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摘 要：房地产行业作为国民经济的支柱产业，具有高风险高收益的特点，房地产上市公司作为其中的重要代表，其盈余信息更受到许多投资者的关注。本文在分析了盈余管理状况的基础上，对房地产上市盈余管理常用的手段进行研究，以期为相关机构进行监管提供一定的参考意见，从而保证整个行业健康发展，保护好投资者及其他外部信息使用者的利益。
关键词：房地产；盈余管理；手段；建议
随着证券市场的发展，我国上市公司的会计环境正在日趋复杂化，对于盈余管理问题的研究开始出现，并且逐渐成为会计理论研究的热点之一。盈余管理从世纪的创造性会计演变而来，从最初的进行利润平滑，到后来的从事秘密准备，并逐步向现在的盈余管理发展，被称为是“市场参与者的游戏”，日益受到我国会计学界的关注。近年来房价高居不下，房地产行业的持续升温，更加剧了人们对于房地产企业盈余信息的广泛关注。房地产上市公司作为房地产行业的代表，其总市值在我国整个上市公司中占有很大比重，对于资本市场的稳定起着举足轻重的作用。鉴于此，本文认为研究房地产上市公司的盈余管理状况对于保证我国资本市场健康发展有着重要意义。
一、盈余管理概述
盈余管理是管理当局在会计准则允许的范围内，通过对会计信息的加工处理实现自身利益最大化，却损害投资者、股东、债权人等其他利益相关者的行为。盈余管理的主体是企业管理当局，客体是财务报告，是利用会计政策的可选择性以及会计准则本身存在的漏洞而实现的，使企业不同会计期间的盈利有所变化，但并不会改变企业整个生命周期的实际盈利水平，最终目的是企业经营者获取自身利益，而直接后果是造成财务报表使用者对财务信息的误解，最终导致判断或决策失误。企业经营者进行盈余管理就是希望通过较低的盈余管理成本获得与之相比更大的收益时，这就是盈余管理动机即诱发盈余管理行为的力量源泉，具体而言有融资动机、报酬动机、避税动机、资本市场动机等。
二、我国房地产行业的盈余管理手段
1、通过调节收入确认时点进行盈余管理
由于《企业会计准则》仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件进行规定，给企业在实践中留有一定的自行判断空间。目前，房地产企业对收入确认条件的规定存在多种判断，主要体现在风险转移的时点上。虽然上市公司对收入确认的时点都做了不同程度的规定，但实际上，公司管理人員通常会采取一些手段来推迟收入的确认时间，从而在账面上调减当期销售收入，相应地减少当期应支付的企业所得税，以此实现盈余管理的目标。房地产企业除了自行开发业务之外，还可能会经营一些不受国家规划制约，隐蔽性较强的业务，企业通常会将这些业务隐瞒不入账，成为企业小金库收入的主要来源，且减少当期的销售收入，进而减少当期的应纳所得税额。
2、通过调节成本、费用进行盈余管理
由于房地产楼盘的开发周期一般都要横跨两个或更多的会计期间，这就要求企业在工程完工时或会计期间结束时按规定结合实际成本发生情况确认收入并结转相配比对应的成本。然而在分配费用、结转成本的时候，企业管理人员很可能根据自身的需求来进行相应的判断和选择。企业通过将部分已完工工程的成本费用转至未完工工程，从而拖延结转成本，达到虚增利润的目的；同样也可以将未完工工程的成本费用提前确认至已完工的工程里，从而达到多计成本少计利润的目的。企业可以提前开始或拖延结束资本化时点，将借款費用计入在建工程，以达到虚增资产、虚减费用的目的；企业可以拖延开始或提前结束资本化时点，将本应计入在建工程的借款费用按普通借款计入财务费用，以达到虚减资产、虚增费用的目的。
3、通过公允价值计量模式进行盈余管理
公允价值既能客观、公允地反映企业真实的市场价值，但同时也给企业盈余管理提供了更大的空间，尤其是投资性房地产的公允价值后续计量，更是给房地产行业企业进行盈余管理提供了更为便利的条件。采用公允价值计量的投资性房地产不再计提累计折旧和资产减值准备，大大减少了相关成本费用，相应的使企业利润得到很大提高；另一方面，对投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行计量的，将资产负债表日的公允价值与账面价值之间的差额直接计入当期损益，这样就会对企业当期利润造成很大影响；除此之外，由于我国土地资源紧缺，人口众多，对商品房需求很大，房地产市场一路走俏，市场价格一直居高不下且增长迅猛，所以每年由房地产市场价格上升导致的公允价值变动损益对一般企业来说，也是一笔可观的非经常性损益，可以不同程度地增加企业当年利润以及企业价值。
