疫情下的楼市自救

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一、离职减薪


  “哥,我离职了,很抱歉,没能帮你把房子卖出去。”
  2月10日,我突然接到一位房产中介的消息。他就职于南昌某二手房中介公司,因为年前打算出售一套老城区的小房子,我在2019年的下半年和不少房产中介成了朋友,他是其中的一位。
  虽然一开始觉得当前疫情走向已经有所好转,此时离职为时尚早,但详细了解之后,我对他的离职也能理解。他所在的房产中介公司底薪低,房产经纪人以交易佣金提成的销售弹性薪资模式,平时收入大部分靠业绩提成,收入具有显著随市场变动的强波动性。
  疫情之下,南昌要求所有的房地产中介不得早于2月24日之前营业,目前他们虽然开始线上办公,但基本只被动地做客户维护,没有成交量,而没有成交量即意味着没有收入。而且因为二手房交易的特殊性,行业普遍预期疫情之后修复周期约一个季度以内。
  “即使公司愿意用底薪养着,我也不能待下去了,除了房贷、车贷,还要养家糊口啊!”他给我算了一笔账:现在每个月发底薪1800元,如果这种情况持续3个月,也就意味着总共收入才5400元,不抵平时一个月的收入。
  事实上,不仅仅是在南昌,这几乎是所有做销售的面临的困境,疫情对楼市的影响正在逐渐显现。
  据贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示,接近九成经纪人开展业务受到明显影响,超六成的受访者认为其撑不过6个月,超七成的受访者认为购房者可能将因无法看房、市场前景不明朗而暂停买房,从而导致暂停售房为主流。而受疫情延续,经纪人作业受明显影响,八成经纪公司表示处境艰难。
  疫情影响之下,房地产经纪公司、服务公司都开始自救。2月12日,易居企业集团发布倡议书,倡议公司所有管理层带头调整薪资,倡议书写道,“当每个月营收为零,但同时却要支付几个亿的人员工资成本……”
  单靠减薪当然不可持续,下一步中介们如何应对,目前还在摸索中。但维持销售的最佳选择,似乎都放到了线上。

二、线上卖房


  线上办公是这个春节之后最火的概念,对房企来说也同样如此。
  疫情对房企的影响主要表现在两个方面:一方面是投资、建设和销售的停滞,另一方面则是由此带来的融资风险。资金周转率决定着房企的生存,有了销售才有可能快速回款,继续投资或者偿还银行贷款。因此,一旦销售环节被按下暂停键,即意味着房企的资金链将承受更大的压力。
  而目前的问题是,今年開年之后,房地产行业的融资又开始趋紧。据中证网统计,1月份房地产信托募集规模为392.50亿元,在2019年年末短暂的回暖之后继续下行,环比减少45.90%,同比下跌45.35%。同时,房地产类信托规模占比下滑至第三位,为27.07%,环比减少2.19个百分点。
  进入2月份,在销售停滞的情况下,如果房企融资环境进一步恶化,那对房企来说压力将进一步增加。数据显示,3月份是各大房企的偿债高峰期,房企偿债总额高达727.5亿元。其中,恒大、融创中国、绿地控股等企业到期海外债务规模位列前茅。从全年来看,房企海外债、到期信用债、ABS融资等债务高达6422亿元。
  重压之下,线上卖房被房企推向前台,恒大、中海、金地、金茂、中南、龙湖等房企纷纷在各自微信公众号和朋友圈,推出线上购房服务。
  线上卖房当然并不稀奇,恒大很早就推出了自己的平台“恒房通”,甚至2019年的双十一还出现电商平台卖房,但效果并不明显。原因很简单,在疫情之前,大多所谓的线上卖房都是伪命题,对房企来说,线上卖房沟通成本高、成交效率低,因此大多时候只作为引流和推广用,可以称之为“效率难题”。
  而对购房者来说,线上购房一是看不到真实的场景,难以选择;二是房子毕竟是高价值商品,怕买了吃亏,买了上当,可以称之为“信任难题”。
  但疫情之下,线上卖房也是箭在弦上,不得不发。笔者一位在家装上市公司欧派工作的朋友介绍,最近他们天天在做线上推广,将工作重心完全压到了线上。与楼市销售一样,家装产品高度依赖线下样板房展示,但如今也不得不在线上直播带货。
  事实上,线上卖房对当下地产行业销售来说还有“补短板”的作用。线上渠道是当下现代企业的标配之一,但在房地产行业中至今还处于起步阶段,再加上房企线下拓客天花板几乎已到极限,第三方渠道裹挟又太严重,电商渠道迟迟不出效果,因此补强线上渠道是一种行业趋势。当然,线上购房能否打破房地产的强地域性和成交规则,破解“效率难题”和“信任难题”,还有待验证。
  据了解,2月13日恒大终于拿出了线上购房的“核武器”后,直接微信付款、线上签约,而且拿出了高额的优惠政策。2月16日恒大宣布,将于2月18日启动其历史上力度最大的一次楼盘优惠活动,全国7.5折,极限折扣可达6.4折。万科和碧桂园等大型房企已经在研究跟进政策了。

