论文部分内容阅读
摘 要：为了人民“住有所居”目标的实现，我国积极培养和发展住房租赁市场，目前已有政策已经开始发挥作用，住房租赁市场发展势头良好，但由于我国房地产市场“轻租重售”结构性问题突出，目前也还存在着市场机制不完善、市场供需不匹配、处于弱势地位的承租方权益难以得到保障等问题。为促进住地方房地产住房租赁市场的良好健康发展，应当在法律建设、行政管理、供求匹配、融资体系、政策保障等方面开展措施，切实做好房地产调控工作，促进市场良性发展。
关键词：地方房地产；租赁市场；策略
引言
我国房地产市场一直以来都存在“轻租重售”的結构性问题，住房交易市场明显占据了我国住房市场的绝大部分比重。近年来，我国房价呈持续性上涨趋势，这给我国社会和经济方面都带来了许多问题，因此，我国开始加快了培养住房租赁市场的步伐。促进住房租赁市场的发展和完善对于推进我国的住房制度改革和房地产开发的转型升级有着重大意义，同时，这也有利于促进房地产市场的“租售并举”，促进住房市场的内部调节，一定程度上缓解现有的房地产开发和经济社会的矛盾。在租赁市场上，地方政府作为房地产市场调控的主体和政策的实施者起着重要作用，住建部多次强调，各地在加快制定实施住房发展规划、调整住房和用地供应结构的同时要大力发展住房租赁市场，各地方要结合自身实际，因地制宜，因城施策，找准矛盾点和的当地房地产市场存在的风险和问题，切实做好房地产市场的调控工作。
一、地方房地产租赁市场的现状
（一）住房租赁市场愈发受到重视，发展势头向好
2017年7月以来，国务院住建部同相关部门一起选定了12个城市作为试点大力发展住房租赁市场，之后全国范围内超过50个城市积极响应国家号召，颁布政策支持住房租赁市场的培养和完善。目前，住房租赁市场已经得到了社会各界的较多关注，除了政府主导下的保障性公共租赁住房、私人闲置出租住房，社会化的企业运营租赁住房也在原来的基础上有了更好的发展，现在国内已有超过500家企业进入住房租赁市场，其中包括万科、碧桂园、龙湖等知名的房地产开发企业，也有阿里巴巴、腾讯等在内的互联网公司。作为市场的新生力量，住房租赁企业随着没有购房能力的外来人口流入和其住房需求而产生，乘着政策的东风近年来发展势头良好，虽目前的盈利能力有限，但是有较好的前景，市场还将不断的壮大并逐渐形成良好的竞争氛围。
（二）住房租赁市场供需不匹配
虽然近些年来对于租赁住房的重视度越来越高，各地级市也不断的对住房租赁市场进行了不同程度的扶持，但是总体来说供需不匹配的情况仍然比较严重。一方面，目前的供给结构不甚合理，私人闲置住房占比较多，保障性住房和企业租赁住房占比较少，这对于管理和租客的权益保护都是不小的难题。另一方面，用于租赁的住房的户型和住房面积和市场的需求不能够很好的相适应，调查显示，现在三成左右租户为独身租客，四成左右为年轻伴侣或夫妻，也就是说70%左右的租赁住房需求是一室或两室的小户型，但是现在的个人出租住房和房地产开发商主要供给的长租公寓大多是以两室以上中大户型为主的。也就是说在租房租赁市场看起来火爆的表面下，大部分的租客的选择空间其实是非常有限的，这对于缺乏购房能力的年轻人尤其是外来人口来说很不便利，供需端的平衡亟待解决。
（三）租客处于弱势地位，权益难以得到保证
总的来说，目前的城市住房租赁市场以卖方市场为主，租客相对来说处于弱势地位。一方面，租房者对于所租房屋只有使用权，与房屋产权人相比其权益相对较少，当地的教育、医疗、养老等的保障都不能合理的享有，租客权益本就容易受到侵害，且在此情况下并没有相对完善的体系来对租客权益进行合法的保障，这对于租住者来说并不公平。另一方面，私人闲置房屋为了揽收更多租客，经常性的对房屋进行违法改造建成“胶囊房”，甚至砸掉承重墙对房间结构进行重新规划，很多租客为了价格便宜，选择此类房屋的不在少数，但这些私人住房不仅适住性不够，安全性也难以得到保障。
