小企业投资的规定，落实和完善促进创业投资企业发展的税收优惠政策。
2008年12月17日由温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中第三条包括“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。
我们可以对今明两年的房地产信托投资基金、公司债券和股权投资基金等方面充满期待，因为不但每一个房地产金融创新产品本身针对的房地产企业不同，而且预计在试点阶段和将来全面展开所针对的房地产企业也会不同，譬如房地产信托投资基金较适合大型商业类的房地产企业，而公司债券目前适合大型房地产上市公司等。
链接：
我国已开展的房地产金融创新试点及相关立法
产业基金：于2007年6月1日开始实施的合伙企业法，里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资(包括房地产私募股权投资)创造了一种新的渠道。
房地产公司债券融资：中国证监会2007年8月14日颁布实施《公司债券发行试点办法》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航。部分大型公司已获准发行公司债券，由于房地产是很需要公司债券的行业，预计房地产公司债券市场在近几年内会加速发展。
房地产投资信托基金：2008年4月10日中国人民银行在其发布的《2007年中国金融市场发展报告》中表示，将择机推出房地产投资信托基金(REITS)产品，估计2009年内开展试点。
房地产保险：2008年8月，十一届全国人大常委会第四次会议对《中华人民共和国保险法修订(草案)》进行了初次审议，目前在向社会公开征集意见。在保险公司的资金运用限于形式中包括了投资不动产，因此可以说保险公司进行房地产投资原则上已获批准，保险资金投资房地产领域已无政策障碍．只是还需要保监会制定相关实施细则和具体时间。
日前，在由北京大学主办的全球金融危机下中国经济的机遇与挑战论坛上，全国人大常委会原副委员长成思危认为，拉动经济最重要的就是房地产。但是现在的房市比较冷，就要想办法使房市回暖。那么政府的一系列“救市”举措能否力挽狂澜?房地产行业能否尽早回暖?2009年楼市回暖还需要哪些措施?还要政策如何引导?
为此《楼市》在2008年12月至2009年1月间选取地产业内80位职业经理人采取问卷调查的形式，对上述问题进行了调研。《楼市》一直本着客观真实、严肃认真的报道态度，准确传递行业动态信息，为房地产行业的平稳发展创造良好的舆论氛围。此次问卷调查目的旨在了解目前房地产企业的需求，以及中国地产行业还需要哪些政策支持。
在本次《楼市》对80名地产职业经理人的问卷调查中，我们发现69％的被调查者认为目前政府出台的救市政策效果一般，尚待出台进一步利好政策。
2008年中央政府相继出台了系列救市政策，各地方政府因地制宜依据地区差异也制订了各自的地产救市政策，被调查者对各项已实施的政策进行了点评，其中排名“已实施政策中最有效政策”前三位的分别是：银行二套房贷“松绑”政策、减免购房契税政策、银行利率降低。而购房入户政策也被地产业内人士认为是行之有效的救市政策，但这项政策具有极大的地区差异。提高公积金贷款比例、减免营业税、购房给予一定补贴、调高普通住宅界定等政策的实施在目前地产形势下也显现出了效果。
在地产行业现有的相关政策中，认为“90m2·70％”政策有待调整的占到总调查者的81％，其余被调查者还提出在新的经济形势下，应取消两限房政策，明晰保障性住房定义以及放宽土地出让金付款期限，给企业以喘息的机会。
在此次调查中，大家还对2009年政府将进一步出台的救市政策提出了建议，有63％的人认为“限外令”有当时的历史背景，目前应该视现实情况来定，取消购房限外政策，宽进严出就好，同时应对一些外行进入房地产行业的有所监督，提高行业准入门槛。其中19％的人认为未来应实施购买普通商品房抵扣个税之类的实质性刺激手段。还有18％的人提出2009年政府需要放水养鱼，让利于民、让利于企业，通过税收优惠等方式给企业减负，比如对于开发建设节能建筑的企业进行补贴等。还要进行金融松绑，放松房企贷款限制，开发贷还款期限适度放松，金融产品创新，拓宽渠道。
对于未来地产走势，有44％的被调查者认为2009年楼市将会一定程度回暖；31％的人提出若再出台有效的救市政策，即乐观看待；25％的人认为2009年仍将呈现低迷态势。超过50％的人认为未来三年房地产市场依旧广阔，继续发挥支柱产业的地位；另有10％的被调查者给出了更为详尽的意见，认为未来三年中房地产行业会发生结构性调整、开发商大幅度洗牌、房产价格逐渐回归平稳，而地产业的独特地位将持续。
