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作者简介：范文明，（1988-）男，汉族，安徽巢湖人，硕士研究生，四川大学经济学院，研究方向：土地经济管理。
摘 要：近几年我国都在大力推进保障房建设计划，却遭遇重重阻碍，廉租房作为保障性住房中不可或缺的一部分，遇到了莫大的阻力；文章对农村集体建设用地用于修建廉租房进行了研究，认为使用集体建设用地修建廉租房具有重大意义并为此提出了建议。
关键词：集体建设用地；廉租房；“小产权”房
一、引言
党的十七届三中全会审议通过的《中国共产党关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（中发[2008]16 号）文件提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益”。因此研究农村集体建设用地用于廉租房建设是符合我国建立城乡统一建设用地市场的大背景的；同时，我国正在大力进行保障房建设计划，而廉租房作为保障性住房中不可或缺的一部分，在实践操作过程中遇到了种种阻力。所以研究集体建设用地用于修建廉租房非常有必要；此外，它还关系着我国“小产权”房的处理问题，有学者提出，“小产权”房可以纳入廉租住房体系。本文试图就农村集体建设用地用于修建廉租房的意义等进行研究。
二、集体建设用地用于修建廉租房的重大意义
1.为建立城乡统一的建设用地市场提供经验。长期以来，我国实行城乡土地二元制度，但是随着我国经济等各方面的迅速发展，这种二元体制的局限性已经逐渐暴露。此外，随着工业化、城镇化的发展，集体建设用地的资产价值已经充分地显现出来。党的十七届三中全会审议通过的《中国共产党关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（中发[2008]16 号）文件提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益”。虽然，建立城乡统一的建设用地市场已经被逐渐提上日程，但是不可能一步到位。然而，使用农村集体建设用地修建廉租房，即是集体建设用地突破城乡土地二元结构的重要步骤，通过对集体建设用地修建廉租房的运作模式的试点，以实际运作可以观察到它在运作过程中的问题，并进行处理，为我国建立城乡统一的建设用地市场提供客观的基础，进而为进一步推进城乡统一的建设用地市场的建立提供不可替代的经验。
2.为农民获得财产性收入创造了客观环境。胡锦涛同志在党的十七大报告中明确提出要“创造条件让更多群众拥有财产性收入，保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势。”结合我国城乡收入差距的现状，相对于城镇居民来说，农民普遍处于低收入水平，因而对于十七大精神而言，应该更多地考虑广大农村居民，并积极创造条件，努力提高农民群众的财产性收入。如果农村集体建设用地可以修建廉租房，集体建设用地实际上就转变成了集体经济组织的有形财产，集体经济组织通过流转其集体建设用地使用权就可以获得租金，同时集体经济组织可以使用这部分租金进行进一步的发展，这样集体经济组织的农民就可以通过集体经济组织运作这部分资金获得财产性收入。因此，农村集体建设用于修建廉租房，为农民获得财产性收入创造了客观环境。
3.为处理“小产权”房问题提供了前提条件。通常所谓的“小产权”房，也称“乡产权”房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。现存的“小产权”房主要有农业用地上建设、宅基地上建设和非农用地建设三种。这里所讨论的是指修建在宅基地或集体建设用地上的符合规划的“小产权”房。对于这类“小产权”房，拆除无疑会是很大的浪费同时会增加拆除成本，还会损害到农民的利益，因此，将其纳入廉租住房保障体系不失为一种可行的途径。然而将这类“小产权”房转变为廉租房的可行性，实质上即是集体建设用地用于修建廉租房可行性。因此，允许集体建设用地用于修建廉租房，也为此类“小产权”房转变为廉租房提供了前提条件。
三、农村集体建设用地用于廉租房建设的保障机制