（四）租赁市场机制不够完善，管理上困难重重
房屋租赁市场的机制构建目前还不够完善，地方政府在管理上还有很大的局限性。1.相关法律不完善，由于国内房地产市场“重售轻租”的结构性问题，以往的法律制定都是以房屋买卖行为作为规范对象的，房屋的租赁并没有较完善的法律规章，比如关于押金的问题，缺少成文规定，给中介和房东的自由发挥空间太大。2.合同制定不按规范，超六成租客采取私下签订非规范合同，合同不规范、相关细节的缺失导致租客利益得不到有效保障，时常产生正常范围之外的额外成本。3.租赁房屋缺少应有的登记备案，一般来说租赁关系的产生是伴随着租赁合同的签订的，只有正确的进行合同签订、备案登记才能让双方权益得到合法的保护，但是实际情况是大量的租赁活动，并没有按照应有程序进行备案，进入司法领域。
二、地方房地产发展租赁市场的策略
（一）加强法律建设，健全管理机制
目前我国的住房租赁市场方面，市场机制和政府的管理都还很缺失，健全的法律法规体系和市场管理机制都亟待构建。1.要健全住房租赁法律体系，我国目前的立法大都是针对房屋买卖的，房屋出租方面法律规范的内容较少，应制定专门的相关法律法规，应更多的涉及细节问题，对各方行为进行规范。此类立法应适当的向租户倾斜，以改变目前的租户弱势地位，尽可能多的赋予租户相关权利，尽可能做到和房屋购买者同等待遇，即所谓的“租购同权”。2.住房租赁市场的管理机制应当尽快理顺，主管部门应当明确。由于我国的房地产市场结构性问题比较突出，目前来说将“市场的调整完全归于市场自身”仍然是不现实的，住房租赁市场需要政府的引导，在政策支持、整体规划、市场服务、监督等方面都需要行政主管部门的介入更甚者，住房租赁市场的秩序可能需要主管单位的“强制实施”。建议各地方对政府职能进行进一步的细分，相关的具体职责落实到具体的部门，通过法律法规的形式进行确认，尤其是地方房管局各部门的职能，为适应住房租赁市场的发展，应当进行适当的调整，房管局内部可成立专门的工作小组，对住房租赁市场的相关工作内容进行更加深入细致的安排。 （二）推进住房租赁市场供给侧改革，更好匹配市场需求
住房租赁市场要发展，首先就要打破现有的私人房屋出租为主的局面，向以机构住房供给为主转变。在地方政府主导下建立更丰富的租赁住房供应途径，逐步建成符合实际情况的租赁住房供应体系并不断完善。在土地方面，政府相关部门可以对用作租赁住房建设的企业购入土地实行一定的优惠政策比如税收上的优惠。在选址方面，政府在新的区域规划建设如新经济开发区、高新科技园区等区域时，也应当将租赁住房选址纳入规划。在政策方面，还应该鼓励企事業单位将自身集体用地等用于建设本单位员工宿舍，满足此需求之外的闲置宿舍可以用于租赁，同时，还应鼓励社会资本积极参与到相关建设中来，支持鼓励长租公寓等特色租赁住房的兴起。另外，对于现有的已具有一定规模的住房租赁企业应当大力支持，使其在住房租赁方面更加成熟也更加专业，特别是在长租公寓方面，租客的租赁体验尤为重要，积极鼓励建设多层次的宜居型公寓，提升租客租房体验，以服务和质量促发展，形成良好的示范效应，从而带动整个市场的发展。在需求侧方面，要逐渐改变现有的结构性问题，让租户享受更多的服务，向“租购同权”方向努力，提升群众租房意愿，建立合法可行的渠道供职工用住房公积金支付房租。
