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如果下一步的改革连土地财政、土地招拍挂都没有涉及到的话,怎么降低房价呢?
土地住房制度改革历来是社会各界关注的焦点,处在风口浪尖的高房价日益为人诟病。2009年末,中央出台了一系列加强土地住房制度改革的政策措施。12月9日,国务院决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,打击开发商囤地、炒地;12月27日,温家宝总理在接受新华社采访时,专门针对房地产提出四点建议。在此背景下,人们关心的是,2010年房价走势如何,是大幅跳水还是继续“引体向上”。为此,本刊专访了我国著名经济学家、中共中央党校研究室副主任周天勇教授。
非改不可!
《决策》:我们注意到2009年在土地住房制度改革问题上,您发表了一系列的观点。其中,您提出现有的土地住房制度已经到了非改革不可的地步了,请问您是基于什么理由得出这样的判断?
周天勇:对,主要基于以下原因:其一,现有的土地住房制度导致房价居高不下,使得我国目前85%的家庭买不起房子了。一般来说,房价收入比在3到6之间比较合适,但目前我国的房价收入比已经达到8了,有的城市甚至达到了20。其二,中国未来城市化过程中将有4亿多农民进入城市,以他们的收入不可能买得起城里的房子。我国不允许搞贫民窟,因此势必造成农民工中青年在城市里打工,住得非常简陋,到了老年又回到农村,人口在城乡之间剧烈流动,这将导致农村老龄化比城市还快,这种情况很危险。全世界其他地方都没有这种现象,因为其他房价高的地方允许贫民窟的存在。其三,将导致有房阶层和租房阶层的两极分化。城市里15%的人租房子给85%的人居住,最后必然形成打工阶层和食租食利阶层,导致两极分化。
《决策》:房价这么高,肯定是有原因的。您在您的博客中提到土地招拍挂制度是形成高房价的一个很重要的深层次原因,请问这两者之间是一个什么样的逻辑关系?
周天勇:房价这么高的原因比较复杂,是多个因素共同造成的。第一,从短期看,可以分为信贷投放过多,流动性过剩以及热钱进入等。第二是地理上的原因,比如北京、上海、杭州等大城市,全国的人都跑到那里买房,当地的住房供应肯定是有限的,这些城市的房价高是自然的。第三,土地供应不足,每年有很多人进入城市,要成家要买房子,比如说有1万套需求,但只建了3千套房子,开发商只会卖给买得起这3千套房子的人,不会理会其余7千套的需求。
这里有一个问题,就是保耕地和增加住宅供应之间存在矛盾,有限的土地是用来吃饭还是用来居住,要是光考虑吃饭,房价就要上涨;要光考虑居住,粮食就不安全,所以这是个两难。但是,从总体上看,如果农民从农村退出机制比较合理,应该是可以节省土地的。现在的问题是,房价这么高,农民买不起;进城以后,宅基地又不能买卖,他退不出来,没有退出机制导致他可能要两栖居住,这样用地就更多。
《决策》:您一直在呼吁要对土地招拍挂制度进行改革,提出大产权房是违法的,小产权房是合法的。但目前不能形成竞争性的土地供给市场,您认为症结何在?
周天勇:根据宪法,国家除非公共利益,不得征用土地,但现有的土地法与宪法是矛盾的,宪法规定国家强制征用土地来建商品房是非法的,国外有宪法法院就可能有人去告状,但是我们没有宪法法院。
国家征用过来以后,以前是划拨、权益租让,价格不是太高;现在是招拍挂,这比权益租让、无偿划拨有先进之处,就是有偿使用。但也由此形成一个供给高度寡头垄断、需求充分竞争的市场,定价权掌握在卖方手里,是一个高度卖方市场,需求者一点定价话语权都没有。政府有从土地上收入最大化的价值取向,政府财政现在这么紧张,如果他可以卖10个亿,为什么要卖5个亿?土地高价格当然要摊到房价里,最后全得老百姓承担。
另外,招拍挂体制是把70年的租金一次性收来,这会带来什么问题呢?比如说这个城市有30平方公里的规划,一任书记过来5年卖掉15平方公里,再过来一任书记5年卖掉15平方公里,后面60年就没地了。
《决策》:是的。应该说地方政府在这里面扮演很活跃的角色,对此您怎么看待?
周天勇:目前地方政府财政收入主要来自于两个渠道,一是卖地,二是收费罚款,前者占据很高的比例。地方政府的做法一般是先将农村集体土地低价征收过来,以囤地的方式控制供应量,创造供给小于需求的局面,待土地价格上升到一定程度,再进入招拍挂以获取最大收益。
应该说,全世界所有政府的有一部分收入肯定来自土地,但他们的渠道第一是交易增值税,第二是房产税,这两个是他们收入的大头,尤其是房产税。我们现在主要问题是不收房产税,你要有房产,日子会越过越好,没房子日子就会越来越差。
废除政府寡头垄断
的招拍挂制度
《决策》:您认为房价之所以居高不下的另一个重要原因是投机,因此,您建议开征房产税以提高房屋的持有成本。
周天勇:基本上全世界都是这么做的,美国的征收率为1%到3%,比如说你的房子市场价是100万美元,最高就是征到3万,一年要交3万美元的房产税啊,美国人一年收入才多少!而且,我认为房产累进税是防止两极分化最好的方式,在中国,如果我买了15套房子,我的子子孙孙都是富人了,如果收累进税,你收的租金都养不起房子,最后只能卖掉,这样供给就多了。现在最可恨的是很多房子都空着,连租都不租,我看到有一个材料说中国的房子空置率是全世界的5倍,这样的话,把月球上的地拿下来都不够。
《决策》:看来土地住房制度如果不改革的话,会形成很严重的问题。您一直呼吁改革现有的土地招拍挂制度,那么,您认为应该如何改革?
