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［摘要］为解决中低收入群体的住房困难问题，政府提出了带有福利和保障性质的经济适用房制度。这一制度体现了社会的公平性，但由于缺乏相关的理论，导致地方政府在执行过程中出现偏差，如价格偏高、对象失控和监管缺失等，引起了广泛的争议。本文针对这些问题，对产生问题的原因进行深刻剖析，并提出了合理界定收入线、合理定价和完善监督体制等对策与建议。
［关键词］经济适用房体制 中低收入人群 完善对策
［中图分类号］F293.31［文献标识码］A［文章编号］1009-5349（2011）07－0136－02
一、经济适用房的理论概述
（一）经济适用房的定义
经济适用房是为解决中低收入家庭住房困难问题，由政府统一按国家住宅规范进行建设的具有保障性质的商品房。国家为经济适用房提供了一系列的优惠政策，因此，其成本受到严格控制，主要包括征地和拆迁补偿费、前期工程和勘察设计费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素。
（二）我国经济适用房的特点
1.经济性和实用性。相对于其他商品房，经济适用房的价格比较低，没有超出中低收入家庭的承受能力；适用性是指经济适用房的户型设计合理、住房面积适中、交通便利、生活设施完善。
2.确定性。指购买对象具有确定性，经济适用房的供应对象为符合一定条件的中低收入家庭。
3.保障型。经济适用房是政府推出的为解决中低收入家庭的住房困难的一项福利政策。一方面，其销售价格低于普通商品房的价格，另一方面，其开发与建设享有政府的很多优惠政策。
4.准商品性。政府要支付经济适用房的开发、建设和收受成本，除此之外还要支付开发商一定的利润。其建成后作为商品在市场上出售，因此具有准商品性。
二、我国经济适用房制度存在的问题
（一）经济适用房的价格偏高
经济适用房的建设用地是由政府统一划拨的，房地产开发商不缴纳土地出让金，还享有减免各种行政事业性收费的优惠，大大降低了开发商的建设成本，因此价格也应该比普通商品房低。但实际情况远非如此，其价格远超出了中低收入家庭的承受能力。即使一些地区的经济适用房价格相对于同期商品房的价格低，但由于普通商品房价格太高，也抬高了经济适用房的价格，以至于大大超出了大部分中低收入家庭的购买能力。
（二）经济适用房的购买对象失控
经济适用房的购买对象为低收入住房困难的家庭，但这个“低”的具体标准并不统一，由各个地方政府按当地的实际情况自行确定。在政策的具体实施过程中，由于居民收入项目不统一，居民数量多等原因，致使政府难以准确核定低收入家庭的实际收入，因而导致了经济适用房购买对象失控。对于目前已建成的经济适用房，有很大比例是被高收入家庭买走的，他们甚至于一个人买多处房产作为投资，以至于出现了开着宝马、奔驰等高级轿车购买经济适用房的现象。
（三）经济适用房体制在监管过程中出现的问题
1.缺少对建造标准的监督。由于政府没有相关监督机构对建造过程实施跟踪，开发商在建造中降低建筑材料的质量，偷工减料，使得经济适用房低于政府要求的标准，影响了购买者的使用。
2.对操作程序缺乏监督。由于其操作过程缺乏监督，为政府权力的寻租提供了条件。一些权力机关直接参与经济适用房的买卖过程，凭借内部的信息来操控经济适用房的买卖。
3.缺少对售后管理的监督。按照规定，经济适用房在售出后，申请购买的住户必须是种植收入家庭，且五年之内不允许转租或转卖。据调查，各大城市的房屋出租网上都登记了关于经济适用房出租的信息，可见，政府严重缺乏对经济适用房售后的监督。
三、经济适用房供不应求的原因分析
（一）“寻租”现象的原因分析
在经济适用房买卖的过程中，出现寻租现象的主要原因是政府的权利过于集中。从购房者角度来讲，由于经济适用房与商品房的价格差别非常大，因而不符合条件的部分中高收入者，便通过寻租行为来获得购买资格；从开发商角度来讲，政府有权划拨经济适用房的建设用地，一些开发商为获取高额利润，便贿赂政府决策者，使寻租活动严重泛滥。
（二）经济适用房“不经济”的原因分析
开发商建设大户型经济适用房，目的是追求利润的最大化。按照政府的政策规定，开发经济适用房的开发商可享受优先获得土地供应、免缴土地出让金等优惠证策，因此一些房地产商在获得土地划拨后通过提高户型标准、豪华装修等手段来提高赢利率。与普通的中低收入者相比，在政府机关工作的工作人员灰色收入大，具有购买大户型经济适用房的能力，这更加大了开发商开发大户型经济适用房的动力。
（三）经济适用房供需矛盾严重
随着经济的不断发展，经济适用房的目标购买对象渐渐界定为城市的低收入家庭。在我国，中低收入者在我国人口中约占70%～80%，符合购买条件的低收入者约占30%。然而，虽然国家建设部要求经济适用房的建设比例不应低于全部住房的70%。但实际上经济适用房只占全部住房的10%左右。这种种原因，便导致了经济适用房出现严重的供需矛盾。