（三）健全融资体系，解决资金问题
目前的住房租赁市场的融资渠道包括了信贷、债券、信托等，融资渠道其实很充裕，但是和包括开发商、中介、租客等多方面资金需求方的对接并不融洽，供需错配的问题相对严重，能够最大化满足需求方要求的层次清晰、分工明确的融资体系急需构建。以长租公寓资产证券化融资渠道为例，应当根据市场需求，适当的开发权益类、债权类ABS等多样化产品，尤其是要重点发展REITs（房地产投资信托基金）。对于投资者来说，投资REITs能够以较低的投资风险得到相对稳定的投资回报，且享有一定的税收优惠政策，另外，REITs作为房地产资产证券化的有效工具，能够作为投资房地产的较好通道而存在。对于房地产企业来说，REITs能够作为集中社会性小额资金投资房地产的通道，扩宽供应方的融资渠道，同时REITs能够将所持房产变现，对企业的资产负债结构进行一定程度的良性改变，对于供应方企业的运行情况和企业的转型来说都有很大的益处。对于住房租赁市场来说，REITs对于市场资金的筹集、市场的规范和引导等方面来说都是有利的。我国的现有制度和市场条件下，发展REITs应当采取先易后难的方针，从简单的开始做起，应当遵循我国一贯持有的试点发展方法，先选取试点，然后大面积推广，从条件较好的地方开始，从风险较小的项目做起。在立法方面，目前国内的REITs模式还在探索阶段，应当按照实际情况进行一定的实践，在摸清楚相关规律，有了一定的经验之后再对法律制度进行构建和完善。在市场发展方面，可采取先公后私的顺序，即先对公租房的发展进行政策鼓励，再拓宽至政府鼓励的范围，最后是经营性租房。
（四）增强租赁住房适住性，加大政府福利投入
地方政府应当积极发展住房租赁事业，将住房租赁事业纳入地方政府福利性举措中去。1.住房是用于居住的，地方政府应当增加用于租赁住房的土地规划，减少企业购入土地的成本，避免企业和政府之间的博弈造成的不利于市场发展的行为，降低成本，将更大的盈利空间留给企业，通过这样的方式引入更多的企业进入市场，扩大影响力，创造良性竞争氛围，避免市场垄断。2.地方公共租赁房屋和企业租赁住房在建造时，应当将住房分为不同层次，以满足需求的多样化，不同层次的住房房型、面积等不同，价格也应有所区别。在房型选择上，应适当的向小户型倾斜，以满足目前市场上的大多数租户的需求。3.政策兜底，给住房租赁市场赋予更多的公共性。前已述及，我国的住房租售结构不合理现象由来已久，仅靠市场的调节来满足大众需求、培育完善的住房租赁市场明显是不现实的，这就需要政府制定相关政策，积极建立保障性质的租房体系，进行正确的引导，奠定市场发展基调，解决好低收入人群的住房问题。建议政府对租户进行住房补贴，租房补贴由租客根据有效合同至相关部门提出申请，审核通过之后由政府给予经济补贴，补贴的力度根据租户家庭情况和经济情况分层设段，进行有差别的补贴，同时，此举还将促进住房租赁合同的规范化。
三、结语
在住房租赁市场的发展方面，市场还在探索阶段，政府的作用不可忽略。各地方要结合自身实际，因地制宜，因城施策，找准矛盾点和的当地房地产市场存在的风险和问题，切实做好房地产市场的调控工作。在加快建立健全法律法规体系和规范市场融资体系的同时，各地相关行政主管部门也应该负起责任，明确分工，加大对于住房租赁市场的福利投入，做好市场的调控、服务和监督工作，调节好市场的供需关系，使房子更加宜居，保障好弱势方的合法权益。
参考文献：
[1 ]孔德营.国内住房租赁市场发展实践与建议 [J ].福建金融，2018，（07）：28-33.
