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【摘要】 2011年以来，国内房地产市场在一系列调控措施的作用下，有效遏制了房价上涨势头，市场发展趋于理性。为进一步了解国内三线城市房市运行情况，本文以江西赣州为例，开展房市专项调查。
【关键词】 房地产 结构调整 信贷 政策
为深入了解三线城市楼盘供应、销售、价格及客户结构变动等基本情况，本文特选取全国70个房价监测城市之一的赣州作为调查地，开展了一项涉及房企经营状况、日常销售，以及信贷供应情况的问卷调查，调查结果显示：在房市新政下，虽房产市场供应平稳、销售价格维持高位、客户结构变化不大，但成交量显著回落、房企压力明显增大、结构性微调崭露头角。
一、调查样本基本情况
本次调查，笔者选取了江西赣州的六户金融机构和十大楼盘作为主要调查对象。被调查金融机构中，四户为国有商业银行，一户为股份制银行，一户为城市商业银行；参与调查楼盘计划投资总额在50亿元左右，涉地面积520647平米，建筑总面积达1637533平米，将为赣州市提供房源共计8655套；从企业的注册类型看，90%为私营企业，10%为国有及国有控股企业；从企业资产规模看，有40%为1亿元以下，40%为1—5亿元，其余20%资产规模为5—10亿元；从企业开发项目类型看，90%楼盘以开发住宅为主，而住宅楼盘中又以普通居民小区占比最高，为77%，且多以提供毛坯房为主。
二、赣州房地产市场运行状况
1、房产市场供应平稳，但成交量显著回落
2010年以来，房价进入了飙升阶段，房地产市场持续火爆，在2011年调控政策的约束下，市场热情有所回落，但市场可售面积始终保持平稳。问卷结果显示，2011年三季度调查楼盘向市场推出的住宅类可售面积为172757平米，与2010年四季度相比，增加可售面积8961平米，增幅5.47%；办公楼、商业营业用房可售面积也保持平稳供应，2011年三季度其可售面积分别为1616平米和31255平米，较2010年四季度分别增加了528平米和449平米。
然而，虽调查结果反映了可售面积供应较为平稳，但成交面积却呈现较大波动。问卷显示，2011年前三季度，仅有40%企业表示商品房销售良好，30%认为一般，另有30%表示销售情况不佳；从销售价格看，仅有10%反映价格上升，70%反映价格维持基本稳定，20%则表示房价有所下降；从商品房库存看，有40%的企业商品库存为3个月及以内，30%的库存为3—6个月，20%的库存为6—12个月，10%为12个月以上；从住宅类成交数据来看，2010年四季度到2011年四季度，各楼盘销售面积占可售面积的比重分别为61%、41%、35%、34%，下降幅度、趋势都较为明显（见图1）。
2、销售价格维持高位，但房企压力明显增大
当前，赣州市房产市场上除可售面积供应表现的较为平稳外，房产销售价格也依然处在高位。从调查数据来看，2011年前7个月房价仍处于攀升期，楼盘对外销售价大多在7000—8500元/平米，平均每月以2%左右的速度向上提升，其间最高价格高达9400元/平米。进入8月以来，房价上涨趋势出现停滞，9、10月后，虽从环比上看分别下降1.67和0.5个百分点，但房价停留在高位的实质并没有改变（见图2）。
虽价格无大变动，但受销售不佳情况带动，房企利润出现缩水。在对盈利情况进行预测时，受土地价格、建筑安装、销售下滑、人工支出、税费负担和财务费用等因素影响，预计能实现盈利和保持盈亏平衡的企业均为40%，分别比2011前三季度减少20%和10%，而预计亏损的企业则增加10%，占调查样本企业的20%。此外，参与调查的楼盘开发商还一致认为，购房者观望态度明显加强，购房冲动明显得到抑制，是影响了房产市场成交量，也制约房价继续上行的首要因素。另有50%的楼盘开发商也表示目前竞争加大，面临的压力正在逐步提高。即便如此，但在涉及今后促销方式问题时，仍有80%的楼盘开发商选择了“除价格策略以外的促销方式，且年内无降价计划”，某楼盘负责人表示：受前期实施的调控政策影响，商品房销售量确有下降，但考虑到降价销售可能带来的一系列矛盾和风险，年内大幅降价的可能性不大，促销手段将以送面积、送装修等一些隐性优惠方式为主。不过，该楼盘负责人也表示：如果政策始终保持在现在的高压之下，房价下降将势在必行。