1.完善和出台相关法律法规。想要使用农村集体建设用地修建廉租房，第一步就是要完善和出台有关法律法规。首先，应该依照《宪法》的精神，对《土地管理法》中有关禁止农村集体建设用地流转的规定进行修改，并加入有关农村集体建设用地流转的规范条例；其次，可以出台有关集体建设用地用于修建廉租房的专项法规，以引导和规范集体建设用地用于修建廉租房的具体实施，同时还要在不断的实践过程中予以优化完善。
2.尊重农民意愿，保障农民利益。在实施农村集体土地用于修建廉租住房的过程中，首先就应该充分尊重农民的意愿，应该确保农民集体组织以市场平等主体地位参与协商，在协商过程中应该遵循民商法律制度的基本原则，谨防地方政府为了自身利益强行推动集体建设用地修建廉租房的做法。此外，而在其内部应建立民主参与决策机制以及利益分享机制，确保农民个体的利益不受损害。
3.完善和明确集体经济组织。《宪法》明文规定农村土地归集体所有，《民法通则》中规定农村土地所有权归属于村农民集体所有，而《土地管理法》中却规定农村土地所有权属于农民集体。法律所界定的农村土地所有权主体不统一，且均未对所有权主体的边界予以界定，是“乡镇”，“村”还是“村民小组”？ 主体界定的模糊性致使实践操作中很难落实农民本应得到的利益。因此，想要使得农民在集体建设用地用于修建廉租房时权益不受到侵害，应该从法律上明确集体土地所有权的归属，即完善和明确集体经济组织。而法律上明确集体经济组织以后，可以参照我国有些地方的“农村土地股份合作社”和“农村集体资产管理公司”的方式建立集体经济组织。
4.建立农村土地资产评估机构。在使用集体建设用地修建了廉租房时，就会涉及到农民流转其集体建设用地使用权的价值问题。然而，我国目前基本上没有有关农村土地资产的评估机构，这就使得集体经济组织在与相关主体谈判或协商时，没有明确的筹码，谈判或协商很难达到效果，还有可能损害到农民的利益。因此建立有关农村土地资产的评估机构，有利于相关主体在谈判或协商时作出决策，还有利于保障农民的利益。
参考文献：
[1] 国家土地管理局.土地管理基础知识（上册）[M].天津：天津人民出版社，1993：627.
[2] 主力军.中国农村土地流转法律实用指南[M].上海：上海社会科学院出版社，2009：176.
[3] 任国波，汪霄. “小产权”房纳入廉租住房保障体系的途径衔接探讨[J].特区经济，2010：126.
[4] 苏勇.农村地制创新与住房保障制度的变革[J].求索，2010，（7）：62.
摘 要：近几年我国都在大力推进保障房建设计划，却遭遇重重阻碍，廉租房作为保障性住房中不可或缺的一部分，遇到了莫大的阻力；文章对农村集体建设用地用于修建廉租房进行了研究，认为使用集体建设用地修建廉租房具有重大意义并为此提出了建议。
关键词：集体建设用地；廉租房；“小产权”房
一、引言
党的十七届三中全会审议通过的《中国共产党关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（中发[2008]16 号）文件提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益”。因此研究农村集体建设用地用于廉租房建设是符合我国建立城乡统一建设用地市场的大背景的；同时，我国正在大力进行保障房建设计划，而廉租房作为保障性住房中不可或缺的一部分，在实践操作过程中遇到了种种阻力。所以研究集体建设用地用于修建廉租房非常有必要；此外，它还关系着我国“小产权”房的处理问题，有学者提出，“小产权”房可以纳入廉租住房体系。本文试图就农村集体建设用地用于修建廉租房的意义等进行研究。
二、集体建设用地用于修建廉租房的重大意义
1.为建立城乡统一的建设用地市场提供经验。长期以来，我国实行城乡土地二元制度，但是随着我国经济等各方面的迅速发展，这种二元体制的局限性已经逐渐暴露。此外，随着工业化、城镇化的发展，集体建设用地的资产价值已经充分地显现出来。党的十七届三中全会审议通过的《中国共产党关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（中发[2008]16 号）文件提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益”。虽然，建立城乡统一的建设用地市场已经被逐渐提上日程，但是不可能一步到位。然而，使用农村集体建设用地修建廉租房，即是集体建设用地突破城乡土地二元结构的重要步骤，通过对集体建设用地修建廉租房的运作模式的试点，以实际运作可以观察到它在运作过程中的问题，并进行处理，为我国建立城乡统一的建设用地市场提供客观的基础，进而为进一步推进城乡统一的建设用地市场的建立提供不可替代的经验。
