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“现在房地产已进入‘冬天模式’，万科明年的发展策略是积极卖房，慎重买地。”11月26日，万科总裁郁亮在东莞松山湖举办了媒体见面会。从一脸“福相”到棱角有型的时尚潮男；从毫无运动基础和运动兴趣到运动场激情挥汗的运动健将；从刚参加万科工作的员工到经历地产江湖20余年变迁……万科集团第二代掌门人郁亮，正带领销售额已经突破千亿的万科集团，在房地产行业的冬天里，强健体魄，应对行业发展的“下半场”。
半场转换，
下半场学制造业
2008年的金融海啸给了万科一个反思的机会，如果万科在更大的规模上调整难度将更大。2008年的万科显得异常沉默，郁亮也极少露面。万科内部正在酝酿一场革命。郁亮正是这场变革主要的谋划者和操刀者。
“万科重新走上了增长的轨道，可以进入下半场了。”郁亮说。2009年上半年，在一次厘清万科未来发展方向的内部会议上，郁亮提出了“上下半场转换”的概念。房地产行业的上半场以满足大规模居住需求为主，但随着城市的发展，一二线城市的土地供应已很紧张，与城市同步发展的配套酒店、商业需求巨大。而随着人均GDP的提高，人们的居住也呈现多样性需求，物业类型越来越丰富多彩。“行业发生转换，我们也得跟着转。”郁亮说，“房地产行业的下半场必须与城市发展同步，满足多样性需求。因此万科将拉长产品线，全产品线覆盖。”
“2007年至2009年，万科已经在500亿的规模上运行了3年，现在万科在管理平台、产品线、人才等方面都做好了准备，已经进入新的发展阶段。”根据万科2009年三季报，万科前9个月实现销售金额461.5亿元，已超越2008年全年销售额。业界认为，万科2009年销售金额将超过2007年的523.6亿，再创历史新高已无悬念。这个没有悬念的悬念，也是郁亮期待中的第二个兴奋点。在万科的发展历程中，郁亮以足球运动类比如今的行业发展大势，“下半场和上半场不一样了。开发商作为踢球的运动员要有不一样的踢法了”。在郁亮看来，过去指望好产品一定卖好、卖高价，赚很多钱，这个逻辑不成立了。未来的市场一定是以居住为主的市场，而每种政策退出一定会有替代政策，有序的进行未来的政策安排。而万科的变化是，上半场坚持为“普通人盖好房子”，下半场加了一个战略宗旨，“盖有人住的房子”。
目前，万科在旗下的不同产品类型中有不同的尝试，设置解决年轻人吃饭问题的食堂吸引他们居住，举办业主运动会，联欢会等。“社区提供的不只是房子，是一种生活，是人生的一部分。下半场，要把软的服务做好了，才能赢得客户。”郁亮表示，万科要坚持向中国制造业学习。赚取应该赚取的合理利润，在打造好质量的基础上，要追求性价比和服务质量以及管理的精细化。“跟中国制造业学习，万科学到一半的水平，下半场就一定可以赢了。”
强身战略，
房地产进入“冬季模式”
业界人士说，住宅工业化的春天快来了，因为深圳、上海、北京、沈阳都出台了相应的政策。产业化推广过程中，万科也做了一些贡献，包括研发基地，也是这方面的尝试。未来有两个因素会推动住宅产业化：首先国家节能减排压力较大，政府在“十二五”期间会加大这方面的力度；另一方面，建筑工人薪水去年以来上涨40%—50%。如果这样涨下去，最后用机器代替人工会成为趋势，而且也有利于提高建筑效率、质量、成本，同时可满足国家节能减排的要求。
对于2012年万科的发展策略，郁亮干脆地回答了两个字——过冬，即进入“冬季模式”。至于具体做法，郁亮罗列了5条答案：第一是现金为王，有时候现金流比利润率更重要；第二是销售更积极，不能有存货控制存货，不能囤地，该开发就开发，该卖房时要更积极地卖房子；第三是要更谨慎地买地，因为买地最浪费钱，买错地跟买错股票一样，亏起钱来不得了；第四是运营要围绕“冬季模式”来进行，节流不必要的支出；第五个也很重要，就是冬天要把身体锻炼好。