针对此次调查的结果，《楼市》特在本期2008年大盘点中邀请郎成平、聂梅生等众多经济学家、建设部门专家、地产学者、金融专家把脉楼市，为中国房地产开出药方。
聂梅生：11亿平方米存量房需一年半方能消化
聂梅生简介：全国工商联房地产商会会长。清华大学客座教授、哈尔滨工业大学客座教授、联合国人居最佳范例奖评委、世界生产力科学院院士。
2007～2009年，全国房地产开工量约为24亿平方米，2007年销售情况最好，共售出7.6亿平方米房屋，2008年，截至现在，统计数据还没有完全出来，但最乐观估计也是在5.5亿平方米以内，也是就说，这两年总共消化约13亿平方米。在当前经济萧条、房地产颓势未改的情况下，剩余的11亿平方米的存量房将如何消化，成为时下各界关注的焦点。
政策“暖市”效果3～5个月后显现
近期，政府出台了很多“暖市”政策，涵盖金融、土地、信贷、税收的“政策组合拳”陆续出台，对于市场消费信心的恢复，可以说是非常积极的促动。相信未来政府还将继续出台相关措施。从2009年1月6日国务院举办的新闻发布会的情况来看，未来出台的政策，除继续关注保障性住房外，还将包括信贷、税收、二套房等。
政府已经明确表示，未来对保障性住房的扶持，不会冲击到普通商品房的销售，而是侧重对廉租房、棚户的改造。这对于地产企业而言，无疑是一个利好消息。
在政府一系列救市举措下，目前各地楼市已乍现回暖，但整体成交量上升不甚明显。因为任何一个政策，从出台到执行，都有一定的滞后性。预计在未来3～5个月后，政策的效果方能显现。
压缩利润 以降价换销量
2007年获得土地的房企，纷纷在2008年上半年投资建设。2008年下半年，伴随着金融危机的爆发，房地产市场亦急转直下。在此背景下，市场开始自动调节，应对危机。没有开建的项目，纷纷将开工时间推迟；正在建设的项目，放慢推盘速度，多于2009年推向市场；而正在销售的项目，则多采取打折、降价的方式回笼资金，以备过冬。
开发商的积极调整，使市场需求逐步释放。目前的交易量应该是最低点，未来将逐步回升。从2009年1月份的成交情况来看，各地回暖趋势明显。
综合多方因素考虑，预计11亿平方米的存量，会在未来20个月左右的时间逐步消化。
楼市已触底 2009年房价前低后高
2008年，房价上半年涨，下半年降。2009年房价，预计不会大涨。这是因为：一、从中央的政策导向来看，是希望房地产不要大起大落，而是平稳发展；二、2007年的高价地问题，相信会逐步消纳解决，新购土地价格不会太高；三、从钢材等原材料的市场行情来看，价格也较过去大幅下滑；四、劳动力成本下降。总之，开发成本和利润都会较2008年上半年下降。但房价也不会大跌，因为经过本轮调整，当前房地产已经被挤压成为一个微利行业。据了解，很多房企今年不得不低于成本价销售，以期渡过难关。由此可见，房价已基本触底。
我个人认为，房价若回到2007年一季度的水平，基本上就到底了。但也不能一概而论，因为过去泡沫严重的城市，可能回调幅度更大；而泡沫较轻的城市，比如北京，可以只是小幅回调。从目前的房价来看，很多城市已基本回到了2007年上半年的水平。所以，未来房价很有可能在底部波动之后逐渐回升。预计2009年房价前低后高，上半年会延续目前的房价走势，下半年或将启稳。
对于目前正在争议的“90m2·70％政策”是否 还有存在必要这一问题，我觉得不用太多去关注。虽然该政策出台的初衷是好的，即提供中小户型，解决中低收入的住房问题，但从政策执行面来讲，很多地方并没有严格要求开发项目，各地出台的普通商品房政策大部分都按照144平方米或140平方米界定。所以现在看来，该政策似乎有些形同虚设。
郎咸平：只有经济重返增长期楼市才可能上扬
陆新之
郎咸平简介：著名经济学家，美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融学博士，曾在沃顿商学院、密西根州立大学、俄亥俄州立大学，纽约大学和芝加哥大学任教，现任香港中文大学首席教授。
2008年是房地产市场不平静的一年。对于政府来说，先是进行调控然后是出台刺激政策，进退得失之间，始终是关系到国计民生的大事；对于开发商来说，这一年是亢奋堕入冰河期。年初的市场形势一路高歌，业绩增长，到下半年的成交急剧萎缩。起伏之大、之动荡，是以往罕见的。而对于购房者来说，2008年是理智的，越来越多的购房者不再急于为惊心动魄的房价买单。房地产行情上升不是因为流动性过剩
陆新之：虽然前几年波澜壮阔的房地产价格高涨已经告一段落，但是那种井喷式的行情大家还是记忆犹新，您是怎么评价刚刚过去的房地产牛市?是否由货币的流动性泛滥造成?
