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“刚需”却步,投资客重来
《财经》记者 于宁 陈中小路 实习记者 张丽华
盛夏时节,上海在7月20日创下了40摄氏度的75年来最高气温后,迎来了连续数日雷阵雨洗礼,热浪戛然而止。
7月28日,《财经》记者冒着小雨来到位于浦东的世茂滨江花园,还未下车便有人塞过来一张价目表——“您的预算是多少?我这里有这么多钥匙,咱们去看房吧。”
据这位卖房多年的经纪人介绍,世茂滨江花园楼盘量大,交易活跃,近期每月能卖出50套,去年6月28000元/平方米的房子,现在已涨到35000元/平方米以上。
上海目前在售的35000元/平方米以上的高端住宅楼盘超过20个,主要以陆家嘴板块、新天地板块为代表。自今年4月高端住宅市场启动以来,前几年卖不出去的高价房犹如“久旱逢甘霖”。滞销四年的汤臣一品,在6月推出C栋房源之后,迅速售出了23套。
在上海一位资深房市投资者看来,高端住宅市场全面启动,可以看作是投资客大举入场、楼市出现泡沫最具说服力的证据——超过35000元/平方米的高端住宅,无论自住还是租赁,都不能算是刚性需求了。
高端住宅是楼市的“龙头”板块,上海楼市则是中国内地楼市的风向标。
4月以来,地产“小阳春”逐渐演变成“大阳春”“红五月”——成交量不断放大,房价持续拉高。
从7月22日出炉的上海房地产业统计数据来看,上半年上海商品房住宅销售面积为1443.10万平方米,同比增长34.8%;销售额1687.73亿元,增幅达88.5%。
中房上海指数办公室的统计则显示,6月上海新建住房成交面积达282万平方米,成交数量达25449套,创出了21个月来的销售新高。
易居中国CRIC系统数据显示,上半年上海一手商品住宅的平均成交均价为13714元/平方米,环比上涨5%;而从市场交易情况来看,部分区域新房和二手房区域价格较2008年市场清淡之时,涨幅更达10%-20%。
萎靡多时的各项房地产销售指标屡创新高,开发商们大幅超额完成半年销售指标,新开盘项目房价节节提升,上海楼市一片量价齐升的火热态势,至今尚无降温之势。
标杆的标杆
高端住宅一直是以投资客为购买主力,这一块市场重启,被认为是楼市回暖最具有标杆意义的信号。
根据易居中国统计数据,1月至4月,上海40000元/平方米以上的高档住宅,每个月只能售出20套左右,5月提高到182套,6月飙升到306套。上半年合计销售了600套,远远超过去年同期的353套。
最热销的,是总价600万至800万元、面积150平方米至200平方米的高档住宅。易居中国上海区域总经理于丹丹分析,这些高档房的投资者一般都是三次以上置业。
楼市急转直上,与信贷放松之后大量资金涌入直接相关。尤其是今年4月之后,沉寂多时的 “投资客”重返上海滩,队伍迅速壮大。分析人士认为,4月底以來,从购房的区位变化、户型变化、总价变化都可以看出,刚性需求已经被抑制,投资客已经成为市场的主力。
中原地产研究报告显示,2009年春节后,在刚性需求集中释放的情况下,普通住宅市场率先回暖。而从二季度开始,中高档住宅市场随之活跃,成交量明显放大。其中高档住宅四五月成交量增加了1倍,同期普通住宅成交量则与前期基本持平,个别城市甚至有所减少。
投资型需求回归,对市场最直接的影响就是拉动房价上涨。而这方面,二手房市场比一手房市场更为敏感。 中原领先指数系统显示,5月,北京、上海等五大中心城市二手住宅价格指数加速上涨,所有城市涨幅均在1.5%以上。
新投资客
与2004年、2007年纵横大江南北的“炒房团”相比,此番接手各类中高端楼盘的投资者,有诸多不同。
《财经》记者从中介机构、银行私人理财部门了解到,高档住宅的投资者非常多样。这批富裕人群中,既有私营企业老板,也有近年来迅速积累财富的金融界人士,还有“小非”解禁后的获利者。在他们看来,一线城市的豪宅就像绩优股一样,市场不好时抗跌性强,市场反弹时涨幅更高。
况且,在2008年经济如此惨淡的情况下,上海的楼市最低时跌幅也不过20%-30%——这被很多投资客认为是“铁底”。而从近几年上海楼市波动情况看,每一次调整之后的上涨幅度都超过了前一波的高点。
虽然这一轮房地产调整的涉及面广,但是时间很短,跌幅有限,也没有对投资者的现金流造成太大的压力。这些,都成为了信贷放松后,投资需求被迅速拉动的合力。
与2007年声名大振的温州炒房客不同,这一轮活跃在上海高档楼市的投资者,更希望的是资产保值增值。
与前几年海外人士占上海豪宅市场七八成相比,目前内地富人已经占据了上海豪宅市场的五成以上。除了上海本地富人,还有为实业资本寻求出路的江浙民营企业主。
受出口下滑影响,他们从实业投资转出,手中资金迫切需要寻求短期投资渠道,除了股票、房地产,举凡短期银行理财产品、港股乃至钢材等,无一不投。在江浙地区,这样的民营企业主数不胜数,总的资金规模相当惊人。
资金“避风港”?
