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摘要:房屋所有人对房屋的所有权是无期限的,而房屋所占用的土地的使用权是有期限的,导致了土地使用权到期后房屋产权如何处置的问题｡通常的做法有两种:一种是被国家无偿收回;一种是由房屋所有人继续使用,但是要由房屋所有人和国家续签土地使用权合同｡具体的操作措施包括:建立健全房地产市场､规范房屋所有人续签合同的程序和期限｡
关键词:房产无期性;地产有期性;土地使用权;产屋所有权
中图分类号:F293.33文献标识码:A 文章编号:1009-9107(2007)03-0078-04
近年来,我国的房地产业仍在不断升温,很多人都认为在领了房产证､取得了房屋所有权之后自己就理所当然地拥有房屋所占用土地的使用权,只要房屋存在,土地使用权也必然会存在｡恐怕很少有人想到土地使用权是有期限的,在最长70年的土地使用权期限到期后,房屋所有权和土地使用权的矛盾该如何解决｡本文就此问题进行了探讨｡
一､房产无期性和地产有期性的矛盾
宪法第十三条规定“国家保护公民的合法的收入､储蓄､房屋和其他合法财产的所有权｡”2004年修正案修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯｡”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权｡”法律保障公民和法人的私有财产权不受侵犯,是现代法治的基本原则,我们称之为“物权的绝对性原则”｡[1]房屋作为公民重要的私有财产,房屋所有人对房屋享有完全､绝对､排他的支配权,这种权利必然要受到《宪法》和《民法通则》的保护,而且这种保护是没有期限限制的,只要房屋所有人取得了房屋的所有权,就可在所有权的存蓄期间享有对房屋的占有､使用､收益和处分的权利,除非其转让房屋的所有权｡
《土地管理法》规定:我国实行土地公有制,包括国家所有制和劳动群众集体所有制｡也就是说,国家和集体以外的任何组织和个人都不可能取得土地所有权,他们需要使用土地时,只能通过一定方式取得土地使用权｡城镇居民建住宅使用国有土地的,可以采取出让或转让的方式取得国有土地使用权;如果需要使用集体土地的,先由国家进行土地征收,将集体土地征收为国家所有,然后再通过土地使用权出让取得使用权｡[2]也就是说,城镇居民建住宅,无论是使用国有土地还是集体土地,都要通过土地使用权出让方能取得｡所谓土地使用权出让,是指国家将一定年限的土地使用权提供给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为｡[3]可见,土地使用者取得的只是一定期限的土地使用权｡《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,居住用地土地使用权的最高年限为70年,土地使用人和国家可以在70年的最高年限以内确定具体的使用年限,签订土地使用权出让合同｡
只要房屋存在,房屋所有人就会一直排他性地享有房屋的所有权,它是无期限的,不会随着时间的推移而改变;但是房屋所占用的土地的使用权却是有期限的,这样,就产生了房屋所有权的无期性和房屋所占用的土地使用权的有期性之间的矛盾｡当房屋所占用的土地使用权到期后,房屋的所有权将何去何从?如果由土地所有人收回土地使用权,房屋就成了空中楼阁,房屋所有人自然要拆除房屋,他们将会蒙受巨大的经济损失;如果由房屋所有人继续使用,土地所有人是否同意,如果同意,是否要支付土地使用金,由谁支付?
