论文部分内容阅读
【摘 要】房地产行业的发展是涉及到我国民生民计的大问题，相对于一二线城市来说，三四线城市房地产行业即存在优势，又存在劣势。抓住发展机遇，降低房地产开发的风险，扬长避短，探索未来产业发展的去向，是三四线城市房地产行业继续生存下去的唯一出路。
【关键词】三四线城市；房地产行业；发展去向
随着我国社会经济的发展，房地产行业逐渐成为关系到整个国家命脉的经济形式，人口越来越多，城市化步伐加快，人们需要更多的居住地，这也就意味着，房地产业的发展势头会越来越好，然而，实际上由于从事房地产行业的企业越来越多，市场竞争激烈，加之国家对于这一方面调控政策的变化，使得房地产行业的发展既有了更多的发展机遇，同时也遇到了更多的挑战。三四线城市由于城市化程度低，经济条件有限，房地产行业的生存存在一定的困难，然而另一方面，由于发展空间大、资源多、政府调控力度小等原因，也使得三四线城市房地产行业看到了更多的希望。
一、新形势下三四线城市房地产行业的机遇与风险
与一二线城市不同，三四线城市发展程度低，还有很多没有被开发的项目，这也就造成了三四线城市房地产行业发展机遇和风险并存的情况。
（一）三四线城市房地产行业的发展机遇
三四线城市房地产行业的发展机遇可以从城市自身特点、房地产商、国家政策三个方面分析。
第一，土地具有更高的增值潜力。在经济发展状况并不算先进的三四线城市，土地资源被占用较少，在这些地区，各类商业、生活设施建立并不完善，也就意味着，此时的土地价值相对较低，当房地产商购进这批土地的使用权时，只需要支付相对较低的价钱，而经过房地产商的开发，在此修建楼盘，引进更多居民和各类企业前来投资，待该地发展起来之后，就会成为价值极高的地区，而发展中带来的经济效益，就会成为房地产商的收入。简单来说，三四线城市的土地价格较低，且具有极大的增值潜力。
第二，便于灵活的招商引资方案实施。三四线城市城市化程度低，前来投资房地产的企业也较少，也就意味着房地产行业竞争力较低。那些首先看准发展时机，紧抓机遇投资三四线城市房地产的企业，就可以占据更多的土地、政策等有利资源，也可以趁城市建设空虚之际吸引更多的投资商，而不会因为商业、娱乐、生活等方面的企业过多而难以引资，再加之政府在一定程度上的优惠政策，就会大大降低房地产开发中的成本，从而使房地产商获取更大收益。
第三，国家对三四线城市调控力度较弱。由于受人口、地区等因素的影响，国家为了保证城市经济发展的正常运行，会采用一定的调控手段，干预房地产行业的发展。这样现象在一二线城市表现极其明显，而三四线城市，政府的调控力度则相对较弱。例如限购政策在一二线城市实施非常严谨，而三四线城市则并未受到该政策的过多影响。
（二）三四线城市房地产行业存在的风险
第一，地方政府政策风险。在房地产开发中，为了吸引更多房地产商，地方政府会根据当地情况制定一些招商引资政策。然而，由于房地产开发过程中可能会出现最初未预料到的情况，导致地方政府无法兑现既定的优惠政策，楼盘建设或是未能按原计划完成，或是建成后未能出售，甚至是房地产商被误导，获得了虚假的土地使用权，造成房地产商经济、技术服务等各方面的损失。
第二，投资财务风险。房地产商投资开发房地产项目，自然是希望能够收取回报，然而，由于房地产行业风云变化多样，即使能够根据城市经济发展状况来推测其大致的变化规律，然而，由于种种不定因素的影响，可能会导致房地产商所投资金不但没有取得更多利益，反而付之东流。
