论文部分内容阅读
[摘要] 本文介绍了REITs起源及概念,对其在我国的发展现状及发展的可行性进行了分析，并在此基础上提出了我国发展REITs的建议。
[关键词] REITs融资信托
一、房地产投资信托的起源及概念
1.房地产投资信托的概念
房地产投资信托(Real Estate Investment Trust）简称REITs，指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托房地产开发公司负责投资管理及未来的出售，所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
2.REITs的起源与发展
REITs的基本理念起源于19世纪中叶美国马萨塞州波士顿市设立的商业信托，经过几十年的发展到1961年才出现第一家REITs公司。REITs经历了高速发展的繁荣期和停滞不前的低靡期，直到20世纪90年代随着《综合预算调整法》、《REIT精简法》、《REIT现代化法》等法律的相继出台，才极大的促进了REITs的发展，实现了传统REITs向现代REITs的转变。
二、我国REITs的产生及现状
1.我国REITs产生的背景
20世纪80年代，我国房地产业在各种有利因素拉动下得以复苏和迅速发展，至今已发展为国民经济的重要支柱产业。但是长期以来我国房地产开发资金的惟一来源是银行贷款，据中国人民银行研究局课题组调查，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自商业银行贷款，为防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，中行在2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。
2.我国REITs的发展现状
我国REITs起步较晚，自1992年有了萌芽以来经历了初兴繁荣、低调发展、再次兴起的发展过程。
随着121号文件发布，房地产信托开始成为企业追逐的热点。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速发展。2003年底房地产信托计划的发行额增至60亿元，2005年初，按照REITs的标准设计，被誉为国内首支准REITs的“联信·宝利”顺利推出，2005年房地产信托计划的发行额突破了200亿元。REITs已逐渐被国内开发商所认识和接受。
3.我国发展REITs的可行性分析
(1)政策与相关法律可行性分析
首先，我们可以借鉴丰富的国外经验，REITs在国外已成为成熟的房地产融资模式，尤其在美国、英国、日本等国家。其次，REITs上市流程和交易规则与我国现行法律在原则上保持一致，以现有的《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》为依据设立，并符合《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暫行办法》的规定，在我国法律障碍较少，特别是2006年1月1日起施行的《公司法》、《证券法》放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件，有利于在法律层面上保障REITs的推出。
(2)实际运作可行性分析
首先,我国发展REITs的资源广阔，按照各国城市发展的一般规律，一个国家的城市化水平达到30%后，便出现房地产业的一个快速发展阶段。到2005年末，我国的城市化水平已达到42.99%，按过去5年城镇人口年均0.63%的增长率计算，我国每年将新增城市人口830万左右，人均建筑面积按2005年末26m2计算，每年将新增住宅需求2.15亿m2。因此，城市化水平的提高带动房地产业的快速发展，为REITs提供众多可供选择的房地产项目。
其次，我国发展REITs有充足的资金来源。中行的金融统计显示:到2006年2月末我国城乡居民人民币储蓄存款余额达15.12万亿元，且呈连年上长的趋势。REITs设立后以其风险较低、回报稳定的特点必会吸引一部分居民投资。
再次，我国房地产业快速发展吸引一部分国外的REITs企业，这些企业拥有成熟的REITs管理经验，我们可以通过与国外房地产公司合作，提高REITs经营效率，获得巨大的规模经济。
三、发展REITs的建议
1.借鉴国外先进经验建立完善的法律体系
从国外REITs的发展经验看，均将法规建设作为其发展的首要条件。我国应借鉴国外的先进经验来制定一些REITs的专项管理措施和发展REITs相配套的法律法规，以求我国的REITs一开始就有一个规范的发展环境，并能够与国际接轨。
2.建立适合REITs发展的市场环境
首先，要建立严格的信息披露制度和监管体系，从国外基金市场发展看，信息越公开基金市场越发达，因此要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时准确地传递给信息需求者。其次，培育房地产信托产品中介市场，信托产品要加强流动性要借助第三方履行“做市商”职能，促进信托产品流通，为现有信托产品的流动提供一个交易平台。
3.培养专业化人才
从国外REITs的发展经验看，其成功运作需要一支专业化的团队来管理和操作，REITs的运作和管理需要懂房地产的经营管理和资本市场运作的复合型人才，科学合理地选择基金项目，以降低基金风险。目前可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，为我国发展REITs储备人才。
参考文献:
[1][美]陈淑贤约翰·埃里克森:房地产投资信托——结构、绩效与机会[M].北京:经济科学出版社.2004-05
[2]易振宁:对我国发展房地产投资信托的理性思考[J].技术经济与管理研究.2005-03
[3]中国人民银行课题组. 2004中国房地产金融报告[E].中国人民银行网站.2005-08-15
