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摘 要：就地价与房价的关系，根据“玉米法律悖论”，得出房价上涨带动地价的上涨，而且从房地产市场的不完全性出发，对房价的构成以及房价与地价的相关性进行了分析，得出地价与房价是相互促进而循环上涨的结论。在此基础上，就“招拍挂”对地价与房价循环上涨的推动作用做了深入的分析，指出 “招拍挂”通行“价高者得”准则不仅存在地价的自我膨胀机制，而且引起房地产供给结构的不合理，从而推动了地价与房价的循环上涨。
关键词：“招拍挂”;地价;房价;地价和房价的关系
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2007）09-0044-02
1 地价与房价关系的分析
根据经济学的基本原理，房价由市场供求关系决定，与土地的价格没有直接的关系。而将“玉米法律悖论”运用于城市房地产市场，可以得出：房价高涨刺激了对土地的需求，由于土地的供给的弹性小而导致了地价的升高。可见，房价的上涨必然带动地价的上涨。但是，有关学者通过Granger分析得出：地价与房价的关系复杂且因地而异；从全国层面而言，作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为因果。本文 从房价的构成上分析，认为地价的大幅上涨必然直接引起房价的上涨。
一般而言，我们可以用下面的公式简单表述房价的构成：
房价=土地成本+建安成本+财务成本+前期费用+配套费用+各种税费+经营费用+利润
为了简化分析，现以武汉市2003年第一季度～2007年第一季度各季度平均楼面地价与房屋平均销售单价，以及两者的差额的相关性为研究对象进行分析。其中，由于房地产项目存在较长的物业开发期。同一时点的地价与房价并不具有可比性。据相关统计，武汉市物业开发周期大致为1～2年。现假设土地开发物业周期为15个月，将前15个月土地每季度的平均楼面价格与现时房产每季度的销售单价进行相关性分析。如图1所示(单位元)，地价与房价呈现较强的相关性。房价随着地价的上升不断的高涨。
目前，我国建筑行业建安成本比例较大，建筑材料价格上涨是房地产价格攀升的因素之一，但土地取得成本的增加与房地产价格攀升相关性更大。如表1，地价与房价的系数R＝0.79，统计检验的相伴概率为0.002，小于0.01。而房价与其它因素的相关性并不明显。说明不断上涨的地价确实直接的推动了房价的上涨。
因此，单纯地从经济学的理论笼统地说房价决定地价，或地价决定房价，都是片面的。全面和可观地分析，房价与地价是互动的关系，即地价推动房价，房价也拉动地价。
2 “招拍挂”的推动作用分析
我国实行“招拍挂”制度具有抑制盲目投资、防腐败等社会法制作用，并且可以维护程序上的正义和形式上的公平。但是，“招拍挂”通行“价高者得”准则不仅使地价存在自我膨胀机制，而且导致房地产供给结构的不合理，从而推动了地价与房价的循环上涨。
一般情况下，地价上涨的决定因素应该是土地需求的增大。而在实行“价高者得”准则后，地价存在自我的价格膨胀机制，使开发商对房价的预期成为地价上涨的决定因素。因为，在“招拍挂”中，竞价者竞价时是一个非合作、非零和、共享知识的博弈过程。在理性下，由于受到期望收益，各竞价者竞叫最高价为：Pi＝（1－Si）P。其中，Pi为竞价者愿意的成交价格，Si为风险估计，P为正常市场价格。实际上，由于土地稀缺程度的增加和周边环境的改善，土地通常会随时间推移出现增值现象，土地增值从风险角度看是负风险，即出现Si<0，1-Si>1，此时有Pi>P的情形，即土地拍卖成交价格水平高于土地正常市场价格水平的情况。竞价者加叫的价格水平和幅度也与投资风险前景密切相关。由于土地规划开发前景具有较大的模糊性和多元可行性，容易导致竞价者对该项土地投资的风险前景判断出现较大差异，使加叫的价格水平和幅度相对增大，从而可能不断地抬高土地拍卖价格。事实上，还要考虑“招拍挂”过程中不理性成分对地价的影响。因此，在“价高者得”的准则下，开发商对房价的预期就成为地价的主要决定因素，房价对地价有决定作用。