二､解决矛盾的几种观点及评价
由于我国实行土地使用权出让的时间较晚,房地产业的形成也较晚,离70年的最高使用年限尚远,还不存在土地使用权到期后的情形,房屋所有权的无期性和土地使用权的有期性之间的矛盾还没有突现出来,所以,法律中没有规定,实践中还没有具体的解决措施｡通常,土地使用权到期时存在两种情况:第一,如果土地使用权到期时,房屋的使用年限也到期了,房屋成了危房,土地所有人要收回土地使用权,房屋所有人也愿意交回,房屋所有人拆除房屋后交回土地;或者双方经过协商,一方通过赔偿对方损失的方式达成交地协议｡这种情况不存在争议｡第二种情况是,房屋所占用的土地使用权到期了,而房屋还能继续使用,而且房屋所有人也坚持继续使用,但是土地所有人却要收回土地使用权,这个矛盾应该如何解决呢?通常有两种做法｡
(一)土地使用权到期后,由国家无偿收回土地使用权
这种观点认为,土地使用权到期后,应当由国家无偿收回土地使用权｡国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定了建筑物的无偿收回原则:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物､其他附着物所有权由国家无偿取得｡土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记｡”另外,《城市房地产管理法》第21条第2款规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回｡”可见,土地使用权到期后,原则上应该由国家无偿收回土地使用权,除非土地使用人申请续期并获得批准｡
此观点的弊端在于:在土地使用期限届满时,无偿收回地上建筑物和其他附着物,有违民法的公平原则,对土地上的房屋和建筑物无偿收回,实际上是置国家以优势的地位[5],国家依其优势地位侵犯集体或个人的财产权,国家和土地使用者不是处在平等地位进行交易｡在对地上建筑物的补偿问题上,国家和房屋所有权人应是平等的民事主体,在土地使用权到期时,应就地上建筑物的补偿达成协议或者事先在地租或费用上作好安排,以便在土地使用期限届满时不用任何补偿即归土地所有权人｡在土地使用权收回时应当考虑补偿和协商的作用｡[6]上述的法律规定显然是有悖于私法的公平原则,有待今后立法修改和完善｡
(二)土地使用权到期后,由房屋所有人继续使用
坚持此观点的理由是:根据从物随主物所有权的转移而转移的民法原理[4],对房屋的价值和土地使用权的价值进行比较,房屋的价值应大于土地使用权的价值,故土地使用权是从物,而房屋所有权是主物,房屋应当由房屋所有人继续使用;其次,从房改时起,无论是政策还是法律都规定土地使用权随房屋所有权的转移而转移｡再次,根据城市房地产管理法的规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准｡综上所述,除根据社会公共利益需要收回土地外,房屋所有人仍然有权利继续使用土地｡那么由房屋所有人继续使用土地是否要支付土地使用金,由谁支付?怎么支付?主要有以下几种观点:
1.不需要支付土地使用金｡这种观点认为,在建房之前房地产开发商已经支付了70年的土地出让金,根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权随房屋所有权的转移而转移,只要一次性支付了土地出让金,房屋所有人就取得了土地的合法使用权;另外,房屋转让､抵押时,土地使用权随之转让､抵押｡可见,一旦房屋所有人取得房屋所有权,房屋所有权和土地使用权和就合二为一了,房屋所有人拥有房屋所有权时也就自然取得了土地使用权｡在房屋所有权的存续期间,房屋所有人应当无偿取得土地使用权,不存在另付土地使用金的问题｡
这种观点的弊端在于:我国实行的是土地有偿使用制度,房地产开发商在开发时只支付了70年的土地使用金,70年以后如果仍然由原使用人不支付土地使用金继续使用,那不就成了无偿使用了吗?另外,《城市房地产管理法》第21条第1款规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准｡经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金｡”所以,土地使用权到期后,应当重新签订土地使用权出让合同,交纳土地出让金,否则,土地使用权就要被收回｡可见,不交纳土地使用权出让金是一种违反法律规定的错误观点｡