郎成平：中国楼市这些现象不是一个简单的“流动性过剩”所能解释的。流动性过剩为什么会造成这种现象?假如老百姓真有很多钱，应该是楼盘价格上升，且伴随着成交量的不断攀升，应该整个社会各个行业都会同时起飞，或者同时变得更热。而这一次房价上涨很奇怪。我认为，楼市泡沫的产生是由于这一两年来我国的投资经商环境发生变化，所以很多企业家把应该投资其他行业或是还没有进行投资的钱汇集成为所谓的“虚拟资金”打入楼市。这笔钱数量非常庞大，它的去向基本上就是买高价楼盘。这笔钱是造成楼市泡沫的真正主因。
陆新之：您的这个看法与目前主流的财经分析有很大差距。
郎咸平：今天我想借《楼市》告诉大众，不要读死书。目前中国房价的问题不是西方经济学里面所预测的。只要高档楼盘价格上去，中低档的楼盘也随之水涨船高，但是为什么会产生有房无市的现象?就是房价超过了当地老百姓的购买能力，由于缺乏大众的接盘，所以常常会有房无市。对于政府的“调”，不能起到抑制由制造业撤出来的资金炒股、炒楼的作用，但是能够打击到承接能力。打击承接能力，会对中低价楼盘的交易产生抑制作用。你实在找不到买家，到最后总是要卖的。对于买家的抑制会让我国的楼盘交易量缓慢下调，这是双方的博奔过程。
目前的土地“招拍挂”是非常危险的，大家一起来竞价，实际上里面带来了诸多危险的因素。假如我们讲一个极端的例子，就是政府光卖地就行了，卖一块地GDP就上涨，地价越高GDP越高。政府官员啥事别干，天天卖地，最好卖给万科。到最后，什么事都没有干，GDP却上涨了。你看卖地本身能够创造GDP，这值得我们探讨。我们把这个数据重新算一遍，如果把这块收入排除掉，我国每年还能有10％的经济增长吗?
中国整个社会的资源大量转移到了与建设有关的部门，比如说钢铁、水泥、地产、大型国企一大量资金转移过去，因此形成了一个全世界独一无二、绝无仅有的二元经济体系。我早在2006年底就大声疾呼，中国经济不是过热，也不是过冷，是什么?是过热与过冷同时存在，这叫做二元经济体系。
陆新之：二元经济体系之下。往往是低端的住宅受到较大的影响，这是什么原因造成的呢?
郎咸平：经济调整期，为什么低端房受冲击比较大?这是因为国家对住房保障非常重视，近年来全国几乎所有的大中城市，都推出住房保障计划，香港以前也是，大量推出这种廉租房，对市场的影响非常大。现在最恐怖的其实并不仅仅是开发商资金紧张，更恐怖的是国家把部分市场收回去了。1998年以前，大部分的房子都是集资建房，国有企业单位乃至国家都在建房子。取消福利分房以后，房地产市场才大发展，才有这么多开发商赚了大钱，那么这个市场如果被某种程度剥夺了，对开发商打击是非常大的。
2007年下半年以来，我们在媒体上经常看到的字眼就是廉租房、经济适用房。经济适用房和廉租房差别在哪里?一个可以买，一个可以租，这两个事物我认为是来自于中国香港和新加坡的政府。各位千万不要认为市场化可以解决住房问题，那是不可能的。全世界没有哪个国家是全部依赖市场化，我们对于这个所谓的市场化，要有一个新的认识。
房地产市场化需要有序进行
陆新之：您心目之中比较理想的房地产市场化应该怎么进行呢?
