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记得是在2009年3月份，在京数年的我开始准备在京置业，因为这是件大事，从2008年我就开始关注房产金融，经济刺激计划的推出、连续数月宏观经济数据的好转，使我逐渐清晰地认识到，房地产的回暖不会是外界传言的“回光返照”，并于2009年5月9日在通州运河核心区通过地产中介购置了一套二手房，7000多一平的价格，尽管我可以接受，但仍感觉很高。
大部分人都没想到的是，北京房价开始从2009年5月中下旬快速上涨，等我两个月后入住自己家时，房价都逼近9000了。2010年初，通州新城规划启动，通州更是领涨北京，至2010年4月初，运河沿线二手房都在一万七八左右，新房更是“超二奔三”。而随着近期国务院房产新政的出台，似乎是在一夜之间，房地产市场的状况出现了急刹车的变化。通州房价又领跌北京，二手房交易更是锐减。
通州的例子隐隐告诉我们：中国的房地产市场，并非一个完全市场化的市场，而是一个受政策面影响很大的市场，尤其是二手房。因此，一个房地产企业，如何正确判断经济形势和国家相关政策，就显得尤为重要。
关于房产市场，有几个问题我一直很感兴趣，也总是困扰着我。
中国房地产市场的(潜在)需求力到底有多大?
经济学家总是喋喋不休地告诉我们：第一、中国仍处于高速城市化的进程之中，大量人口源源不断涌入城市，购置房产的需求力当然是源源不竭。第二、中国还处于人口红利时期，上一个生育高峰期成长起来的年轻人迫切需要买房子。
但另一方面，我们却看到，高企的房价已经远远背离了人们的收入水平，国际通用的房屋租售比在京沪等大城市早已达到令人咂舌的程度。
房价这么高，为什么还卖的如此火呢?看似已经到顶点的房价为什么还会突破极限、步步攀升呢?
其实，仔细分析，我们又发现两者之间并不矛盾。
首先，对于大部分国人来说，房子不是需要品、而是必需品。衣食住行，是百姓生活的四大要素。从理论上说，衣食是解决温饱、解决生存的，是每个人最基础的生活条件。“住行”目前来说，主要指房子和汽车，是安居乐业、是个人成就及家庭幸福的重要表现。
但在中国，住房被赋予了更多的含义。有房才有家的观念在中国根深蒂固，甚至在很大程度上，住与衣食一样，是结婚、是敬老育子的先决条件。拥有房产不仅仅是所有中国人的渴望，更是所有中国人矢志要得到的。所以，一家几代人会集资为儿女在大城市买房，这时候房价收入比就不准确了，而变成几代人的收入与房价的比了。
其次，几乎所有人都是房产的潜在需求者。在国外，相当一部分人其实是租房住，但在中国，一个人、特别是一个男人没房，就没有地位，没有成就感，甚至不可能组建家庭，选种舆论的压力是惊人的。所以，那些租房住的人99％到最后都要走上买房这条路。夸张点说，在讲房子的需求者时，是应该用13亿人为基数来看的。
第三、从国家层面来说，房产是支柱性产业，在没有找到新的GDP增长点前(未来10到20年都很难替代房地产)，国家都不可能把房地产打死，最好的办法是调控，在保障民生和经济增长之间寻找平衡点。
因此，在讨论中国房产种种奇怪的现象时，不能简单地跟国外做数据上的比较，而应该从中国的国情和国人的观念出发来看待中国的房地产市场。
2009年以来房产市场的快速发展，到底是需求驱动还是资本驱动?
