论文部分内容阅读
[摘要]房产测量是指利用测绘技术、测绘仪器以及测绘手段来对土地房屋和地产情况进行的专业测绘。近些年来，我国商品房价格一直居高不下，房产测量也越来越受到社会各界的关注。房产测量的成果是房屋买卖以及产权发证的一个关键性的依据，房产测量的质量直接关系到每一位业主的切身利益，所以提高房产测量的质量是不言而喻的。本文主要研究了现阶段房产测量中存在的一些问题，并试图找到解决办法，希望能够提高房产测量的质量。
[关键词]房产测量 问题分析 解决措施
[中图分类号] P2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-2-219-1
1现阶段房产测量过程中存在的主要问题
1.1测绘市场化程度不够，监管没有落实到位
作为一项专业性非常强的技术工作，房产测量正逐步向市场开放，但与其他测绘专业类似，房产测量市场的管理也还不够健全和完善，还存在不少不公平竞争的现象以及违法乱纪的行为，这无法保证房产测量的质量，对房产测量市场的发展也是非常不利的。到目前为止，我国还没有专门针对房产测量制定质量保证体系以及监管体系，相关的法律也还不够完善。相关部门在监管房产测绘的时候，力度比较弱，无法满足实际的需要；房产测绘企业市场准入的门槛也比较低，很难真正给产权人的合法权益保护提供保证。
1.2房产测量的技术规范和相关规定不够深入、不够明确
房产测量是一项技术性要求较高的测绘工作，这不仅体现在测量精度的要求较高更体现在分摊计算的要求较高，从某意义上讲，分摊计算是否正确、是否公平是房产测量中最重要的一环。然而，时至今日，我们还没有一部全国通用的、足够详细、足够明确的分摊规范。当然，不少省级、市级的测绘或者建设主管部门都制定了一些分摊计算的规定，这些规定在一定程度上确保了房屋测绘的质量，但有些计算面积的方法和分摊方法则差异很大，作为一个测绘大国和一个测绘强国，这点急需改进。
1.3房产测量重复测绘严重
房地产开发前期需要进行地形测量以作规划设计，报建后需要进行房屋面积预测以作预售之用，施工开始后要进行放样、垂直度测量等工作，施工完成后要进行测量验收工作，最后还要进行房产测量作为确权发证的依据。可见，测绘对于房地产开发是何等重要。但现在各个环节基本上是各自为政，特别是后期的规划验收测量和房产测量，这样的重复测绘造成了极大的浪费。
1.4房产测量资质要求低，从业人员门槛低且缺少有效的监管
现行的《测绘资质分级标准》规定，不动产测绘的丁级资质在技术人员方面，只需要4人，其中中级1人，丁级可承担的房屋测绘业务为规划许可证载单栋建筑面积2万m2以下；单个合同标的不超过建筑面积50万m2。在技术人员规定方面，仅对职称要求做要求。
房产测量的成果是确权发证的依据，更是购房款计算的第一因素，房屋面积测量的精度直接关系到业主和房地产开发商的切身利益。正因为如此，房产测量技术人员理应受到更严密的监管。然而，技术上的复核和检查验收仅仅是测绘单位自己内部完成，房管部门后期只进行行政审批。
1.5房产测量技术手段有限，测量精度不高
现阶段，房屋面积测算的外业测量主要是利用手持测距仪进行尺寸测量，这是远远不够的。从测量上讲，即使是设计为四方的建筑物，也应该进行所有的房角点测量。另外，许多比较复杂的商业地产，往往有比较厚的装饰，比如瓷砖、玻璃幕墙和抹灰等等，更是简单的测距仪所无法完成测量的。
2提高房产测量质量的一些措施
2.1依法加强市场监管
测绘主管部门应当会同工商部门严格依据相关法律法规，对测绘行业中的不正当竞争行为进行查处，并加快建立测绘单位诚信系统，对有不正当竞争行为的单位进行处罚、降级甚至是吊销测绘资质。
2.2尽快制定一部可以在全国使用的房产测量规范和技术规定
建设部于1995年颁布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，据今已20年了；现行的《房产测量规范》发布于2000年，也已经实行了14年了。上述两部规范，发布的对象是全国的房产测量单位，对规范房产测量的计算和分摊起到了非常大的作用。但随着时间的推移，房屋建筑结构越来越多样、分摊越来越复杂，这两部规范已经不能满足房产测量的需要了。因此，为了维护房产测量的严肃性，测绘主管部门应当会同建设部门共同起草一个新的房产测量规范，特别是对各个地方尚存在较大差异的细则进行明确的规定。