郎咸平：市场化一定要建立在政府的某种管制之上，这样的市场化才有价值。举个例子，香港的楼盘特别贵，像在尖沙咀，靠海的楼盘1平方尺是1万～2万港元，如果换算成平方米，1平方米就是10万～20万港元，水平跟深圳华侨城差不多。香港的房非常贵，可是为什么香港的老百姓就没有抗议的?香港老百姓为什么就没有骂街的?因为香港有非常健全的廉租房和经济适用房制度。也就是说，对于整个社会的低收入者以及弱势群体，香港政府通过廉租房和经济适用房政策进行补贴，满足了社会低收入阶层的需求。在这个基础之一，才能搞市场化。
你是有钱人，你可以买最贵的楼盘。香港的每一个老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或经济适用房，对于出售或转租都有非常严格的法律规定。廉租房以及经济适用房是一个非常公平的制度，这是香港法制化建设的可贵之处。
在内地，各地政府把廉租房以及经济适用房议题已经列入日程。综合中国香港以及新加坡的经验，我们不能只是简单引进廉租房和经济适用房这两种制度。在中国香港和新加坡，这个制度能够贯彻，能够得到老百姓的支持。能够给每一个需要住房的老百姓带来实惠，其原因不只是有廉租房以及经济适用房制度，更重要的是，整个分配过程是干净、透阴、公平、公正的。这个很重要，如果你做不到进一步，就不是一个公平的分配过程。不公平的分配就是滥用国家资源，制造社会的不安。所以我今天呼吁各地政府，要注意你的分配过程是否干净、公平、公正，这一点也应该是考核干部的重要指标。
陆新之：在金融海啸的冲击之下，未来我们对房地产应该有什么样的正确理解呢?
郎咸平：首先我把我过去的理论做一些综合，今天内地的地产价格决定和香港是完全不同的，香港是一个非常简单的地方，因为这个地方非常小，没有别的行业，只有炒楼炒股，在香港做地产是非常容易的事情。它只有一个问题，就是风险管理问题。
而整个中国幅员辽阔，交通四通八达，所以其地产价格的走势，不是简单由地区的富裕程度决定的，而是由整个工商链条决定的，2007年的房价泡沫现象就是制造业资金大规模撤离原来 的领域，进入楼市、股市带来的回光返照。很多开发商当时都判断失误，他们最大的错误就是把短期的泡沫当成地产长期发展的战略走势，这就是他们被动的真正原因。要使地产长期稳定发展就需要政府来帮助这些制造业，让制造业做到更好，经济周期重新进入一个上升轨道之后，对地产而言才会有长期激励的效果，否则就是无济于事的短暂效果。
陆新之：这里还有一个您必须回答的问题，那就是有很多人托我问您，大家现在要不要买房呀?
郎咸平：(大笑)我觉得他们之所以这么问，其实还是没有看懂我的理论。如果你看懂了我的理论，就不应该为现在要不要买房而紧张不安。要知道现在是地产商惶恐不安，因为他们必须苦苦支撑刚性成本，同时又要面对越来越难以捉摸的需求面。所以，经常会出现突然降价等现象。我不是投资专家，所以我只能告诉各位什么是楼价的决定因素，但是我不会告诉你该不该买房，你自己做决定。每个人有每个人的立场，有不同的环境，什么时候该退出股市，什么时候该买楼，需要你根据自身资产情况和风险承受能力自行决定。
汪利娜：保障性住房应界定清晰
汪利娜简介：美国麻省塔佛斯大学经济学硕士毕业，现任中国社会科学院经济所研究员兼中国社会科学院金融研究中心副主任，主要研究房地产金融，城市经济领域。
2008年，经济生活中的诸多不可控因素，如国内自然灾害频发、美国次贷危机引发的波及全球的金融海啸，使得开放中的中国经济和房地产业均面临严峻的挑战。为应对危机和挑战，政府出台了一系列应对政策。其中，加大保障性住房建设力度是重要举措之一。如计划三年投入9000亿元用于保障性住房建设。
在住房市场化的进程中，加大对中低收入群体的住房保障本无可厚非，但保障的对象、保障的方式、责任主体、资金来源等方面的权责利要界定清晰，具体有以下几个方面：