2.由房地产开发商支付土地出让金｡持此观点的理由:首先,根据《城市房地产管理法》第21条的规定,土地使用权到期后,可以申请续期,所谓续期,就是原合同的延续,最初的土地使用权出让合同是由房地产开发商和土地所有人签订的,合同到期后,自然应当由开发商来续签｡其次,房地产开发商一旦把土地开发成房地产,他们的利益就会成倍地增长,他们是房地产交易的最大获益者,他们应当继续支付土地出让金｡再次,房屋所有人购买房屋的时候,在支付的房价中已经包含了土地使用金,土地使用权到期后让他们再次支付,会显失公平｡
这种观点缺乏可操作性｡如果开发商是法人而且有效存续,70年以后可以由其来支付,但是,如果法人撤消或解散了,谁来支付呢?何况由于我国目前的房地产市场还很不健全,很多房地产开发公司都是个人合伙或个人独资,房子刚盖好甚至没盖好就找不着人了,不要说70年以后｡另外,如果开发商是自然人,70年以后可能已经死亡了,让其赔偿已不可能;如果要求他们的继承人来支付,可能找不着人或者他们根本不愿接受此项债务,因此,由房地产开发商支付土地出让金缺乏现实可能性｡
3.由房屋所有人来支付土地使用权出让金｡该观点认为,一旦房地产开发商把房子卖给房屋所有人,开发商和国家的土地使用权法律关系就终止了,而由房屋所有人和国家建立了新的土地使用权法律关系｡另外,根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权到期后,应当由土地使用人申请续期,而房屋所有人是土地最直接使用人,由其来续订合同是符合立法意图的｡
问题在于最初的买受人自取得房屋后,一直使用或由他们的继承人使用了70年,由他续签合同还可以理解,但是如果他们使用了50或60年以后卖给了别人,到底应该由最初的房屋买受人来支付呢,还是要由新的房屋所有人来支付;如果新的买受人只居住了1年或2年,土地使用权就到期了,由他来支付土地出让金是否公平?如果房屋进行了多次倒手,是由第一个,最后一个,还是居住时间最长的房屋所有人来支付?如果要支付,要支付多长时间?会不会造成显失公平或不当得利?其实,在土地使用权及房屋所有权人的交易中,最初的产权人已经失去了产权,本身就不可能成为签订合同的主体,所以签订合同的主体本身就是明确的,即房屋产权的实际拥有者｡
三､解决措施
(一)建立健全房地产市场
目前,我国还没有建立起成统一､有序､公平､开放的房地产市场,没有形成统一市场规则和有效的市场管理机制,缺乏对房地产开发商的管理和监督,市场秩序混乱,房地产买卖欺诈非常普遍,严重侵犯了广大购房者的合法权益,建立有序的房地产市场刻不容缓｡具体措施:第一,健全立法｡立法不健全使很多房地产开发商钻法律的空子欺诈消费者,要尽快出台规制房地产市场的法律法规,使其有法可依｡第二,建立房地产买卖的中介机构,对房地产市场进行统一管理,避免消费者从开发商手中买房而受骗上当｡第三,建立专门的房地产估价机构,根据房屋所在的地段､建设材料､使用年限等综合确定房屋的价格｡在二手房的估价中,要更多的考虑土地使用权的年限｡第四,加强对房地产开发的监督,从开发规划到建造过程再到房屋出售都要有专门的监督机构,遵循严格的监督程序,从而保障房屋质量和房地产买卖的有序进行｡
(二)房屋所有人获取土地使用权的操作程序
房屋所有人要想继续占有使用房屋,就必须和土地所有权人续签土地使用合同｡首先应明确续签合同的主体｡是由每一个房屋所有人分别和国家就自己房屋所占用的土地使用权续签合同呢,还是以一个单元,一栋居民楼还是整个小区为单位续签合同?法律对此也没有具体规定｡笔者认为,应该以整个小区为单位续签合同｡在这个小区的土地使用权期限届满前一年,召开小区的业主委员会,讨论决定是否续签合同,续签多少年,应该交纳多少土地使用金,通过民主表决的方式决定,2/3以上的业主同意续签合同,并且对续签的年限､使用金等达成一致意见的,视为同意,由业主委员会向原土地使用权批准机关提出用地申请,经批准交纳土地使用金后方可继续使用;否则,业主委员会决定不继续使用土地或者对是否继续使用土地没有达成一致意见的,由土地所有人收回土地使用权,但应该给房屋所有人一定的补偿｡
(三)续签土地使用权合同的具体年限