2.3建立一个包含房地产开发整个流程测绘工作的信息系统
依本文作者的经验看来，竣工验收测量和房产测量的重复测量至少超过75%，这两种测量可以也应该合二为一。如果在竣工验收测量的基础上进行房产测量，房产测量的外业工作就只需要进行内部套间尺寸的测量即可，这将极大地降低测绘费用、也能极大地减少房产测量整个流程的时间。
2.4提高测绘资质门槛，引入测绘监理制度
二级检查一级验收能有力地确保房产测量的质量。房产测量涉及大幅建筑设计图纸测量尺寸的检查和核对，不少复杂的商住楼分摊繁琐，有的甚至要进行多级分摊，数据繁多，很容易出错。正因为如此，房产测量中质量检核人数和步骤应该更多，至少应该达到3个检核人员和3个检核步骤。房产测量资质条件中要求的技术人员数量也不能满足实际需求，丁级资质中，中级人员应该增加到至少3人或者取消丁级资质。
另外，还应该对从业人员建立准入制度，即从业前必须进行相关房产测量和分摊的技术培训和相关考核，考核合格方准从业。对弄虚作假的房产测量人员进行处罚甚至是追究相关法律责任。
监理制度在其他工程领域已实施多年，事实证明，该制度能有力地保证工程质量。在测绘领域也应该全面实行监理制度。监理工程师应由从事测绘工作多年的高级职称或者注册测绘师担任。
2.5利用先进测绘技术，保证房产测量的精度
近二十年来，GPS技术广泛地应用在各种测绘领域，同样，该技术也可以在房产测量中大展身手。本文作者建议，对于较复杂的、基地面积较大且形状不规则的建筑，在施工前期即可进行GPS控制测量，之后利用全站仪免棱镜等技术对没有装饰的外墙或者外围的关键性的尺寸进行测量，等竣工验收后在进入建筑内部进行内部套间的尺寸测量。
3结语
房产测量成果的质量直接关系到普通民众的切身利益，乱象丛生的房产测量市场急需制度和规范来约束，制度建设乃是当务之急。
参考文献
[1]都章，浅谈《房产测量规范》修改的必要性，城市建设理论研究（电子版） ，2013，（29）.
[2]巫宇新， 房产测量规范在各地方实际应用中的差异， 测绘与空间地理信息，2013， 36（7）.
[3]余金富等，浅谈房产测量质量检查的关键细节，测绘技术装备，2012，（4）.
[关键词]房产测量 问题分析 解决措施
[中图分类号] P2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-2-219-1
1现阶段房产测量过程中存在的主要问题
1.1测绘市场化程度不够，监管没有落实到位
作为一项专业性非常强的技术工作，房产测量正逐步向市场开放，但与其他测绘专业类似，房产测量市场的管理也还不够健全和完善，还存在不少不公平竞争的现象以及违法乱纪的行为，这无法保证房产测量的质量，对房产测量市场的发展也是非常不利的。到目前为止，我国还没有专门针对房产测量制定质量保证体系以及监管体系，相关的法律也还不够完善。相关部门在监管房产测绘的时候，力度比较弱，无法满足实际的需要；房产测绘企业市场准入的门槛也比较低，很难真正给产权人的合法权益保护提供保证。
1.2房产测量的技术规范和相关规定不够深入、不够明确
房产测量是一项技术性要求较高的测绘工作，这不仅体现在测量精度的要求较高更体现在分摊计算的要求较高，从某意义上讲，分摊计算是否正确、是否公平是房产测量中最重要的一环。然而，时至今日，我们还没有一部全国通用的、足够详细、足够明确的分摊规范。当然，不少省级、市级的测绘或者建设主管部门都制定了一些分摊计算的规定，这些规定在一定程度上确保了房屋测绘的质量，但有些计算面积的方法和分摊方法则差异很大，作为一个测绘大国和一个测绘强国，这点急需改进。
1.3房产测量重复测绘严重
房地产开发前期需要进行地形测量以作规划设计，报建后需要进行房屋面积预测以作预售之用，施工开始后要进行放样、垂直度测量等工作，施工完成后要进行测量验收工作，最后还要进行房产测量作为确权发证的依据。可见，测绘对于房地产开发是何等重要。但现在各个环节基本上是各自为政，特别是后期的规划验收测量和房产测量，这样的重复测绘造成了极大的浪费。
