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【摘要】房地产行业，是我国房改新政出台后出现的支柱型产业，随着经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，迫切需要改善生活环境。基于此形势，各种房地产开发企业迅速兴起，如深圳的万科、卓越等。而近些年，国家对房价和房地产市场的调控，房地产暴利的时代将要终结。房地产开发企业，要想在严峻的市场环境中生存和发展，就必须注重项目的开发成本管理和控制。
【关键词】房地产开发 ；成本管理； 项目全周期
【引言】房地产开发项目开发流程复杂，费用繁多。从项目立项到开工建设，其中要涉及到十几个政府部门和数十个施工参建单位，基于本身投资额比较大，任何一个阶段的费用额都比较大，因此，必须对开发全周期进行成本控制。本文将从项目立项、设计、招投标、施工和竣工验收等阶段，来试析房地产开发项目的成本控制。
一、前期房地产开发成本管理的现状及存在的问题
1、重施工、轻设计
建筑施工成本的计算依据，主要是设计图纸。工程量和材料选择、施工工艺要求等都是来源于设计图纸。设计方案的优劣和质量，对成本具有直接的影响。而有些企业，拿到土地后为了能尽快开工，便压缩设计时间，拿到图纸便匆忙施工，甚至边出图边施工，图纸中存在不少的问题和缺陷，在施工过程中；才得以补救，发生了不应有费用超支。
2、缺少考核机制
大部分房地产企业，虽有成本管理部门以及相关一些制度，但是缺乏严格的考核机制，导致相关人员责任心不强，没有将各项制度切实落实下去。在工程实施过程中，使不应有的费用发生了却得不到监控，造成成本超支。
3、合同签订不完善，有的合同名实不符
房地产开发是一个庞大的工程体系，往往会有很多合同，如与政府签订土地出让合同，施工合同、房地产出让合同等。特别是施工合同，经常会出现承包范围不明确，内容重复，缺项目等情况，造成额外费用的发生。
4、没有注重全过程的管理
很多房地产企业对成本管理都只注重施工阶段，而忽略了整个建设全周期对成本的影响。特别是前期的市场调研、可行性研究分析等，对工程成本有直接影响。没有精准市场定位和成本目标设定，后期成本管理会出现很多问题。
二、成本控制的原则
1、动态控制
成本管理是一个动态的过程，它贯穿于工程建设全周期，并且在不同的阶段会有相应变化。如投资估算、设计概算、施工图预算等费用，都是根据对市场了解的深入、设计方案的完善等逐步调整，达到较合理的费用目标。
2、权责明确
成本控制应该落实到具体的部门和人员身上，明确相关人员的权利和责任。各工种人员负责职权范围内的事情，并且采取完整的机制进行考核。
3、合理定价
成本管理以成本目标为基础，务必控制各项费用在预算范围内。这就要求费用目标合理，如果目标成本过度压缩，明显低于实际需要的费用，那么成本控制会出现误区，影响工程质量。
三、房地产开发全面成本管理与控制的措施
1、前期阶段的成本控制措施
1.1做好市场调研：在市场调研时，充分了解项目周边的场地、市政建设、客户分部、价格等情况，为项目可行性研究和市场定位提供有效依据。调研数据精确性、完整性，对目标成本的控制起关键性的作用。
1.2合理确定投资估算：做好市场调研后，根据公司内部成本制度、建设规模和周边项目情况，来综合确定投资估算，这对前期图纸设计和后期的各项费用指标的控制都有较大的影响。
1.3土地成本控制：土地成本是房地产开发成本中占据较大比例的部分。深圳是全国敲响房地产拍卖第一锤的城市，深圳前海拍卖的土地，楼面价就2-3万元一平方米。现在全国大部分的土地实行招、拍、挂。土地的价格直接决定了建设成本及销售定价。因此，土地成本是控制的重点。在选择地块时，首先要了解政府对该的地段的控制性规划要求，特别是容积率和项目类型的限制。在竞标时，才能在可控的成本内取得土地，并尽量将土体成本降到最低。
2、设计阶段的成本控制
2.1选择优秀的设计单位：设计人员的素质和水平，反映设计单位综合实力。优秀的设计单位能准确理解委托方的需求，尽量避免设计缺陷和漏洞。防止施工中设计变更的发生。
