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摘 要：2011年1月，重庆首笔个人住房产税申报入库，确定了首批征收对象、征收标准及税额的计算方式，以《十八届三中全会》中的财税的改革为切入点，遵循公共财税改革中的构建财权与事权相顺应、财力与事权相匹配的财税体制思路，文章结合重庆的试点情况，指出地方政府征收房地产税的过程中可能存在的问题并提出相应的改革建议，助房产税改革稳步长期发展。
关键词：房产税；问题；改革
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）09-0107-02
1 房产税征收依据和对象
房产税征税对象：房屋。
计税依据：按房屋的计税余值或租金收入。
2011年1月，重庆首笔个人住房产税在当地申报入库。
2011年1月27日，重庆市人民政府正式颁布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。
试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、等主城九个区。
首批征收对象为：
①个人拥有的独栋商品住宅。
②个人新购的高档住房（建筑面积交易单价达到上两年主城九个区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
③在重庆市同时满足三无（无户籍、无企业、无工作）的个人，新购置的第二套（含第二套）以上的普通住房。
2 房產税征收的标准与计算方式
2.1 税率的征收要求
①按建筑面积的不同主要有为0.5%、1%、1.2%三个税种。
②在重庆市的“三无”（同时无户籍、无企业、无工作）居民个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
2.2 应纳税额计算
①个人住房房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。
②免税面积的计算：扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对其拥有住房中的一套应税住房扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
3 房产税征收的特点与影响
3.1 房产税的特点
①试点阶段没有对现有住房的基本信息充分掌握，而且相关法律法规有待完善，所以当前除重庆市对存量独栋商品住宅征收个人房产税以外，其它地区同等类型的房产暂不征收房产税。
②重庆房产税的政策明显针对炒房者，尤其是外来炒房者。相较于上海市以户口来区分外地和本地居民，重庆在外地居民里又区分了三无“游民”，这样加大了对外地炒房者的打击力度，征收个人房产税不再受是否为第一套住房的限制。
③税率较低，体现了按差别化税率征收的原则。
④目前计算应纳税额以房产的交易价格确定，但是在所公布的政策中另提出了等待时机成熟的时候，会按房产的市值来计算的相关说明。
3.2 房产税征收的影响
3.2.1 对房地产商的影响
在该项政策颁布之后，根据重庆统计局网站数据显示：
2011年别墅、高档公寓的销售面积为142.19万 m2，2012年为143.78万 m2，2013年116.32万 m2，可以看到，2012年比2011年销售面积增加1.59万 m2，2013年比2012年下降27.46万 m2。2011年别墅、高档公寓的施工面积是877.66万 m2，2012年为723.44万 m2，2013年为733.92万 m2，2012年比2011年下降154.22万 m2，2013年比2012年增加10.48万 m2。2011年别墅、高档公寓竣工面积为121.05万 m2，2012年为103.72万 m2，2013年122.18万 m2，2012年比2011年下降17.33万 m2，2013年比2012年增加18.46万 m2。
由数据可知，房产税的征收，对重庆市主城九区的高档住房的施工以及销售影响并不大。
3.2.2 对政府的影响
征收房产税将有利于中央和地方政府。
从中央层面来看，将房产税扩展到征收个人房产税有助于我国税收体系的完善，有利于解决分税制的弊端，即地方政府财力与事权不匹配的情况。
在不下放税收立法权的同时，还能通过房产税改革增加地方政府财力，有利于国家税收体系的稳定。并且，我国城市土地资源紧缺，地方政府往往对土地具有财政方面的依赖，如果能固定化地征收个人房产税，这在一定程度上会减弱政府对于土地的依赖，并且有助于政府将征收的税款用于本地的保障性住房建设。
从地方政府层面来看，征收个人房产税不仅能优化房地产税制结构，将过重的流转环节的税收转移到房地产保有阶段征收，而且能给地方政府带来稳定的税收收入。
4 房产税征收的问题与对策
4.1 关于确定免税房屋以及征收标准的问题及解决措施