上海社科院部门经济研究所所长杨建文指出,信贷资金和民间游资大量流入楼市,与现阶段实体经济仍然萧条,游资缺乏投资渠道直接相关。
一位江苏籍的房地产业内人士告诉《财经》记者,他的一位亲戚今年退掉了厂房、遣散了员工、卖掉了设备,把全部资金都拿到上海炒房;但是一旦经济回暖,还是打算卖了房子继续回去开工厂。 另一位在江苏开船厂的沪籍人士,也将从股市套现的2000万元资金买了几套高档住宅。
景瑞地产营销副总监杨子江认为,鉴于前期刚性需求充分释放和房价猛涨,目前市场上的刚性需求已成强弩之末。接下来一段时间,上海楼市将由各种类型的投资性需求来支撑。
一位长期投资北京、天津等地房地产的山西煤矿主告诉《财经》记者,他决定入市投资房产的主要原因,是担心明年可能出现通货膨胀。另一位主要投资食品业的企业家也表达了相似的看法。
中原地产2009年上半年报告分析认为,目前市场的回暖,特别是高端市场的快速回暖,显出浓厚的追涨心理以及宽裕资金的避险心理。这种投资热度与氛围已经接近2007年高峰时期。而一旦后市房价产生波动,过高的投资比例以及宽松的贷款环境,将对市场和社会造成较大的冲击。
绿地集团房地产市场发展部副总经理陈磊认为,一旦投资成为需求主力,各种政策一有变化,市场就很容易波动,而且还会让行业对市场产生误判,把土地价格等拉升起来,影响市场健康发展,现在已有这样的趋势。
不过,无论是投资还是投机,资产价格迅速攀升,市场风险亦随之增加,最终有可能出现资产价格上涨而实体经济未复苏的尴尬局面,资产泡沫难以持续,房地产能否成为真正的避风港还很难说。
信贷推手
在6月上海房价接近去年最高水平的同时,个人住房按揭贷款也创出历史记录。极度宽松的信贷政策成为楼市上涨的一个重要推手。
7月19日,上海银监局披露的数据显示,截至6月末,全市中外资银行购房贷款余额4069.6亿元,比年初增加293.3亿元,同比多增217.9亿元。其中,个人住房贷款余额3368.2亿元,比年初增加260.6亿元,同比多增180.1亿元。3月以来,个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而一路猛增,6月增加了129.8亿元,创历史单月最大增量记录。
此前,中国银监会曾明确要求,二套房贷首付须在四成以上,利率在基准基础上上浮10%,但这一政策并未得到真正执行。商业银行通过各种变通方式来规避,比如第一套购房贷款结清就不算二套房;在贷款的同时增加长期存款从而降低利率,实际上存款几个月后就可以取走;授意购房者出具假离婚证明、假未婚证明的也不在少数。
事实上,在上海这种二套房比较普遍的城市,二套房贷政策形同虚设。
一家中介机构负责按揭业务的人士称,如果第一套贷款未结清,但一户家庭只贷过一次,同时新购房人均面积小于32.2平方米,也可当改善型住房处理,享受第一套房的优惠——首付两成,利率在基准基础上打七折,大大降低了还贷利息。
目前,还未有数据说明购买豪宅的信贷杠杆有多大,但宽松的政策降低了投资客的成本,有一些投资客本有实力全额付款,但都选择用足贷款杠杆,贷款出来可以炒股票,打折后贷款利率不到5%,股票回报率更高。
摩根士丹利中国策略师娄刚认为,虽然国家没有出台直接扶持房地产行业的政策,但资金宽松就是最大的支持。
他表示,从股市、房市走势以及阳光私募的发展规模来看,中产阶级的上层掌握了巨大的现金。这些人投资意识很强,杠杆化能力也很强,个人财富通过银行贷款往往成倍放大。
“上世纪90年代经常是股市跌、房市涨,现在是同一个杠杆撬动两个市场同时上涨,下半年资产泡沫化程度会更高。”娄刚预测。
与政策赛跑
当前产业未走出低谷,消费未明显增加,市场普遍相信,货币当局不敢贸然回收流动性,但可能出现局部紧缩,比如重新收紧二套房政策。