买房的需求一直都是存在的，据说，七成的80后到现在还没有自己的房子。不是不想买，而是买不起，但房价上涨的预期，又推动大家去买房子，因为怕以后更“买不起”。房价上涨的预期也会吸引投资和投机的人更多进入。于是，形成一个涨涨不休的循环。
所以说，房地产火爆的时期，都是房价上涨或者大家普遍预期上涨的时期。2009年来，为了经济复苏，国家出台了很多房产利好政策。有关于房产投资方面的，也有关于房产交易方面的，这些都推动了房产开发和一二手房市场的火爆。
同时，国家适度宽松的货币政策，使开发商资金链充裕，也使地方政府有了高价卖地的冲动。土地和资金，这两个拴在地产商头上的紧箍咒一松动，不差钱的地产商就一路高歌，上演涨价的加速度。其实，适度宽松的货币政策没有错，问题是，宽松真的过了头，信贷泛滥了，资本寻租、权利寻租，都瞄上了房地产。信贷泛滥也助长了通胀预期，加剧了房价上涨的预期。本来观望的需求，因为预期纷纷入市，投资也蜂拥而至，于是，房子被爆炒，房价再次暴涨。
在2009年这轮房价暴涨中，我发现，京沪深等一线城市涨幅最大，有的热点区域甚至翻番，而在二三线城市(比如郑州、石家庄等)，涨幅相对来说都不是很大。这似乎也佐证了一线城市有更多的资本在炒作楼市，因为资本更青睐于更安全、收益高的项目，无疑，在当时看来，投资一线城市风险更低，是最好的选择。
总之，很难判断，是需求起的作用大还是资本在作怪。也可以说，是需求吸引了资本的介入，资本又推动了需求的放大。两者相辅相成，共同推动了房产牛年的疯狂。今人都把批评的焦点对准地方政府和开发商，事实上，中央政策也有很多不当的地方。
2010年房产新政后，房地产市场会出现什么样的走势?
2010年一开始，国家就提出要遏制部分城市房价过快上涨，但春节过后，一线城市房价又开始疯涨了。投资变成了恐慌性的购买。二手房出现了“多人抢房”的现象。我同住的老乡天天去看二手房，越看越买不起，最后只好放弃。
所有人都认为楼市有泡沫，但大家又都乐此不疲要把泡沫吹大，如果不加控制，泡沫破了，危害将是惊人的。
国家战略是一贯的，希望房价涨，不希望暴涨，希望健康温和的上涨，这样对经济有利，对民生有利。但楼市的疯狂让国家不得不出重拳。二套房首付一半，可暂停三套房贷，传闻开征房地产税，很明显都是针对投资及投机性购房的，虽然也部分扼杀了改善性需求，但大局之下，只能祭出杀手。
地产“政策市”的特征再次显现，首先，人们的“预期”变了，人们看到国家是动真格了，开始观望，又开始期盼房价回调。其次，投资投机的成本高了，资本开始撤出，去寻找新的价值洼地。第三、已经开始逐步收紧的信贷也使地产商感觉到了寒意。
于是，我们看到二手房成交出现锐减，楼盘打折促销“重出江湖”，难道楼市又会重现2008年下半年的场景。
可以肯定的是，如果这次政策执行的到位，投机性需求会被大量挤出，观望气氛下，开发商会面临严峻的资金链危机。如果期间政策不会出现大的松动，房价在半年甚至一年内都很难有上涨的动力，特别是前期上涨过快的一线城市、价格背离价值的热点区域(如通州)，房价还可能出现回调。 但是我们也发现，国家也是不希望房产“被管死”的，在经济复苏不是很稳固的情况下，房产的支柱性作用难以动摇。因此，很有可能会出现这样的情况，在数月之后，在房价过快上涨的势头得到遏制之后，国家会对政策进行微调，让楼市回到市场化的轨道上来。但从长期来看，房价上涨的趋势是不变的。到2011年，随着2009年宽松货币政策滞后效应的显现，通货膨胀将会更加明显，房价还会继续上涨，当然，我们希望这种上涨是温和的，这样于国于民都有利。
因此，新政之后，如果执行到位、大势不变，楼市大概会经历“小幅回调——回暖——重拾涨势”这样一个抛物线。这应该是最好的一个过程。
房产新政之后，二手房市场会出现怎样的变化?