第三，房源积压的风险。从总体来说，三四线城市居民生活水平不太高，能够负担房地产费用的能力有限，因此，当房地产商开发出一片新楼盘时，居民并不一定具备足够的购买能力，人们会观望着房地产价格变化，期待降价，或者受经济条件限制，难以付出足够的费用，因此，房地产商手中有楼房资源，居民也需要购房，然而，双方却不能成交，导致房源积压，价值被迫降低。
二、三四线城市房地产行业未来发展之路探索
三四线城市发展房地产行业，必须要做好长久打算，时刻准备应对风险的到来，提前铺好一条前进之路，房地产行业中遭遇不利状况袭击时，也就不至于会束手无策。
（一）做好政策风险的防范对策
当地政府的政策是对房地产开发影响最大的一个因素，提前做好准备，应对政策风险，可以大幅度降低开发商的损失。应对地方政府政策风险首先要做到清楚了解当地政府实际的财政能力，从而对政府提出的优惠条件是否能够实现有一个比较明确的认知。第二要了解当地用地指标与土地使用等情况，提高项目实施成功率，并要求政府下发相关配套的资料、文件等，使项目有可靠的实施依据。第三，加强与当地政府沟通，并充分了解该城市房地产行业的实际情况，将政策与市场紧密地联系在一起，看清政策在开发建设中实施的可能性。第四，开发商与政府合作应当将书面合同重视起来，正所谓空口无凭，只有正式的合同条款，才能保证开发商的利益不受损，才能在开发建设中有更强大的实施能力。
（二）寻找更可靠的融资渠道
开发商在进行房地产项目建设时所需资金庞大，房地产的融资需谨慎。开发商应当寻找一些可靠的融资渠道，根据当地房地产行业发展的实际情况，结合当地政府推行的相关政策，吸引接纳一些较为可靠的企业前来投资，增加项目的实际价值，同时，也可以获得更多的资金支持。融资过程中，涉及到数目较大的资金，必须谨慎管理。除此之外，房地产开发中也要合理利用这些资金，避免资源的浪费，从而做到开源节流，一方面可以为开发商节约更多的成本，还可以提高房地产项目建设的效率，保证项目的品质。
（三）开发客户需求最大的产品
在三四线城市开发建设房地产项目，要充分考虑当地居民所需，三四线城市并不像一二线城市那样，需要大量的豪华、高贵的房地产项目，它所需要更多的是能够满足刚需客户的楼盘。这类城市中居民消费能力有限，不可能人人都负担得起豪宅的费用，当然，每个城市都需要建设一些较为先进、华贵的项目，一方面提高城市形象，另一方面可以带动当地经济的发展，而开发商也可以凭借这样的项目获得较多的收益。开发商要想扩大自己项目的市场，就必须明确客户所需。一般来说，三四线城市房地产的开发建设80%为刚需项目，20%改善客户居住环境类的项目。开发商在进行房地产的开发建设中，同样也要考虑项目周边配套的问题。试想，如果一处房产，周围交通不便、缺乏商场、超市等生活设施，那么，即使价格再低，客户也不愿意选择这样的居住地，三四线城市房地产开发应当由市中心向周围逐渐扩散，有一个循序渐进的过程，才能满足客户居住所求。
（四）研究良好的房地产营销策略
除了了解当地政策、拓宽融资渠道、针对客户所需，三四线城市房地产行业要想长久地发展下去，就必须制定一套可行的项目营销策略。开发商开发建设了某一项目，总要通过某些方式来进行宣传，让客户了解该项目的情况。可以通过网络推广、户外媒体等形式来宣传项目，并且传达给客户的必须是真实的信息，将项目的价值全面、真实地传达给客户，而并非是为了吸引客户弄虚作假，当开发商用虚假的信息欺骗客户之后，就失去了继续生存发展的机会。另外，组织一些活动、节目表演等，也可以吸引更多人前来，增加这些人成为客户的可能性。
参考文献：
[1]汤腊梅，谢仲黎.试论房地产企业规模化发展[J].企业研究，2002.（3）.
[2]郭建鸾，侯斯文.房地产融资新模式：房地产投资信托基金[J].财务与会计，2009（2）.
