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中国是世界上唯一一个老年人口超过2亿的国家。随着社会的发展，我国的老龄化问题不仅未有缓解，反而日趋严峻。国内人口老龄化的最大特点是“未富先老”， 据预计，中国的養老基金赤字在2050年将达到116万亿美元。老年人的养老问题，日益成为人们关注的焦点，是中国社会亟待解决的重大课题。
一、引言
“以房养老”（Reverse Mortgage），也称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受服务。目前中国有2.15亿老年人，是世界上唯一老年人口过2亿的国家。针对这一形势，2013年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
二、我国长期以来的养老现状及存在问题
全球主要的养老模式分为三种：居家养老、社区养老、机构养老。据2016年统计数据显示，以上三种养老模式在我国分布占比为 96%、1%、 3%，居家养老占据绝对优势。近年来我国的养老方式出现了一些新的变化，但不能回避的是当前我国养老问题仍存在较多的问题。其主要表现为：
（一）养老模式单一，家庭养老功能弱化
我国养老模式单一，以家庭养老为主。我国虽然已经形成了家庭养老、社区养老和机构养老等模式，但从整体上衡量，仍是家庭养老居于主导地位，其他养老模式的实际功效并没有得到充分发挥。
同时传统家庭养老功能受到诸多因素的影响，养老功能逐渐弱化
（二）养老服务机构供给不足，养老方式缺关爱
我国养老服务机构供给不足，供需矛盾突出。我国养老服务机构数量不足。按照国际上5%的老年人要利用养老服务的经验，我国养老服务机构供远小于需的问题十分突出。同时我国养老护理服务供给不足。据统计，我国失能老人已经达到3000多万人，需要护理员1000余万人，目前全国养老机构专业护理人员仅有30余万人，而取得护理证的不足5万人。
三、国内推行的典型养老模式及存在问题
中房集团在2003年首次将“以房养老”模式引入国内，国内一线城市如北京、上海、南京等地也相继开展了相关的项目试点。针对北京、上海、南京三种模式各自的优缺点，大致做出如下总结：
（一）北京模式。该模式在一定程度上确实照顾到老年人‘少折腾’、不麻烦的实际需求，但其较高的生活开销、房租以及其以盈利为主的私营企业性质，也造成了较多的老年人的搬离。目前其市场效果仍待进一步的观察。
（二）上海模式。虽然该模式是以公家的名义来进行操作，而且又最大程度的照顾到了老年人‘金窝银窝不如自己窝’的传统观念。但其本质乃售房而非抵房，难免造成房产最终所有权人的变更，而且因市场房价的不断上涨，也难免导致政府压力过大的不利局面。最终导致该模式的推广存在重重的障碍，较多的老年人也不愿意以该形式进行养老。
（三）南京模式。虽然该模式照顾到了中国的传统家庭观念，也避免了老人没有房屋而产生的不安、失落。但其苛刻的准入条件，如其要求准入老人须为无儿无女的孤寡老人，而且还必须要独立拥有60平米以上住房的硬件要求
四、 “以房养老”在我国现阶段的可行性前景分析
现阶段，由于房价无法预测、与传统观念相背、入门门槛高等原因使“以房养老”还存在较多的“水土不服”。但“以房养老”在实际应用的前景，国内很多专家的观点都较为一致，从生育政策及老人年生活费用开销、房产状况方面给予了“以房养老”充分的支持，即“以房养老”值得期待，其理由大致归结为两点：第一、“4+2+1”的家庭模式已经逐渐形成，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个安详的晚年；第二、老年人整个晚年的花费也在不断增大，而“以房养老”的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。
五、建议及总结
未来的“以房养老”模式应不仅仅是以房产为主导，而是结合服务业，实行跨行业整合。如此，针对我国“以房养老”的特殊情形，提出以下几点建议：
（一）出台并完善相适应的法律法规。“无规矩不成方圆”，落实到具体的养老政策上，则需出台专门的法律法规加以规范。现阶段的民事法律所涉及的房产、保险、税费、合同等只能有借鉴或参考效能，而不能直接的适用。有专门性的法律规范再配以具有实效的政策加以落实，则“以房养老”的推行将事半功倍。
（二）进行相应保险项目试点，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。这就要求广撒网、重点培养，跳出“一线城市”的圈子，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。
（三）允许更多的民营资本和外资投入养老设施的建设上，并在税收上给予其减轻或者出台倾向性的扶持政策；在审批的各类环节予以便捷，保障其畅通、快速办理手续；加强对其的监督和管理，使其在后期运营过程中服务“不缩水”。
（四）积极借鉴外国的先进经验并加以总结转化。中国有自己的特殊国情，外国的经验虽不能直接适用，但能学习借鉴后进行消化吸收以培育出适合我国国情的操作模式。
中国的养老具有特殊性，养老方式在很大程度上也折射出我国的文化、国情。我国老年人赡养问题日益凸显，政府对推行“以房养老”决策是明确的、明智的也是十分必要的，具有极大的创新意义。尽管在现阶段“以房养老”在我国的施行结果不容乐观，但我相信以适合中国国情的方法和手段进行探索和总结，“中国式以房养老”在新时代定能取得一定的成就。（作者单位为西南财经大学）