保障的对象从狭义上讲，是对少数低收入、困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大中低收入群体以提高其住房消费可支付能力为目的提供的普遍性住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助，体现了社会互助与公平。普遍保障是对广大中低收入群体提高住房消费可支付能力的一种扶持，是社会和谐、经济发展的基础。因为一个健康的房地产市场仅靠少数高收入群体的购买力是难以为继的，只有广大中等收入群体的可支付能力提升了，更广大的消费者进入住房市场，房地产业发展才有坚实的基础。
保障的方式从各国的实践来看，保障的对象不同，保障的方式也就有所不同。对低收入者，政府可以从供给面入手，直接出资兴建住房并分配给保障的对象，或从需求面入手，发放廉租房补贴，让低收入者自己到市场上去租房。对中等收入群体的住房保障，各国政府多是从需求面入手，通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式，来增强保障对象的住房的可支付能力，或从供给面入手，对兴建提供可支付住房的企业提供土地、信贷和税收优惠等。
责任主体无论以何种方式介入住房市场，政府都是住房保障制度建立与完善的责任主体，因为各级政府拥有人民赋予的公共权力，掌控着大量的公共资源，是社会管理的最高权力机构，只有政府才能通过国民收入的再分配，对社会成员实施特殊和普遍性住房保障。
资金来源对于低收入者的救助式住房保障，应遵循“政府财政资金为主，社会资金为辅”的原则。而对广大中等收入群体的普遍性住房问题，应通过建立有效的政策性金融体制、税收激励等提高可支付能力。
我国面对低收入群体的廉租房制度已实施多年，但许多城市廉租房补贴和建设的资金来源主要依赖于住房公积金增值收益。当然我们不反对将住房公积金作为辅助资金，但是将公积金作为主要资金来源则值得商榷。住房公积金的个人账户上的积累归职工个人所有，增值收益应归公积金所有人。在不经公积金所有者商榷和认可的情况下，随心所欲动用公积金增值收益用于廉租房，有公权侵犯私权之嫌，这不仅违背了《物权法》的精神，也无异于重复向国民征税。
按照中央“保增长、扩内需、调结构”的调控方针，政府应利用土地、信贷和税收政策。鼓励在一些大城市兴建一些可出租的微利商品房；鼓励开发企业多建一些可支付住房，来满足人们多样化的住房需求，这有利于从根本上提高百姓可支付能力。政府要积极介入廉租房市场，还应学会运用政策激励调动更多的市场力量，才能更好地实现“保增长、扩内需、调结构”的政策目标。
文林峰：限价房价格优势正逐步淡化
文林峰简介：住房和城乡建设部政策研究中心处长、研究员。
国务院2008年发布了一系列关乎住房保障和促进房地产市场复苏的政策措施，其中最受关注的加大保障性住房建设力度的政策，可谓恰逢其时。近年来，国家宏观调控政策已从过多关注房价向强化住房保障转变，说明从中央到各主管部门已把住房保障上升到国计民生的战略高度。
保障性住房建设对商品住宅市场影响各异
当前，如何贯彻好中央的文件精神，因地制宜，提出适合本地实情的实施细则，成为当前各地政府主管部门的紧迫任务。从全国来看，住房保障工作中普遍还存在着重形式轻效果的问题，有些城市编制了住房发展规划，轰轰烈烈地大建经济适用住房和两限房，但对于如何让这些保障性住房真正惠及低收入家庭，房尽其用，却措施较少，如住房调查、住房档案、收入诚信系统等基础性建设工作严重缺失。另外，在一些人多地少、土地资源非常紧张的大城市，很少有尝试以出租为主的经济适用住房保障方式。以出售为主的方式虽然在短期内可以在改善中低收入家庭住房条件的同时，实现迅速拉动经济增长、启动内需的双重作用。但其必然结果就是越建越远，越建越不够用，永远都无法形成有效的、可循环的、长效的保障机制。因此，未来三年，9000亿元的保障性住房建设规模确需要好好规划，以避免在解决一个问题的同时产生新的不可弥补的问题。
规模巨大的保障性住房会在一定程度上影响房地产市场供需关系，但是由于保障性住房严格限制准入条件，与商品房市场是不同的消费群体，纳入保障性范围的中低收入家庭基本属于买不起商品房的群体。因此总体来看，特别是一些房价较高的大城市，对商品住宅市场影响不是很大。但对于房价不高、商品住宅市场已供过于求的城市，会有较大影响。