“如同拍照模式，万科的发展模式现在调节为过冬模式”，郁亮认为，2012年将是地产行业的过冬年，2008年的金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个冬天有多长。而数据也显示，内地十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史最低，并且这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。万科的销售额在今年10月初便突破千亿，不少行业分析师认为，万科已经为2012年甚至2013年的良好业绩奠定了基础，这大概也是相比同行，郁亮对地产行业冬天到来显得更加坦率和从容的原因。为应对行业冬天，郁亮表示，万科将多储备现金，谨慎买地，而且不能买错地，同时万科也将降低开支费用，做到一分钱掰成两半用。实质上今年万科也一直秉持“宁可错过，绝不拿错”的拿地原则，目前公司账面有300多亿元的现金。
健康丰盛，
向世界级的百年房企迈进
从职业经理人，到地产行业大佬的蜕变，郁亮用了整整十年的时间。如今郁亮减肥瘦身，华丽蜕变，在努力营造属于自己的品牌形象、摆脱一股强大影响力的同时，郁亮似乎有意要保持一种传承有序、继往开来的万科精神。在与媒体记者的对话和交流中，郁亮常常用一种幽默、轻松却带有一种压迫感的方式将问题反抛回去，在化解了问题尖锐性的同时，也为他自己赢得了回旋余地。一种全新的郁亮风格诞生，机智，强势，却又不失幽默。看似无意提及，实恐有意为之，早年担任过财务总经理的他，谨慎与沉稳仍然掩饰不住。
很多人说房地产行业的黄金岁月不再了，万科却没有认为房地产行业出现拐点，行业发展仍然在向上。他说，“行业在未来15年、20年时间，稳定发展大的基本因素都在，比如城市化，收入水平不断提高等，没有理由对未来悲观。”
未来的市场，居住是房子的基本属性，投资是附属属性。满足人们基本需求的房子仍然有市场。中国人口家庭结构在变小，房子要小型化，同时，任何大的都市房子都不大，因为人多地少的现状并未因调控而改变。房地产赚取不合理利润的情况不会出现。随着整个行业建筑质量的提高，竞争转到软性服务方面。说到万科公司的形象，郁亮说：“苹果公司的最大启示是做任何东西，不一定是最先的，但要最有艺术感。”工业化与艺术的结合，会获得更多的认可。他希望未来万科的房子里面，不仅有工业化的成分，有更好的质量，更高的效率，更好的性价比，也需要更多的艺术元素。
与王石的张扬不同的是，在郁亮性格中，更多的是沉稳、内敛和务实。当规模已不再成为目标时，精神内涵会更加丰富，“健康丰盛”，这是王石留给万科的，郁亮把这四个字挂在自己办公室的墙上。他将带领突破千亿的万科集团向世界级的百年房企继续迈进。
责任编辑/李 杰
半场转换，
下半场学制造业
2008年的金融海啸给了万科一个反思的机会，如果万科在更大的规模上调整难度将更大。2008年的万科显得异常沉默，郁亮也极少露面。万科内部正在酝酿一场革命。郁亮正是这场变革主要的谋划者和操刀者。
“万科重新走上了增长的轨道，可以进入下半场了。”郁亮说。2009年上半年，在一次厘清万科未来发展方向的内部会议上，郁亮提出了“上下半场转换”的概念。房地产行业的上半场以满足大规模居住需求为主，但随着城市的发展，一二线城市的土地供应已很紧张，与城市同步发展的配套酒店、商业需求巨大。而随着人均GDP的提高，人们的居住也呈现多样性需求，物业类型越来越丰富多彩。“行业发生转换，我们也得跟着转。”郁亮说，“房地产行业的下半场必须与城市发展同步，满足多样性需求。因此万科将拉长产品线，全产品线覆盖。”
“2007年至2009年，万科已经在500亿的规模上运行了3年，现在万科在管理平台、产品线、人才等方面都做好了准备，已经进入新的发展阶段。”根据万科2009年三季报，万科前9个月实现销售金额461.5亿元，已超越2008年全年销售额。业界认为，万科2009年销售金额将超过2007年的523.6亿，再创历史新高已无悬念。这个没有悬念的悬念，也是郁亮期待中的第二个兴奋点。在万科的发展历程中，郁亮以足球运动类比如今的行业发展大势，“下半场和上半场不一样了。开发商作为踢球的运动员要有不一样的踢法了”。在郁亮看来，过去指望好产品一定卖好、卖高价，赚很多钱，这个逻辑不成立了。未来的市场一定是以居住为主的市场，而每种政策退出一定会有替代政策，有序的进行未来的政策安排。而万科的变化是，上半场坚持为“普通人盖好房子”，下半场加了一个战略宗旨，“盖有人住的房子”。
