论文部分内容阅读
“银行怎么不通知一声就加息了呢？”贷款买房的人在房贷加息后，萌生了这样感慨，在他们看来，房贷利率应该是一成不变的，虽然这在金融市场上是不可能的事。
现在，银行似乎听到了买房人的呼声，银行决定给“债主”一个选择固定利率的机会。央行在月前公布了《2004中国房地产金融报告》，称“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，这意味着房贷利率将有可能采取固定利率的新方式，这种方式最大的特点就是不再受整体利率调整变化的影响。届时，消费者可以选择两种还款方式，即固定利率还款方式和浮动利率还款方式。
选择固定利率还款就比浮动利率还款省钱吗？笔者在咨询房地产专业人士后，得出结论：不一定。因为最终解释权还在银行手中，专业人士说，银行不会拿自己的利益开玩笑，由于目前房贷利率还处于上升时期，固定利率还款方式更可能是针对短期还款的，这样有利于银行对风险及利润的把控。从目前的实际状况来看，计划推出固定利率的银行很有可能会实施5年期的贷款期限，利率将会执行5.85%的标准而不是现行的5.27 %的标准，如果按照5.85%的标准执行，选择固定利率还款并不一定省钱。
我们假设了四种利率变化的情况，结合具体的案例就会发现：固定利率还款不一定省钱。
例如，李先生贷款30万元，贷款期限为5年，分别以两种贷款方式计算还款金额（均以等额本息还款方法计算）：假设固定利率还款方式选择的利率为5年期的贷款基准利率5.85％，那么，其每月将还款5778.94元，5年还款共计346736.4元。相同的情况，李先生选择浮动利率还款方式，目前执行5.27％的利率（5.85％×0.9%）。假设四种可能出现的利率变动情况如下。
假设5年内利率没有变动
如果5年内利率没有变动，仍按目前年利率5.27％利率计算，李先生每月需还款5698.55元，5年总计还款341913元。比选择固定利率还款方式至少少还4823.4元。
假设利率每年上调0.25个百分点
第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。第二年年利率涨为5.52％，月还款额为5726.56元，年还款额 68718.72元……。这样，五年共计还款344363.88元，比选择固定利率还款方式至少少还2372.52元(见表1)。
假设前三年利率每年上调0.5个百分点，以后不变
第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。第二年，年利率为5.77%，月还款额5754.66元，年还款额69055.92元。从第三年开始，年利率均为6.27%，每月还款额5797.66元，年还款额68975.64元。五年共计还款346046.28元，比选择固定利率还款方式至少少还690.12元(见表2)。
假设第二年利率上调1个百分点，以后不变
第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。从第二年开始，每年年利率为6.27％，月还款额5811.09元，四年共还款额278932.32元。五年共计还款347206.92元。比选择固定利率还款方式多还470.52元（如果固定利率高于基准利率，那么，此种假设情况下，选择浮动利率还款方式也有可能比固定利率少还款）。
综上所述，如果央行最终实行固定利率个人住房贷款方式，选择短期房贷的消费者应仔细考虑选择哪种还款方式更科学经济。专业人士认为，在浮动利率短期内不会有太大上调的情况下，短期贷款选择浮动利率贷款方式，会比固定利率方式更省钱。当然，这里还要参照固定利率的制定标准值，如果固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率，相对来说选择浮动利率更优，反之亦然。
现在，银行似乎听到了买房人的呼声，银行决定给“债主”一个选择固定利率的机会。央行在月前公布了《2004中国房地产金融报告》，称“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，这意味着房贷利率将有可能采取固定利率的新方式，这种方式最大的特点就是不再受整体利率调整变化的影响。届时，消费者可以选择两种还款方式，即固定利率还款方式和浮动利率还款方式。
选择固定利率还款就比浮动利率还款省钱吗？笔者在咨询房地产专业人士后，得出结论：不一定。因为最终解释权还在银行手中，专业人士说，银行不会拿自己的利益开玩笑，由于目前房贷利率还处于上升时期，固定利率还款方式更可能是针对短期还款的，这样有利于银行对风险及利润的把控。从目前的实际状况来看，计划推出固定利率的银行很有可能会实施5年期的贷款期限，利率将会执行5.85%的标准而不是现行的5.27 %的标准，如果按照5.85%的标准执行，选择固定利率还款并不一定省钱。
我们假设了四种利率变化的情况，结合具体的案例就会发现：固定利率还款不一定省钱。
例如，李先生贷款30万元，贷款期限为5年，分别以两种贷款方式计算还款金额（均以等额本息还款方法计算）：假设固定利率还款方式选择的利率为5年期的贷款基准利率5.85％，那么，其每月将还款5778.94元，5年还款共计346736.4元。相同的情况，李先生选择浮动利率还款方式，目前执行5.27％的利率（5.85％×0.9%）。假设四种可能出现的利率变动情况如下。
假设5年内利率没有变动
如果5年内利率没有变动，仍按目前年利率5.27％利率计算，李先生每月需还款5698.55元，5年总计还款341913元。比选择固定利率还款方式至少少还4823.4元。
假设利率每年上调0.25个百分点
第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。第二年年利率涨为5.52％，月还款额为5726.56元，年还款额 68718.72元……。这样，五年共计还款344363.88元，比选择固定利率还款方式至少少还2372.52元(见表1)。
假设前三年利率每年上调0.5个百分点，以后不变
第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。第二年，年利率为5.77%，月还款额5754.66元，年还款额69055.92元。从第三年开始，年利率均为6.27%，每月还款额5797.66元，年还款额68975.64元。五年共计还款346046.28元，比选择固定利率还款方式至少少还690.12元(见表2)。
假设第二年利率上调1个百分点，以后不变
第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。从第二年开始，每年年利率为6.27％，月还款额5811.09元，四年共还款额278932.32元。五年共计还款347206.92元。比选择固定利率还款方式多还470.52元（如果固定利率高于基准利率，那么，此种假设情况下，选择浮动利率还款方式也有可能比固定利率少还款）。
综上所述，如果央行最终实行固定利率个人住房贷款方式，选择短期房贷的消费者应仔细考虑选择哪种还款方式更科学经济。专业人士认为，在浮动利率短期内不会有太大上调的情况下，短期贷款选择浮动利率贷款方式，会比固定利率方式更省钱。当然，这里还要参照固定利率的制定标准值，如果固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率，相对来说选择浮动利率更优，反之亦然。