限价房再上市时的利差归属尚待解决
目前各地实行的限价房政策是针对房价快速上涨而推出的临时性调控政策，由于其与商品房存在较大价差，与中低收入家庭购房支付能力相匹配，解决了部分群体的住房问题。但是，随着房地产市场的持续低迷，现在有些项目的价格优势正在淡化甚至因位置的劣势其价格优势正在消失。由此，面临着大规模的限价房供应与符合条 件的家庭是否接纳的问题，目前全国各地已出现多起限价房项目无人问津的尴尬现象。因此，须做好限价房供需调查，合理规划，避免给政府和开发企业造成新的负担和浪费，带来新的社会矛盾。
另外，限价房再上市时的巨大利差归属问题至今仍未有明确说法。限价房是商品房，则再上市的巨大收益应该归个人所有，但由此将引发新的社会不公，即政府的让利成为这部分家庭一步致富的捷径。因此，应对其上市周期、收益分成等进行严格约定，即政府的目标是解决中低收入家庭的住房问题。当这部分家庭要拿公共住房赚取差额利润时，政府就有权进行干预，并收回政府该得的部分，以帮助更多的需要帮助的中低收入家磨，这样才显示住房政策的公平性和合理性，也避免了社会大众趋向投资购买限价商品房的突出矛盾。目前，在这方面还属于政策缺失。
章林晓：放宽土地付款期限符合社会公益
章林晓简介：房地产高级经济师、土地估价师。长期在地产界从业，主持地产评估机构工作，创办地产咨询策划代理机构。多家财经媒体专栏(特约)作者(顾问)。
“面粉贵过面包”，是前些年中国房地产市场火热场面的最真实写照。如果说，2007年土地市场最频繁出现的关键词是“地王”，那么。2008年毫无疑问是“流拍”。“面包”一旦卖不出去，“面粉”显然就成大问题。“地王”很少有足额付清地价款的。现在，一些地方正面临两难选择：是收取违约金，让地产企业退地?还是放宽付款期限，给地产企业以足够喘息的机会?
对于地方政府来说，最简单也最符合政策的做法，莫过于收取违约金，让地产企业退地。现阶段这也成为一些房地产企业相对喜欢的一种方式。退地对地产企业来说，虽然损失了保证金，但毕竟可以扭转被动的局面。更何况，当地价下跌额度超过违约金时，这种以退为进，对企业来说甚至反而是赚了。“地王”退地以牺牲违约金而止损，这对企业来讲，或许是明智的选择。但对政府来说，对整个社会来说，未必是最佳选择。
过去几年，房企为争夺土地，演出了一幕又一幕“面粉贵过面包”的闹剧。在闹剧背后，对房地产企业来说，更多的恐怕是辛酸和无奈，在“招拍挂”竞价机制下，如果不疯狂，谁能拿到土地?而坐享收益的，则是大大小小的地方政府。
国务院发展研究中心“中国土地政策改革课题组”调查报告显示，在一些县市除了难以准确统计的土地收费，土地直接税收及间接税收占地方预算内收入的40％，而出让金净收入又超过政府预算外收入的60％。数据显示，2007年全国土地出让金收入约1.2万亿元，而当年地方财政总收入仅2.3万亿元。
自1993年底实行分税制后，地方财政收入增长主要归功于土地出让及相关税费的增加。这也是许多地方积极实践“经营城市”理念，乐此不疲于“土地财政”的根本原因。
“天有不测风云，人有旦夕祸福”。在强有力的房地产调控政策和全球经济危机的双重打击下，房地产市场突然进入“凝冻状态”。“面包”一旦卖不出去，“面粉”自然成了大问题。
2007年“地王”纷纷退地，对地方财政来说，真可谓“拣了芝麻丢了西瓜”，虽然“拣”得了土地违约金，但“丢”掉的不光是丰厚的土地出让金，更重要的还有整个房地产市场的信心。在经济困难面前，尤其在全球百年一遇的金融危机和经济危机面前，黄金和货币重要，信心则比黄金和货币更重要。对于地方政府来说，至少到目前为止，还找不到土地出让金及相关税费收入的“替代品”，如果地方财政失去土地出让金的支撑，中央着力于拉动内需的4万亿投资的地方配套资金来自何处?
对于中国经济来说，至少到目前为止，还没有一个行业能够如房地产行业一样，既是拉动其他行业需求和投资增长的重要力量，又在固定资产投资总额增长中贡献率最大。如果占据我国宏观经济核心地位的房地产行业丧失了信心，那整个宏观经济的信心又来自于何处?