3、客户结构变化不大，但结构性微调暂露头角
在本次调查中，笔者发现，购房者结构变化不大，依然保持市外买家多于市内买家、首次购房多于二次购房、按揭购房多于一次付款的格局，但从调查汇总结果来看，虽然各季度结构保持原有形势，但各部分占比出现微变。一是投资性购房下降。调查显示，2011年三季度市内居民在赣州购房占全部售房比重的48%，市外居民来赣州购房占比52%，与2010年四季度相比市外居民购房比下降了30个百分点（见图3），购房者归属地发生的变化表明，非自住性购房正在向自住性购房转变，刚性需求正逐步被发掘。二是贷款购房难度加大。为有效抑制房价上涨，2011年信贷政策进一步收紧，其中个人申请购房贷款难度也再次加大。调查结果显示，受贷款收紧影响，按揭购房比重由2010年四季度的86%下降到2011年三季度的79%，降幅达7%，有效遏制了信贷资金流入房地产业，增大了房产投机资金流动性风险。
三、赣州金融机构房贷运行情况
1、房地产信贷政策呈趋紧局势，贷款利率进一步提高
针对房地产市场的风险，各金融机构相应地调整了房地产信贷政策，放贷趋于谨慎。被调查金融机构一致认为，对“房地产开发贷款和个人贷款业务信贷政策”进行了调整，同时有66.67%的被调查行表示，“与去年同期相比，今年房地产开发贷款业务已受理的项目储备”有所减少。据调查，各金融机构主要通过提高放贷门槛，缩短还贷期限，提高贷款利率等方式，紧缩了房地产信贷政策。
受央行加息和房地产调控政策影响，房地产贷款的利率也不断高企。调查数据显示，100%的被调查行都认为“和上年同期相比，今年房地产开发和个人购房贷款业务的利率水平”有所提高，提高幅度比基准利率上浮10%～20%。与去年同期相比，2011年金融機构房地产开发贷款加权平均利率为7.63%，比去年上升12.1%，比基准利率高15%。个人购房贷款加权平均利率为6.88%，比去年上升12.8%。
2、房地产贷款偿还情况较为乐观，担保抵押情况比较理想
从不良情况看，83%的被调查行都在“预计未来一年内贵行房地产开发和个人购房贷款业务的不良贷款率将”上保持0～1%之间。从逾期情况看，100%认为“和上年同期相比，今年房地产开发贷款业务的逾期贷款额”大致相当。但在购房贷款逾期的问题上有所分化，选择“今年个人购房贷款逾期额”比去年同期上升、大致相当和下降的各占1/3。
在担保抵押贷款方面，一方面，开发贷款担保抵押情况较好。调查数据显示，在“当前的房地产开发贷款业务中，最近一次评估的贷款金额/抵押品价值”问题上，各行的比值都在75%以下，其中“高于40%低于等于60%的”占66.67%，“低于等于40%的”和“高于60%低于等于75%的”各占16.67%。另一方面，个人购房贷款抵借比较低。所谓“抵借比”，是指贷款总额与抵押品价值的比值。一般而言，抵借比越低，则银行贷款越安全。统计数据显示，2011年1至9月赣州市以购房贷款为基础计算出的平均抵借比为68.9%，低于全国平均水平11.1个百分点。
3、银行对房价下跌的承受能力较强，但房价下跌对银行经营情况影响较大
大部分银行都表示，房地产的发展前景不太乐观，但对房价下跌的承受能力较强。受全市房地产贷款抵押情况良好的影响，100%的被调查金融机构认为，能容忍的最大的房价下跌幅度在30%以内。调查显示，绝大多数金融机构普遍预计房地产开发贷款的违约率不超过3%，假设房价下跌30%，房地产开发贷款违约率上升至3%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，则侵蚀的银行利润占2010年全市银行利润的7%。即使假设房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，占去年全市银行利润的12%。
