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【摘 要】 房地产开发的成本控制问题在我国还是一个比较新的概念，这两年随着房地产冬天的到来，房地产开发的成本控制的重要性越来越受到人们的关注，它贯穿于房地产项目运作的整个过程，下文简述了房地产开发成本的管理及控制。
【关键词】 房地产;成本;成本控制;管理
一、加强房地产工程项目管理的意义
从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：
1.有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。
2.有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。
3.有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。
4.有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题;可以使项目决策更加有依据，避免了项目决策的随意性和盲目性;可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。
二、房地产开发成本控制的措施
1.房地产开发项目设计阶段的成本控制
房地产开发项目的设计阶段是对房地产开发项目进行成本管理的重要环节，也是实现成本控制的关键。因此房地产企业应该重视对房地产开发项目设计阶段的成本控制。
从房地产开发项目的综合成本看，开发项目的设计成本所占比例并不大，但是房地产企业工程人员对开发项目的设计会影响到整个工程的工程造价，对房地产企业有效的控制成本具有重要作用。因此，房地产企业应该重视开发项的设计质量，对开发项目的使用费用、完工期限、开发项目投入的人力和物力等进行详细的设计，房地产企业通过科学的设计开发项目可以有效的降低开发项目的造价成本。因此，房地产企业在开发项目的设计阶段就应该加强对工程成本的合理控制，实现企业经济利润最大化。
（1）招标开发项目设计企业，提高设计质量。房地产企业为了更好的实现开放项目设计阶段的成本控制应该选择优秀的房地產工程设计企业，提高开发项目的设计质量。因此，房地产企业应该通过招标的形式，选择开发项目的设计企业。房地产企业在招标公告中应该明确开发项目建筑方案要与工程造价方案有效的结合，不但要保证建筑方案可行性还要有效的控制工程成本。这样中标设计企业不但会重视开发项目的建筑方案，提高设计质量，而且还会科学的设计工程造价方案。由此可见，房地产企业通过招标的形式选择开放项目的设计企业，可以有效的避免盲目的听从工程设计专家的意见，防止设计方案造成建筑成本过高;还可以保证开发项目的设计质量，从而促进房地产企业有效的控制成本。
（2）建立工程设计经济责任制，控制工程造价。房地产企业在设计开发项目的建筑方案时，应该建立设计经济责任制，控制开发项目的工程造价。房地产企业建立设计经济责任制可以提高工程设计工作人员的控制成本的意识，在保证设计质量的同时还能够有效的控制工程成本。工程设计工作人员在充分了解开发项目的预算定额、费用定额以及建筑材料的预算价格的基础上，可以根据开发项目的投资估算合理的控制工程的初步设计和概算，然后通过工程的初步设计和概算有效的控制开发项目的施工图设计和概算，从而合理的限制投资金额。与此同时，房地产企业的工程造价管理部门应该和设计部门相互配合，为设计部门提供准确的开发项目的基础资料，为设计工作人员优化设计方案，限制投资金额提供可靠的财政数据，进而有效的降低工程造价。由此可见，房地产企业通过建立设计经济责任制不仅能够优化建筑工程设计方案而且还能有效的控制工程造价。
2.房地产开发项目施工阶段的成本控制
房地产开发项目的施工阶段是房地产企业投资金额最多的阶段，也是房地产企业有效的控制工程成本的关键阶段。因此，房地产企业应该采取有效的措施合理的控制开放项目施工阶段的工程成本。
（1）严格控制开发项目内容变更，强化变更程序。施工企业在施工过程中经常会出现变更工程内容，导致房地产企业投入的工程建筑资金过大，无法实现工程成本控制，严重阻碍了房地产企业经济利润最大化。因此，房地产企业应该强化开发项目内容的变更程序，严格控制开发项目内容的变更。由于房地产企业在开发工程项目的实际活动中采用工程量清单报价方式，导致很多施工企业通过低价中标，索赔盈利的形式承包开发项目。由此可见，房地产企业的工程造价管理工作人员应该对施工企业进行严格监督，对开发项目内容的变更要严格管理，并且制定严格的变更程序，进而减少工程资金的投入，避免不必要的费用支出，有效的控制工程成本。