《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》只规定了土地使用权出让的最高年限,没有规定最低年限,因为初次出让的时候,土地使用者总想取得最长期限的土地使用权,对房屋所有人来说,最初的土地使用权合同是由房地产开发商和土地所有人签订的,并且房地产开发商支付出让金,合同的期限越长,自己享用的时间就越长;但是续签合同的时候,想法恐怕会有不同｡续签合同的时候,由于自己要交纳土地使用金,由于房屋所有人的经济实力一般低于房地产开发商,他们可能不会一次性交70年土地出让金,可能是十几年甚至几年,由于每次到期后都要召开业主委员会,续签合同,手续烦琐,程序复杂,会给业主带来不必要的麻烦｡故笔者建议应对续签合同的最低年限进行限定,规定为30年,这样,既简化了手续,又保障了居住权的稳定性｡
四､小结
房产无期性和地产有期性矛盾的解决是关系千家万户生存的大事,也是关系到国家和社会稳定的大事｡一个稳定的居住环境,显然有利于社会稳定｡所以,土地使用权到期后要在公平合理､等价有偿的基础上解决房屋所有权和土地使用权的矛盾问题,更重要的是通过立法规范房地产市场,保护当事人的合法权益｡
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
关键词:房产无期性;地产有期性;土地使用权;产屋所有权
中图分类号:F293.33文献标识码:A 文章编号:1009-9107(2007)03-0078-04
近年来,我国的房地产业仍在不断升温,很多人都认为在领了房产证､取得了房屋所有权之后自己就理所当然地拥有房屋所占用土地的使用权,只要房屋存在,土地使用权也必然会存在｡恐怕很少有人想到土地使用权是有期限的,在最长70年的土地使用权期限到期后,房屋所有权和土地使用权的矛盾该如何解决｡本文就此问题进行了探讨｡
一､房产无期性和地产有期性的矛盾
宪法第十三条规定“国家保护公民的合法的收入､储蓄､房屋和其他合法财产的所有权｡”2004年修正案修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯｡”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权｡”法律保障公民和法人的私有财产权不受侵犯,是现代法治的基本原则,我们称之为“物权的绝对性原则”｡[1]房屋作为公民重要的私有财产,房屋所有人对房屋享有完全､绝对､排他的支配权,这种权利必然要受到《宪法》和《民法通则》的保护,而且这种保护是没有期限限制的,只要房屋所有人取得了房屋的所有权,就可在所有权的存蓄期间享有对房屋的占有､使用､收益和处分的权利,除非其转让房屋的所有权｡
《土地管理法》规定:我国实行土地公有制,包括国家所有制和劳动群众集体所有制｡也就是说,国家和集体以外的任何组织和个人都不可能取得土地所有权,他们需要使用土地时,只能通过一定方式取得土地使用权｡城镇居民建住宅使用国有土地的,可以采取出让或转让的方式取得国有土地使用权;如果需要使用集体土地的,先由国家进行土地征收,将集体土地征收为国家所有,然后再通过土地使用权出让取得使用权｡[2]也就是说,城镇居民建住宅,无论是使用国有土地还是集体土地,都要通过土地使用权出让方能取得｡所谓土地使用权出让,是指国家将一定年限的土地使用权提供给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为｡[3]可见,土地使用者取得的只是一定期限的土地使用权｡《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,居住用地土地使用权的最高年限为70年,土地使用人和国家可以在70年的最高年限以内确定具体的使用年限,签订土地使用权出让合同｡
只要房屋存在,房屋所有人就会一直排他性地享有房屋的所有权,它是无期限的,不会随着时间的推移而改变;但是房屋所占用的土地的使用权却是有期限的,这样,就产生了房屋所有权的无期性和房屋所占用的土地使用权的有期性之间的矛盾｡当房屋所占用的土地使用权到期后,房屋的所有权将何去何从?如果由土地所有人收回土地使用权,房屋就成了空中楼阁,房屋所有人自然要拆除房屋,他们将会蒙受巨大的经济损失;如果由房屋所有人继续使用,土地所有人是否同意,如果同意,是否要支付土地使用金,由谁支付?