4、通过资产减值进行盈余管理
资产减值准备范围的增加也让企业管理人员进行盈余管理有机可乘。尤其对于房地产开发企业而言，企业准则新增的对建造合同资产计提相应的减值准备，很可能成为企业盈余管理有力的工具。由于房地产行业项目投资规模一般较大，工程周期较长，存在着大量在建工程项目，很多项目横跨至少一个会计周期，但由于国内市场变化较快，比如原材料涨价等因素，经常会导致建造合同的预计总成本超过合同总收入，形成合同预计损失；而由于地域不同等因素，企业在提取减值准备的时候自主空间较大，这无疑给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
二、房地产行业盈余管理的建议
1、建立健全房地产行业会计准则制度
实践的不断发展，经济业务的不断创新，给企业的管理层进行盈余管理也提供了便利。这是因为无法在准则中体现的经济业务，使企业有了很大可以自行判断的空间。为了尽可能避免盈余管理行为，需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。对于房地产这一具有非常多特殊情况的行业来说，应该从企业新项目立项、项目规划、土地收购、施工审批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投资回报收回这各个环节，都不能用一般的生产制造类企业的会计准则来衡量。我国房地产行业迫切需要一个统一的行业会计准则来规范所有的业务流程，加强行业信息的披露以及行业内部统一的可对比的规范。这样不仅有利于行业本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使得国家能够更有效地进行宏观调控，实现资源的优化配置。
2、进一步加强房地产行业的信息披露
为了解决信息不对称这一问题，政府作为经济市场的宏观领导者，应当出台更加详细和规范的信息披露制度，使企业的财务信息进一步透明化。对于房地产行业来说，项目因为有着复杂性，则更应该针对具体项目的情况进行披露，保证会计信息的相关性和可靠性。对具体施工的项目的详细情况进行披露，只有将充分的信息披露出来，真实反映企业的生产运营状况，保证会计信息的可靠性，才能减少企业利用财务准则体系进行盈余管理，从而保护行业投资者的权益，保护我国市场经济秩序的稳定发展。
3、加强房地产行业外部监督体系的建设
房地产行业作为我国经济社会的主导产业，又关系着国计民生，从其开始发展至今一直处于政府和社会公众关注的中心，这也就使得对房地产行业的外部监督体系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展。房地产行业上市公司应该提高其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时准确披露，会计事务所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新闻和动态予以关注，及时敦促上市公司真实反映各项信息，减少管理层的盈余管理机会。
5、加强房地产企业的诚信道德建设
虽然通过外部手段可以对企业的盈余管理行为进行约束，使披露出来的会计信息可以反应企业真实的财务状况和生产经营状况，但是诚信建设依然非常重要。如果经济市场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实质性作用，只有当诚信道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个市场的良好运行，才能使我国的经济产生质的飞跃。政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教育相结合，将信用和法律制度相结合，这样才能将诚信道德逐步在整个经济市场乃至整个社会中成为基础。
参考文献：
[1]高冉冉，会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响[J]，合作经济与科技，2011（2）