四、值得关注的问题及政策建议
虽然当前房地产政策在平抑市场价格、稳定市场可持续发展上取得了初步效果，但是在调查中也发现存在一些值得关注的问题。
1、政策的实施忽略了地域性
目前，大部分地方都仅仅是在执行中央的调控政策，而没有因地制宜地制定地方性调控政策，特别是赣州这种房价异常高的三线城市。目前赣州自身出台的地方性政策屈指可数，这就导致了政策不具有针对性，政策效果大打折扣。因此，各地方政府应彻底摸清自身房地产市场的特点，深入了解助涨房价的真正原因，在中央政策的大背景下，因地制宜地制定地方性调控政策，以增强政策的针对性和可操作性，提升政策执行效果。
2、政策出台后缺乏配套细则，导致执行标准不统一
各地在认房认贷上的差异较大，有些地方是以在金融机构或者公积金中心的贷款来认定二套房，而有些地方则是以拥有的房产来作为认定二套房标准，容易造成政策空白区。因此，中央应该明文规定认房认贷标准，并坚决要求各地严格遵照执行，避免政策空白。
3、户籍限制在操作层面上还存在一定难题
按照现行的购房政策，必须持有效身份证明或者提供一定年限的纳税证明方可在当地购房，而有些特殊人群如现役军人由于工作需要无法办理身份证，就无法在任何一个地方购房。建议政府充分考虑到社会各个群体的需要，对特殊性人群给予特殊政策，解决在政策操作层面上的难题，避免出现一刀切的局面。
4、政策出台过于频繁，缺乏连续性
2010年以来，中央频频出台包括税收、信贷等政策在内的调控措施，政策效果的显现需要一定的时间，频频更改政策往往容易导致政策无效，不仅不能起到稳定市场的作用，甚至能把市场搅得更乱。在政策出台前，政府应该对政策的有效性、适用性和可操作性进行全面分析，以保证政策出台后的连续性，避免出现朝令夕改的局面，使整个市场陷入更加混亂的局面。
【关键词】 房地产 结构调整 信贷 政策
为深入了解三线城市楼盘供应、销售、价格及客户结构变动等基本情况，本文特选取全国70个房价监测城市之一的赣州作为调查地，开展了一项涉及房企经营状况、日常销售，以及信贷供应情况的问卷调查，调查结果显示：在房市新政下，虽房产市场供应平稳、销售价格维持高位、客户结构变化不大，但成交量显著回落、房企压力明显增大、结构性微调崭露头角。
一、调查样本基本情况
本次调查，笔者选取了江西赣州的六户金融机构和十大楼盘作为主要调查对象。被调查金融机构中，四户为国有商业银行，一户为股份制银行，一户为城市商业银行；参与调查楼盘计划投资总额在50亿元左右，涉地面积520647平米，建筑总面积达1637533平米，将为赣州市提供房源共计8655套；从企业的注册类型看，90%为私营企业，10%为国有及国有控股企业；从企业资产规模看，有40%为1亿元以下，40%为1—5亿元，其余20%资产规模为5—10亿元；从企业开发项目类型看，90%楼盘以开发住宅为主，而住宅楼盘中又以普通居民小区占比最高，为77%，且多以提供毛坯房为主。
二、赣州房地产市场运行状况
1、房产市场供应平稳，但成交量显著回落
2010年以来，房价进入了飙升阶段，房地产市场持续火爆，在2011年调控政策的约束下，市场热情有所回落，但市场可售面积始终保持平稳。问卷结果显示，2011年三季度调查楼盘向市场推出的住宅类可售面积为172757平米，与2010年四季度相比，增加可售面积8961平米，增幅5.47%；办公楼、商业营业用房可售面积也保持平稳供应，2011年三季度其可售面积分别为1616平米和31255平米，较2010年四季度分别增加了528平米和449平米。