[2 ]叶剑平，李嘉.完善租赁市场：住房市场结构优化的必然选择 [J ].贵州社会科学，2015，（03）：116-122.
作者简介：
纪大鹏（1971-），男，大学学历，经济师，研究方向：房地产市场研究。
关键词：地方房地产；租赁市场；策略
引言
我国房地产市场一直以来都存在“轻租重售”的結构性问题，住房交易市场明显占据了我国住房市场的绝大部分比重。近年来，我国房价呈持续性上涨趋势，这给我国社会和经济方面都带来了许多问题，因此，我国开始加快了培养住房租赁市场的步伐。促进住房租赁市场的发展和完善对于推进我国的住房制度改革和房地产开发的转型升级有着重大意义，同时，这也有利于促进房地产市场的“租售并举”，促进住房市场的内部调节，一定程度上缓解现有的房地产开发和经济社会的矛盾。在租赁市场上，地方政府作为房地产市场调控的主体和政策的实施者起着重要作用，住建部多次强调，各地在加快制定实施住房发展规划、调整住房和用地供应结构的同时要大力发展住房租赁市场，各地方要结合自身实际，因地制宜，因城施策，找准矛盾点和的当地房地产市场存在的风险和问题，切实做好房地产市场的调控工作。
一、地方房地产租赁市场的现状
（一）住房租赁市场愈发受到重视，发展势头向好
2017年7月以来，国务院住建部同相关部门一起选定了12个城市作为试点大力发展住房租赁市场，之后全国范围内超过50个城市积极响应国家号召，颁布政策支持住房租赁市场的培养和完善。目前，住房租赁市场已经得到了社会各界的较多关注，除了政府主导下的保障性公共租赁住房、私人闲置出租住房，社会化的企业运营租赁住房也在原来的基础上有了更好的发展，现在国内已有超过500家企业进入住房租赁市场，其中包括万科、碧桂园、龙湖等知名的房地产开发企业，也有阿里巴巴、腾讯等在内的互联网公司。作为市场的新生力量，住房租赁企业随着没有购房能力的外来人口流入和其住房需求而产生，乘着政策的东风近年来发展势头良好，虽目前的盈利能力有限，但是有较好的前景，市场还将不断的壮大并逐渐形成良好的竞争氛围。
（二）住房租赁市场供需不匹配
虽然近些年来对于租赁住房的重视度越来越高，各地级市也不断的对住房租赁市场进行了不同程度的扶持，但是总体来说供需不匹配的情况仍然比较严重。一方面，目前的供给结构不甚合理，私人闲置住房占比较多，保障性住房和企业租赁住房占比较少，这对于管理和租客的权益保护都是不小的难题。另一方面，用于租赁的住房的户型和住房面积和市场的需求不能够很好的相适应，调查显示，现在三成左右租户为独身租客，四成左右为年轻伴侣或夫妻，也就是说70%左右的租赁住房需求是一室或两室的小户型，但是现在的个人出租住房和房地产开发商主要供给的长租公寓大多是以两室以上中大户型为主的。也就是说在租房租赁市场看起来火爆的表面下，大部分的租客的选择空间其实是非常有限的，这对于缺乏购房能力的年轻人尤其是外来人口来说很不便利，供需端的平衡亟待解决。
（三）租客处于弱势地位，权益难以得到保证
总的来说，目前的城市住房租赁市场以卖方市场为主，租客相对来说处于弱势地位。一方面，租房者对于所租房屋只有使用权，与房屋产权人相比其权益相对较少，当地的教育、医疗、养老等的保障都不能合理的享有，租客权益本就容易受到侵害，且在此情况下并没有相对完善的体系来对租客权益进行合法的保障，这对于租住者来说并不公平。另一方面，私人闲置房屋为了揽收更多租客，经常性的对房屋进行违法改造建成“胶囊房”，甚至砸掉承重墙对房间结构进行重新规划，很多租客为了价格便宜，选择此类房屋的不在少数，但这些私人住房不仅适住性不够，安全性也难以得到保障。