一位上海投资界资深人士表示,大家都明白这样的政策不会长久,但还要享受泡沫带来的欢乐,实际上有一种“捞一把就跑”的心态,市场上竟然出现了“满仓看空”的论调。
不过,来自中国银监会的调查数据显示,5月以来,随着房地产市场快速升温,房地产行业贷款中的风险隐患开始增多。一是个人购房贷款大幅增加,一些银行为抢占市场放松了房贷发放标准。
4月开始,主要金融机构的个人购房贷款额明显放大,仅五六月份就新增加了2866亿元,占上半年新增贷款总额的61%,超过了去年全年的个人购房贷款总量。
中国银监会检查发现,个别银行利用“房贷通”理财账户,通过全额实施以存抵贷方式,变相大幅降低按揭贷款利率,以抢夺客户;或通过所谓产品创新,将适用于中长期贷款利率的按揭贷款,套用短期贷款利率实际支付,并在此基础上给予七折优惠。对经营性房地产按揭,部分银行甚至直接给出了贷款基准利率下浮10%的优惠。
更为极端的是个别银行通过“押旧买新”操作,将个人房产抵押消费贷款转化为个人住房按揭贷款,享受各项政策优惠,并相应延长贷款期限。此外,“加按”业务近期又出现抬头之势。
年初以来,个人住房貸款违约案例明显增多,前五个月全国个人住房贷款违约客户数增加了1.5万,且存在大量同一客户多笔违约或同一楼盘多户违约的现象。
在中国银监会通知要求加强按揭贷款风险管理的同时,上海银监局也强调,要严格贷前审查和按揭贷款发放标准,防范“假按揭”“假首付”“假房价”现象的发生,从严执行第二套房贷政策。 ■
本刊记者方会磊,本刊实习记者朱蓓、刘冬对此文亦有贡献
《财经》记者 于宁 陈中小路 实习记者 张丽华
盛夏时节,上海在7月20日创下了40摄氏度的75年来最高气温后,迎来了连续数日雷阵雨洗礼,热浪戛然而止。
7月28日,《财经》记者冒着小雨来到位于浦东的世茂滨江花园,还未下车便有人塞过来一张价目表——“您的预算是多少?我这里有这么多钥匙,咱们去看房吧。”
据这位卖房多年的经纪人介绍,世茂滨江花园楼盘量大,交易活跃,近期每月能卖出50套,去年6月28000元/平方米的房子,现在已涨到35000元/平方米以上。
上海目前在售的35000元/平方米以上的高端住宅楼盘超过20个,主要以陆家嘴板块、新天地板块为代表。自今年4月高端住宅市场启动以来,前几年卖不出去的高价房犹如“久旱逢甘霖”。滞销四年的汤臣一品,在6月推出C栋房源之后,迅速售出了23套。
在上海一位资深房市投资者看来,高端住宅市场全面启动,可以看作是投资客大举入场、楼市出现泡沫最具说服力的证据——超过35000元/平方米的高端住宅,无论自住还是租赁,都不能算是刚性需求了。
高端住宅是楼市的“龙头”板块,上海楼市则是中国内地楼市的风向标。
4月以来,地产“小阳春”逐渐演变成“大阳春”“红五月”——成交量不断放大,房价持续拉高。
从7月22日出炉的上海房地产业统计数据来看,上半年上海商品房住宅销售面积为1443.10万平方米,同比增长34.8%;销售额1687.73亿元,增幅达88.5%。
中房上海指数办公室的统计则显示,6月上海新建住房成交面积达282万平方米,成交数量达25449套,创出了21个月来的销售新高。
易居中国CRIC系统数据显示,上半年上海一手商品住宅的平均成交均价为13714元/平方米,环比上涨5%;而从市场交易情况来看,部分区域新房和二手房区域价格较2008年市场清淡之时,涨幅更达10%-20%。
萎靡多时的各项房地产销售指标屡创新高,开发商们大幅超额完成半年销售指标,新开盘项目房价节节提升,上海楼市一片量价齐升的火热态势,至今尚无降温之势。
标杆的标杆
高端住宅一直是以投资客为购买主力,这一块市场重启,被认为是楼市回暖最具有标杆意义的信号。
根据易居中国统计数据,1月至4月,上海40000元/平方米以上的高档住宅,每个月只能售出20套左右,5月提高到182套,6月飙升到306套。上半年合计销售了600套,远远超过去年同期的353套。