（2）建立工程监理机制，加强施工过程的管理。房地产企业应该建立完善工程监理机制，加强对施工过程的管理，不仅能够保证建筑工程质量，而且有助于进行工程成本控制。房地产企业通过建立完善的工程监理机制，明确工程监理工作人员的工作职责，充分发挥工程监理机制的作用，加强对施工企业和工程质量的监督，对施工工程进度款项进行严格的审核，对施工企业使用的建筑材料进行认真的检查，并且调查建筑材料的市场价格，可以避免资金浪费和流失，提高资金的使用率。由此可见，房地产企业建立完善的工程监理机制，加强对施工过程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。
（3）创新施工技术，控制工程成本。随着科学技术研发速度不断加快，房地产企业应该不断的创新施工技术，不仅能够缩短施工期限，而且还能有效的控制工程成本。先进的施工技术是企业进行开发项目投资的重要保证，房地产企业通过创新出先进的施工技术，例如石材养护剂、计算机信息管理技术、大模板及飞模工艺、滑模工艺，大跨度空间模壳技术、高层建筑结构加固技术以及大跨度网架结构施工技术等，可以将这些先进的施工技术应用到施工过程中，能够缩短开发项目施工日期，达到控制工程成本的目的。
3.房地产开发项目竣工阶段的成本控制
房地产开发项目竣工阶段是开发项目的收尾阶段，也是成本控制的最后环节。在工程竣工结算过程中房地产企业工作人员应该根据施工合同以及相关的工程项目变更条款，开发项目的预算定额和费用定额和竣工材料对工程款项进行严格的审核，使审核后的竣工结算工程款符合实际的工程造价，进而实现成本控制。
三、结束语
随着经济社会的不断快速发展，房地产开发企业在国民经济中的地位也是急剧升高。对于房地产开发企业而言，其经营中所面对的财务流量是巨大的，这也导致了对于成本进行有效控制的迫切性。成功的成本控制不仅能为房地产开发企业节约大量的资金，而且也推动了各项工作的开展趋向于科学化。
参考文献：
[1]顾鹏.房地产建设项目的成本管理与控制[J].建材技术与应用，2009，（05）.
[2]李欢迪，毛喜玲.房地产项目开发全过程成本管理浅析[J].科技致富向导，2011，（27）.
[3]杨淑纯.试析房地产项目开发中的成本管理[J].经营管理者，2008，（17）.
【关键词】 房地产;成本;成本控制;管理
一、加强房地产工程项目管理的意义
从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：
1.有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。
2.有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。
3.有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。
4.有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题;可以使项目决策更加有依据，避免了项目决策的随意性和盲目性;可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。
二、房地产开发成本控制的措施
1.房地产开发项目设计阶段的成本控制
房地产开发项目的设计阶段是对房地产开发项目进行成本管理的重要环节，也是实现成本控制的关键。因此房地产企业应该重视对房地产开发项目设计阶段的成本控制。
从房地产开发项目的综合成本看，开发项目的设计成本所占比例并不大，但是房地产企业工程人员对开发项目的设计会影响到整个工程的工程造价，对房地产企业有效的控制成本具有重要作用。因此，房地产企业应该重视开发项的设计质量，对开发项目的使用费用、完工期限、开发项目投入的人力和物力等进行详细的设计，房地产企业通过科学的设计开发项目可以有效的降低开发项目的造价成本。因此，房地产企业在开发项目的设计阶段就应该加强对工程成本的合理控制，实现企业经济利润最大化。