（四）租赁市场机制不够完善，管理上困难重重
房屋租赁市场的机制构建目前还不够完善，地方政府在管理上还有很大的局限性。1.相关法律不完善，由于国内房地产市场“重售轻租”的结构性问题，以往的法律制定都是以房屋买卖行为作为规范对象的，房屋的租赁并没有较完善的法律规章，比如关于押金的问题，缺少成文规定，给中介和房东的自由发挥空间太大。2.合同制定不按规范，超六成租客采取私下签订非规范合同，合同不规范、相关细节的缺失导致租客利益得不到有效保障，时常产生正常范围之外的额外成本。3.租赁房屋缺少应有的登记备案，一般来说租赁关系的产生是伴随着租赁合同的签订的，只有正确的进行合同签订、备案登记才能让双方权益得到合法的保护，但是实际情况是大量的租赁活动，并没有按照应有程序进行备案，进入司法领域。
二、地方房地产发展租赁市场的策略
（一）加强法律建设，健全管理机制
目前我国的住房租赁市场方面，市场机制和政府的管理都还很缺失，健全的法律法规体系和市场管理机制都亟待构建。1.要健全住房租赁法律体系，我国目前的立法大都是针对房屋买卖的，房屋出租方面法律规范的内容较少，应制定专门的相关法律法规，应更多的涉及细节问题，对各方行为进行规范。此类立法应适当的向租户倾斜，以改变目前的租户弱势地位，尽可能多的赋予租户相关权利，尽可能做到和房屋购买者同等待遇，即所谓的“租购同权”。2.住房租赁市场的管理机制应当尽快理顺，主管部门应当明确。由于我国的房地产市场结构性问题比较突出，目前来说将“市场的调整完全归于市场自身”仍然是不现实的，住房租赁市场需要政府的引导，在政策支持、整体规划、市场服务、监督等方面都需要行政主管部门的介入更甚者，住房租赁市场的秩序可能需要主管单位的“强制实施”。建议各地方对政府职能进行进一步的细分，相关的具体职责落实到具体的部门，通过法律法规的形式进行确认，尤其是地方房管局各部门的职能，为适应住房租赁市场的发展，应当进行适当的调整，房管局内部可成立专门的工作小组，对住房租赁市场的相关工作内容进行更加深入细致的安排。 （二）推进住房租赁市场供给侧改革，更好匹配市场需求
住房租赁市场要发展，首先就要打破现有的私人房屋出租为主的局面，向以机构住房供给为主转变。在地方政府主导下建立更丰富的租赁住房供应途径，逐步建成符合实际情况的租赁住房供应体系并不断完善。在土地方面，政府相关部门可以对用作租赁住房建设的企业购入土地实行一定的优惠政策比如税收上的优惠。在选址方面，政府在新的区域规划建设如新经济开发区、高新科技园区等区域时，也应当将租赁住房选址纳入规划。在政策方面，还应该鼓励企事業单位将自身集体用地等用于建设本单位员工宿舍，满足此需求之外的闲置宿舍可以用于租赁，同时，还应鼓励社会资本积极参与到相关建设中来，支持鼓励长租公寓等特色租赁住房的兴起。另外，对于现有的已具有一定规模的住房租赁企业应当大力支持，使其在住房租赁方面更加成熟也更加专业，特别是在长租公寓方面，租客的租赁体验尤为重要，积极鼓励建设多层次的宜居型公寓，提升租客租房体验，以服务和质量促发展，形成良好的示范效应，从而带动整个市场的发展。在需求侧方面，要逐渐改变现有的结构性问题，让租户享受更多的服务，向“租购同权”方向努力，提升群众租房意愿，建立合法可行的渠道供职工用住房公积金支付房租。
（三）健全融资体系，解决资金问题