[2]王芳、刘小光，国上市公司盈余管理研究—基于房地产业上市公司的实证研究[J]，山西高等学校社会科学学报，2012（1）
[3]田文蜻，国房地产上市公司的盈余管理研究[D]，海南大学，2012
关键词：房地产；盈余管理；手段；建议
随着证券市场的发展，我国上市公司的会计环境正在日趋复杂化，对于盈余管理问题的研究开始出现，并且逐渐成为会计理论研究的热点之一。盈余管理从世纪的创造性会计演变而来，从最初的进行利润平滑，到后来的从事秘密准备，并逐步向现在的盈余管理发展，被称为是“市场参与者的游戏”，日益受到我国会计学界的关注。近年来房价高居不下，房地产行业的持续升温，更加剧了人们对于房地产企业盈余信息的广泛关注。房地产上市公司作为房地产行业的代表，其总市值在我国整个上市公司中占有很大比重，对于资本市场的稳定起着举足轻重的作用。鉴于此，本文认为研究房地产上市公司的盈余管理状况对于保证我国资本市场健康发展有着重要意义。
一、盈余管理概述
盈余管理是管理当局在会计准则允许的范围内，通过对会计信息的加工处理实现自身利益最大化，却损害投资者、股东、债权人等其他利益相关者的行为。盈余管理的主体是企业管理当局，客体是财务报告，是利用会计政策的可选择性以及会计准则本身存在的漏洞而实现的，使企业不同会计期间的盈利有所变化，但并不会改变企业整个生命周期的实际盈利水平，最终目的是企业经营者获取自身利益，而直接后果是造成财务报表使用者对财务信息的误解，最终导致判断或决策失误。企业经营者进行盈余管理就是希望通过较低的盈余管理成本获得与之相比更大的收益时，这就是盈余管理动机即诱发盈余管理行为的力量源泉，具体而言有融资动机、报酬动机、避税动机、资本市场动机等。
二、我国房地产行业的盈余管理手段
1、通过调节收入确认时点进行盈余管理
由于《企业会计准则》仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件进行规定，给企业在实践中留有一定的自行判断空间。目前，房地产企业对收入确认条件的规定存在多种判断，主要体现在风险转移的时点上。虽然上市公司对收入确认的时点都做了不同程度的规定，但实际上，公司管理人員通常会采取一些手段来推迟收入的确认时间，从而在账面上调减当期销售收入，相应地减少当期应支付的企业所得税，以此实现盈余管理的目标。房地产企业除了自行开发业务之外，还可能会经营一些不受国家规划制约，隐蔽性较强的业务，企业通常会将这些业务隐瞒不入账，成为企业小金库收入的主要来源，且减少当期的销售收入，进而减少当期的应纳所得税额。
2、通过调节成本、费用进行盈余管理
由于房地产楼盘的开发周期一般都要横跨两个或更多的会计期间，这就要求企业在工程完工时或会计期间结束时按规定结合实际成本发生情况确认收入并结转相配比对应的成本。然而在分配费用、结转成本的时候，企业管理人员很可能根据自身的需求来进行相应的判断和选择。企业通过将部分已完工工程的成本费用转至未完工工程，从而拖延结转成本，达到虚增利润的目的；同样也可以将未完工工程的成本费用提前确认至已完工的工程里，从而达到多计成本少计利润的目的。企业可以提前开始或拖延结束资本化时点，将借款費用计入在建工程，以达到虚增资产、虚减费用的目的；企业可以拖延开始或提前结束资本化时点，将本应计入在建工程的借款费用按普通借款计入财务费用，以达到虚减资产、虚增费用的目的。
3、通过公允价值计量模式进行盈余管理
公允价值既能客观、公允地反映企业真实的市场价值，但同时也给企业盈余管理提供了更大的空间，尤其是投资性房地产的公允价值后续计量，更是给房地产行业企业进行盈余管理提供了更为便利的条件。采用公允价值计量的投资性房地产不再计提累计折旧和资产减值准备，大大减少了相关成本费用，相应的使企业利润得到很大提高；另一方面，对投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行计量的，将资产负债表日的公允价值与账面价值之间的差额直接计入当期损益，这样就会对企业当期利润造成很大影响；除此之外，由于我国土地资源紧缺，人口众多，对商品房需求很大，房地产市场一路走俏，市场价格一直居高不下且增长迅猛，所以每年由房地产市场价格上升导致的公允价值变动损益对一般企业来说，也是一笔可观的非经常性损益，可以不同程度地增加企业当年利润以及企业价值。