周天勇:要彻底废除目前土地政府寡頭垄断供应的招拍挂制度,形成全国统一的土地交易市场,各种供应方的土地应该都要流入市场,比如一个工厂要破产,要把土地卖掉,国家就不要收购了,直接进入交易市场就完了;农民和城郊集体土地,只要符合规划,也应当进入交易市场。集体所有制和国有土地应当同地同价,升值太大的部分,国家可以通过收取增值税解决,没理由对农村集体土地强制征收。
在建立土地交易市场方面,由于一个地方的土地供给与需求是不充分的,如果通过全国联网,土地信息一直在网上公示,最后就会像股票一样撮合出一个价格。国土资源部可以搞一个土地市场交易中心,类似于股票交易所。现在的问题是需求方不知道哪里有地,是个信息不对称的市场。
新出台的政策不治本
《决策》:近期,国务院出台了一系列土地住房制度改革的政策措施,比如12月9日国务院决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。在这个背景下,您能不能对2010年的土地住房制度改革做一个预期?
周天勇:2010年有几个明确的政策指向,第一是加大土地的供应数量,加大公房的修建力度。第二是打击投机,但目前中央没有提征收房产税,只是提差别性的贷款政策,我觉得这个治不了本,而且土地财政、土地招拍挂都没有涉及到,如果这些没有涉及到的话,怎么降低房价呢?
《决策》:地方政府在土地住房方面存在巨大利益,会不会出现中央的改革措施到了地方打折扣的问题?
周天勇:增加土地供应地方政府也是欢迎的,但能不能建那么多公房就难说了,主要取决于地方政府的财力。至于差别性的贷款政策,由于政策执行是靠商业银行完成的,而银行住房按揭贷款的坏账率是很低的,因为有能力买房子的人肯定是还得起的,所以,你买两三套房子,银行为什么要限制你呢?银行不是政府是商人,存在帮着购房者做猫腻的可能。
土地住房制度改革历来是社会各界关注的焦点,处在风口浪尖的高房价日益为人诟病。2009年末,中央出台了一系列加强土地住房制度改革的政策措施。12月9日,国务院决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,打击开发商囤地、炒地;12月27日,温家宝总理在接受新华社采访时,专门针对房地产提出四点建议。在此背景下,人们关心的是,2010年房价走势如何,是大幅跳水还是继续“引体向上”。为此,本刊专访了我国著名经济学家、中共中央党校研究室副主任周天勇教授。
非改不可!
《决策》:我们注意到2009年在土地住房制度改革问题上,您发表了一系列的观点。其中,您提出现有的土地住房制度已经到了非改革不可的地步了,请问您是基于什么理由得出这样的判断?
周天勇:对,主要基于以下原因:其一,现有的土地住房制度导致房价居高不下,使得我国目前85%的家庭买不起房子了。一般来说,房价收入比在3到6之间比较合适,但目前我国的房价收入比已经达到8了,有的城市甚至达到了20。其二,中国未来城市化过程中将有4亿多农民进入城市,以他们的收入不可能买得起城里的房子。我国不允许搞贫民窟,因此势必造成农民工中青年在城市里打工,住得非常简陋,到了老年又回到农村,人口在城乡之间剧烈流动,这将导致农村老龄化比城市还快,这种情况很危险。全世界其他地方都没有这种现象,因为其他房价高的地方允许贫民窟的存在。其三,将导致有房阶层和租房阶层的两极分化。城市里15%的人租房子给85%的人居住,最后必然形成打工阶层和食租食利阶层,导致两极分化。
《决策》:房价这么高,肯定是有原因的。您在您的博客中提到土地招拍挂制度是形成高房价的一个很重要的深层次原因,请问这两者之间是一个什么样的逻辑关系?
周天勇:房价这么高的原因比较复杂,是多个因素共同造成的。第一,从短期看,可以分为信贷投放过多,流动性过剩以及热钱进入等。第二是地理上的原因,比如北京、上海、杭州等大城市,全国的人都跑到那里买房,当地的住房供应肯定是有限的,这些城市的房价高是自然的。第三,土地供应不足,每年有很多人进入城市,要成家要买房子,比如说有1万套需求,但只建了3千套房子,开发商只会卖给买得起这3千套房子的人,不会理会其余7千套的需求。
这里有一个问题,就是保耕地和增加住宅供应之间存在矛盾,有限的土地是用来吃饭还是用来居住,要是光考虑吃饭,房价就要上涨;要光考虑居住,粮食就不安全,所以这是个两难。但是,从总体上看,如果农民从农村退出机制比较合理,应该是可以节省土地的。现在的问题是,房价这么高,农民买不起;进城以后,宅基地又不能买卖,他退不出来,没有退出机制导致他可能要两栖居住,这样用地就更多。
《决策》:您一直在呼吁要对土地招拍挂制度进行改革,提出大产权房是违法的,小产权房是合法的。但目前不能形成竞争性的土地供给市场,您认为症结何在?