作者简介：沈陈程，女、汉族，1988.6.19，四川成都，研究方向：经济学。
一、引言
“以房养老”（Reverse Mortgage），也称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受服务。目前中国有2.15亿老年人，是世界上唯一老年人口过2亿的国家。针对这一形势，2013年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
二、我国长期以来的养老现状及存在问题
全球主要的养老模式分为三种：居家养老、社区养老、机构养老。据2016年统计数据显示，以上三种养老模式在我国分布占比为 96%、1%、 3%，居家养老占据绝对优势。近年来我国的养老方式出现了一些新的变化，但不能回避的是当前我国养老问题仍存在较多的问题。其主要表现为：
（一）养老模式单一，家庭养老功能弱化
我国养老模式单一，以家庭养老为主。我国虽然已经形成了家庭养老、社区养老和机构养老等模式，但从整体上衡量，仍是家庭养老居于主导地位，其他养老模式的实际功效并没有得到充分发挥。
同时传统家庭养老功能受到诸多因素的影响，养老功能逐渐弱化
（二）养老服务机构供给不足，养老方式缺关爱
我国养老服务机构供给不足，供需矛盾突出。我国养老服务机构数量不足。按照国际上5%的老年人要利用养老服务的经验，我国养老服务机构供远小于需的问题十分突出。同时我国养老护理服务供给不足。据统计，我国失能老人已经达到3000多万人，需要护理员1000余万人，目前全国养老机构专业护理人员仅有30余万人，而取得护理证的不足5万人。
三、国内推行的典型养老模式及存在问题
中房集团在2003年首次将“以房养老”模式引入国内，国内一线城市如北京、上海、南京等地也相继开展了相关的项目试点。针对北京、上海、南京三种模式各自的优缺点，大致做出如下总结：
（一）北京模式。该模式在一定程度上确实照顾到老年人‘少折腾’、不麻烦的实际需求，但其较高的生活开销、房租以及其以盈利为主的私营企业性质，也造成了较多的老年人的搬离。目前其市场效果仍待进一步的观察。
（二）上海模式。虽然该模式是以公家的名义来进行操作，而且又最大程度的照顾到了老年人‘金窝银窝不如自己窝’的传统观念。但其本质乃售房而非抵房，难免造成房产最终所有权人的变更，而且因市场房价的不断上涨，也难免导致政府压力过大的不利局面。最终导致该模式的推广存在重重的障碍，较多的老年人也不愿意以该形式进行养老。
（三）南京模式。虽然该模式照顾到了中国的传统家庭观念，也避免了老人没有房屋而产生的不安、失落。但其苛刻的准入条件，如其要求准入老人须为无儿无女的孤寡老人，而且还必须要独立拥有60平米以上住房的硬件要求
四、 “以房养老”在我国现阶段的可行性前景分析
现阶段，由于房价无法预测、与传统观念相背、入门门槛高等原因使“以房养老”还存在较多的“水土不服”。但“以房养老”在实际应用的前景，国内很多专家的观点都较为一致，从生育政策及老人年生活费用开销、房产状况方面给予了“以房养老”充分的支持，即“以房养老”值得期待，其理由大致归结为两点：第一、“4+2+1”的家庭模式已经逐渐形成，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个安详的晚年；第二、老年人整个晚年的花费也在不断增大，而“以房养老”的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。
五、建议及总结
未来的“以房养老”模式应不仅仅是以房产为主导，而是结合服务业，实行跨行业整合。如此，针对我国“以房养老”的特殊情形，提出以下几点建议：
（一）出台并完善相适应的法律法规。“无规矩不成方圆”，落实到具体的养老政策上，则需出台专门的法律法规加以规范。现阶段的民事法律所涉及的房产、保险、税费、合同等只能有借鉴或参考效能，而不能直接的适用。有专门性的法律规范再配以具有实效的政策加以落实，则“以房养老”的推行将事半功倍。
（二）进行相应保险项目试点，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。这就要求广撒网、重点培养，跳出“一线城市”的圈子，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。
（三）允许更多的民营资本和外资投入养老设施的建设上，并在税收上给予其减轻或者出台倾向性的扶持政策；在审批的各类环节予以便捷，保障其畅通、快速办理手续；加强对其的监督和管理，使其在后期运营过程中服务“不缩水”。
（四）积极借鉴外国的先进经验并加以总结转化。中国有自己的特殊国情，外国的经验虽不能直接适用，但能学习借鉴后进行消化吸收以培育出适合我国国情的操作模式。
中国的养老具有特殊性，养老方式在很大程度上也折射出我国的文化、国情。我国老年人赡养问题日益凸显，政府对推行“以房养老”决策是明确的、明智的也是十分必要的，具有极大的创新意义。尽管在现阶段“以房养老”在我国的施行结果不容乐观，但我相信以适合中国国情的方法和手段进行探索和总结，“中国式以房养老”在新时代定能取得一定的成就。（作者单位为西南财经大学）
作者简介：沈陈程，女、汉族，1988.6.19，四川成都，研究方向：经济学。