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
[关键词] REITs融资信托
一、房地产投资信托的起源及概念
1.房地产投资信托的概念
房地产投资信托(Real Estate Investment Trust）简称REITs，指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托房地产开发公司负责投资管理及未来的出售，所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
2.REITs的起源与发展
REITs的基本理念起源于19世纪中叶美国马萨塞州波士顿市设立的商业信托，经过几十年的发展到1961年才出现第一家REITs公司。REITs经历了高速发展的繁荣期和停滞不前的低靡期，直到20世纪90年代随着《综合预算调整法》、《REIT精简法》、《REIT现代化法》等法律的相继出台，才极大的促进了REITs的发展，实现了传统REITs向现代REITs的转变。
二、我国REITs的产生及现状
1.我国REITs产生的背景
20世纪80年代，我国房地产业在各种有利因素拉动下得以复苏和迅速发展，至今已发展为国民经济的重要支柱产业。但是长期以来我国房地产开发资金的惟一来源是银行贷款，据中国人民银行研究局课题组调查，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自商业银行贷款，为防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，中行在2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。
2.我国REITs的发展现状
我国REITs起步较晚，自1992年有了萌芽以来经历了初兴繁荣、低调发展、再次兴起的发展过程。
随着121号文件发布，房地产信托开始成为企业追逐的热点。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速发展。2003年底房地产信托计划的发行额增至60亿元，2005年初，按照REITs的标准设计，被誉为国内首支准REITs的“联信·宝利”顺利推出，2005年房地产信托计划的发行额突破了200亿元。REITs已逐渐被国内开发商所认识和接受。
3.我国发展REITs的可行性分析
(1)政策与相关法律可行性分析
首先，我们可以借鉴丰富的国外经验，REITs在国外已成为成熟的房地产融资模式，尤其在美国、英国、日本等国家。其次，REITs上市流程和交易规则与我国现行法律在原则上保持一致，以现有的《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》为依据设立，并符合《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暫行办法》的规定，在我国法律障碍较少，特别是2006年1月1日起施行的《公司法》、《证券法》放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件，有利于在法律层面上保障REITs的推出。
(2)实际运作可行性分析
首先,我国发展REITs的资源广阔，按照各国城市发展的一般规律，一个国家的城市化水平达到30%后，便出现房地产业的一个快速发展阶段。到2005年末，我国的城市化水平已达到42.99%，按过去5年城镇人口年均0.63%的增长率计算，我国每年将新增城市人口830万左右，人均建筑面积按2005年末26m2计算，每年将新增住宅需求2.15亿m2。因此，城市化水平的提高带动房地产业的快速发展，为REITs提供众多可供选择的房地产项目。
其次，我国发展REITs有充足的资金来源。中行的金融统计显示:到2006年2月末我国城乡居民人民币储蓄存款余额达15.12万亿元，且呈连年上长的趋势。REITs设立后以其风险较低、回报稳定的特点必会吸引一部分居民投资。
再次，我国房地产业快速发展吸引一部分国外的REITs企业，这些企业拥有成熟的REITs管理经验，我们可以通过与国外房地产公司合作，提高REITs经营效率，获得巨大的规模经济。
三、发展REITs的建议
1.借鉴国外先进经验建立完善的法律体系
从国外REITs的发展经验看，均将法规建设作为其发展的首要条件。我国应借鉴国外的先进经验来制定一些REITs的专项管理措施和发展REITs相配套的法律法规，以求我国的REITs一开始就有一个规范的发展环境，并能够与国际接轨。
2.建立适合REITs发展的市场环境
首先，要建立严格的信息披露制度和监管体系，从国外基金市场发展看，信息越公开基金市场越发达，因此要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时准确地传递给信息需求者。其次，培育房地产信托产品中介市场，信托产品要加强流动性要借助第三方履行“做市商”职能，促进信托产品流通，为现有信托产品的流动提供一个交易平台。
3.培养专业化人才
从国外REITs的发展经验看，其成功运作需要一支专业化的团队来管理和操作，REITs的运作和管理需要懂房地产的经营管理和资本市场运作的复合型人才，科学合理地选择基金项目，以降低基金风险。目前可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，为我国发展REITs储备人才。
参考文献:
[1][美]陈淑贤约翰·埃里克森:房地产投资信托——结构、绩效与机会[M].北京:经济科学出版社.2004-05
[2]易振宁:对我国发展房地产投资信托的理性思考[J].技术经济与管理研究.2005-03
[3]中国人民银行课题组. 2004中国房地产金融报告[E].中国人民银行网站.2005-08-15
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。