二､解决矛盾的几种观点及评价
由于我国实行土地使用权出让的时间较晚,房地产业的形成也较晚,离70年的最高使用年限尚远,还不存在土地使用权到期后的情形,房屋所有权的无期性和土地使用权的有期性之间的矛盾还没有突现出来,所以,法律中没有规定,实践中还没有具体的解决措施｡通常,土地使用权到期时存在两种情况:第一,如果土地使用权到期时,房屋的使用年限也到期了,房屋成了危房,土地所有人要收回土地使用权,房屋所有人也愿意交回,房屋所有人拆除房屋后交回土地;或者双方经过协商,一方通过赔偿对方损失的方式达成交地协议｡这种情况不存在争议｡第二种情况是,房屋所占用的土地使用权到期了,而房屋还能继续使用,而且房屋所有人也坚持继续使用,但是土地所有人却要收回土地使用权,这个矛盾应该如何解决呢?通常有两种做法｡
(一)土地使用权到期后,由国家无偿收回土地使用权
这种观点认为,土地使用权到期后,应当由国家无偿收回土地使用权｡国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定了建筑物的无偿收回原则:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物､其他附着物所有权由国家无偿取得｡土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记｡”另外,《城市房地产管理法》第21条第2款规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回｡”可见,土地使用权到期后,原则上应该由国家无偿收回土地使用权,除非土地使用人申请续期并获得批准｡
此观点的弊端在于:在土地使用期限届满时,无偿收回地上建筑物和其他附着物,有违民法的公平原则,对土地上的房屋和建筑物无偿收回,实际上是置国家以优势的地位[5],国家依其优势地位侵犯集体或个人的财产权,国家和土地使用者不是处在平等地位进行交易｡在对地上建筑物的补偿问题上,国家和房屋所有权人应是平等的民事主体,在土地使用权到期时,应就地上建筑物的补偿达成协议或者事先在地租或费用上作好安排,以便在土地使用期限届满时不用任何补偿即归土地所有权人｡在土地使用权收回时应当考虑补偿和协商的作用｡[6]上述的法律规定显然是有悖于私法的公平原则,有待今后立法修改和完善｡
(二)土地使用权到期后,由房屋所有人继续使用
坚持此观点的理由是:根据从物随主物所有权的转移而转移的民法原理[4],对房屋的价值和土地使用权的价值进行比较,房屋的价值应大于土地使用权的价值,故土地使用权是从物,而房屋所有权是主物,房屋应当由房屋所有人继续使用;其次,从房改时起,无论是政策还是法律都规定土地使用权随房屋所有权的转移而转移｡再次,根据城市房地产管理法的规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准｡综上所述,除根据社会公共利益需要收回土地外,房屋所有人仍然有权利继续使用土地｡那么由房屋所有人继续使用土地是否要支付土地使用金,由谁支付?怎么支付?主要有以下几种观点:
1.不需要支付土地使用金｡这种观点认为,在建房之前房地产开发商已经支付了70年的土地出让金,根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权随房屋所有权的转移而转移,只要一次性支付了土地出让金,房屋所有人就取得了土地的合法使用权;另外,房屋转让､抵押时,土地使用权随之转让､抵押｡可见,一旦房屋所有人取得房屋所有权,房屋所有权和土地使用权和就合二为一了,房屋所有人拥有房屋所有权时也就自然取得了土地使用权｡在房屋所有权的存续期间,房屋所有人应当无偿取得土地使用权,不存在另付土地使用金的问题｡
这种观点的弊端在于:我国实行的是土地有偿使用制度,房地产开发商在开发时只支付了70年的土地使用金,70年以后如果仍然由原使用人不支付土地使用金继续使用,那不就成了无偿使用了吗?另外,《城市房地产管理法》第21条第1款规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准｡经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金｡”所以,土地使用权到期后,应当重新签订土地使用权出让合同,交纳土地出让金,否则,土地使用权就要被收回｡可见,不交纳土地使用权出让金是一种违反法律规定的错误观点｡
2.由房地产开发商支付土地出让金｡持此观点的理由:首先,根据《城市房地产管理法》第21条的规定,土地使用权到期后,可以申请续期,所谓续期,就是原合同的延续,最初的土地使用权出让合同是由房地产开发商和土地所有人签订的,合同到期后,自然应当由开发商来续签｡其次,房地产开发商一旦把土地开发成房地产,他们的利益就会成倍地增长,他们是房地产交易的最大获益者,他们应当继续支付土地出让金｡再次,房屋所有人购买房屋的时候,在支付的房价中已经包含了土地使用金,土地使用权到期后让他们再次支付,会显失公平｡