目前，万科在旗下的不同产品类型中有不同的尝试，设置解决年轻人吃饭问题的食堂吸引他们居住，举办业主运动会，联欢会等。“社区提供的不只是房子，是一种生活，是人生的一部分。下半场，要把软的服务做好了，才能赢得客户。”郁亮表示，万科要坚持向中国制造业学习。赚取应该赚取的合理利润，在打造好质量的基础上，要追求性价比和服务质量以及管理的精细化。“跟中国制造业学习，万科学到一半的水平，下半场就一定可以赢了。”
强身战略，
房地产进入“冬季模式”
业界人士说，住宅工业化的春天快来了，因为深圳、上海、北京、沈阳都出台了相应的政策。产业化推广过程中，万科也做了一些贡献，包括研发基地，也是这方面的尝试。未来有两个因素会推动住宅产业化：首先国家节能减排压力较大，政府在“十二五”期间会加大这方面的力度；另一方面，建筑工人薪水去年以来上涨40%—50%。如果这样涨下去，最后用机器代替人工会成为趋势，而且也有利于提高建筑效率、质量、成本，同时可满足国家节能减排的要求。
对于2012年万科的发展策略，郁亮干脆地回答了两个字——过冬，即进入“冬季模式”。至于具体做法，郁亮罗列了5条答案：第一是现金为王，有时候现金流比利润率更重要；第二是销售更积极，不能有存货控制存货，不能囤地，该开发就开发，该卖房时要更积极地卖房子；第三是要更谨慎地买地，因为买地最浪费钱，买错地跟买错股票一样，亏起钱来不得了；第四是运营要围绕“冬季模式”来进行，节流不必要的支出；第五个也很重要，就是冬天要把身体锻炼好。
“如同拍照模式，万科的发展模式现在调节为过冬模式”，郁亮认为，2012年将是地产行业的过冬年，2008年的金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个冬天有多长。而数据也显示，内地十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史最低，并且这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。万科的销售额在今年10月初便突破千亿，不少行业分析师认为，万科已经为2012年甚至2013年的良好业绩奠定了基础，这大概也是相比同行，郁亮对地产行业冬天到来显得更加坦率和从容的原因。为应对行业冬天，郁亮表示，万科将多储备现金，谨慎买地，而且不能买错地，同时万科也将降低开支费用，做到一分钱掰成两半用。实质上今年万科也一直秉持“宁可错过，绝不拿错”的拿地原则，目前公司账面有300多亿元的现金。
健康丰盛，
向世界级的百年房企迈进
从职业经理人，到地产行业大佬的蜕变，郁亮用了整整十年的时间。如今郁亮减肥瘦身，华丽蜕变，在努力营造属于自己的品牌形象、摆脱一股强大影响力的同时，郁亮似乎有意要保持一种传承有序、继往开来的万科精神。在与媒体记者的对话和交流中，郁亮常常用一种幽默、轻松却带有一种压迫感的方式将问题反抛回去，在化解了问题尖锐性的同时，也为他自己赢得了回旋余地。一种全新的郁亮风格诞生，机智，强势，却又不失幽默。看似无意提及，实恐有意为之，早年担任过财务总经理的他，谨慎与沉稳仍然掩饰不住。
很多人说房地产行业的黄金岁月不再了，万科却没有认为房地产行业出现拐点，行业发展仍然在向上。他说，“行业在未来15年、20年时间，稳定发展大的基本因素都在，比如城市化，收入水平不断提高等，没有理由对未来悲观。”
未来的市场，居住是房子的基本属性，投资是附属属性。满足人们基本需求的房子仍然有市场。中国人口家庭结构在变小，房子要小型化，同时，任何大的都市房子都不大，因为人多地少的现状并未因调控而改变。房地产赚取不合理利润的情况不会出现。随着整个行业建筑质量的提高，竞争转到软性服务方面。说到万科公司的形象，郁亮说：“苹果公司的最大启示是做任何东西，不一定是最先的，但要最有艺术感。”工业化与艺术的结合，会获得更多的认可。他希望未来万科的房子里面，不仅有工业化的成分，有更好的质量，更高的效率，更好的性价比，也需要更多的艺术元素。
与王石的张扬不同的是，在郁亮性格中，更多的是沉稳、内敛和务实。当规模已不再成为目标时，精神内涵会更加丰富，“健康丰盛”，这是王石留给万科的，郁亮把这四个字挂在自己办公室的墙上。他将带领突破千亿的万科集团向世界级的百年房企继续迈进。
责任编辑/李 杰