2.2费用目标要明确、审核：很多房地产企业在给设计单位出具设计任务书的时候，只提出具体设计要点和方案，没明确费用指标。设计单位设计时，追求高标准，规范固然是满足了，但是成本费用较高。特别在规划阶段，这是施工图纸的基础。所以，每一方案出来后都要有概算书进行比选。
3、建设施工前招投标阶段的成本控制
3.1施工界限的划分：标书是招标范围和相应要求的根本文件，标底是把握费用控制的底线。在制作标书时，要分清楚施工范围，明确具体要求，防止施工重复或无人施工的状况，特别是些交接部分谁来施工，要明确清楚。
3.2招标清单的完整性：招标清单是施工单位投标的依据，是合同总价的组成。清单如果出现错项、漏项、与图纸不符等问题，会造成合同组价不准确。
3.3合同内容完整与合法。施工合同是现场管理的依据，也是后期费用结算与处理纠纷处理的依据。合同的完整与合法，对风险预判与控制有重大的义。所以，合同签订前，一定要做好风险的预判，合同签定后，对各种风险要严控。
4、施工阶段的成本控制
4.1控制项目变更、签证：项目变更是由于设计缺陷、客户需求、现场需要等原因造成需要发生的图纸变更，任何一项变更都会涉及造价的变化。因此在施工阶段要控制项目变更，做好变更审批和审查，尽量減少发生变更。
4.2加强过程检查：在施工过程中，应该加强过程检查，不断发现施工中存在的问题或者设计缺陷，并及时提出解决方案和措施，减少返工。
4.3加强监理单位利用：应该充分发挥和利用监理单位的力量，加强施工图纸审查、过程旁站和平行检查工作，保证施工过程按照设计图纸和规范要求实施。
5、竣工决算阶段：主要是要做好变更、签证的审核以及合同外发生内容的结算等，要注意相关资料的搜集，证据不足或资料不全的应该严格控制。
【结语】房地产开发周期较长，程序复杂，需要较多的技术和管理人员来进行把控。在企业内部应该完善管理体系和部门建设，做到专业人做专业事，发挥各自优势，才能从项目开发的全周期将成本管理的工作做好。
【参考文献】
[1]宋向东.房地产项目开发成本控制的策略研究[j]消防与市场. 2012（9）. 12-13
[2]杨薇.房地产企业开发成本控制的探讨[j]财会之窗. 2011（7）22
[3]李卫明.房地产施工项目成本管理研究[j]建筑科技. 2013（5）. 4
【关键词】房地产开发 ；成本管理； 项目全周期
【引言】房地产开发项目开发流程复杂，费用繁多。从项目立项到开工建设，其中要涉及到十几个政府部门和数十个施工参建单位，基于本身投资额比较大，任何一个阶段的费用额都比较大，因此，必须对开发全周期进行成本控制。本文将从项目立项、设计、招投标、施工和竣工验收等阶段，来试析房地产开发项目的成本控制。
一、前期房地产开发成本管理的现状及存在的问题
1、重施工、轻设计
建筑施工成本的计算依据，主要是设计图纸。工程量和材料选择、施工工艺要求等都是来源于设计图纸。设计方案的优劣和质量，对成本具有直接的影响。而有些企业，拿到土地后为了能尽快开工，便压缩设计时间，拿到图纸便匆忙施工，甚至边出图边施工，图纸中存在不少的问题和缺陷，在施工过程中；才得以补救，发生了不应有费用超支。
2、缺少考核机制
大部分房地产企业，虽有成本管理部门以及相关一些制度，但是缺乏严格的考核机制，导致相关人员责任心不强，没有将各项制度切实落实下去。在工程实施过程中，使不应有的费用发生了却得不到监控，造成成本超支。
3、合同签订不完善，有的合同名实不符
房地产开发是一个庞大的工程体系，往往会有很多合同，如与政府签订土地出让合同，施工合同、房地产出让合同等。特别是施工合同，经常会出现承包范围不明确，内容重复，缺项目等情况，造成额外费用的发生。
4、没有注重全过程的管理
很多房地产企业对成本管理都只注重施工阶段，而忽略了整个建设全周期对成本的影响。特别是前期的市场调研、可行性研究分析等，对工程成本有直接影响。没有精准市场定位和成本目标设定，后期成本管理会出现很多问题。
二、成本控制的原则
1、动态控制