四、完善经济适用房体制的对策
（一）政府要合理界定购买者收入线
各级政府作为经济适用房政策的实施主体， 要对购买者收入线进行合理界定。在确定购房者收入线时，政府的相关部门应综合考虑各种因素，如城市居民的年平均收入、房屋基础价格等。在此基础上合理确定购买对象的标准线，并定期公布和修改标准线，确保购买者收入线符合居民的实际情况，保证经济适用房能够真正为需要的人所用。
（二）政府要合理确定经济适用房的价格
为使经济适用房的价格确定更加合理，可以建立起经济适用房价格审定制度和成本约束机制。一是为增加定价的透明性，政府应实行价格公开制度，将经济适用房的价格控制在中低收入者可以承受的范围内。二是要整顿秩序、清理经济适用房建筑、交易市场，一方面要把性质不同的房屋进行归类，对其市场进行整顿，逐步规范房地产市场的秩序。另一方面，各主管部门应该出台相关的管理办法，把已建好的经济适用房按其大小进行销售，以保证经济适用房项目建设的真实性、有效性。
（三）完善体制监督过程的相关对策
1.加强政府内部监督。首先要在政府机构内部建立合理的监督体系。一方面，政府内部上下级之间要形成互相监督的机制，以加强内部监督。且可通过引入问责机制来确保执行机构的责任切实落实到位。另一方面，政府要成立专门的监督机构监督经济适用房的建设和销售，以确保经济适用房能真正为中低收入家庭所用。
2.加强社会监督。政府可以借助报刊、电视等媒体对经济适用房的购买者进行公示，以使审批结果透明化。另一方面，政府要公开申购人的资格，以便于接受媒体和民众的监督。
综上所述，本文通过经济适用房现状进行分析，发现我国经济适用房目前存在价格偏高、供给不足、监管缺失的问题。针对这些问题，分别从政府、开发商和购房者三方面进行原因分析，提出了发挥政府主导作用，合理定价，加强监管等建议，希望能为经济适用房体制的完善起到一定作用。
【参考文献】
[1]莫方正.我国经济适用住房性质及保障对象的重新定位[D].北京:北京大学法学院,2008.
[2]邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报,2001(8).
[3]刘胜群,谢珊珊,肖祥颇.浅析中国经济适用房政策存在的问题[J].现代商业,2007(21).
[4]汪霄童.我国经济适用住房政策的制度分析[D].上海:复旦大学,2009.
[5]陈华,刘国栋.我国住房保障制度存在的问题及完善措施[J].地方财政研究,2007(9).
[6]黄羽.论我国经济适用房制度的改革与完善[D].厦门:厦门大学,2007.
[7]邹荣华,孙抒音.完善中国经济适用房制度的构想[J].热点透视,2008(12).
［关键词］经济适用房体制 中低收入人群 完善对策
［中图分类号］F293.31［文献标识码］A［文章编号］1009-5349（2011）07－0136－02
一、经济适用房的理论概述
（一）经济适用房的定义
经济适用房是为解决中低收入家庭住房困难问题，由政府统一按国家住宅规范进行建设的具有保障性质的商品房。国家为经济适用房提供了一系列的优惠政策，因此，其成本受到严格控制，主要包括征地和拆迁补偿费、前期工程和勘察设计费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素。
（二）我国经济适用房的特点
1.经济性和实用性。相对于其他商品房，经济适用房的价格比较低，没有超出中低收入家庭的承受能力；适用性是指经济适用房的户型设计合理、住房面积适中、交通便利、生活设施完善。
2.确定性。指购买对象具有确定性，经济适用房的供应对象为符合一定条件的中低收入家庭。
3.保障型。经济适用房是政府推出的为解决中低收入家庭的住房困难的一项福利政策。一方面，其销售价格低于普通商品房的价格，另一方面，其开发与建设享有政府的很多优惠政策。
4.准商品性。政府要支付经济适用房的开发、建设和收受成本，除此之外还要支付开发商一定的利润。其建成后作为商品在市场上出售，因此具有准商品性。
二、我国经济适用房制度存在的问题
（一）经济适用房的价格偏高
经济适用房的建设用地是由政府统一划拨的，房地产开发商不缴纳土地出让金，还享有减免各种行政事业性收费的优惠，大大降低了开发商的建设成本，因此价格也应该比普通商品房低。但实际情况远非如此，其价格远超出了中低收入家庭的承受能力。即使一些地区的经济适用房价格相对于同期商品房的价格低，但由于普通商品房价格太高，也抬高了经济适用房的价格，以至于大大超出了大部分中低收入家庭的购买能力。
（二）经济适用房的购买对象失控
经济适用房的购买对象为低收入住房困难的家庭，但这个“低”的具体标准并不统一，由各个地方政府按当地的实际情况自行确定。在政策的具体实施过程中，由于居民收入项目不统一，居民数量多等原因，致使政府难以准确核定低收入家庭的实际收入，因而导致了经济适用房购买对象失控。对于目前已建成的经济适用房，有很大比例是被高收入家庭买走的，他们甚至于一个人买多处房产作为投资，以至于出现了开着宝马、奔驰等高级轿车购买经济适用房的现象。