同时，地价上涨又促使开发商相信房价会进一步上涨，这是一个正反馈循环过程。在正常的市场机制条件下，运用经济学原理分析可知，房价是由供求关系决定的。地价上涨即使能促使开发商相信房价会上涨，但也不能成为房价上涨的决定因素。但是，当开发商有一种能够把地价的上涨直接转移给房价时，地价上涨就直接推动房价上涨，成为主要因素。
开发商所做出的交易决策是基于一个完全垄断的卖方市场。开发商凭借其实现垄断优势的能力控制商品房供给，以保证其垄断优势转移并实现它的经济价值。因此，在优胜劣汰的市场竞争机制下，只有那么实力强大的房地产开发企业才能够生存下来，因为它们有很强的控制市场的能力。开发商实现垄断优势的能力取决于自身的资金量、土地的供给量、土地的独特性、商品房的供给量和需求量等。这些因素综合地决定开发商能否获得并实现的土地垄断优势。基于此种逻辑，土地垄断优势的转移机制说明了地价直接影响着房价，其垄断优势一旦控制对房价产生决定性作用。所以，在现行土地供给制度下，政府对土地限量供给同时采取招、拍、挂的政策，则会导致地价过高、过快上涨。而由于土地的垄断性和稀缺性，开发商又能够把地价转移给房价。因此，地价的上涨能够直接的推动房价的上涨。因此，构成了一个地价与房价循环上涨的过程（如图2 所示）。
而“价高者得”准则导致房地产供给结构不合理，又加速了这个循环的流动。因为， “招拍挂”的“价高者得”，使开发商高价拿来的土地不可能做低端房地产产品，而是首先满足高中端需求，实现更大的利益。这种房地产产品的高、中、低端“倒三角”结构，无形中使土地供应也形成了同样的“倒三角”结构。这种结构与我国现阶段“富人少、穷人多”的“正三角”结构相比成颠倒的结构，必然使房价快速上涨，进而加速循环的快速流动。
3 应对措施
我国房地产市场是一个不完善的市场。面临地价与房价的循环上涨现象，关键是利用多种手段打断这个循环链。个人认为可以从以下几方面着手。
（1）改变“价高者得”准则，建立更科学合理的土地供给机制。
部分地方政府对城市房地产市场的介入，源于一种双重压力：分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力；地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力。在双重压力之下，地方政府介入城市房地产开发，实行“价高着得”准则，达到财政增收、GDP高增长等社会经济目标。因此，应该考虑将土地供给与行政部门适度分开，使土地供给行为尽可能地摆脱财政增加收入因素的干扰。所以，应该改变“价高者得”准则，建立更科学合理的土地供给制度。
（2）调整并完善商品房的供应结构。
大幅度增加经济适用房和廉租房的供应量以及放宽经济适用房的购房限制。鉴于地方政府没有积极性用于廉租房建设，应由人大立法确定商品房与廉租房的建设比例，防止政府追求地租最大化而人为减少廉租房土地供给或将其安排在城市远郊生活不便之地。具体比例，可以根据居民收入水平确定。
（3）遏制投机性购房，压缩开发商利润，削弱开发商的地价转移能力。
在当前的基本土地供给制度下，要彻底解决房价过高及过快增长的问题则必须使商品房市场需求者的经 济行为决策机制与消费型的决策机制相统一，此时政府可通过行政、经济和法律等手段来限制垄断优势的自由转移与控制，同时增加政府的持有成本。通过这些手段可使商品房市场需求者的经济行为决策机制与消费型的经济行为决策机制得到统一，从而用合理的房价来压缩开发商利润，而不是通过地价的不合理上涨来压缩开发商利润。
参考文献
［1］叶剑平.房地产业与社会经济协调发展研究［M］.北京:中国人民大学出版社，2005:38.
［2］刘冰.我国城市住房价格的统计分析［J］.沈阳航空工业学院学报，23,(6).
［3］郑娟尔，吴次芳.地价与房价的因果关系［J］.中国土地科学，20,(6).
［4］冯广京.关于调控商品住宅价格着力点的研判［J］.中国土地科学，20,(2).
［5］李军.住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究［J］.浙江大学学报，2004,(12).
［6］温修春，吴阳香.对房价与地价关系之争的思考［J］.特区经济，2005,(10).
［7］章林晓.土地、房价与宏观调控之我见［J］.特别策划，2005,(6).