成本管理是一个动态的过程，它贯穿于工程建设全周期，并且在不同的阶段会有相应变化。如投资估算、设计概算、施工图预算等费用，都是根据对市场了解的深入、设计方案的完善等逐步调整，达到较合理的费用目标。
2、权责明确
成本控制应该落实到具体的部门和人员身上，明确相关人员的权利和责任。各工种人员负责职权范围内的事情，并且采取完整的机制进行考核。
3、合理定价
成本管理以成本目标为基础，务必控制各项费用在预算范围内。这就要求费用目标合理，如果目标成本过度压缩，明显低于实际需要的费用，那么成本控制会出现误区，影响工程质量。
三、房地产开发全面成本管理与控制的措施
1、前期阶段的成本控制措施
1.1做好市场调研：在市场调研时，充分了解项目周边的场地、市政建设、客户分部、价格等情况，为项目可行性研究和市场定位提供有效依据。调研数据精确性、完整性，对目标成本的控制起关键性的作用。
1.2合理确定投资估算：做好市场调研后，根据公司内部成本制度、建设规模和周边项目情况，来综合确定投资估算，这对前期图纸设计和后期的各项费用指标的控制都有较大的影响。
1.3土地成本控制：土地成本是房地产开发成本中占据较大比例的部分。深圳是全国敲响房地产拍卖第一锤的城市，深圳前海拍卖的土地，楼面价就2-3万元一平方米。现在全国大部分的土地实行招、拍、挂。土地的价格直接决定了建设成本及销售定价。因此，土地成本是控制的重点。在选择地块时，首先要了解政府对该的地段的控制性规划要求，特别是容积率和项目类型的限制。在竞标时，才能在可控的成本内取得土地，并尽量将土体成本降到最低。
2、设计阶段的成本控制
2.1选择优秀的设计单位：设计人员的素质和水平，反映设计单位综合实力。优秀的设计单位能准确理解委托方的需求，尽量避免设计缺陷和漏洞。防止施工中设计变更的发生。
2.2费用目标要明确、审核：很多房地产企业在给设计单位出具设计任务书的时候，只提出具体设计要点和方案，没明确费用指标。设计单位设计时，追求高标准，规范固然是满足了，但是成本费用较高。特别在规划阶段，这是施工图纸的基础。所以，每一方案出来后都要有概算书进行比选。
3、建设施工前招投标阶段的成本控制
3.1施工界限的划分：标书是招标范围和相应要求的根本文件，标底是把握费用控制的底线。在制作标书时，要分清楚施工范围，明确具体要求，防止施工重复或无人施工的状况，特别是些交接部分谁来施工，要明确清楚。
3.2招标清单的完整性：招标清单是施工单位投标的依据，是合同总价的组成。清单如果出现错项、漏项、与图纸不符等问题，会造成合同组价不准确。
3.3合同内容完整与合法。施工合同是现场管理的依据，也是后期费用结算与处理纠纷处理的依据。合同的完整与合法，对风险预判与控制有重大的义。所以，合同签订前，一定要做好风险的预判，合同签定后，对各种风险要严控。
4、施工阶段的成本控制
4.1控制项目变更、签证：项目变更是由于设计缺陷、客户需求、现场需要等原因造成需要发生的图纸变更，任何一项变更都会涉及造价的变化。因此在施工阶段要控制项目变更，做好变更审批和审查，尽量減少发生变更。
4.2加强过程检查：在施工过程中，应该加强过程检查，不断发现施工中存在的问题或者设计缺陷，并及时提出解决方案和措施，减少返工。
4.3加强监理单位利用：应该充分发挥和利用监理单位的力量，加强施工图纸审查、过程旁站和平行检查工作，保证施工过程按照设计图纸和规范要求实施。
5、竣工决算阶段：主要是要做好变更、签证的审核以及合同外发生内容的结算等，要注意相关资料的搜集，证据不足或资料不全的应该严格控制。
【结语】房地产开发周期较长，程序复杂，需要较多的技术和管理人员来进行把控。在企业内部应该完善管理体系和部门建设，做到专业人做专业事，发挥各自优势，才能从项目开发的全周期将成本管理的工作做好。
【参考文献】
[1]宋向东.房地产项目开发成本控制的策略研究[j]消防与市场. 2012（9）. 12-13
[2]杨薇.房地产企业开发成本控制的探讨[j]财会之窗. 2011（7）22
[3]李卫明.房地产施工项目成本管理研究[j]建筑科技. 2013（5）. 4