纽约市中心的曼哈顿是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦，格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行，保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
　　2009年底，济南市经济工作会议提出了打造十六大城市综合体的发展规划。2009年10月，济南市规划局网站宣布启动编制《济南市城市综合体发展布局规划》，济南市规划局表示，打造城市综合体是济南市委、市政府确定的后全运时代城市现代化建设的一个重要切入点。
　　从本期开始，我们把目光对准济南目前正在建设或即将投入使用的城市综合体，我们会邀请各家开发企业的代表，请他们站在专业的角度对济南的城中之城进行解读，敬请期待。
　　
　　城市综合体的功能分析
　　
　　城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区功能得到完善。
　　
　　商务
　　商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
　　
　　商业
　　商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
　　
　　居住
　　居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题、避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。同时居住为城市街区提供了安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足城市其他阶层人士的居住需求。
　　
　　酒店
　　酒店是综合体中最盈利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
　　
　　济南发展城市综合体的独特优势
　　
　　大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊接合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。作为省会城市、全国区域中心城市和山东省会城市群经济圈的核心城市，优势独特。
　　“东拓济南具备建设发展城市综合体的西进”的空间战略，使得东部、西部出现大型城市综合体项目成为可能。而近几年来旧城改造的实施，则为中心城区诸多黄金地段腾出了兴建城市综合体的空间。
　　如位于济南市市中区的魏家庄片区的济南万达广场，项目总用地面积345亩，建筑面积约100万平方米。是由城市高档社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目。项目秉承了万达一贯倡导的一个万达广场，一个城市中心的开发理念，城市中央的豪宅居住所追求的国际性、人文性、舒适性、多功能的复合性通过万达广场完成“城中之城”的生活方式。再次掀起济南城市中心的精神复苏与强大的生命力。
　　城市综合体必须以人流量为保证。据公安部门统计，2009年7月济南市流动人口已经达到160万，2020年济南市的人口将挑战1000万。这么多的人口，带来的商业地产需求量是巨大的，集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能于一体以满足多种需要的购物中心出现和发展成为一种必然。
　　济南恒隆广场位于济南老城区泉城广场北侧，紧靠传统商业金街泉城路，周边包括银座、贵和等商场，多家家电商城和大超市以及泉城路、韩国城等商业街区，是济南消费力最强的商圈。附近人流量大，人流密集，恒隆广场地下两层、地上六层，集超级市场、专卖店、电影院、餐饮等为一体，计划投资近30亿，目标是打造一个世界级购物中心。2011年恒隆广场建成之后，必将为泉城路商圈带来新的商业气息。
　　
　　必须具有交通便捷的区位优势
　　
　　城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内办公人员出行的便利性。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。银座中心项目由经十路、经七路、纬十二路三条城市黄金主干道围合而成，涵盖购物中心、6E写字楼、国际公寓、星级酒店等城市高端物业，集商务、居住、购物、娱乐、休闲、美食等城市功能于一体。鲁商集团耕植济南商业多年，旗下汇集众多优质资源，相信未来的银座中心将领衔西部商业综合体的发展。
　　
　　地标式的城市建筑
　　
　　城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如绿地普利中心坐落于济南市历史悠久的商业聚集区，山、泉、湖环绕，地理优势明显。项目位于济南市中心。北邻历史老街普利街，南邻共青团路，西邻顺河高架路，建成后高度达260米，将成为济南的又一地标性建筑，是集甲级力公、高级公寓、Shopping Mall等于一体的超高层项目。绿地集团将引入国内外一流设计理念及商业资源，在规划设计中将中国传统建筑元素与现代商业服务功能相结合，将项目打造成济南的“上海新天地”，成为具有鲜明历史文化特色的现代化地标性综合体，并计划紧邻项目建设中央绿地公园，使之成为济南市民的城市客厅。
　　
　　差异化是城市综合体的必由之路
　　
　　一座城市的综合体如果千人一面，千篇一律，那么它也就失去了综合体所必须具备的鲜明特色——多样化、多层次。济南华强广场并不是传统意义上的城市综合体，华强广场项目位于山大路、解放路交会处，由顶级写字楼、小户型公寓、大型电子卖场三部分组成，包括电子信息产业大集团总部、创新型中小企业孵化器、信息交流中心、产品研发中心和交易展示中心，总建筑面积23万平方米，华强广场办公楼最高建筑约160米，将成为济南的地标性建筑。公寓单户面积30m2～60m2，经营、自住、投资三位一体，电子世界是环渤海地区规模最大的电子专业市场，该项目的建成，将彻底打破山大路现有卖场的格局，领衔电子众商户，打造济南电子卖场新的霸主。
　　下期栏目，我们将有幸邀请到济南华强广场置业有限公司营销策划部文卫国经理，请他谈一谈深圳华强集团在济南未来的发展战略，以及华强广场的定位和特点，敬请期待。