更深入一步讲，“契约化生存”虽然是市场经济的典型特征之一，但是契约的签订和履行并非不受约束。契约虽是当事人之间的自由合意，但当契约违反国家和社会利益时，契约自由并非不受干预。
虽然房地产企业拖欠出让金违反合同规定，但在百年不遇的全球经济危机面前，政府同意延期付款给企业以足够喘息的机会，并同企业并肩抵御经济危机的冲击，才真正符合社会公共利益的要求，也才真正符合社会本位的现代法律思想。
杨红旭：房地产开发让外行走开
杨红旭简介：上海易居房地产研究院综合研究部部长，地产专栏作家。
房地产市场正在快速退潮，此时才发现裸泳者绝非少数。其中有一个特殊群体——外行地产商，其生存状态尤其引人关注。所有内行都需经历“外行”的成长阶段。但对于房地产业而言，由于外行地产商多如牛毛，且在前些年蜂拥而入，显著影响和改变了这个行业的生态环境，而在目前楼市下行的特殊时期，这些外来者企业经营频频告急，确有必要细察一番。
众所周知，近十多年来，我国房地产开发业“三外”现象突出，即“外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产”。在市场经济条件下，资本天性是逐利的，房地产开发业之所以吸引大量外界资本和外行企业涌入，充分证明这个行业的利润相当丰厚。外行地产商泛滥，还得有另外一个条件存在：较低的行业门槛。实际上，2004年“8·31大限”之前，只要有钱，就能以几百万元的资金撬动需上亿元投资的项目。土地出让实行“招拍挂”之后，搞房地产开发的条件可以简单到一个字：“钱”。我国房地产业市场化的方向没错，可这个行业的门槛过低却导致了诸多矛盾与乱相。
从类型上分析。主要有两类外行地产商风行内界。一类是民营中小企业，尤以浙江民企为典型。一方面浙江当地民营经济发达，民间资本雄厚；另一方面当地企业家的市场嗅觉灵敏，当1998年房改之后，随着房地产市场迈入增长期，那些有钱有商业头脑的人立即进入房地产开发行当，他们的战略是避开一线城市。主攻政府急于招商引资的二三四线城市。另一类是大型企业，在其主营行业中已是排名靠前的企业，如海尔、TCL、美的、三九、联想、国美、雅戈尔、鲁能等一大批强势品牌纷纷涉足房地产，同样是冲着高利润去的，他们拥有资金、土地、政府关系、品牌等独到资源。其中大型制造业往往能低价获取大量的工业用地，随之尽可能多地配建一些商办和住宅设施。
全国开发企业总数从1997年的21286家，持续增加到2004年的59242家，2005年“国八条”的严厉调控，使2952家企业消失，2006年行业景气度有所恢复，于是新增了2420家，达到58710家，至今基本保持在500多家的高位。截止到2008年5月，全国共有一级资质有效期房地产开发企业579家，如果 把非一级资质的企业划归中小企业，则目前中小开发企业的比重高达99％。这是非常不正常的现象。其背后的事实是我国内地房地产开发业的行业集中度极低，排名前四位的企业市场占有率不足5％，而在成熟市场中一般达到20％以上，房地产发达的香港排名前十位的开发商的市场份额甚至高达80％左右。行业集中度过低，意味着这个行业的资源配置不合理，优胜劣汰的市场规律处于低效率甚至失效的状态。
2008年以来，外行地产商撤离或破产的消息频出，比如：浙江丽水的银泰房地产集团非法集资，出现8亿元的巨额亏空；浙江中港集团高管被曝因资金链断裂，欠银行2亿元从而携款潜逃。与此形成鲜明对照的晃，虽然2008年万科和保利的销售也遇到困难，但其市场占有率却比2007年提高了1倍左右。
随着我国房地产市场的理性回归，那些只想“有福同享”、不愿“有难同当”的外行地产商，离开这个行业的可能性正变得越来越大。而作为行业的监管者，政府相关部门也应借此行业调整的良机，做好引导与管理工作，以避免在下轮楼市增长期，重蹈前几年大量外来者肆意到这片海滩“裸泳”之覆辙。
张健：我国地产金融创新将在两年内有大突破
张健简介：住美投资咨询有限公司董事总经理，多所国内著名大学的客座教授，曾先后任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团，澳大利亚最大的投资银行麦格理银行。
与房地产投资方面相比，我国在房地产金融方面的实践和研究都显得较缓慢，譬如许多房地产业内人士对房地产投资信托基金、房地产投资基金、房地产私募基金、夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念还模糊不清，而随着美国次贷危机引发的全球金融危机的到来，当前我国房地产出现企业融资困境和实体经济危机，国内房地产业和金融业的发展暴露出许多问题。
而目前我国房地产金融方面面临的主要问题已不仅仅是房地产信贷问题，也是房地产投资和融资渠道宽窄的问题，多元化房地产投资和融资创新是国家宏观调控背景下的必然选择，而有多种迹象表明我国房地产金融创新正在加快，并会在今明两年有较大突破。
我国房地产企业融资创新结构单一