4.1.1 关于确定免税房屋以及征收标准的问题
就组织财政收入功能来看，房产税能否成为地方政府的主体税种以及地方政府如何确定征收范围，最重要的是考虑当地居民是否有纳税能力。我国是持“居者有其屋”消费观的国家，居民自有住房率很高，并且贷款买房占大多数，住房和纳税能力不能划等号。重庆也并不例外，因此，房产税必须对个人基本住房给予免税。解决这个问题的前提是重庆政府能对本地个人住房情况有准确的掌握。
4.1.2 解决措施
针对以上问题，可以尝试通过以下方法解决：
①普查房源登记大范围开展，房产登记要求实行实名制，控制房源的准确性。
②以税务部为核心，建立完善的房产税管理信息系统，各级政府带头制定合理的房屋产权登记信息管理制度，建立详细的房地产档案，在税务、住房和城建、国土资源、财政等部门之间，实现信息共享。改革的关键是由重庆市政府牵头，建立一套完整的计税价格评估管理制度及健全的管理机构，完善评估技术的标准，同时建立评估结果申诉机制。
4.2 对于地方政府的逐利和依法征税的问题
在我国目前的土地供给制度和土地补偿制度下，地方政府能够从土地价格上涨中得到更多的土地出让金收入，从大规模房地产开发中取得数额可观的税费收入。
相比而言，房产税占地方财政收入的比重较小，即使将来将个人自住房纳入房产税的征收范围，其房产税对财政收入的贡献度还是十分有限的，并且由于房产税的征管难度大，征税成本高，一些地方政府在房产税改革的过程中就有可能会钻法律的空子，不全面执行征收个人房产税的规定。地方保护、偷税漏税现象也许会以另一种形式出现，在征收过程中地方政府出现不公平不公正的行政行为在所难免。
5 结 语
综上所述，房产税改革是一个长期缓慢渐进过程，改革应分步、稳步进行。初期阶段应局部试点、增量试点，主要目标是积累经验，达成共识。中期阶段是大面积试点、全量试点过程，按照房产税本来要求，对存量、增量一视同仁，这也能推进配到税制改革，后期阶段逐渐扩展到全国。这必然是一个从局部到全局、从增量到全量、从较低税负到合理税负的过程，在这个过程中我们会遇到各种各样的困难和漏洞，但是只有不断地发现问题，不断解决问题，完善相关法律法规，制度才会迎来破冰的一刻，房产税改革终会展现曙光。
参考文献：
[1] 赵云旗.完善中央与地方税收划分的思考[J].经济研究参考，2005，（66）.
[2] 邓宏乾，徐松明.改革房地产税制，重构地方主体税种[J].学术论坛，2011，（1）.
[3] 潘星明，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考[J].财政研究，2011，（8）.
[4] 徐阳光.房地产税制改革的立法考量[J].税务研究，2011，（4）.
关键词：房产税；问题；改革
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）09-0107-02
1 房产税征收依据和对象
房产税征税对象：房屋。
计税依据：按房屋的计税余值或租金收入。
2011年1月，重庆首笔个人住房产税在当地申报入库。
2011年1月27日，重庆市人民政府正式颁布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。
试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、等主城九个区。
首批征收对象为：
①个人拥有的独栋商品住宅。
②个人新购的高档住房（建筑面积交易单价达到上两年主城九个区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
③在重庆市同时满足三无（无户籍、无企业、无工作）的个人，新购置的第二套（含第二套）以上的普通住房。
2 房產税征收的标准与计算方式
2.1 税率的征收要求
①按建筑面积的不同主要有为0.5%、1%、1.2%三个税种。
②在重庆市的“三无”（同时无户籍、无企业、无工作）居民个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
2.2 应纳税额计算
①个人住房房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。
②免税面积的计算：扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对其拥有住房中的一套应税住房扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
3 房产税征收的特点与影响
3.1 房产税的特点
①试点阶段没有对现有住房的基本信息充分掌握，而且相关法律法规有待完善，所以当前除重庆市对存量独栋商品住宅征收个人房产税以外，其它地区同等类型的房产暂不征收房产税。