[3]张协奎，陈伟清.品牌——房地产市场竞争的法宝[J].中国房地产，2002.（5）.
【关键词】三四线城市；房地产行业；发展去向
随着我国社会经济的发展，房地产行业逐渐成为关系到整个国家命脉的经济形式，人口越来越多，城市化步伐加快，人们需要更多的居住地，这也就意味着，房地产业的发展势头会越来越好，然而，实际上由于从事房地产行业的企业越来越多，市场竞争激烈，加之国家对于这一方面调控政策的变化，使得房地产行业的发展既有了更多的发展机遇，同时也遇到了更多的挑战。三四线城市由于城市化程度低，经济条件有限，房地产行业的生存存在一定的困难，然而另一方面，由于发展空间大、资源多、政府调控力度小等原因，也使得三四线城市房地产行业看到了更多的希望。
一、新形势下三四线城市房地产行业的机遇与风险
与一二线城市不同，三四线城市发展程度低，还有很多没有被开发的项目，这也就造成了三四线城市房地产行业发展机遇和风险并存的情况。
（一）三四线城市房地产行业的发展机遇
三四线城市房地产行业的发展机遇可以从城市自身特点、房地产商、国家政策三个方面分析。
第一，土地具有更高的增值潜力。在经济发展状况并不算先进的三四线城市，土地资源被占用较少，在这些地区，各类商业、生活设施建立并不完善，也就意味着，此时的土地价值相对较低，当房地产商购进这批土地的使用权时，只需要支付相对较低的价钱，而经过房地产商的开发，在此修建楼盘，引进更多居民和各类企业前来投资，待该地发展起来之后，就会成为价值极高的地区，而发展中带来的经济效益，就会成为房地产商的收入。简单来说，三四线城市的土地价格较低，且具有极大的增值潜力。
第二，便于灵活的招商引资方案实施。三四线城市城市化程度低，前来投资房地产的企业也较少，也就意味着房地产行业竞争力较低。那些首先看准发展时机，紧抓机遇投资三四线城市房地产的企业，就可以占据更多的土地、政策等有利资源，也可以趁城市建设空虚之际吸引更多的投资商，而不会因为商业、娱乐、生活等方面的企业过多而难以引资，再加之政府在一定程度上的优惠政策，就会大大降低房地产开发中的成本，从而使房地产商获取更大收益。
第三，国家对三四线城市调控力度较弱。由于受人口、地区等因素的影响，国家为了保证城市经济发展的正常运行，会采用一定的调控手段，干预房地产行业的发展。这样现象在一二线城市表现极其明显，而三四线城市，政府的调控力度则相对较弱。例如限购政策在一二线城市实施非常严谨，而三四线城市则并未受到该政策的过多影响。
（二）三四线城市房地产行业存在的风险
第一，地方政府政策风险。在房地产开发中，为了吸引更多房地产商，地方政府会根据当地情况制定一些招商引资政策。然而，由于房地产开发过程中可能会出现最初未预料到的情况，导致地方政府无法兑现既定的优惠政策，楼盘建设或是未能按原计划完成，或是建成后未能出售，甚至是房地产商被误导，获得了虚假的土地使用权，造成房地产商经济、技术服务等各方面的损失。
第二，投资财务风险。房地产商投资开发房地产项目，自然是希望能够收取回报，然而，由于房地产行业风云变化多样，即使能够根据城市经济发展状况来推测其大致的变化规律，然而，由于种种不定因素的影响，可能会导致房地产商所投资金不但没有取得更多利益，反而付之东流。
第三，房源积压的风险。从总体来说，三四线城市居民生活水平不太高，能够负担房地产费用的能力有限，因此，当房地产商开发出一片新楼盘时，居民并不一定具备足够的购买能力，人们会观望着房地产价格变化，期待降价，或者受经济条件限制，难以付出足够的费用，因此，房地产商手中有楼房资源，居民也需要购房，然而，双方却不能成交，导致房源积压，价值被迫降低。