最热销的,是总价600万至800万元、面积150平方米至200平方米的高档住宅。易居中国上海区域总经理于丹丹分析,这些高档房的投资者一般都是三次以上置业。
楼市急转直上,与信贷放松之后大量资金涌入直接相关。尤其是今年4月之后,沉寂多时的 “投资客”重返上海滩,队伍迅速壮大。分析人士认为,4月底以來,从购房的区位变化、户型变化、总价变化都可以看出,刚性需求已经被抑制,投资客已经成为市场的主力。
中原地产研究报告显示,2009年春节后,在刚性需求集中释放的情况下,普通住宅市场率先回暖。而从二季度开始,中高档住宅市场随之活跃,成交量明显放大。其中高档住宅四五月成交量增加了1倍,同期普通住宅成交量则与前期基本持平,个别城市甚至有所减少。
投资型需求回归,对市场最直接的影响就是拉动房价上涨。而这方面,二手房市场比一手房市场更为敏感。 中原领先指数系统显示,5月,北京、上海等五大中心城市二手住宅价格指数加速上涨,所有城市涨幅均在1.5%以上。
新投资客
与2004年、2007年纵横大江南北的“炒房团”相比,此番接手各类中高端楼盘的投资者,有诸多不同。
《财经》记者从中介机构、银行私人理财部门了解到,高档住宅的投资者非常多样。这批富裕人群中,既有私营企业老板,也有近年来迅速积累财富的金融界人士,还有“小非”解禁后的获利者。在他们看来,一线城市的豪宅就像绩优股一样,市场不好时抗跌性强,市场反弹时涨幅更高。
况且,在2008年经济如此惨淡的情况下,上海的楼市最低时跌幅也不过20%-30%——这被很多投资客认为是“铁底”。而从近几年上海楼市波动情况看,每一次调整之后的上涨幅度都超过了前一波的高点。
虽然这一轮房地产调整的涉及面广,但是时间很短,跌幅有限,也没有对投资者的现金流造成太大的压力。这些,都成为了信贷放松后,投资需求被迅速拉动的合力。
与2007年声名大振的温州炒房客不同,这一轮活跃在上海高档楼市的投资者,更希望的是资产保值增值。
与前几年海外人士占上海豪宅市场七八成相比,目前内地富人已经占据了上海豪宅市场的五成以上。除了上海本地富人,还有为实业资本寻求出路的江浙民营企业主。
受出口下滑影响,他们从实业投资转出,手中资金迫切需要寻求短期投资渠道,除了股票、房地产,举凡短期银行理财产品、港股乃至钢材等,无一不投。在江浙地区,这样的民营企业主数不胜数,总的资金规模相当惊人。
资金“避风港”?
上海社科院部门经济研究所所长杨建文指出,信贷资金和民间游资大量流入楼市,与现阶段实体经济仍然萧条,游资缺乏投资渠道直接相关。
一位江苏籍的房地产业内人士告诉《财经》记者,他的一位亲戚今年退掉了厂房、遣散了员工、卖掉了设备,把全部资金都拿到上海炒房;但是一旦经济回暖,还是打算卖了房子继续回去开工厂。 另一位在江苏开船厂的沪籍人士,也将从股市套现的2000万元资金买了几套高档住宅。
景瑞地产营销副总监杨子江认为,鉴于前期刚性需求充分释放和房价猛涨,目前市场上的刚性需求已成强弩之末。接下来一段时间,上海楼市将由各种类型的投资性需求来支撑。
一位长期投资北京、天津等地房地产的山西煤矿主告诉《财经》记者,他决定入市投资房产的主要原因,是担心明年可能出现通货膨胀。另一位主要投资食品业的企业家也表达了相似的看法。
中原地产2009年上半年报告分析认为,目前市场的回暖,特别是高端市场的快速回暖,显出浓厚的追涨心理以及宽裕资金的避险心理。这种投资热度与氛围已经接近2007年高峰时期。而一旦后市房价产生波动,过高的投资比例以及宽松的贷款环境,将对市场和社会造成较大的冲击。
绿地集团房地产市场发展部副总经理陈磊认为,一旦投资成为需求主力,各种政策一有变化,市场就很容易波动,而且还会让行业对市场产生误判,把土地价格等拉升起来,影响市场健康发展,现在已有这样的趋势。