二手房市场是房产政策的“晴雨表”，历次调控基本上都遵循这样的规律，政策的效应先在二手房市场显现，又从二手房市场传导到新房市场。
我想，房产新政可能会对二手房市场造成以下几个方面的影响。
第一、二手房交易降温，市场由火爆回归理性与平稳。在房价过快上涨预期消失的情况下，恐慌性需求基本绝迹，投机性需求撤场，剩下的自主性需求也不会急于出手，而是观望或者货比三家，只有刚性需求会选择立即出手购买。数月内，二手房市场平稳发展将是必然。
第二、炒楼资本从一线城市转战增长潜力更大的二三线城市。以北京为例，四环内三四万的单价，即使郊区每平基本上也过万了，因为价位已经很高，短期内再度暴涨的可能性已经很小。尽管新政的影响是全国性的，但二三线城市，在过去一年内，涨幅远远比不上一线城市，成长空间相对就更大些，炒作的成本也较低。一线城市房产成本过高，也使生活在大城市的人更多的选择去二三线城市买房，最近地方巨头纷纷在二三线城市跑马圈地，说明大家都开始把目光转向二三线城市。内外因素叠加，二三线城市自然会成为下一轮房产投资的热点。
第三、市区中高端物业保值增值价值更加凸显。以北京为例，四环以内已经没有多少可供开发的土地，要在四环内置业，以后的主要方式就是购买二手房。而核心地段的高端房产，本身就很稀缺、房屋品质、物业服务标准又比较高，受政策面及市场波动的影响相对较小，具有无与伦比的保值、增值价值。
第四、大城市住宅郊区化趋势日益明显。随着市区开发潜力的饱和，市场开发及交易的热点开始向郊区转移，如通州、顺义、亦庄、大兴等，越来越多的人在郊区居住，因此郊区住宅产品交易相当活跃，甚至超过了城八区。而随着新城商务及配套建设的完善，高端商务及住宅项目也会陆续出现并受到追捧。
第五、“一房定终身”逐渐成为历史，改善性需求将持续不断活跃二手房市场。在美国，一个人一生要搬数次家，买几次房。房地产市场的主流是二手房市场，而不是新房市场。而在中国，传统观念中，祖屋是不可舍弃的。但在城市，一辈子固守一套房子显然是不切实际的。特别是近年来房价飞涨，第一次置业就十全十美几乎是不可能的事。更多的人选择先有房住，经济条件允许再改善住房条件。我身边很多人都是先购买一居，等结婚生子后，再考虑购买二居，甚至更大的房子。可以想象，未来改善性需求将会成为常态，二手房经纪公司正好满足了人们不断追求更加美好生活的需求，买卖之间，人们获得了更多的幸福感，二手房经纪公司也会迎来更加广阔的成长前景。
大部分人都没想到的是，北京房价开始从2009年5月中下旬快速上涨，等我两个月后入住自己家时，房价都逼近9000了。2010年初，通州新城规划启动，通州更是领涨北京，至2010年4月初，运河沿线二手房都在一万七八左右，新房更是“超二奔三”。而随着近期国务院房产新政的出台，似乎是在一夜之间，房地产市场的状况出现了急刹车的变化。通州房价又领跌北京，二手房交易更是锐减。
通州的例子隐隐告诉我们：中国的房地产市场，并非一个完全市场化的市场，而是一个受政策面影响很大的市场，尤其是二手房。因此，一个房地产企业，如何正确判断经济形势和国家相关政策，就显得尤为重要。
关于房产市场，有几个问题我一直很感兴趣，也总是困扰着我。
中国房地产市场的(潜在)需求力到底有多大?
经济学家总是喋喋不休地告诉我们：第一、中国仍处于高速城市化的进程之中，大量人口源源不断涌入城市，购置房产的需求力当然是源源不竭。第二、中国还处于人口红利时期，上一个生育高峰期成长起来的年轻人迫切需要买房子。
但另一方面，我们却看到，高企的房价已经远远背离了人们的收入水平，国际通用的房屋租售比在京沪等大城市早已达到令人咂舌的程度。
房价这么高，为什么还卖的如此火呢?看似已经到顶点的房价为什么还会突破极限、步步攀升呢?