然而，虽调查结果反映了可售面积供应较为平稳，但成交面积却呈现较大波动。问卷显示，2011年前三季度，仅有40%企业表示商品房销售良好，30%认为一般，另有30%表示销售情况不佳；从销售价格看，仅有10%反映价格上升，70%反映价格维持基本稳定，20%则表示房价有所下降；从商品房库存看，有40%的企业商品库存为3个月及以内，30%的库存为3—6个月，20%的库存为6—12个月，10%为12个月以上；从住宅类成交数据来看，2010年四季度到2011年四季度，各楼盘销售面积占可售面积的比重分别为61%、41%、35%、34%，下降幅度、趋势都较为明显（见图1）。
2、销售价格维持高位，但房企压力明显增大
当前，赣州市房产市场上除可售面积供应表现的较为平稳外，房产销售价格也依然处在高位。从调查数据来看，2011年前7个月房价仍处于攀升期，楼盘对外销售价大多在7000—8500元/平米，平均每月以2%左右的速度向上提升，其间最高价格高达9400元/平米。进入8月以来，房价上涨趋势出现停滞，9、10月后，虽从环比上看分别下降1.67和0.5个百分点，但房价停留在高位的实质并没有改变（见图2）。
虽价格无大变动，但受销售不佳情况带动，房企利润出现缩水。在对盈利情况进行预测时，受土地价格、建筑安装、销售下滑、人工支出、税费负担和财务费用等因素影响，预计能实现盈利和保持盈亏平衡的企业均为40%，分别比2011前三季度减少20%和10%，而预计亏损的企业则增加10%，占调查样本企业的20%。此外，参与调查的楼盘开发商还一致认为，购房者观望态度明显加强，购房冲动明显得到抑制，是影响了房产市场成交量，也制约房价继续上行的首要因素。另有50%的楼盘开发商也表示目前竞争加大，面临的压力正在逐步提高。即便如此，但在涉及今后促销方式问题时，仍有80%的楼盘开发商选择了“除价格策略以外的促销方式，且年内无降价计划”，某楼盘负责人表示：受前期实施的调控政策影响，商品房销售量确有下降，但考虑到降价销售可能带来的一系列矛盾和风险，年内大幅降价的可能性不大，促销手段将以送面积、送装修等一些隐性优惠方式为主。不过，该楼盘负责人也表示：如果政策始终保持在现在的高压之下，房价下降将势在必行。
3、客户结构变化不大，但结构性微调暂露头角
在本次调查中，笔者发现，购房者结构变化不大，依然保持市外买家多于市内买家、首次购房多于二次购房、按揭购房多于一次付款的格局，但从调查汇总结果来看，虽然各季度结构保持原有形势，但各部分占比出现微变。一是投资性购房下降。调查显示，2011年三季度市内居民在赣州购房占全部售房比重的48%，市外居民来赣州购房占比52%，与2010年四季度相比市外居民购房比下降了30个百分点（见图3），购房者归属地发生的变化表明，非自住性购房正在向自住性购房转变，刚性需求正逐步被发掘。二是贷款购房难度加大。为有效抑制房价上涨，2011年信贷政策进一步收紧，其中个人申请购房贷款难度也再次加大。调查结果显示，受贷款收紧影响，按揭购房比重由2010年四季度的86%下降到2011年三季度的79%，降幅达7%，有效遏制了信贷资金流入房地产业，增大了房产投机资金流动性风险。
三、赣州金融机构房贷运行情况
1、房地产信贷政策呈趋紧局势，贷款利率进一步提高
针对房地产市场的风险，各金融机构相应地调整了房地产信贷政策，放贷趋于谨慎。被调查金融机构一致认为，对“房地产开发贷款和个人贷款业务信贷政策”进行了调整，同时有66.67%的被调查行表示，“与去年同期相比，今年房地产开发贷款业务已受理的项目储备”有所减少。据调查，各金融机构主要通过提高放贷门槛，缩短还贷期限，提高贷款利率等方式，紧缩了房地产信贷政策。
受央行加息和房地产调控政策影响，房地产贷款的利率也不断高企。调查数据显示，100%的被调查行都认为“和上年同期相比，今年房地产开发和个人购房贷款业务的利率水平”有所提高，提高幅度比基准利率上浮10%～20%。与去年同期相比，2011年金融機构房地产开发贷款加权平均利率为7.63%，比去年上升12.1%，比基准利率高15%。个人购房贷款加权平均利率为6.88%，比去年上升12.8%。