（三）经济适用房体制在监管过程中出现的问题
1.缺少对建造标准的监督。由于政府没有相关监督机构对建造过程实施跟踪，开发商在建造中降低建筑材料的质量，偷工减料，使得经济适用房低于政府要求的标准，影响了购买者的使用。
2.对操作程序缺乏监督。由于其操作过程缺乏监督，为政府权力的寻租提供了条件。一些权力机关直接参与经济适用房的买卖过程，凭借内部的信息来操控经济适用房的买卖。
3.缺少对售后管理的监督。按照规定，经济适用房在售出后，申请购买的住户必须是种植收入家庭，且五年之内不允许转租或转卖。据调查，各大城市的房屋出租网上都登记了关于经济适用房出租的信息，可见，政府严重缺乏对经济适用房售后的监督。
三、经济适用房供不应求的原因分析
（一）“寻租”现象的原因分析
在经济适用房买卖的过程中，出现寻租现象的主要原因是政府的权利过于集中。从购房者角度来讲，由于经济适用房与商品房的价格差别非常大，因而不符合条件的部分中高收入者，便通过寻租行为来获得购买资格；从开发商角度来讲，政府有权划拨经济适用房的建设用地，一些开发商为获取高额利润，便贿赂政府决策者，使寻租活动严重泛滥。
（二）经济适用房“不经济”的原因分析
开发商建设大户型经济适用房，目的是追求利润的最大化。按照政府的政策规定，开发经济适用房的开发商可享受优先获得土地供应、免缴土地出让金等优惠证策，因此一些房地产商在获得土地划拨后通过提高户型标准、豪华装修等手段来提高赢利率。与普通的中低收入者相比，在政府机关工作的工作人员灰色收入大，具有购买大户型经济适用房的能力，这更加大了开发商开发大户型经济适用房的动力。
（三）经济适用房供需矛盾严重
随着经济的不断发展，经济适用房的目标购买对象渐渐界定为城市的低收入家庭。在我国，中低收入者在我国人口中约占70%～80%，符合购买条件的低收入者约占30%。然而，虽然国家建设部要求经济适用房的建设比例不应低于全部住房的70%。但实际上经济适用房只占全部住房的10%左右。这种种原因，便导致了经济适用房出现严重的供需矛盾。
四、完善经济适用房体制的对策
（一）政府要合理界定购买者收入线
各级政府作为经济适用房政策的实施主体， 要对购买者收入线进行合理界定。在确定购房者收入线时，政府的相关部门应综合考虑各种因素，如城市居民的年平均收入、房屋基础价格等。在此基础上合理确定购买对象的标准线，并定期公布和修改标准线，确保购买者收入线符合居民的实际情况，保证经济适用房能够真正为需要的人所用。
（二）政府要合理确定经济适用房的价格
为使经济适用房的价格确定更加合理，可以建立起经济适用房价格审定制度和成本约束机制。一是为增加定价的透明性，政府应实行价格公开制度，将经济适用房的价格控制在中低收入者可以承受的范围内。二是要整顿秩序、清理经济适用房建筑、交易市场，一方面要把性质不同的房屋进行归类，对其市场进行整顿，逐步规范房地产市场的秩序。另一方面，各主管部门应该出台相关的管理办法，把已建好的经济适用房按其大小进行销售，以保证经济适用房项目建设的真实性、有效性。
（三）完善体制监督过程的相关对策
1.加强政府内部监督。首先要在政府机构内部建立合理的监督体系。一方面，政府内部上下级之间要形成互相监督的机制，以加强内部监督。且可通过引入问责机制来确保执行机构的责任切实落实到位。另一方面，政府要成立专门的监督机构监督经济适用房的建设和销售，以确保经济适用房能真正为中低收入家庭所用。
2.加强社会监督。政府可以借助报刊、电视等媒体对经济适用房的购买者进行公示，以使审批结果透明化。另一方面，政府要公开申购人的资格，以便于接受媒体和民众的监督。
综上所述，本文通过经济适用房现状进行分析，发现我国经济适用房目前存在价格偏高、供给不足、监管缺失的问题。针对这些问题，分别从政府、开发商和购房者三方面进行原因分析，提出了发挥政府主导作用，合理定价，加强监管等建议，希望能为经济适用房体制的完善起到一定作用。
【参考文献】
[1]莫方正.我国经济适用住房性质及保障对象的重新定位[D].北京:北京大学法学院,2008.
[2]邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报,2001(8).
[3]刘胜群,谢珊珊,肖祥颇.浅析中国经济适用房政策存在的问题[J].现代商业,2007(21).
[4]汪霄童.我国经济适用住房政策的制度分析[D].上海:复旦大学,2009.
[5]陈华,刘国栋.我国住房保障制度存在的问题及完善措施[J].地方财政研究,2007(9).
[6]黄羽.论我国经济适用房制度的改革与完善[D].厦门:厦门大学,2007.
[7]邹荣华,孙抒音.完善中国经济适用房制度的构想[J].热点透视,2008(12).