2.为农民获得财产性收入创造了客观环境。胡锦涛同志在党的十七大报告中明确提出要“创造条件让更多群众拥有财产性收入，保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势。”结合我国城乡收入差距的现状，相对于城镇居民来说，农民普遍处于低收入水平，因而对于十七大精神而言，应该更多地考虑广大农村居民，并积极创造条件，努力提高农民群众的财产性收入。如果农村集体建设用地可以修建廉租房，集体建设用地实际上就转变成了集体经济组织的有形财产，集体经济组织通过流转其集体建设用地使用权就可以获得租金，同时集体经济组织可以使用这部分租金进行进一步的发展，这样集体经济组织的农民就可以通过集体经济组织运作这部分资金获得财产性收入。因此，农村集体建设用于修建廉租房，为农民获得财产性收入创造了客观环境。
3.为处理“小产权”房问题提供了前提条件。通常所谓的“小产权”房，也称“乡产权”房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。现存的“小产权”房主要有农业用地上建设、宅基地上建设和非农用地建设三种。这里所讨论的是指修建在宅基地或集体建设用地上的符合规划的“小产权”房。对于这类“小产权”房，拆除无疑会是很大的浪费同时会增加拆除成本，还会损害到农民的利益，因此，将其纳入廉租住房保障体系不失为一种可行的途径。然而将这类“小产权”房转变为廉租房的可行性，实质上即是集体建设用地用于修建廉租房可行性。因此，允许集体建设用地用于修建廉租房，也为此类“小产权”房转变为廉租房提供了前提条件。
三、农村集体建设用地用于廉租房建设的保障机制
1.完善和出台相关法律法规。想要使用农村集体建设用地修建廉租房，第一步就是要完善和出台有关法律法规。首先，应该依照《宪法》的精神，对《土地管理法》中有关禁止农村集体建设用地流转的规定进行修改，并加入有关农村集体建设用地流转的规范条例；其次，可以出台有关集体建设用地用于修建廉租房的专项法规，以引导和规范集体建设用地用于修建廉租房的具体实施，同时还要在不断的实践过程中予以优化完善。
2.尊重农民意愿，保障农民利益。在实施农村集体土地用于修建廉租住房的过程中，首先就应该充分尊重农民的意愿，应该确保农民集体组织以市场平等主体地位参与协商，在协商过程中应该遵循民商法律制度的基本原则，谨防地方政府为了自身利益强行推动集体建设用地修建廉租房的做法。此外，而在其内部应建立民主参与决策机制以及利益分享机制，确保农民个体的利益不受损害。
3.完善和明确集体经济组织。《宪法》明文规定农村土地归集体所有，《民法通则》中规定农村土地所有权归属于村农民集体所有，而《土地管理法》中却规定农村土地所有权属于农民集体。法律所界定的农村土地所有权主体不统一，且均未对所有权主体的边界予以界定，是“乡镇”，“村”还是“村民小组”？ 主体界定的模糊性致使实践操作中很难落实农民本应得到的利益。因此，想要使得农民在集体建设用地用于修建廉租房时权益不受到侵害，应该从法律上明确集体土地所有权的归属，即完善和明确集体经济组织。而法律上明确集体经济组织以后，可以参照我国有些地方的“农村土地股份合作社”和“农村集体资产管理公司”的方式建立集体经济组织。
4.建立农村土地资产评估机构。在使用集体建设用地修建了廉租房时，就会涉及到农民流转其集体建设用地使用权的价值问题。然而，我国目前基本上没有有关农村土地资产的评估机构，这就使得集体经济组织在与相关主体谈判或协商时，没有明确的筹码，谈判或协商很难达到效果，还有可能损害到农民的利益。因此建立有关农村土地资产的评估机构，有利于相关主体在谈判或协商时作出决策，还有利于保障农民的利益。
参考文献：
[1] 国家土地管理局.土地管理基础知识（上册）[M].天津：天津人民出版社，1993：627.
[2] 主力军.中国农村土地流转法律实用指南[M].上海：上海社会科学院出版社，2009：176.
[3] 任国波，汪霄. “小产权”房纳入廉租住房保障体系的途径衔接探讨[J].特区经济，2010：126.
[4] 苏勇.农村地制创新与住房保障制度的变革[J].求索，2010，（7）：62.