三、减租减息


  线上卖房的效果如何,还不知道,但商业地产的自救效果却是实实在在的。
  疫情之下,商业地产除了偶有像长租公寓运营商自如这样趁租客不便搬家,“坐地起价”,最高竟然达到了38.3%的消息外,大多推行“减租减息”来共克时艰。
  受疫情影响,餐饮、交通、旅游、零售、制造等领域的中小企业出现生存危机,不少城市关闭商业中心,消费者也被要求居家隔离,商业地产项目迎来开年“寒冬”,呼吁为商户减免租金的声音也就此起彼伏。
  为缓解商户经营压力,1月26日起,多家房企推出租金减免举措。截至2月9日,已有过百家房企宣布对旗下的商业地产项目实施租金减免计划,包括一定时期内租金全免、减半、酌情减免等措施,规模或超55亿元,仅万达商管为旗下商业地产项目减免租金规模就达30亿元。   租金减免不仅有助于抗击疫情,更有利于商业地产应对市场萧条以及未来稳健发展。
  当然,大部分房企的租金减免时间并不长,在减租力度方面,超四成企业免除商户租金及物业费,免租时间最长达36天;近六成企业采取租金减半策略,大多企业减半时间不足半个月,最短的如重庆大洋百货租金减半时间为1月29日-2月2日,仅有5天。
  楼市自救之外,还得有政策的支持。

四、政策救市


  不久之前笔者就提出,疫情结束之后,地方政府将通过放松调控、利好购房的方式刺激楼市的发展,以弥补前期楼市的低迷。
  但没想到的是,楼市刺激政策来得如此之快!
  2月12日,中央政治局常委会会议提出“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”,当天,就有无锡、西安、上海、南昌、浙江、深圳等6省市出台关于应对新冠病毒疫情的楼市支持政策,次日又有广东、南京、天津等省市跟进。
  各地政策主要集中于应对疫情冲击下行业资金压力,缓释开发商现金流的风险,引导行业秩序逐步恢复,内容包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等,全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。
  应该说,自2017年起的高压调控之后,目前楼市的政策腾挪空间非常大,特别是信贷政策的推进,可以立竿见影地缓解房企的流动性压力。
  据报道,目前房企融资相当宽松,自2月10日正式复工以来,中梁、禹洲、合生创展等已相继披露融资计划。上交所披露的信息显示,首创置业一笔60亿元的私募公司債在“已受理”后第二天即“通过”,这在去年钱紧的时候是不可想象的,也间接看到目前政策层面对楼市的支持。
  政策预期之下,房企拿地的动力陡增。2月11日和12日的北京、徐州、温州土拍都吸引了大量房企竞拍,温州永嘉县的一宗地块更是历时近9小时、455轮报价,溢价率达到32.79%。
  不过,对开发商来说,目前的政策能否最终传导到终端的销售上仍不明朗,毕竟房企无论是自救还是靠政策,都要靠销售来看效果,而决定最终销售的“五限”政策仍紧紧锁牢。
  阳光城集团副总裁吴建斌就呼吁,当前疫情仍在持续,不仅影响房企一季度的整体表现,而且会对房企整体销售造成巨大的冲击。建议各级政府从延期缴纳土地款,到放松按揭、预售证的下放条件,取消“五限”政策。
  但问题又来了,要不要因为短期的疫情而调整一直以来层层加码的楼市调控政策呢?在救市与是否会过度救市的争论中,决策层又该如何抉择?
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