1.4房产测量资质要求低，从业人员门槛低且缺少有效的监管
现行的《测绘资质分级标准》规定，不动产测绘的丁级资质在技术人员方面，只需要4人，其中中级1人，丁级可承担的房屋测绘业务为规划许可证载单栋建筑面积2万m2以下；单个合同标的不超过建筑面积50万m2。在技术人员规定方面，仅对职称要求做要求。
房产测量的成果是确权发证的依据，更是购房款计算的第一因素，房屋面积测量的精度直接关系到业主和房地产开发商的切身利益。正因为如此，房产测量技术人员理应受到更严密的监管。然而，技术上的复核和检查验收仅仅是测绘单位自己内部完成，房管部门后期只进行行政审批。
1.5房产测量技术手段有限，测量精度不高
现阶段，房屋面积测算的外业测量主要是利用手持测距仪进行尺寸测量，这是远远不够的。从测量上讲，即使是设计为四方的建筑物，也应该进行所有的房角点测量。另外，许多比较复杂的商业地产，往往有比较厚的装饰，比如瓷砖、玻璃幕墙和抹灰等等，更是简单的测距仪所无法完成测量的。
2提高房产测量质量的一些措施
2.1依法加强市场监管
测绘主管部门应当会同工商部门严格依据相关法律法规，对测绘行业中的不正当竞争行为进行查处，并加快建立测绘单位诚信系统，对有不正当竞争行为的单位进行处罚、降级甚至是吊销测绘资质。
2.2尽快制定一部可以在全国使用的房产测量规范和技术规定
建设部于1995年颁布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，据今已20年了；现行的《房产测量规范》发布于2000年，也已经实行了14年了。上述两部规范，发布的对象是全国的房产测量单位，对规范房产测量的计算和分摊起到了非常大的作用。但随着时间的推移，房屋建筑结构越来越多样、分摊越来越复杂，这两部规范已经不能满足房产测量的需要了。因此，为了维护房产测量的严肃性，测绘主管部门应当会同建设部门共同起草一个新的房产测量规范，特别是对各个地方尚存在较大差异的细则进行明确的规定。
2.3建立一个包含房地产开发整个流程测绘工作的信息系统
依本文作者的经验看来，竣工验收测量和房产测量的重复测量至少超过75%，这两种测量可以也应该合二为一。如果在竣工验收测量的基础上进行房产测量，房产测量的外业工作就只需要进行内部套间尺寸的测量即可，这将极大地降低测绘费用、也能极大地减少房产测量整个流程的时间。
2.4提高测绘资质门槛，引入测绘监理制度
二级检查一级验收能有力地确保房产测量的质量。房产测量涉及大幅建筑设计图纸测量尺寸的检查和核对，不少复杂的商住楼分摊繁琐，有的甚至要进行多级分摊，数据繁多，很容易出错。正因为如此，房产测量中质量检核人数和步骤应该更多，至少应该达到3个检核人员和3个检核步骤。房产测量资质条件中要求的技术人员数量也不能满足实际需求，丁级资质中，中级人员应该增加到至少3人或者取消丁级资质。
另外，还应该对从业人员建立准入制度，即从业前必须进行相关房产测量和分摊的技术培训和相关考核，考核合格方准从业。对弄虚作假的房产测量人员进行处罚甚至是追究相关法律责任。
监理制度在其他工程领域已实施多年，事实证明，该制度能有力地保证工程质量。在测绘领域也应该全面实行监理制度。监理工程师应由从事测绘工作多年的高级职称或者注册测绘师担任。
2.5利用先进测绘技术，保证房产测量的精度
近二十年来，GPS技术广泛地应用在各种测绘领域，同样，该技术也可以在房产测量中大展身手。本文作者建议，对于较复杂的、基地面积较大且形状不规则的建筑，在施工前期即可进行GPS控制测量，之后利用全站仪免棱镜等技术对没有装饰的外墙或者外围的关键性的尺寸进行测量，等竣工验收后在进入建筑内部进行内部套间的尺寸测量。
3结语
房产测量成果的质量直接关系到普通民众的切身利益，乱象丛生的房产测量市场急需制度和规范来约束，制度建设乃是当务之急。
参考文献
[1]都章，浅谈《房产测量规范》修改的必要性，城市建设理论研究（电子版） ，2013，（29）.
[2]巫宇新， 房产测量规范在各地方实际应用中的差异， 测绘与空间地理信息，2013， 36（7）.
[3]余金富等，浅谈房产测量质量检查的关键细节，测绘技术装备，2012，（4）.