其实，仔细分析，我们又发现两者之间并不矛盾。
首先，对于大部分国人来说，房子不是需要品、而是必需品。衣食住行，是百姓生活的四大要素。从理论上说，衣食是解决温饱、解决生存的，是每个人最基础的生活条件。“住行”目前来说，主要指房子和汽车，是安居乐业、是个人成就及家庭幸福的重要表现。
但在中国，住房被赋予了更多的含义。有房才有家的观念在中国根深蒂固，甚至在很大程度上，住与衣食一样，是结婚、是敬老育子的先决条件。拥有房产不仅仅是所有中国人的渴望，更是所有中国人矢志要得到的。所以，一家几代人会集资为儿女在大城市买房，这时候房价收入比就不准确了，而变成几代人的收入与房价的比了。
其次，几乎所有人都是房产的潜在需求者。在国外，相当一部分人其实是租房住，但在中国，一个人、特别是一个男人没房，就没有地位，没有成就感，甚至不可能组建家庭，选种舆论的压力是惊人的。所以，那些租房住的人99％到最后都要走上买房这条路。夸张点说，在讲房子的需求者时，是应该用13亿人为基数来看的。
第三、从国家层面来说，房产是支柱性产业，在没有找到新的GDP增长点前(未来10到20年都很难替代房地产)，国家都不可能把房地产打死，最好的办法是调控，在保障民生和经济增长之间寻找平衡点。
因此，在讨论中国房产种种奇怪的现象时，不能简单地跟国外做数据上的比较，而应该从中国的国情和国人的观念出发来看待中国的房地产市场。
2009年以来房产市场的快速发展，到底是需求驱动还是资本驱动?
买房的需求一直都是存在的，据说，七成的80后到现在还没有自己的房子。不是不想买，而是买不起，但房价上涨的预期，又推动大家去买房子，因为怕以后更“买不起”。房价上涨的预期也会吸引投资和投机的人更多进入。于是，形成一个涨涨不休的循环。
所以说，房地产火爆的时期，都是房价上涨或者大家普遍预期上涨的时期。2009年来，为了经济复苏，国家出台了很多房产利好政策。有关于房产投资方面的，也有关于房产交易方面的，这些都推动了房产开发和一二手房市场的火爆。
同时，国家适度宽松的货币政策，使开发商资金链充裕，也使地方政府有了高价卖地的冲动。土地和资金，这两个拴在地产商头上的紧箍咒一松动，不差钱的地产商就一路高歌，上演涨价的加速度。其实，适度宽松的货币政策没有错，问题是，宽松真的过了头，信贷泛滥了，资本寻租、权利寻租，都瞄上了房地产。信贷泛滥也助长了通胀预期，加剧了房价上涨的预期。本来观望的需求，因为预期纷纷入市，投资也蜂拥而至，于是，房子被爆炒，房价再次暴涨。
在2009年这轮房价暴涨中，我发现，京沪深等一线城市涨幅最大，有的热点区域甚至翻番，而在二三线城市(比如郑州、石家庄等)，涨幅相对来说都不是很大。这似乎也佐证了一线城市有更多的资本在炒作楼市，因为资本更青睐于更安全、收益高的项目，无疑，在当时看来，投资一线城市风险更低，是最好的选择。
总之，很难判断，是需求起的作用大还是资本在作怪。也可以说，是需求吸引了资本的介入，资本又推动了需求的放大。两者相辅相成，共同推动了房产牛年的疯狂。今人都把批评的焦点对准地方政府和开发商，事实上，中央政策也有很多不当的地方。
2010年房产新政后，房地产市场会出现什么样的走势?