世界经济论坛(World Economic Forum)发表的《2007～2008年度全球竞争力报告》认为，中国金融市场的成熟性只能排名第118位，在银行系统的完善、法制制度建设、对资本流动的限制程度和证券市场规则方面都还比较落后。尤其是在房地产金融领域，许多产品尚属空白。
2008年9月美国次贷危机大规模爆发，华尔街五大投资银行迅速瓦解，这使得美国和西方的金融体系受到了很大的挑战。尽管如此，也不能否认半个多世纪以来在许多西方发达国家，房地产金融有很多年的发展和创新，已经摸索出了较成熟的方法。譬如它的具体内容有：房地产公司贷款、房地产股票与债券、房地产投资基金(包括上市的和私募房地产投资信托基金及其他私募房地产投资基金)、房地产夹层融资、股权转让和其他各种基金(包括退休基金和保险基金)等。
任何一样房地产融资产品的创新也是房地产投资产品的创新，反之亦然。我们通过图1、图2和图3列出的全球房地产资本市场、美国房地产资本市场和中国房地产资本市场中，可以看到这些市场上市股权、私募股权、上市债权和私募债权的比例关系。从中我们发现：
●我国上市股权和上市债权比例极低；
●上市股权中的房地产投资信托基金在我国还没有；
●上市债权中的房地产抵押证券产品在我国也几乎没有；
●我国私募股权的组成部分内容不明确，譬如退休基金、保险基金和私募基金在我国还不允许直接投资房地产；
●我国私募债权占的比例较高，同时它几乎纯粹依赖商业银行，国外私募债权很大部分已证券化；
●我国房地产企业往往存在短贷较多、长贷缺乏，甚至短贷长投现象，融资结构非常不合理。建立完整的房地产金融体系
我国房地产金融市场结构单一，与没有形成完整的房地产金融体系有密切联系。而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场，并应该会对整个房地产和金融市场起到积极正面的作用。
值得欣慰的是，政府也意识到发展多元化和多层次资本市场融资渠道的重要性，特别在当前国际和国内经济包括房地产市场形势严峻的情况下，2008年底国家陆续出台了一些重要政策措施。
2008年12月3日在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。
2008年12月8日国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》(国办发[2008]126号)中第五点“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”的内容包括以下(十八)和(十九)：
(十八)开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。发挥债券市场避险功能。稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。开展项目收益债券试点。
(十九)加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。按照中小企业促进法关于鼓励创业投资机构增加对中小企业投资的规定，落实和完善促进创业投资企业发展的税收优惠政策。
2008年12月17日由温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中第三条包括“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。
我们可以对今明两年的房地产信托投资基金、公司债券和股权投资基金等方面充满期待，因为不但每一个房地产金融创新产品本身针对的房地产企业不同，而且预计在试点阶段和将来全面展开所针对的房地产企业也会不同，譬如房地产信托投资基金较适合大型商业类的房地产企业，而公司债券目前适合大型房地产上市公司等。
链接：
我国已开展的房地产金融创新试点及相关立法
产业基金：于2007年6月1日开始实施的合伙企业法，里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资(包括房地产私募股权投资)创造了一种新的渠道。
房地产公司债券融资：中国证监会2007年8月14日颁布实施《公司债券发行试点办法》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航。部分大型公司已获准发行公司债券，由于房地产是很需要公司债券的行业，预计房地产公司债券市场在近几年内会加速发展。
房地产投资信托基金：2008年4月10日中国人民银行在其发布的《2007年中国金融市场发展报告》中表示，将择机推出房地产投资信托基金(REITS)产品，估计2009年内开展试点。
房地产保险：2008年8月，十一届全国人大常委会第四次会议对《中华人民共和国保险法修订(草案)》进行了初次审议，目前在向社会公开征集意见。在保险公司的资金运用限于形式中包括了投资不动产，因此可以说保险公司进行房地产投资原则上已获批准，保险资金投资房地产领域已无政策障碍．只是还需要保监会制定相关实施细则和具体时间。