目前的住房租赁市场的融资渠道包括了信贷、债券、信托等，融资渠道其实很充裕，但是和包括开发商、中介、租客等多方面资金需求方的对接并不融洽，供需错配的问题相对严重，能够最大化满足需求方要求的层次清晰、分工明确的融资体系急需构建。以长租公寓资产证券化融资渠道为例，应当根据市场需求，适当的开发权益类、债权类ABS等多样化产品，尤其是要重点发展REITs（房地产投资信托基金）。对于投资者来说，投资REITs能够以较低的投资风险得到相对稳定的投资回报，且享有一定的税收优惠政策，另外，REITs作为房地产资产证券化的有效工具，能够作为投资房地产的较好通道而存在。对于房地产企业来说，REITs能够作为集中社会性小额资金投资房地产的通道，扩宽供应方的融资渠道，同时REITs能够将所持房产变现，对企业的资产负债结构进行一定程度的良性改变，对于供应方企业的运行情况和企业的转型来说都有很大的益处。对于住房租赁市场来说，REITs对于市场资金的筹集、市场的规范和引导等方面来说都是有利的。我国的现有制度和市场条件下，发展REITs应当采取先易后难的方针，从简单的开始做起，应当遵循我国一贯持有的试点发展方法，先选取试点，然后大面积推广，从条件较好的地方开始，从风险较小的项目做起。在立法方面，目前国内的REITs模式还在探索阶段，应当按照实际情况进行一定的实践，在摸清楚相关规律，有了一定的经验之后再对法律制度进行构建和完善。在市场发展方面，可采取先公后私的顺序，即先对公租房的发展进行政策鼓励，再拓宽至政府鼓励的范围，最后是经营性租房。
（四）增强租赁住房适住性，加大政府福利投入
地方政府应当积极发展住房租赁事业，将住房租赁事业纳入地方政府福利性举措中去。1.住房是用于居住的，地方政府应当增加用于租赁住房的土地规划，减少企业购入土地的成本，避免企业和政府之间的博弈造成的不利于市场发展的行为，降低成本，将更大的盈利空间留给企业，通过这样的方式引入更多的企业进入市场，扩大影响力，创造良性竞争氛围，避免市场垄断。2.地方公共租赁房屋和企业租赁住房在建造时，应当将住房分为不同层次，以满足需求的多样化，不同层次的住房房型、面积等不同，价格也应有所区别。在房型选择上，应适当的向小户型倾斜，以满足目前市场上的大多数租户的需求。3.政策兜底，给住房租赁市场赋予更多的公共性。前已述及，我国的住房租售结构不合理现象由来已久，仅靠市场的调节来满足大众需求、培育完善的住房租赁市场明显是不现实的，这就需要政府制定相关政策，积极建立保障性质的租房体系，进行正确的引导，奠定市场发展基调，解决好低收入人群的住房问题。建议政府对租户进行住房补贴，租房补贴由租客根据有效合同至相关部门提出申请，审核通过之后由政府给予经济补贴，补贴的力度根据租户家庭情况和经济情况分层设段，进行有差别的补贴，同时，此举还将促进住房租赁合同的规范化。
三、结语
在住房租赁市场的发展方面，市场还在探索阶段，政府的作用不可忽略。各地方要结合自身实际，因地制宜，因城施策，找准矛盾点和的当地房地产市场存在的风险和问题，切实做好房地产市场的调控工作。在加快建立健全法律法规体系和规范市场融资体系的同时，各地相关行政主管部门也应该负起责任，明确分工，加大对于住房租赁市场的福利投入，做好市场的调控、服务和监督工作，调节好市场的供需关系，使房子更加宜居，保障好弱势方的合法权益。
参考文献：
[1 ]孔德营.国内住房租赁市场发展实践与建议 [J ].福建金融，2018，（07）：28-33.
[2 ]叶剑平，李嘉.完善租赁市场：住房市场结构优化的必然选择 [J ].贵州社会科学，2015，（03）：116-122.
作者简介：
纪大鹏（1971-），男，大学学历，经济师，研究方向：房地产市场研究。