4、通过资产减值进行盈余管理
资产减值准备范围的增加也让企业管理人员进行盈余管理有机可乘。尤其对于房地产开发企业而言，企业准则新增的对建造合同资产计提相应的减值准备，很可能成为企业盈余管理有力的工具。由于房地产行业项目投资规模一般较大，工程周期较长，存在着大量在建工程项目，很多项目横跨至少一个会计周期，但由于国内市场变化较快，比如原材料涨价等因素，经常会导致建造合同的预计总成本超过合同总收入，形成合同预计损失；而由于地域不同等因素，企业在提取减值准备的时候自主空间较大，这无疑给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
二、房地产行业盈余管理的建议
1、建立健全房地产行业会计准则制度
实践的不断发展，经济业务的不断创新，给企业的管理层进行盈余管理也提供了便利。这是因为无法在准则中体现的经济业务，使企业有了很大可以自行判断的空间。为了尽可能避免盈余管理行为，需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。对于房地产这一具有非常多特殊情况的行业来说，应该从企业新项目立项、项目规划、土地收购、施工审批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投资回报收回这各个环节，都不能用一般的生产制造类企业的会计准则来衡量。我国房地产行业迫切需要一个统一的行业会计准则来规范所有的业务流程，加强行业信息的披露以及行业内部统一的可对比的规范。这样不仅有利于行业本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使得国家能够更有效地进行宏观调控，实现资源的优化配置。
2、进一步加强房地产行业的信息披露
为了解决信息不对称这一问题，政府作为经济市场的宏观领导者，应当出台更加详细和规范的信息披露制度，使企业的财务信息进一步透明化。对于房地产行业来说，项目因为有着复杂性，则更应该针对具体项目的情况进行披露，保证会计信息的相关性和可靠性。对具体施工的项目的详细情况进行披露，只有将充分的信息披露出来，真实反映企业的生产运营状况，保证会计信息的可靠性，才能减少企业利用财务准则体系进行盈余管理，从而保护行业投资者的权益，保护我国市场经济秩序的稳定发展。
3、加强房地产行业外部监督体系的建设
房地产行业作为我国经济社会的主导产业，又关系着国计民生，从其开始发展至今一直处于政府和社会公众关注的中心，这也就使得对房地产行业的外部监督体系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展。房地产行业上市公司应该提高其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时准确披露，会计事务所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新闻和动态予以关注，及时敦促上市公司真实反映各项信息，减少管理层的盈余管理机会。
5、加强房地产企业的诚信道德建设
虽然通过外部手段可以对企业的盈余管理行为进行约束，使披露出来的会计信息可以反应企业真实的财务状况和生产经营状况，但是诚信建设依然非常重要。如果经济市场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实质性作用，只有当诚信道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个市场的良好运行，才能使我国的经济产生质的飞跃。政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教育相结合，将信用和法律制度相结合，这样才能将诚信道德逐步在整个经济市场乃至整个社会中成为基础。
参考文献：
[1]高冉冉，会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响[J]，合作经济与科技，2011（2）
[2]王芳、刘小光，国上市公司盈余管理研究—基于房地产业上市公司的实证研究[J]，山西高等学校社会科学学报，2012（1）
[3]田文蜻，国房地产上市公司的盈余管理研究[D]，海南大学，2012