［8］张岑遥.房价中的地方政府因素:成因、机制和效应［J］.中央财经大学，2005,(10).
［9］钟岩.商品房、经济适用房和廉租房的经济学分析［J］.华东经济管理，2000,(8).
关键词：“招拍挂”;地价;房价;地价和房价的关系
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2007）09-0044-02
1 地价与房价关系的分析
根据经济学的基本原理，房价由市场供求关系决定，与土地的价格没有直接的关系。而将“玉米法律悖论”运用于城市房地产市场，可以得出：房价高涨刺激了对土地的需求，由于土地的供给的弹性小而导致了地价的升高。可见，房价的上涨必然带动地价的上涨。但是，有关学者通过Granger分析得出：地价与房价的关系复杂且因地而异；从全国层面而言，作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为因果。本文 从房价的构成上分析，认为地价的大幅上涨必然直接引起房价的上涨。
一般而言，我们可以用下面的公式简单表述房价的构成：
房价=土地成本+建安成本+财务成本+前期费用+配套费用+各种税费+经营费用+利润
为了简化分析，现以武汉市2003年第一季度～2007年第一季度各季度平均楼面地价与房屋平均销售单价，以及两者的差额的相关性为研究对象进行分析。其中，由于房地产项目存在较长的物业开发期。同一时点的地价与房价并不具有可比性。据相关统计，武汉市物业开发周期大致为1～2年。现假设土地开发物业周期为15个月，将前15个月土地每季度的平均楼面价格与现时房产每季度的销售单价进行相关性分析。如图1所示(单位元)，地价与房价呈现较强的相关性。房价随着地价的上升不断的高涨。
目前，我国建筑行业建安成本比例较大，建筑材料价格上涨是房地产价格攀升的因素之一，但土地取得成本的增加与房地产价格攀升相关性更大。如表1，地价与房价的系数R＝0.79，统计检验的相伴概率为0.002，小于0.01。而房价与其它因素的相关性并不明显。说明不断上涨的地价确实直接的推动了房价的上涨。
因此，单纯地从经济学的理论笼统地说房价决定地价，或地价决定房价，都是片面的。全面和可观地分析，房价与地价是互动的关系，即地价推动房价，房价也拉动地价。
2 “招拍挂”的推动作用分析
我国实行“招拍挂”制度具有抑制盲目投资、防腐败等社会法制作用，并且可以维护程序上的正义和形式上的公平。但是，“招拍挂”通行“价高者得”准则不仅使地价存在自我膨胀机制，而且导致房地产供给结构的不合理，从而推动了地价与房价的循环上涨。
一般情况下，地价上涨的决定因素应该是土地需求的增大。而在实行“价高者得”准则后，地价存在自我的价格膨胀机制，使开发商对房价的预期成为地价上涨的决定因素。因为，在“招拍挂”中，竞价者竞价时是一个非合作、非零和、共享知识的博弈过程。在理性下，由于受到期望收益，各竞价者竞叫最高价为：Pi＝（1－Si）P。其中，Pi为竞价者愿意的成交价格，Si为风险估计，P为正常市场价格。实际上，由于土地稀缺程度的增加和周边环境的改善，土地通常会随时间推移出现增值现象，土地增值从风险角度看是负风险，即出现Si<0，1-Si>1，此时有Pi>P的情形，即土地拍卖成交价格水平高于土地正常市场价格水平的情况。竞价者加叫的价格水平和幅度也与投资风险前景密切相关。由于土地规划开发前景具有较大的模糊性和多元可行性，容易导致竞价者对该项土地投资的风险前景判断出现较大差异，使加叫的价格水平和幅度相对增大，从而可能不断地抬高土地拍卖价格。事实上，还要考虑“招拍挂”过程中不理性成分对地价的影响。因此，在“价高者得”的准则下，开发商对房价的预期就成为地价的主要决定因素，房价对地价有决定作用。
同时，地价上涨又促使开发商相信房价会进一步上涨，这是一个正反馈循环过程。在正常的市场机制条件下，运用经济学原理分析可知，房价是由供求关系决定的。地价上涨即使能促使开发商相信房价会上涨，但也不能成为房价上涨的决定因素。但是，当开发商有一种能够把地价的上涨直接转移给房价时，地价上涨就直接推动房价上涨，成为主要因素。
