自去年底国家连续出台房地产市场调控政策以来,房贷市场严重收紧。今年伊始,政府发布了一系列楼市调控组合,如营业税二改五、国十一条、提高存款准备金率等。上海银监局紧急发布房地产信贷风险提示,有不少沪上银行取消了7折房贷利率优惠政策。因此,在政策非常时期,投资者掌握房贷省钱小技巧非常重要。
　　
　　用足公积金贷款政策
　　上海住房2010年公积金贷款政策为:对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元;只有一个人贷款的家庭,最高贷款限额仍为30万元;若有补充住房公积金的,最高贷款限额仍为40万元。对于有足月缴纳公积金的购房者,要用足住房公积金贷款政策。公积金是没有商业贷款二套房政策限制的,仍享受首付两成、利率3.87%的政策。在使用公积金购买政策性住房时,可以享受10%的首付,还可以将公积金账户内余额直接做首付。对于房贷族,还可以申请公积金装修贷款。每建筑平方米公积金装修贷款可贷1000元,最长贷款期限为15年,利率与公积金房贷利率相同,5年期以上利率为3.87%。
　　
　　巧选银行优惠利率
　　每个银行都会根据自己的实际情况,在国家规定贷款利率范围内进行贷款利率的调整,为此要合理选择。如目前建行首套房贷款利率最低仍可打7折,首付最低四成;工行首套房贷款利率最低打7.5折,首付最低三成;广发执行8折优惠标准;中行、光大、浦发和深发展执行8.5折优惠标准;招商银行执行9折优惠标准;民生银行执行基准利率。沪上一些外资银行房贷优惠政策仍在继续,如一些银行首套房按揭贷款可以做到首付两成、利率7折、期限30年。当新的优惠贷款利率政策出现,或原先选择的银行贷款利率优势降低时,可以及时调整你的策略。如当目前所在的银行不能给你房贷利率优惠,可以由最实惠的新贷款银行帮助找担保公司还清原银行的贷款,然后重新在新贷款行办理。在利率波动较大的情况下,可以选择“按月调息”方式。签订贷款协议时也要谨慎,留置存款余额贷款和预扣利息贷款是银行常见的两种贷款形式,实际贷款利率都比合同上明显高出很多。
　　
　　吃透“个性化”还款方式
　　目前比较普遍的还款方式有等额本息、等额本金、双周供等。等额本息适合每月有固定收入,预期收入稳定,短期内不打算提前还款的人群。等额本金适合当前收入较高,有提前还款计划的人群。双周供(即每两周进行还款)适合收入比较稳定、周薪制的外籍或外资企业客户。从节省利息的角度来看,双周供优于等额本金优于等额本息。此外,还有“递进还款法”(即偿还贷款金额按一定比例或金额增加),适合预期未来收入稳定增长的人群。“气球贷”(即稳定、相对小额地归还部分贷款,到期一次性结清剩余的贷款本息),适合目前资金紧张,预期未来收入增长较大、到期有还款能力,特别是未来有大笔收入,希望提前还款、结清的人群。在加息预期的情况下,借款人应根据自身实际情况选择还款方式达到省钱的最佳效果。
　　
　　选准贷款期限
　　在银行贷款时,应合理计划用款期限长短。期限越长,利率越高。如期限正好选定在介于两个贷款期限利率档次之间时,特别是贷款期限刚超过一个利率档次时间点,而距离下一个利率档次时间点较长的情况下,相对承担的贷款利息支出会更大。如果要提前还贷,需要注意以下几点:一是比较机会成本。不是所有的提前还贷都能省钱,如还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大,还不如做其他收益更大的投资。二是应选择缩短期限。银行主要是按照贷款金额的时间成本来计算利息,如部分提前还贷后,剩下的贷款应选择缩短贷款期限,有效减少利息支出。如贷款期限缩短后正好归入更低利率期限档次,省息效果更明显。三是关注“提前还贷”式房贷产品。房贷理财产品将账户存款余额按照一定比例视为提前还贷资金,从而节省了不少利息。如沪上银行推出了“存抵贷”、“存贷通”、“月月省”、“活利贷”等。□
　　编辑:黄灵[email protected]