（1）招标开发项目设计企业，提高设计质量。房地产企业为了更好的实现开放项目设计阶段的成本控制应该选择优秀的房地產工程设计企业，提高开发项目的设计质量。因此，房地产企业应该通过招标的形式，选择开发项目的设计企业。房地产企业在招标公告中应该明确开发项目建筑方案要与工程造价方案有效的结合，不但要保证建筑方案可行性还要有效的控制工程成本。这样中标设计企业不但会重视开发项目的建筑方案，提高设计质量，而且还会科学的设计工程造价方案。由此可见，房地产企业通过招标的形式选择开放项目的设计企业，可以有效的避免盲目的听从工程设计专家的意见，防止设计方案造成建筑成本过高;还可以保证开发项目的设计质量，从而促进房地产企业有效的控制成本。
（2）建立工程设计经济责任制，控制工程造价。房地产企业在设计开发项目的建筑方案时，应该建立设计经济责任制，控制开发项目的工程造价。房地产企业建立设计经济责任制可以提高工程设计工作人员的控制成本的意识，在保证设计质量的同时还能够有效的控制工程成本。工程设计工作人员在充分了解开发项目的预算定额、费用定额以及建筑材料的预算价格的基础上，可以根据开发项目的投资估算合理的控制工程的初步设计和概算，然后通过工程的初步设计和概算有效的控制开发项目的施工图设计和概算，从而合理的限制投资金额。与此同时，房地产企业的工程造价管理部门应该和设计部门相互配合，为设计部门提供准确的开发项目的基础资料，为设计工作人员优化设计方案，限制投资金额提供可靠的财政数据，进而有效的降低工程造价。由此可见，房地产企业通过建立设计经济责任制不仅能够优化建筑工程设计方案而且还能有效的控制工程造价。
2.房地产开发项目施工阶段的成本控制
房地产开发项目的施工阶段是房地产企业投资金额最多的阶段，也是房地产企业有效的控制工程成本的关键阶段。因此，房地产企业应该采取有效的措施合理的控制开放项目施工阶段的工程成本。
（1）严格控制开发项目内容变更，强化变更程序。施工企业在施工过程中经常会出现变更工程内容，导致房地产企业投入的工程建筑资金过大，无法实现工程成本控制，严重阻碍了房地产企业经济利润最大化。因此，房地产企业应该强化开发项目内容的变更程序，严格控制开发项目内容的变更。由于房地产企业在开发工程项目的实际活动中采用工程量清单报价方式，导致很多施工企业通过低价中标，索赔盈利的形式承包开发项目。由此可见，房地产企业的工程造价管理工作人员应该对施工企业进行严格监督，对开发项目内容的变更要严格管理，并且制定严格的变更程序，进而减少工程资金的投入，避免不必要的费用支出，有效的控制工程成本。
（2）建立工程监理机制，加强施工过程的管理。房地产企业应该建立完善工程监理机制，加强对施工过程的管理，不仅能够保证建筑工程质量，而且有助于进行工程成本控制。房地产企业通过建立完善的工程监理机制，明确工程监理工作人员的工作职责，充分发挥工程监理机制的作用，加强对施工企业和工程质量的监督，对施工工程进度款项进行严格的审核，对施工企业使用的建筑材料进行认真的检查，并且调查建筑材料的市场价格，可以避免资金浪费和流失，提高资金的使用率。由此可见，房地产企业建立完善的工程监理机制，加强对施工过程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。
（3）创新施工技术，控制工程成本。随着科学技术研发速度不断加快，房地产企业应该不断的创新施工技术，不仅能够缩短施工期限，而且还能有效的控制工程成本。先进的施工技术是企业进行开发项目投资的重要保证，房地产企业通过创新出先进的施工技术，例如石材养护剂、计算机信息管理技术、大模板及飞模工艺、滑模工艺，大跨度空间模壳技术、高层建筑结构加固技术以及大跨度网架结构施工技术等，可以将这些先进的施工技术应用到施工过程中，能够缩短开发项目施工日期，达到控制工程成本的目的。
3.房地产开发项目竣工阶段的成本控制
房地产开发项目竣工阶段是开发项目的收尾阶段，也是成本控制的最后环节。在工程竣工结算过程中房地产企业工作人员应该根据施工合同以及相关的工程项目变更条款，开发项目的预算定额和费用定额和竣工材料对工程款项进行严格的审核，使审核后的竣工结算工程款符合实际的工程造价，进而实现成本控制。
三、结束语
随着经济社会的不断快速发展，房地产开发企业在国民经济中的地位也是急剧升高。对于房地产开发企业而言，其经营中所面对的财务流量是巨大的，这也导致了对于成本进行有效控制的迫切性。成功的成本控制不仅能为房地产开发企业节约大量的资金，而且也推动了各项工作的开展趋向于科学化。
参考文献：
[1]顾鹏.房地产建设项目的成本管理与控制[J].建材技术与应用，2009，（05）.
[2]李欢迪，毛喜玲.房地产项目开发全过程成本管理浅析[J].科技致富向导，2011，（27）.
[3]杨淑纯.试析房地产项目开发中的成本管理[J].经营管理者，2008，（17）.