不过,无论是投资还是投机,资产价格迅速攀升,市场风险亦随之增加,最终有可能出现资产价格上涨而实体经济未复苏的尴尬局面,资产泡沫难以持续,房地产能否成为真正的避风港还很难说。
信贷推手
在6月上海房价接近去年最高水平的同时,个人住房按揭贷款也创出历史记录。极度宽松的信贷政策成为楼市上涨的一个重要推手。
7月19日,上海银监局披露的数据显示,截至6月末,全市中外资银行购房贷款余额4069.6亿元,比年初增加293.3亿元,同比多增217.9亿元。其中,个人住房贷款余额3368.2亿元,比年初增加260.6亿元,同比多增180.1亿元。3月以来,个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而一路猛增,6月增加了129.8亿元,创历史单月最大增量记录。
此前,中国银监会曾明确要求,二套房贷首付须在四成以上,利率在基准基础上上浮10%,但这一政策并未得到真正执行。商业银行通过各种变通方式来规避,比如第一套购房贷款结清就不算二套房;在贷款的同时增加长期存款从而降低利率,实际上存款几个月后就可以取走;授意购房者出具假离婚证明、假未婚证明的也不在少数。
事实上,在上海这种二套房比较普遍的城市,二套房贷政策形同虚设。
一家中介机构负责按揭业务的人士称,如果第一套贷款未结清,但一户家庭只贷过一次,同时新购房人均面积小于32.2平方米,也可当改善型住房处理,享受第一套房的优惠——首付两成,利率在基准基础上打七折,大大降低了还贷利息。
目前,还未有数据说明购买豪宅的信贷杠杆有多大,但宽松的政策降低了投资客的成本,有一些投资客本有实力全额付款,但都选择用足贷款杠杆,贷款出来可以炒股票,打折后贷款利率不到5%,股票回报率更高。
摩根士丹利中国策略师娄刚认为,虽然国家没有出台直接扶持房地产行业的政策,但资金宽松就是最大的支持。
他表示,从股市、房市走势以及阳光私募的发展规模来看,中产阶级的上层掌握了巨大的现金。这些人投资意识很强,杠杆化能力也很强,个人财富通过银行贷款往往成倍放大。
“上世纪90年代经常是股市跌、房市涨,现在是同一个杠杆撬动两个市场同时上涨,下半年资产泡沫化程度会更高。”娄刚预测。
与政策赛跑
当前产业未走出低谷,消费未明显增加,市场普遍相信,货币当局不敢贸然回收流动性,但可能出现局部紧缩,比如重新收紧二套房政策。
一位上海投资界资深人士表示,大家都明白这样的政策不会长久,但还要享受泡沫带来的欢乐,实际上有一种“捞一把就跑”的心态,市场上竟然出现了“满仓看空”的论调。
不过,来自中国银监会的调查数据显示,5月以来,随着房地产市场快速升温,房地产行业贷款中的风险隐患开始增多。一是个人购房贷款大幅增加,一些银行为抢占市场放松了房贷发放标准。
4月开始,主要金融机构的个人购房贷款额明显放大,仅五六月份就新增加了2866亿元,占上半年新增贷款总额的61%,超过了去年全年的个人购房贷款总量。
中国银监会检查发现,个别银行利用“房贷通”理财账户,通过全额实施以存抵贷方式,变相大幅降低按揭贷款利率,以抢夺客户;或通过所谓产品创新,将适用于中长期贷款利率的按揭贷款,套用短期贷款利率实际支付,并在此基础上给予七折优惠。对经营性房地产按揭,部分银行甚至直接给出了贷款基准利率下浮10%的优惠。
更为极端的是个别银行通过“押旧买新”操作,将个人房产抵押消费贷款转化为个人住房按揭贷款,享受各项政策优惠,并相应延长贷款期限。此外,“加按”业务近期又出现抬头之势。
年初以来,个人住房貸款违约案例明显增多,前五个月全国个人住房贷款违约客户数增加了1.5万,且存在大量同一客户多笔违约或同一楼盘多户违约的现象。
在中国银监会通知要求加强按揭贷款风险管理的同时,上海银监局也强调,要严格贷前审查和按揭贷款发放标准,防范“假按揭”“假首付”“假房价”现象的发生,从严执行第二套房贷政策。 ■
本刊记者方会磊,本刊实习记者朱蓓、刘冬对此文亦有贡献