周天勇:根据宪法,国家除非公共利益,不得征用土地,但现有的土地法与宪法是矛盾的,宪法规定国家强制征用土地来建商品房是非法的,国外有宪法法院就可能有人去告状,但是我们没有宪法法院。
国家征用过来以后,以前是划拨、权益租让,价格不是太高;现在是招拍挂,这比权益租让、无偿划拨有先进之处,就是有偿使用。但也由此形成一个供给高度寡头垄断、需求充分竞争的市场,定价权掌握在卖方手里,是一个高度卖方市场,需求者一点定价话语权都没有。政府有从土地上收入最大化的价值取向,政府财政现在这么紧张,如果他可以卖10个亿,为什么要卖5个亿?土地高价格当然要摊到房价里,最后全得老百姓承担。
另外,招拍挂体制是把70年的租金一次性收来,这会带来什么问题呢?比如说这个城市有30平方公里的规划,一任书记过来5年卖掉15平方公里,再过来一任书记5年卖掉15平方公里,后面60年就没地了。
《决策》:是的。应该说地方政府在这里面扮演很活跃的角色,对此您怎么看待?
周天勇:目前地方政府财政收入主要来自于两个渠道,一是卖地,二是收费罚款,前者占据很高的比例。地方政府的做法一般是先将农村集体土地低价征收过来,以囤地的方式控制供应量,创造供给小于需求的局面,待土地价格上升到一定程度,再进入招拍挂以获取最大收益。
应该说,全世界所有政府的有一部分收入肯定来自土地,但他们的渠道第一是交易增值税,第二是房产税,这两个是他们收入的大头,尤其是房产税。我们现在主要问题是不收房产税,你要有房产,日子会越过越好,没房子日子就会越来越差。
废除政府寡头垄断
的招拍挂制度
《决策》:您认为房价之所以居高不下的另一个重要原因是投机,因此,您建议开征房产税以提高房屋的持有成本。
周天勇:基本上全世界都是这么做的,美国的征收率为1%到3%,比如说你的房子市场价是100万美元,最高就是征到3万,一年要交3万美元的房产税啊,美国人一年收入才多少!而且,我认为房产累进税是防止两极分化最好的方式,在中国,如果我买了15套房子,我的子子孙孙都是富人了,如果收累进税,你收的租金都养不起房子,最后只能卖掉,这样供给就多了。现在最可恨的是很多房子都空着,连租都不租,我看到有一个材料说中国的房子空置率是全世界的5倍,这样的话,把月球上的地拿下来都不够。
《决策》:看来土地住房制度如果不改革的话,会形成很严重的问题。您一直呼吁改革现有的土地招拍挂制度,那么,您认为应该如何改革?
周天勇:要彻底废除目前土地政府寡頭垄断供应的招拍挂制度,形成全国统一的土地交易市场,各种供应方的土地应该都要流入市场,比如一个工厂要破产,要把土地卖掉,国家就不要收购了,直接进入交易市场就完了;农民和城郊集体土地,只要符合规划,也应当进入交易市场。集体所有制和国有土地应当同地同价,升值太大的部分,国家可以通过收取增值税解决,没理由对农村集体土地强制征收。
在建立土地交易市场方面,由于一个地方的土地供给与需求是不充分的,如果通过全国联网,土地信息一直在网上公示,最后就会像股票一样撮合出一个价格。国土资源部可以搞一个土地市场交易中心,类似于股票交易所。现在的问题是需求方不知道哪里有地,是个信息不对称的市场。
新出台的政策不治本
《决策》:近期,国务院出台了一系列土地住房制度改革的政策措施,比如12月9日国务院决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。在这个背景下,您能不能对2010年的土地住房制度改革做一个预期?
周天勇:2010年有几个明确的政策指向,第一是加大土地的供应数量,加大公房的修建力度。第二是打击投机,但目前中央没有提征收房产税,只是提差别性的贷款政策,我觉得这个治不了本,而且土地财政、土地招拍挂都没有涉及到,如果这些没有涉及到的话,怎么降低房价呢?
《决策》:地方政府在土地住房方面存在巨大利益,会不会出现中央的改革措施到了地方打折扣的问题?
周天勇:增加土地供应地方政府也是欢迎的,但能不能建那么多公房就难说了,主要取决于地方政府的财力。至于差别性的贷款政策,由于政策执行是靠商业银行完成的,而银行住房按揭贷款的坏账率是很低的,因为有能力买房子的人肯定是还得起的,所以,你买两三套房子,银行为什么要限制你呢?银行不是政府是商人,存在帮着购房者做猫腻的可能。