2、房地产贷款偿还情况较为乐观，担保抵押情况比较理想
从不良情况看，83%的被调查行都在“预计未来一年内贵行房地产开发和个人购房贷款业务的不良贷款率将”上保持0～1%之间。从逾期情况看，100%认为“和上年同期相比，今年房地产开发贷款业务的逾期贷款额”大致相当。但在购房贷款逾期的问题上有所分化，选择“今年个人购房贷款逾期额”比去年同期上升、大致相当和下降的各占1/3。
在担保抵押贷款方面，一方面，开发贷款担保抵押情况较好。调查数据显示，在“当前的房地产开发贷款业务中，最近一次评估的贷款金额/抵押品价值”问题上，各行的比值都在75%以下，其中“高于40%低于等于60%的”占66.67%，“低于等于40%的”和“高于60%低于等于75%的”各占16.67%。另一方面，个人购房贷款抵借比较低。所谓“抵借比”，是指贷款总额与抵押品价值的比值。一般而言，抵借比越低，则银行贷款越安全。统计数据显示，2011年1至9月赣州市以购房贷款为基础计算出的平均抵借比为68.9%，低于全国平均水平11.1个百分点。
3、银行对房价下跌的承受能力较强，但房价下跌对银行经营情况影响较大
大部分银行都表示，房地产的发展前景不太乐观，但对房价下跌的承受能力较强。受全市房地产贷款抵押情况良好的影响，100%的被调查金融机构认为，能容忍的最大的房价下跌幅度在30%以内。调查显示，绝大多数金融机构普遍预计房地产开发贷款的违约率不超过3%，假设房价下跌30%，房地产开发贷款违约率上升至3%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，则侵蚀的银行利润占2010年全市银行利润的7%。即使假设房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，占去年全市银行利润的12%。
四、值得关注的问题及政策建议
虽然当前房地产政策在平抑市场价格、稳定市场可持续发展上取得了初步效果，但是在调查中也发现存在一些值得关注的问题。
1、政策的实施忽略了地域性
目前，大部分地方都仅仅是在执行中央的调控政策，而没有因地制宜地制定地方性调控政策，特别是赣州这种房价异常高的三线城市。目前赣州自身出台的地方性政策屈指可数，这就导致了政策不具有针对性，政策效果大打折扣。因此，各地方政府应彻底摸清自身房地产市场的特点，深入了解助涨房价的真正原因，在中央政策的大背景下，因地制宜地制定地方性调控政策，以增强政策的针对性和可操作性，提升政策执行效果。
2、政策出台后缺乏配套细则，导致执行标准不统一
各地在认房认贷上的差异较大，有些地方是以在金融机构或者公积金中心的贷款来认定二套房，而有些地方则是以拥有的房产来作为认定二套房标准，容易造成政策空白区。因此，中央应该明文规定认房认贷标准，并坚决要求各地严格遵照执行，避免政策空白。
3、户籍限制在操作层面上还存在一定难题
按照现行的购房政策，必须持有效身份证明或者提供一定年限的纳税证明方可在当地购房，而有些特殊人群如现役军人由于工作需要无法办理身份证，就无法在任何一个地方购房。建议政府充分考虑到社会各个群体的需要，对特殊性人群给予特殊政策，解决在政策操作层面上的难题，避免出现一刀切的局面。
4、政策出台过于频繁，缺乏连续性
2010年以来，中央频频出台包括税收、信贷等政策在内的调控措施，政策效果的显现需要一定的时间，频频更改政策往往容易导致政策无效，不仅不能起到稳定市场的作用，甚至能把市场搅得更乱。在政策出台前，政府应该对政策的有效性、适用性和可操作性进行全面分析，以保证政策出台后的连续性，避免出现朝令夕改的局面，使整个市场陷入更加混亂的局面。