开发商所做出的交易决策是基于一个完全垄断的卖方市场。开发商凭借其实现垄断优势的能力控制商品房供给，以保证其垄断优势转移并实现它的经济价值。因此，在优胜劣汰的市场竞争机制下，只有那么实力强大的房地产开发企业才能够生存下来，因为它们有很强的控制市场的能力。开发商实现垄断优势的能力取决于自身的资金量、土地的供给量、土地的独特性、商品房的供给量和需求量等。这些因素综合地决定开发商能否获得并实现的土地垄断优势。基于此种逻辑，土地垄断优势的转移机制说明了地价直接影响着房价，其垄断优势一旦控制对房价产生决定性作用。所以，在现行土地供给制度下，政府对土地限量供给同时采取招、拍、挂的政策，则会导致地价过高、过快上涨。而由于土地的垄断性和稀缺性，开发商又能够把地价转移给房价。因此，地价的上涨能够直接的推动房价的上涨。因此，构成了一个地价与房价循环上涨的过程（如图2 所示）。
而“价高者得”准则导致房地产供给结构不合理，又加速了这个循环的流动。因为， “招拍挂”的“价高者得”，使开发商高价拿来的土地不可能做低端房地产产品，而是首先满足高中端需求，实现更大的利益。这种房地产产品的高、中、低端“倒三角”结构，无形中使土地供应也形成了同样的“倒三角”结构。这种结构与我国现阶段“富人少、穷人多”的“正三角”结构相比成颠倒的结构，必然使房价快速上涨，进而加速循环的快速流动。
3 应对措施
我国房地产市场是一个不完善的市场。面临地价与房价的循环上涨现象，关键是利用多种手段打断这个循环链。个人认为可以从以下几方面着手。
（1）改变“价高者得”准则，建立更科学合理的土地供给机制。
部分地方政府对城市房地产市场的介入，源于一种双重压力：分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力；地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力。在双重压力之下，地方政府介入城市房地产开发，实行“价高着得”准则，达到财政增收、GDP高增长等社会经济目标。因此，应该考虑将土地供给与行政部门适度分开，使土地供给行为尽可能地摆脱财政增加收入因素的干扰。所以，应该改变“价高者得”准则，建立更科学合理的土地供给制度。
（2）调整并完善商品房的供应结构。
大幅度增加经济适用房和廉租房的供应量以及放宽经济适用房的购房限制。鉴于地方政府没有积极性用于廉租房建设，应由人大立法确定商品房与廉租房的建设比例，防止政府追求地租最大化而人为减少廉租房土地供给或将其安排在城市远郊生活不便之地。具体比例，可以根据居民收入水平确定。
（3）遏制投机性购房，压缩开发商利润，削弱开发商的地价转移能力。
在当前的基本土地供给制度下，要彻底解决房价过高及过快增长的问题则必须使商品房市场需求者的经 济行为决策机制与消费型的决策机制相统一，此时政府可通过行政、经济和法律等手段来限制垄断优势的自由转移与控制，同时增加政府的持有成本。通过这些手段可使商品房市场需求者的经济行为决策机制与消费型的经济行为决策机制得到统一，从而用合理的房价来压缩开发商利润，而不是通过地价的不合理上涨来压缩开发商利润。
参考文献
［1］叶剑平.房地产业与社会经济协调发展研究［M］.北京:中国人民大学出版社，2005:38.
［2］刘冰.我国城市住房价格的统计分析［J］.沈阳航空工业学院学报，23,(6).
［3］郑娟尔，吴次芳.地价与房价的因果关系［J］.中国土地科学，20,(6).
［4］冯广京.关于调控商品住宅价格着力点的研判［J］.中国土地科学，20,(2).
［5］李军.住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究［J］.浙江大学学报，2004,(12).
［6］温修春，吴阳香.对房价与地价关系之争的思考［J］.特区经济，2005,(10).
［7］章林晓.土地、房价与宏观调控之我见［J］.特别策划，2005,(6).
［8］张岑遥.房价中的地方政府因素:成因、机制和效应［J］.中央财经大学，2005,(10).
［9］钟岩.商品房、经济适用房和廉租房的经济学分析［J］.华东经济管理，2000,(8).