2010年一开始，国家就提出要遏制部分城市房价过快上涨，但春节过后，一线城市房价又开始疯涨了。投资变成了恐慌性的购买。二手房出现了“多人抢房”的现象。我同住的老乡天天去看二手房，越看越买不起，最后只好放弃。
所有人都认为楼市有泡沫，但大家又都乐此不疲要把泡沫吹大，如果不加控制，泡沫破了，危害将是惊人的。
国家战略是一贯的，希望房价涨，不希望暴涨，希望健康温和的上涨，这样对经济有利，对民生有利。但楼市的疯狂让国家不得不出重拳。二套房首付一半，可暂停三套房贷，传闻开征房地产税，很明显都是针对投资及投机性购房的，虽然也部分扼杀了改善性需求，但大局之下，只能祭出杀手。
地产“政策市”的特征再次显现，首先，人们的“预期”变了，人们看到国家是动真格了，开始观望，又开始期盼房价回调。其次，投资投机的成本高了，资本开始撤出，去寻找新的价值洼地。第三、已经开始逐步收紧的信贷也使地产商感觉到了寒意。
于是，我们看到二手房成交出现锐减，楼盘打折促销“重出江湖”，难道楼市又会重现2008年下半年的场景。
可以肯定的是，如果这次政策执行的到位，投机性需求会被大量挤出，观望气氛下，开发商会面临严峻的资金链危机。如果期间政策不会出现大的松动，房价在半年甚至一年内都很难有上涨的动力，特别是前期上涨过快的一线城市、价格背离价值的热点区域(如通州)，房价还可能出现回调。 但是我们也发现，国家也是不希望房产“被管死”的，在经济复苏不是很稳固的情况下，房产的支柱性作用难以动摇。因此，很有可能会出现这样的情况，在数月之后，在房价过快上涨的势头得到遏制之后，国家会对政策进行微调，让楼市回到市场化的轨道上来。但从长期来看，房价上涨的趋势是不变的。到2011年，随着2009年宽松货币政策滞后效应的显现，通货膨胀将会更加明显，房价还会继续上涨，当然，我们希望这种上涨是温和的，这样于国于民都有利。
因此，新政之后，如果执行到位、大势不变，楼市大概会经历“小幅回调——回暖——重拾涨势”这样一个抛物线。这应该是最好的一个过程。
房产新政之后，二手房市场会出现怎样的变化?
二手房市场是房产政策的“晴雨表”，历次调控基本上都遵循这样的规律，政策的效应先在二手房市场显现，又从二手房市场传导到新房市场。
我想，房产新政可能会对二手房市场造成以下几个方面的影响。
第一、二手房交易降温，市场由火爆回归理性与平稳。在房价过快上涨预期消失的情况下，恐慌性需求基本绝迹，投机性需求撤场，剩下的自主性需求也不会急于出手，而是观望或者货比三家，只有刚性需求会选择立即出手购买。数月内，二手房市场平稳发展将是必然。
第二、炒楼资本从一线城市转战增长潜力更大的二三线城市。以北京为例，四环内三四万的单价，即使郊区每平基本上也过万了，因为价位已经很高，短期内再度暴涨的可能性已经很小。尽管新政的影响是全国性的，但二三线城市，在过去一年内，涨幅远远比不上一线城市，成长空间相对就更大些，炒作的成本也较低。一线城市房产成本过高，也使生活在大城市的人更多的选择去二三线城市买房，最近地方巨头纷纷在二三线城市跑马圈地，说明大家都开始把目光转向二三线城市。内外因素叠加，二三线城市自然会成为下一轮房产投资的热点。
第三、市区中高端物业保值增值价值更加凸显。以北京为例，四环以内已经没有多少可供开发的土地，要在四环内置业，以后的主要方式就是购买二手房。而核心地段的高端房产，本身就很稀缺、房屋品质、物业服务标准又比较高，受政策面及市场波动的影响相对较小，具有无与伦比的保值、增值价值。
第四、大城市住宅郊区化趋势日益明显。随着市区开发潜力的饱和，市场开发及交易的热点开始向郊区转移，如通州、顺义、亦庄、大兴等，越来越多的人在郊区居住，因此郊区住宅产品交易相当活跃，甚至超过了城八区。而随着新城商务及配套建设的完善，高端商务及住宅项目也会陆续出现并受到追捧。
第五、“一房定终身”逐渐成为历史，改善性需求将持续不断活跃二手房市场。在美国，一个人一生要搬数次家，买几次房。房地产市场的主流是二手房市场，而不是新房市场。而在中国，传统观念中，祖屋是不可舍弃的。但在城市，一辈子固守一套房子显然是不切实际的。特别是近年来房价飞涨，第一次置业就十全十美几乎是不可能的事。更多的人选择先有房住，经济条件允许再改善住房条件。我身边很多人都是先购买一居，等结婚生子后，再考虑购买二居，甚至更大的房子。可以想象，未来改善性需求将会成为常态，二手房经纪公司正好满足了人们不断追求更加美好生活的需求，买卖之间，人们获得了更多的幸福感，二手房经纪公司也会迎来更加广阔的成长前景。