二、三四线城市房地产行业未来发展之路探索
三四线城市发展房地产行业，必须要做好长久打算，时刻准备应对风险的到来，提前铺好一条前进之路，房地产行业中遭遇不利状况袭击时，也就不至于会束手无策。
（一）做好政策风险的防范对策
当地政府的政策是对房地产开发影响最大的一个因素，提前做好准备，应对政策风险，可以大幅度降低开发商的损失。应对地方政府政策风险首先要做到清楚了解当地政府实际的财政能力，从而对政府提出的优惠条件是否能够实现有一个比较明确的认知。第二要了解当地用地指标与土地使用等情况，提高项目实施成功率，并要求政府下发相关配套的资料、文件等，使项目有可靠的实施依据。第三，加强与当地政府沟通，并充分了解该城市房地产行业的实际情况，将政策与市场紧密地联系在一起，看清政策在开发建设中实施的可能性。第四，开发商与政府合作应当将书面合同重视起来，正所谓空口无凭，只有正式的合同条款，才能保证开发商的利益不受损，才能在开发建设中有更强大的实施能力。
（二）寻找更可靠的融资渠道
开发商在进行房地产项目建设时所需资金庞大，房地产的融资需谨慎。开发商应当寻找一些可靠的融资渠道，根据当地房地产行业发展的实际情况，结合当地政府推行的相关政策，吸引接纳一些较为可靠的企业前来投资，增加项目的实际价值，同时，也可以获得更多的资金支持。融资过程中，涉及到数目较大的资金，必须谨慎管理。除此之外，房地产开发中也要合理利用这些资金，避免资源的浪费，从而做到开源节流，一方面可以为开发商节约更多的成本，还可以提高房地产项目建设的效率，保证项目的品质。
（三）开发客户需求最大的产品
在三四线城市开发建设房地产项目，要充分考虑当地居民所需，三四线城市并不像一二线城市那样，需要大量的豪华、高贵的房地产项目，它所需要更多的是能够满足刚需客户的楼盘。这类城市中居民消费能力有限，不可能人人都负担得起豪宅的费用，当然，每个城市都需要建设一些较为先进、华贵的项目，一方面提高城市形象，另一方面可以带动当地经济的发展，而开发商也可以凭借这样的项目获得较多的收益。开发商要想扩大自己项目的市场，就必须明确客户所需。一般来说，三四线城市房地产的开发建设80%为刚需项目，20%改善客户居住环境类的项目。开发商在进行房地产的开发建设中，同样也要考虑项目周边配套的问题。试想，如果一处房产，周围交通不便、缺乏商场、超市等生活设施，那么，即使价格再低，客户也不愿意选择这样的居住地，三四线城市房地产开发应当由市中心向周围逐渐扩散，有一个循序渐进的过程，才能满足客户居住所求。
（四）研究良好的房地产营销策略
除了了解当地政策、拓宽融资渠道、针对客户所需，三四线城市房地产行业要想长久地发展下去，就必须制定一套可行的项目营销策略。开发商开发建设了某一项目，总要通过某些方式来进行宣传，让客户了解该项目的情况。可以通过网络推广、户外媒体等形式来宣传项目，并且传达给客户的必须是真实的信息，将项目的价值全面、真实地传达给客户，而并非是为了吸引客户弄虚作假，当开发商用虚假的信息欺骗客户之后，就失去了继续生存发展的机会。另外，组织一些活动、节目表演等，也可以吸引更多人前来，增加这些人成为客户的可能性。
参考文献：
[1]汤腊梅，谢仲黎.试论房地产企业规模化发展[J].企业研究，2002.（3）.
[2]郭建鸾，侯斯文.房地产融资新模式：房地产投资信托基金[J].财务与会计，2009（2）.
[3]张协奎，陈伟清.品牌——房地产市场竞争的法宝[J].中国房地产，2002.（5）.