②重庆房产税的政策明显针对炒房者，尤其是外来炒房者。相较于上海市以户口来区分外地和本地居民，重庆在外地居民里又区分了三无“游民”，这样加大了对外地炒房者的打击力度，征收个人房产税不再受是否为第一套住房的限制。
③税率较低，体现了按差别化税率征收的原则。
④目前计算应纳税额以房产的交易价格确定，但是在所公布的政策中另提出了等待时机成熟的时候，会按房产的市值来计算的相关说明。
3.2 房产税征收的影响
3.2.1 对房地产商的影响
在该项政策颁布之后，根据重庆统计局网站数据显示：
2011年别墅、高档公寓的销售面积为142.19万 m2，2012年为143.78万 m2，2013年116.32万 m2，可以看到，2012年比2011年销售面积增加1.59万 m2，2013年比2012年下降27.46万 m2。2011年别墅、高档公寓的施工面积是877.66万 m2，2012年为723.44万 m2，2013年为733.92万 m2，2012年比2011年下降154.22万 m2，2013年比2012年增加10.48万 m2。2011年别墅、高档公寓竣工面积为121.05万 m2，2012年为103.72万 m2，2013年122.18万 m2，2012年比2011年下降17.33万 m2，2013年比2012年增加18.46万 m2。
由数据可知，房产税的征收，对重庆市主城九区的高档住房的施工以及销售影响并不大。
3.2.2 对政府的影响
征收房产税将有利于中央和地方政府。
从中央层面来看，将房产税扩展到征收个人房产税有助于我国税收体系的完善，有利于解决分税制的弊端，即地方政府财力与事权不匹配的情况。
在不下放税收立法权的同时，还能通过房产税改革增加地方政府财力，有利于国家税收体系的稳定。并且，我国城市土地资源紧缺，地方政府往往对土地具有财政方面的依赖，如果能固定化地征收个人房产税，这在一定程度上会减弱政府对于土地的依赖，并且有助于政府将征收的税款用于本地的保障性住房建设。
从地方政府层面来看，征收个人房产税不仅能优化房地产税制结构，将过重的流转环节的税收转移到房地产保有阶段征收，而且能给地方政府带来稳定的税收收入。
4 房产税征收的问题与对策
4.1 关于确定免税房屋以及征收标准的问题及解决措施
4.1.1 关于确定免税房屋以及征收标准的问题
就组织财政收入功能来看，房产税能否成为地方政府的主体税种以及地方政府如何确定征收范围，最重要的是考虑当地居民是否有纳税能力。我国是持“居者有其屋”消费观的国家，居民自有住房率很高，并且贷款买房占大多数，住房和纳税能力不能划等号。重庆也并不例外，因此，房产税必须对个人基本住房给予免税。解决这个问题的前提是重庆政府能对本地个人住房情况有准确的掌握。
4.1.2 解决措施
针对以上问题，可以尝试通过以下方法解决：
①普查房源登记大范围开展，房产登记要求实行实名制，控制房源的准确性。
②以税务部为核心，建立完善的房产税管理信息系统，各级政府带头制定合理的房屋产权登记信息管理制度，建立详细的房地产档案，在税务、住房和城建、国土资源、财政等部门之间，实现信息共享。改革的关键是由重庆市政府牵头，建立一套完整的计税价格评估管理制度及健全的管理机构，完善评估技术的标准，同时建立评估结果申诉机制。
4.2 对于地方政府的逐利和依法征税的问题
在我国目前的土地供给制度和土地补偿制度下，地方政府能够从土地价格上涨中得到更多的土地出让金收入，从大规模房地产开发中取得数额可观的税费收入。
相比而言，房产税占地方财政收入的比重较小，即使将来将个人自住房纳入房产税的征收范围，其房产税对财政收入的贡献度还是十分有限的，并且由于房产税的征管难度大，征税成本高，一些地方政府在房产税改革的过程中就有可能会钻法律的空子，不全面执行征收个人房产税的规定。地方保护、偷税漏税现象也许会以另一种形式出现，在征收过程中地方政府出现不公平不公正的行政行为在所难免。
5 结 语
综上所述，房产税改革是一个长期缓慢渐进过程，改革应分步、稳步进行。初期阶段应局部试点、增量试点，主要目标是积累经验，达成共识。中期阶段是大面积试点、全量试点过程，按照房产税本来要求，对存量、增量一视同仁，这也能推进配到税制改革，后期阶段逐渐扩展到全国。这必然是一个从局部到全局、从增量到全量、从较低税负到合理税负的过程，在这个过程中我们会遇到各种各样的困难和漏洞，但是只有不断地发现问题，不断解决问题，完善相关法律法规，制度才会迎来破冰的一刻，房产税改革终会展现曙光。
参考文献：
[1] 赵云旗.完善中央与地方税收划分的思考[J].经济研究参考，2005，（66）.
[2] 邓宏乾，徐松明.改革房地产税制，重构地方主体税种[J].学术论坛，2011，（1）.
[3] 潘星明，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考[J].财政研究，2011，（8）.
[4] 徐阳光.房地产税制改革的立法考量[J].税务研究，2011，（4）.