这种观点缺乏可操作性｡如果开发商是法人而且有效存续,70年以后可以由其来支付,但是,如果法人撤消或解散了,谁来支付呢?何况由于我国目前的房地产市场还很不健全,很多房地产开发公司都是个人合伙或个人独资,房子刚盖好甚至没盖好就找不着人了,不要说70年以后｡另外,如果开发商是自然人,70年以后可能已经死亡了,让其赔偿已不可能;如果要求他们的继承人来支付,可能找不着人或者他们根本不愿接受此项债务,因此,由房地产开发商支付土地出让金缺乏现实可能性｡
3.由房屋所有人来支付土地使用权出让金｡该观点认为,一旦房地产开发商把房子卖给房屋所有人,开发商和国家的土地使用权法律关系就终止了,而由房屋所有人和国家建立了新的土地使用权法律关系｡另外,根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权到期后,应当由土地使用人申请续期,而房屋所有人是土地最直接使用人,由其来续订合同是符合立法意图的｡
问题在于最初的买受人自取得房屋后,一直使用或由他们的继承人使用了70年,由他续签合同还可以理解,但是如果他们使用了50或60年以后卖给了别人,到底应该由最初的房屋买受人来支付呢,还是要由新的房屋所有人来支付;如果新的买受人只居住了1年或2年,土地使用权就到期了,由他来支付土地出让金是否公平?如果房屋进行了多次倒手,是由第一个,最后一个,还是居住时间最长的房屋所有人来支付?如果要支付,要支付多长时间?会不会造成显失公平或不当得利?其实,在土地使用权及房屋所有权人的交易中,最初的产权人已经失去了产权,本身就不可能成为签订合同的主体,所以签订合同的主体本身就是明确的,即房屋产权的实际拥有者｡
三､解决措施
(一)建立健全房地产市场
目前,我国还没有建立起成统一､有序､公平､开放的房地产市场,没有形成统一市场规则和有效的市场管理机制,缺乏对房地产开发商的管理和监督,市场秩序混乱,房地产买卖欺诈非常普遍,严重侵犯了广大购房者的合法权益,建立有序的房地产市场刻不容缓｡具体措施:第一,健全立法｡立法不健全使很多房地产开发商钻法律的空子欺诈消费者,要尽快出台规制房地产市场的法律法规,使其有法可依｡第二,建立房地产买卖的中介机构,对房地产市场进行统一管理,避免消费者从开发商手中买房而受骗上当｡第三,建立专门的房地产估价机构,根据房屋所在的地段､建设材料､使用年限等综合确定房屋的价格｡在二手房的估价中,要更多的考虑土地使用权的年限｡第四,加强对房地产开发的监督,从开发规划到建造过程再到房屋出售都要有专门的监督机构,遵循严格的监督程序,从而保障房屋质量和房地产买卖的有序进行｡
(二)房屋所有人获取土地使用权的操作程序
房屋所有人要想继续占有使用房屋,就必须和土地所有权人续签土地使用合同｡首先应明确续签合同的主体｡是由每一个房屋所有人分别和国家就自己房屋所占用的土地使用权续签合同呢,还是以一个单元,一栋居民楼还是整个小区为单位续签合同?法律对此也没有具体规定｡笔者认为,应该以整个小区为单位续签合同｡在这个小区的土地使用权期限届满前一年,召开小区的业主委员会,讨论决定是否续签合同,续签多少年,应该交纳多少土地使用金,通过民主表决的方式决定,2/3以上的业主同意续签合同,并且对续签的年限､使用金等达成一致意见的,视为同意,由业主委员会向原土地使用权批准机关提出用地申请,经批准交纳土地使用金后方可继续使用;否则,业主委员会决定不继续使用土地或者对是否继续使用土地没有达成一致意见的,由土地所有人收回土地使用权,但应该给房屋所有人一定的补偿｡
(三)续签土地使用权合同的具体年限
《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》只规定了土地使用权出让的最高年限,没有规定最低年限,因为初次出让的时候,土地使用者总想取得最长期限的土地使用权,对房屋所有人来说,最初的土地使用权合同是由房地产开发商和土地所有人签订的,并且房地产开发商支付出让金,合同的期限越长,自己享用的时间就越长;但是续签合同的时候,想法恐怕会有不同｡续签合同的时候,由于自己要交纳土地使用金,由于房屋所有人的经济实力一般低于房地产开发商,他们可能不会一次性交70年土地出让金,可能是十几年甚至几年,由于每次到期后都要召开业主委员会,续签合同,手续烦琐,程序复杂,会给业主带来不必要的麻烦｡故笔者建议应对续签合同的最低年限进行限定,规定为30年,这样,既简化了手续,又保障了居住权的稳定性｡
四､小结
房产无期性和地产有期性矛盾的解决是关系千家万户生存的大事,也是关系到国家和社会稳定的大事｡一个稳定的居住环境,显然有利于社会稳定｡所以,土地使用权到期后要在公平合理､等价有偿的基础上解决房屋所有权和土地使用权的矛盾问题,更重要的是通过立法规范房地产市场,保护当事人的合法权益｡
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。